Clause résolutoire du bail commercial : le locataire peut toujours invoquer l'exception d'inexécution, même après le délai d'un mois

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt structurant pour l'équilibre des rapports locatifs commerciaux. Par une décision du 5 mars 2026 (Civ. 3e, n° 24-15.820), publiée au Bulletin), la troisième chambre civile affirme avec clarté que l'expiration du délai d'un mois suivant la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial n'interdit pas au locataire d'invoquer l'exception d'inexécution — y compris lorsqu'il n'a ni payé les loyers, ni saisi le juge dans ce délai. Cette décision redessine les lignes d'un contentieux locatif parmi les plus fréquents.

Mise en contexte : le commandement de payer, arme habituelle du bailleur commercial

Dans les relations de bail commercial, le défaut de paiement des loyers constitue le terrain de prédilection du contentieux locatif. Face à un locataire défaillant, le bailleur dispose d'un mécanisme redoutable : la clause résolutoire, systématiquement stipulée dans les baux commerciaux, qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations.

Pour enclencher ce mécanisme, le bailleur doit délivrer un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire, par acte d'huissier. L'article L. 145-41 du Code de commerce prévoit qu'un délai d'un mois court à compter de ce commandement : pendant cette période, la clause ne peut pas produire d'effet. Passé ce délai, si le locataire n'a pas payé ou n'a pas obtenu du juge des délais de paiement et la suspension de la clause, la résiliation est en principe acquise.

Dans l'affaire soumise à la Cour de cassation, les locaux commerciaux souffraient de désordres importants qui les rendaient impropres à leur destination. Le locataire avait suspendu le paiement des loyers, estimant que le bailleur n'exécutait pas son obligation de délivrance. Le bailleur avait alors délivré un commandement de payer. Le locataire n'avait ni payé, ni saisi le juge dans le mois imparti. La cour d'appel de Cayenne avait conclu que la clause résolutoire était acquise, et que l'exception d'inexécution, soulevée ultérieurement, était inopérante — le bail ayant déjà pris fin.

La Cour de cassation casse cette analyse.

Le cadre juridique antérieur : une interprétation inexacte du délai d'un mois

La clause résolutoire du bail commercial : rappel du mécanisme

L'article L. 145-41 du Code de commerce organise le jeu de la clause résolutoire dans les baux commerciaux. Il impose que le commandement de payer soit signifié par acte extrajudiciaire, et que le délai d'un mois s'écoule avant que la clause ne puisse prendre effet. Ce même texte, en son deuxième alinéa, est décisif : la résiliation ne peut être « constatée ou prononcée » que par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Tant qu'une telle décision n'est pas rendue, le locataire peut demander des délais de paiement et la suspension de la clause.

L'erreur de la cour d'appel : assimiler le délai d'un mois à un délai de forclusion

La cour d'appel de Cayenne avait retenu que l'inaction du locataire dans le délai d'un mois emportait forclusion de tout moyen de défense. Cette lecture transformait le délai légal d'attente — qui n'est qu'un filet de sécurité au profit du locataire — en un véritable couperet procédural. Cette interprétation est contraire à une jurisprudence constante de la Cour de cassation, qui avait déjà jugé dès 1992 que le locataire peut saisir le juge pour obtenir des délais de paiement même après l'expiration du mois (Civ. 3e, 15 janv. 1992, n° 90-16.059), y compris pour la première fois devant la cour d'appel (Civ. 3e, 14 juin 2006, n° 05-12.042).

Plus remarquable encore : la Cour de cassation avait jugé que la prescription biennale ne peut pas être opposée à la demande de suspension formée par le locataire (Civ. 3e, 3 juin 2021, n° 20-14.677).

L'apport de l'arrêt du 5 mars 2026 : l'exception d'inexécution reste disponible

Le délai d'un mois n'est qu'un délai d'attente

La cassation repose sur un raisonnement en deux temps. D'abord, la Cour réaffirme que le délai d'un mois n'est pas un délai de forclusion. Son expiration ne prive pas le locataire de la possibilité de contester le commandement de payer — sur le fond comme sur la forme — ni de solliciter des délais et la suspension de la clause résolutoire. Ces droits demeurent ouverts tant que la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision passée en force de chose jugée, conformément au second alinéa de l'article L. 145-41 du Code de commerce.

L'exception d'inexécution, mécanisme autonome et toujours disponible

Ensuite, la Cour valide le recours à l'exception d'inexécution, codifiée à l'article 1219 du Code civil depuis l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » Avant la réforme, cette règle relevait de la jurisprudence.

Le locataire avait de bonnes raisons de ne pas payer : les locaux étaient impropres à leur destination, ce qui caractérisait un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du Code civil. Le locataire n'avait donc aucune obligation de payer des loyers qu'il estimait légitimement non dus.

La Cour s'appuie par ailleurs sur un arrêt récent du 18 septembre 2025 (Civ. 3e, n° 23-24.005), selon lequel le locataire peut invoquer l'exception d'inexécution sans avoir préalablement mis en demeure son bailleur. Ce point est important : l'exception d'inexécution n'est soumise à aucun formalisme préalable particulier lorsque la mauvaise exécution du bailleur est manifeste.

Conséquences pratiques pour les parties

Pour le locataire commercial

Cet arrêt constitue un bouclier procédural significatif. Le locataire confronté à des désordres rendant les locaux impropres à leur destination peut légitimement suspendre le paiement des loyers — et invoquer cette exception d'inexécution même si, une fois le commandement de payer délivré, il n'a pas agi dans le délai d'un mois. Il ne suffit pas que le bailleur ait enclenché la procédure de clause résolutoire pour que le locataire soit définitivement pris en défaut. L'exception d'inexécution lui reste ouverte tant que la résiliation n'est pas définitivement constatée par le juge.

Pour le bailleur

La décision rappelle que la clause résolutoire, aussi puissante qu'elle soit, n'est pas un mécanisme automatique. Lorsque le locataire peut se prévaloir d'un manquement grave du bailleur à ses obligations — notamment l'obligation de délivrance et d'entretien des locaux (art. 1719 et 1720 C. civ.) —, le commandement de payer peut se révéler inopérant. Le bailleur qui néglige l'état des locaux tout en cherchant à acquérir le bénéfice de la clause résolutoire s'expose à un échec contentieux.

Risques contentieux identifiés

Premier risque : le blocage de la clause résolutoire. Dès lors que l'exception d'inexécution peut être invoquée à tout stade de la procédure — jusqu'à la décision définitive —, le bailleur ne peut jamais tenir pour acquise la résiliation du bail tant que le juge n'a pas statué. Les procédures peuvent se prolonger sensiblement.

Deuxième risque : la requalification du manquement. La gravité du manquement du bailleur s'apprécie souverainement par les juges du fond. Un désordre jugé insuffisamment grave ne permettra pas au locataire de justifier la suspension totale des loyers. Il conviendra d'établir rigoureusement la preuve des désordres et de leur impact sur l'activité.

Troisième risque : l'accumulation des impayés. Si le locataire suspend les loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution sans que cette suspension soit ultérieurement validée, il s'exposera à une condamnation au paiement des loyers échus augmentés d'intérêts. La stratégie de suspension doit donc être documentée et proportionnée.

Quatrième risque : la prescription biennale des actions en contestation. Si le locataire entend contester le commandement de payer lui-même — sur sa forme ou son fond —, il doit rester attentif aux délais de prescription (deux ans pour les actions relatives au bail commercial, cinq ans pour les actions de droit commun selon la nature du grief).

Stratégies et recommandations

Pour le locataire en situation de désordres

En premier lieu, documenter immédiatement et de manière contradictoire les désordres affectant les locaux : constats d'huissier, expertise amiable, signalements écrits au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. La force probante de l'exception d'inexécution repose entièrement sur la démonstration du manquement grave du bailleur.

En deuxième lieu, ne pas attendre la délivrance du commandement de payer pour agir : mettre en demeure le bailleur de remédier aux désordres, voire saisir le juge des référés pour ordonner des travaux ou consigner les loyers.

En troisième lieu, en cas de commandement de payer, ne pas rester passif : saisir le juge pour demander des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, et invoquer expressément l'exception d'inexécution. L'arrêt du 5 mars 2026 confirme que cette démarche reste ouverte même après l'expiration du délai d'un mois.

Pour le bailleur

Entretenir les locaux et répondre sans délai aux signalements du locataire. Un bailleur qui laisse se dégrader les locaux tout en délivrant un commandement de payer prend le risque de voir le juge paralyser la clause résolutoire. Si des travaux sont nécessaires, les engager rapidement et en justifier l'avancement pour réduire la surface de l'exception d'inexécution.

Avant de délivrer un commandement de payer, vérifier scrupuleusement que le locataire ne peut pas arguer d'un manquement grave à l'obligation de délivrance. Un audit préalable de l'état des lieux, associé à un éventuel état des lieux contradictoire, permet d'anticiper ce risque.

Conclusion

L'arrêt du 5 mars 2026 rappelle une règle fondamentale des contrats synallagmatiques : l'obligation de l'un ne saurait être exigée indépendamment de celle de l'autre. Dans le bail commercial, l'obligation de payer le loyer ne peut être imposée au locataire si le bailleur manque gravement à son obligation de délivrance. La clause résolutoire, instrument redoutable, ne saurait neutraliser ce principe.

Pour le praticien, la leçon est double : les procédures de clause résolutoire doivent être conduites avec rigueur, mais aussi avec une évaluation lucide de la position contractuelle du bailleur. Et pour le locataire, l'exception d'inexécution demeure une défense robuste, à condition qu'elle soit fondée sur un manquement grave et sérieusement documenté.

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