La copropriété entre dans une nouvelle phase : davantage de dématérialisation, un encadrement opérationnel du financement collectif des travaux et un « droit d’initiative » renforcé pour certains travaux d’économie d’énergie. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 (applicable depuis le 25 décembre 2025) met à jour le décret pivot du 17 mars 1967 et précise l’application de plusieurs réformes issues de la loi du 10 juillet 1965.
Le régime « historique » reposait sur l’envoi postal (souvent en recommandé) pour les convocations, procès-verbaux d’assemblées générales (AG), mises en demeure, etc. Depuis la réforme de 2024, le principe est inversé : les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, chaque copropriétaire pouvant demander à recevoir ces envois par voie postale (Loi du 10 juill. 1965, art. 42-1).
I. La notification électronique devient la règle : ce qui compte, c’est la preuve
Deux canaux juridiques « sécurisés »
Le décret du 17 mars 1967 encadre le « comment » : les notifications/mises en demeure peuvent être adressées (Décr. 17 mars 1967, art. 64, réécrit) :
- soit par lettre recommandée électronique (CPCE, art. R. 53 à R. 53-4) ;
- soit via un prestataire de services de confiance qualifié garantissant intégrité, sécurité et traçabilité (Décr. 1967, art. 64-5 à 64-9).
En pratique, l’enjeu n’est pas « un simple email » : il faut pouvoir prouver (i) la date, (ii) le contenu transmis, (iii) la remise (ou mise à disposition) selon une chaîne de preuve robuste.
Revenir au postal : un droit, mais un formalisme probatoire
Le copropriétaire peut revenir au postal à tout moment (Loi de 1965, art. 42-1). Le décret précise toutefois que la demande doit être faite par un moyen permettant d’établir avec certitude sa date de réception par le syndic (Décr. 1967, art. 64-4) : en pratique, LRAR ou remise contre émargement. La demande peut aussi être formulée en AG et mentionnée au procès-verbal.
Adresse électronique : cohérence et mise à jour
Dès lors qu’un copropriétaire n’a pas opté pour le postal, il doit notifier au syndic son adresse électronique (Décr. 1967, art. 65). Les notifications sont réputées valablement faites à la dernière adresse communiquée : un changement d’email non formalisé devient un risque (délai de contestation, mise en demeure réputée reçue, etc.).
Liste des copropriétaires : effet « données personnelles »
La liste tenue par le syndic (Décr. 1967, art. 32), accessible au conseil syndical, peut désormais mentionner les adresses électroniques sans accord préalable. Cela fluidifie la vie collective mais impose une discipline en matière de données personnelles (RGPD : finalité, minimisation, sécurité), sous peine d’exposer la copropriété à des tensions et, dans certains cas, à des contestations.
II. Emprunt collectif global : formalités renforcées et impacts lors des ventes
Le décret met en musique l’emprunt collectif global du syndicat (Loi de 1965, art. 26-4, III) et les mécanismes de sécurisation (notamment la proposition de cautionnement solidaire prévue par la loi, art. 26-12, à communiquer lorsque l’emprunt est à l’ordre du jour).
Avis d’exigibilité : attention au circuit d’information
Avant la date d’exigibilité fixée par l’AG, le syndic doit adresser à chaque copropriétaire concerné un avis indiquant le montant exigible au titre du remboursement de l’emprunt (Décr. 1967, art. 35-2). Ces avis suivent, eux aussi, le régime de communication modernisé (électronique par défaut, ou à défaut lettre simple).
L’état daté « enrichi » : point clé pour acquéreurs et vendeurs
Lors d’une vente, l’état daté doit désormais faire apparaître (i) le montant restant dû par le vendeur au titre de l’emprunt collectif et (ii) le cas échéant les montants versés par l’établissement de cautionnement en cas de défaillance (Décr. 2025-1292, art. 2 modifiant l’art. 5 du Décr. 1967). Concrètement, l’emprunt collectif devient un élément central de négociation (prix, garanties, séquestre, clause de répartition).
Contrat de syndic : nouvelles prestations « exceptionnelles »
Le contrat type est actualisé pour intégrer des prestations particulières liées au montage et à la gestion de l’emprunt collectif (Loi de 1965, art. 18-1 A ; Décr. 1967, ann. 2). Le décret s’applique aux contrats conclus après son entrée en vigueur, avec possibilité d’avenant pour les contrats en cours : ce vote doit être préparé (majorité, périmètre, transparence des honoraires) pour éviter une contestation.
III. Travaux d’isolation à l’initiative d’un copropriétaire : procédure désormais balisée
La loi du 10 juillet 1965 autorise un copropriétaire à réaliser, à ses frais, certains travaux d’isolation (toiture/plancher) affectant les parties communes, sous conditions et après autorisation de l’AG (Loi de 1965, art. 25-2-1). Le décret complète la mécanique : la demande doit être accompagnée d’un descriptif détaillé et d’un plan technique ; à défaut, le projet de résolution n’est pas inscrit à l’ordre du jour (Décr. 1967, art. 10-1 mod.). Si l’AG autorise, les travaux ne peuvent commencer qu’après l’expiration du délai de deux mois ouvert pour contester la décision (Loi de 1965, art. 42, al. 2 ; Décr. 1967, art. 10-4 nouv.), afin d’éviter qu’un chantier soit lancé alors que l’autorisation est encore juridiquement fragile.
IV. Risques contentieux à anticiper et leviers d’action
- Nullités / forclusion liées aux notifications : l’action en contestation d’une décision d’AG doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal (Loi de 1965, art. 42, al. 2). La Cour de cassation a jugé que le délai peut courir à compter de la première présentation d’une LRAR notifiant le PV, même si le pli n’est pas retiré (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708). Avec l’électronique, les débats se déplaceront sur la preuve (horodatage, intégrité, remise).
- Responsabilité du syndic : un dispositif non conforme, une erreur d’adresse, un défaut d’information ou une mauvaise mise en œuvre de l’emprunt collectif peuvent engager la responsabilité du syndic (Loi de 1965, art. 18 ; C. civ., art. 1231-1 et 1240), à l’initiative du syndicat et/ou d’un copropriétaire selon le préjudice. En urgence, des voies de référé peuvent être mobilisées selon le contexte (suspension, production de pièces, mesures conservatoires).
- Ventes et litiges post-acquisition : un état daté incomplet, ou une information imparfaite sur l’emprunt collectif/cautionnement, peut alimenter des litiges sur la répartition des charges et les garanties, voire ouvrir un débat sur les responsabilités des intervenants selon les circonstances.
V. Recommandations
- Copropriétaires / bailleurs : vérifier l’email de référence détenu par le syndic ; en cas de souhait de papier, formaliser l’option postale avec une preuve datée ; archiver systématiquement notifications et preuves de dépôt/accusés.
- Conseils syndicaux : encadrer l’usage de la liste (emails) et fixer des règles internes de diffusion ; demander au syndic le détail du dispositif de preuve utilisé et sa politique de conservation.
- Syndics : sécuriser les processus (prestataires qualifiés, conservation durable des preuves), harmoniser les mentions d’information dans appels de charges/convocations, et documenter la chaîne de preuve.
En somme, ce décret est « technique » mais ses effets sont très concrets : il modifie les réflexes, la preuve et donc le contentieux immobilier en copropriété (convocation, contestation d’AG, emprunt collectif, travaux d’isolation). En cas de doute, l’analyse doit être menée « pièce par pièce » : mode de notification, traces de remise, respect des majorités et des délais, cohérence de la documentation (état daté, annexes, contrat de syndic).
