Les contentieux liés aux crédits immobiliers conclus par des consommateurs restent nombreux, en particulier lorsque le contrat est affecté de clauses abusives. Une question procédurale revient souvent en pratique : un emprunteur qui oppose la prescription à la banque peut-il, dans le même temps, invoquer une compensation entre créances réciproques sans perdre le bénéfice de cette prescription ?
Par un arrêt du 11 décembre 2025, la Cour de justice de l’Union européenne apporte une réponse claire, qui renforce la protection du consommateur et intéresse directement les acteurs du financement immobilier.
1. Le cadre juridique antérieur :prescription, compensation et clauses abusives
En droit français, la prescription extinctive éteint le droit d’agir du créancier après l’écoulement d’un certain délai (C. civ., art. 2224). Elle n’éteint pas la créance elle-même, mais interdit son recouvrement judiciaire.
Le consommateur bénéficie, en matière de crédit, de délais spécifiques,notamment la prescription biennale prévue par l’article L. 218-2 du code de la consommation pour les actions des professionnels contre les consommateurs.
La compensation, quant à elle,permet l’extinction réciproque de dettes entre deux parties (C. civ., art. 1347s.). Elle suppose l’existence de créances certaines, liquides et exigibles.
Enfin, lorsque le contrat de crédit contient des clauses abusives, celles-ci sont réputées non écrites (C.consom., art. L. 212-1), ce qui peut conduire à l’annulation du contrat et à la naissance de créances de restitution réciproques entre la banque et l’emprunteur.
2. L’apport de la décision du 11décembre 2025
Dans l’affaire jugée le 11décembre 2025 (CJUE, Kuszycka, aff. C-767/24), la banque soutenait que le consommateur, en invoquant une compensation, reconnaissait implicitement l’exigibilité de la créance bancaire et renonçait donc à la prescription acquise.
La Cour de justice écarte fermement cette analyse : le fait d’invoquer la compensation ne vaut pas renonciation tacite à l’exception de prescription.
La motivation s’inscrit dans la logique de la directive 93/13/CEE sur les clauses abusives. La Cour rappelle que les règles procédurales nationales ne doivent pas rendre impossible ou excessivement difficile l’exercice des droits du consommateur. Or, contraindre celui-ci à choisir entre la compensation et la prescription revient à l’amputer d’un moyen de défense pourtant acquis.
3. Conséquences pratiques pour les acteurs du crédit immobilier
Pour les bailleurs et investisseurs
Même si la décision concerne directement le crédit à la consommation et le crédit immobilier, elle rappelle un principe structurant : les mécanismes procéduraux ne peuvent être utilisés pour neutraliser indirectement la protection du consommateur. Les investisseurs qui financent leurs opérations via des structures bancaires doivent intégrer ce risque contentieux, notamment lorsque des clauses contractuelles sont fragiles.
Pour les emprunteurs /locataires-accédants
L’arrêt conforte une liberté stratégique essentielle : le consommateur peut invoquer la prescription de la créance bancaire tout en soulevant, à titre principal ou subsidiaire, la compensation entre les sommes déjà versées et celles réclamées. Cette faculté renforce considérablement la position de négociation face à l’établissement prêteur.
Pour les professionnels de l’immobilier et du financement
Banques, intermédiaires et conseils doivent revoir leurs analyses contentieuses. Une stratégie fondée sur la reconnaissance implicite de dette devient plus incertaine. La vigilance s’impose lors de la rédaction des contrats et dans la gestion des litiges liés aux crédits immobiliers anciens.
Plusieurs risques émergent clairement :
- Responsabilité civile du prêteur en cas de clauses abusives ayant conduit à l’annulation du contrat (C. civ., art. 1240) ;
- Contentieux de masse sur des crédits anciens, notamment en matière de prêts indexés ou libellés en devises ;
- Nullité partielle ou totale du contrat de crédit et restitution des sommes perçues ;
- Difficultés probatoires et financières accrues pour les établissements bancaires lorsque la prescription est acquise.
En somme, la décision du 11 décembre 2025 s’inscrit dans un mouvement constant de renforcement de la protection du consommateur en matière de crédit immobilier. Elle rappelle que la prescription et la compensation sont deux mécanismes distincts, pouvant être invoqués cumulativement sans renonciation implicite.Dans un environnement juridique de plus en plus exigeant, tant les emprunteurs que les professionnels de l’immobilier ont intérêt à se faire accompagner pour sécuriser leurs stratégies contractuelles et contentieuses. Une analyse en amont permet souvent d’éviter des litiges longs et coûteux, ou, à défaut, de les aborder avec une position juridique solide.
