Expulsion locataire : procédure complète 2026

Face à un locataire qui ne paie plus son loyer ou qui ne respecte pas ses obligations, de nombreux propriétaires se trouvent démunis. L'expulsion d'un locataire représente souvent leur dernière solution, mais cette procédure reste complexe et encadrée par des règles strictes. Entre les délais à respecter, les étapes obligatoires et les protections accordées aux locataires, il est facile de commettre des erreurs qui peuvent considérablement rallonger la procédure. Ce guide pratique vous accompagne pas à pas dans la procédure d'expulsion, en vous donnant les clés pour agir efficacement tout en respectant la loi.

Les motifs légaux d'expulsion locataire

Le non-paiement des loyers et charges

Le défaut de paiement constitue le motif d'expulsion le plus fréquent. Il ne s'agit pas seulement du loyer principal, mais également des charges locatives, des provisions pour charges et de tous les accessoires du loyer. Dès le premier jour de retard, vous êtes en droit d'entamer une procédure, même pour un montant modique.

La jurisprudence considère que même un euro de dette peut justifier une expulsion, à condition de respecter la procédure. Cependant, les tribunaux apprécient souvent la proportionnalité entre le montant dû et la sanction demandée.

Les troubles de jouissance et manquements au bail

Les troubles de jouissance regroupent diverses situations où le locataire perturbe la tranquillité du voisinage : nuisances sonores répétées, comportements agressifs, dégradations volontaires des parties communes. Ces manquements doivent être caractérisés et documentés pour justifier une expulsion. La caractérisation de ce manquement et les étapes de la procédure engagée par le bailleur sont détaillées dans notre article sur l'expulsion d'un locataire pour troubles de voisinage.

Les violations des clauses contractuelles peuvent également motiver une expulsion : sous-location non autorisée, hébergement de personnes non déclarées, exercice d'une activité commerciale dans un local d'habitation, ou encore défaut d'assurance habitation.

L'absence d'assurance habitation

L'obligation d'assurance habitation, prévue par la loi, constitue un motif d'expulsion spécifique. Le locataire doit justifier de cette assurance lors de la remise des clés, puis chaque année sur demande du bailleur.

La mise en demeure : première étape obligatoire

Le commandement de payer pour impayés

Pour les impayés de loyer, la procédure d'expulsion commence par un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice. Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement mentionne, à peine de nullité, ce délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais le locataire s'expose à une procédure de résiliation et d'expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander au juge un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque le bail est garanti par un cautionnement, le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours.

Le commandement doit être signifié au locataire à personne ou, à défaut, selon les autres modes de signification prévus par le code de procédure civile, que le commissaire de justice met en œuvre.

La mise en demeure pour autres motifs

Pour les manquements autres que les impayés, vous devez adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure doit décrire précisément les faits reprochés et accorder un délai raisonnable au locataire pour faire cesser les troubles ou remédier aux manquements.

Ce délai varie selon la nature des manquements : quinze jours pour faire cesser des nuisances, un mois pour souscrire une assurance habitation, par exemple. La jurisprudence apprécie la proportionnalité de ce délai selon les circonstances.

Les éléments obligatoires de la mise en demeure

Votre mise en demeure doit impérativement contenir plusieurs éléments sous peine de nullité :

• L'identification précise du bailleur et du locataire
• La référence au bail et aux clauses non respectées
• La description détaillée des manquements constatés
• Le délai accordé pour remédier à la situation
• L'indication des conséquences en cas de non-régularisation

La saisine du tribunal judiciaire

Les délais préalables à l'assignation

Le bailleur qui se prévaut de la clause résolutoire pour impayés ne peut faire constater la résiliation qu'après l'expiration du délai de six semaines suivant le commandement de payer. Les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent en outre délivrer l'assignation, à peine d'irrecevabilité, qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989).

Ces délais sont propres à la résiliation motivée par une dette locative (article 24, IV). Pour les autres manquements, le bail ne peut prévoir de résiliation de plein droit que pour défaut d'assurance, la clause ne produisant alors effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, pour troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ou, pour certains logements, pour défaut d'occupation à titre de résidence principale (articles 4 g et 7 g de la même loi). À défaut, le bailleur demande au juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

La constitution du dossier

Votre dossier doit être minutieusement préparé et contenir tous les éléments justificatifs :

• Le bail de location et ses avenants éventuels
• Les preuves des manquements (courriers, témoignages, constats de commissaire de justice)
• Les justificatifs des sommes réclamées (quittances, décomptes)
• La mise en demeure ou le commandement de payer
• Tout élément démontrant la persistance des troubles ou du non-paiement

L'assignation en résiliation de bail

L'assignation constitue l'acte introductif d'instance. Elle doit être rédigée avec précision et contenir vos demandes exactes : résiliation du bail, expulsion du locataire, condamnation au paiement des sommes dues, dommages-intérêts pour occupation sans droit ni titre. Lorsque l'occupant n'a jamais disposé d'aucun titre, la voie du référé est exposée dans notre article consacré à l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre.

Le commissaire de justice signifie l'assignation au locataire. Lorsque la demande tend au constat ou au prononcé de la résiliation pour dette locative, l'assignation est notifiée, à peine d'irrecevabilité, au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge (article 24, III et IV, de la loi du 6 juillet 1989).

Le déroulement de la procédure judiciaire

L'audience au tribunal judiciaire

Lors de l'audience, le juge examine votre demande et entend les arguments du locataire. Celui-ci peut présenter ses moyens de défense : contestation de la dette, demande de délais de paiement, existence de troubles de jouissance vous incombant, mauvais état du logement.

Le juge peut ordonner une mesure d'instruction (expertise, enquête sociale) si les faits sont contestés ou nécessitent une investigation approfondie. Cette mesure rallonge la procédure mais permet d'éclairer le tribunal sur des points litigieux.

Les défenses possibles du locataire

Le locataire dispose de plusieurs moyens de défense qui peuvent faire échec à votre demande d'expulsion. Il peut notamment invoquer l'exception d'inexécution si le logement présente des désordres importants vous incombant. Cette défense suspend ses obligations tant que vous n'avez pas remédié aux problèmes.

La compensation entre les sommes dues et les travaux à votre charge constitue également une défense fréquente. Le locataire peut aussi demander des dommages-intérêts pour trouble de jouissance subi du fait de l'état du logement.

Le jugement et ses effets

Si le tribunal fait droit à votre demande, le jugement constate ou prononce la résiliation du bail, ordonne l'expulsion du locataire et le condamne au paiement des sommes dues et d'une indemnité d'occupation. L'expulsion d'un lieu habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution), et le juge peut accorder des délais supplémentaires lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (articles L. 412-3 et L. 412-4).

Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision n'en dispose autrement (article 514 du code de procédure civile) : l'appel du locataire ne suspend donc pas, en principe, l'exécution de la décision.

L'exécution du jugement d'expulsion

Le délai d'exécution et ses exceptions

Une fois le jugement exécutoire et le commandement de quitter les lieux signifié, l'expulsion ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution). Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou lorsque les occupants sont entrés dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ; il peut être prorogé de trois mois au plus en cas de conséquences d'une exceptionnelle dureté (article L. 412-2). Le juge peut en outre accorder des délais renouvelables, d'une durée comprise entre un mois et un an, en tenant compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant et de sa situation (articles L. 412-3 et L. 412-4).

Il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante (trêve hivernale), sauf si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes. Ce sursis ne s'applique pas lorsque l'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution).

La procédure d'expulsion forcée

Si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement, vous devez faire appel à un commissaire de justice pour procéder à l'expulsion forcée. Celui-ci signifie d'abord un commandement d'avoir à libérer les locaux (article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution) ; s'agissant d'un lieu habité, l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant ce commandement, sauf réduction ou suppression de ce délai dans les cas prévus à l'article L. 412-1.

Passé ce délai, le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire. Le sort des biens laissés dans les lieux est réglé par le livre IV du code des procédures civiles d'exécution.

Le recouvrement des créances

Parallèlement à l'expulsion, vous pouvez engager des mesures de recouvrement sur les biens du locataire : saisie sur salaire, saisie-attribution sur ses comptes bancaires, saisie-vente de ses biens mobiliers. Ces procédures sont menées par commissaire de justice sur présentation du jugement exécutoire.

Les erreurs à éviter dans la procédure expulsion

Les vices de forme fatals

Certaines erreurs de forme peuvent annuler complètement votre procédure et vous obliger à tout recommencer. La signification irrégulière des actes, l'absence de mentions obligatoires dans les commandements, ou encore le non-respect des délais légaux constituent des vices fatals.

Une mise en demeure imprécise ou qui n'accorde pas un délai suffisant peut également vicier la procédure. De même, l'assignation doit respecter scrupuleusement les formes légales sous peine de nullité.

Les comportements à proscrire

Vous ne devez jamais tenter d'expulser le locataire par vous-même : couper l'eau, l'électricité, changer les serrures, ou exercer toute pression constitue un délit passible d'amendes et de dommages-intérêts. Seule la voie judiciaire est autorisée.

L'acceptation de loyers après avoir engagé la procédure peut être interprétée comme une renonciation tacite à l'expulsion. Soyez vigilant sur ce point et consultez votre avocat avant d'accepter tout paiement partiel.

L'importance de la documentation

Constituez systématiquement un dossier complet dès les premiers incidents. Photographiez les dégradations, conservez tous les courriers échangés, faites établir des constats de commissaire de justice pour les troubles de jouissance. Cette documentation sera précieuse devant le tribunal.

Tenez un échéancier précis des impayés avec le calcul des intérêts de retard. Toute approximation dans vos demandes peut fragiliser votre dossier et retarder la procédure. Sur les délais dans lesquels ces sommes peuvent être réclamées et les moyens d'en interrompre le cours, voir notre analyse de la prescription des loyers impayés.

La prévention : anticiper les difficultés

La sélection rigoureuse des locataires

Une sélection soigneuse lors de la mise en location constitue votre première protection. Vérifiez minutieusement les revenus, demandez des garanties solides et n'hésitez pas à prendre des renseignements sur les précédentes locations.

Le dépôt de garantie et la caution solidaire restent vos meilleures sécurités. Assurez-vous que le garant dispose de revenus suffisants et stables pour faire face à d'éventuels impayés.

La rédaction d'un bail protecteur

Un bail bien rédigé facilite considérablement les procédures en cas de difficultés. Prévoyez des clauses précises sur les obligations du locataire, les conditions de résiliation et les modalités de restitution du logement.

La clause résolutoire ne peut viser que les manquements limitativement admis par la loi : non-paiement du loyer ou des charges, non-versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance, troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée et, pour les logements soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, défaut d'occupation à titre de résidence principale (articles 4 g et 24 de la loi du 6 juillet 1989). Toute autre clause de résiliation de plein droit est réputée non écrite.

Le suivi régulier de la relation locative

Maintenez un contact régulier avec vos locataires et intervenez rapidement dès les premiers impayés ou manquements. Une réaction rapide permet souvent de résoudre les difficultés à l'amiable et d'éviter une procédure longue et coûteuse.

N'hésitez pas à proposer des échéanciers de paiement en cas de difficultés passagères, mais encadrez ces arrangements par écrit avec des garanties précises.

La procédure d'expulsion, bien que contraignante, reste votre recours ultime face aux locataires défaillants. Sa complexité et ses nombreux pièges nécessitent une approche méthodique. En respectant scrupuleusement les étapes décrites dans ce guide, vous évitez les écueils qui pourraient annuler vos démarches. Compte tenu des enjeux financiers et des conséquences d'une procédure mal menée, l'assistance d'un avocat en droit immobilier est souvent utile.