L'achat d'un appartement à deux sans être mariés, un héritage immobilier partagé entre frères et sœurs, une maison commune après un divorce : dans tous ces cas, plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d'un même bien sans qu'aucune ne puisse en disposer seule. C'est l'indivision, un régime que beaucoup subissent plus qu'ils ne choisissent, et dont les blocages alimentent une part importante du contentieux immobilier. Cette FAQ détaille ce que prévoit le Code civil en 2026 : comment fonctionne la gestion d'un bien indivis, qui décide quoi, comment sortir de l'indivision et organiser le partage d'un bien indivis quand les co-indivisaires ne sont pas d'accord.
Qu'est-ce que l'indivision et d'où vient-elle ?
L'indivision désigne la situation juridique dans laquelle deux personnes ou plus détiennent ensemble des droits de même nature sur un même bien, sans que leurs parts soient matériellement divisées. Chacun possède une quote-part abstraite (un tiers, la moitié, un huitième) sur la totalité du bien, et non une partie identifiée de celui-ci. Deux concubins qui achètent une maison à parts égales détiennent chacun la moitié indivise de l'ensemble, pas une chambre chacun.
Le régime de l'indivision figure aux articles 815 et suivants du Code civil, dans leur rédaction issue de la loi n°2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités, complétée par la loi n°2009-526 du 12 mai 2009. Ces textes restent le socle applicable en 2026.
L'indivision naît principalement de trois situations. La première est successorale : au décès d'une personne, ses héritiers deviennent indivisaires de l'ensemble des biens de la succession jusqu'au partage. La deuxième résulte d'un achat en commun, fréquent chez les couples non mariés (concubins ou partenaires de PACS sous le régime de la séparation des patrimoines). La troisième découle de la dissolution d'un régime matrimonial : après un divorce, les ex-époux restent souvent en indivision sur le logement jusqu'à sa liquidation.
Indivision légale et indivision conventionnelle
Le Code civil distingue l'indivision légale, qui s'applique par défaut, et l'indivision conventionnelle, organisée par les indivisaires eux-mêmes aux articles 1873-1 à 1873-18. La convention d'indivision permet d'aménager les règles de gestion, de désigner un gérant et de prévoir une durée. Conclue pour une durée déterminée, elle ne peut excéder cinq ans, mais elle est renouvelable (article 1873-3). Pendant cette durée, le partage ne peut en principe être provoqué qu'en présence d'un juste motif. Conclue pour une durée indéterminée, elle laisse à chacun la possibilité de demander le partage à tout moment.
Quels sont les droits de chaque indivisaire sur le bien ?
Chaque indivisaire dispose de droits sur le bien proportionnels à sa quote-part, mais l'exercice de ces droits est encadré pour préserver ceux des autres.
L'article 815-9 du Code civil pose le principe : chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. Concrètement, un héritier peut habiter la maison familiale indivise, mais il ne peut pas en priver durablement ses cohéritiers sans contrepartie.
Article 815-9, alinéa 2 : « L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. »
Cette indemnité d'occupation est l'un des sujets les plus contentieux de l'indivision. Lorsqu'un ex-époux conserve seul le logement après la séparation, ou lorsqu'un héritier s'installe dans la maison de famille, les autres indivisaires peuvent réclamer une indemnité correspondant à la valeur locative du bien, au prorata de leurs droits. Cette indemnité entre dans les comptes de l'indivision et sera prise en compte lors du partage.
Les fruits et revenus du bien indivis, par exemple les loyers d'un appartement loué, accroissent à l'indivision selon l'article 815-10. Ils sont répartis entre les indivisaires en proportion de leurs droits, après déduction des charges. Symétriquement, chaque indivisaire qui a engagé des dépenses de conservation ou réalisé des améliorations peut en demander le remboursement lors du partage, sur le fondement de l'article 815-13.
Qui décide quoi ? Les règles de gestion d'un bien indivis
La gestion de l'indivision repose sur un système de majorités gradué selon l'importance de l'acte. C'est ici que se situe le cœur pratique de ce que dit l'indivision dans le Code civil.
Les actes conservatoires : chacun seul
L'article 815-2 autorise tout indivisaire à prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence. Refaire une toiture qui menace ruine, payer une prime d'assurance, interrompre une prescription : ces actes peuvent être accomplis par un seul indivisaire, qui pourra ensuite réclamer le remboursement de sa quote-part aux autres.
Les actes d'administration : la majorité des deux tiers
L'article 815-3 permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis d'accomplir, à cette majorité, les actes d'administration. Cette majorité des deux tiers se calcule sur les droits, non sur le nombre de têtes : trois frères héritant à parts égales représentent chacun un tiers, et il en faut donc deux sur trois pour atteindre le seuil.
À cette majorité, les indivisaires peuvent notamment :
- donner à l'un d'eux ou à un tiers un mandat général d'administration
- vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision
- conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal
Les décisions prises à la majorité des deux tiers doivent être portées à la connaissance des indivisaires minoritaires. À défaut, elles leur sont inopposables.
Les actes de disposition : l'unanimité
La vente du bien immobilier indivis, la conclusion d'un bail commercial ou la constitution d'une hypothèque relèvent des actes de disposition. L'article 815-3, alinéa 3, exige pour ces actes le consentement de tous les indivisaires. Un seul opposant suffit donc, en principe, à bloquer une vente. C'est cette règle de l'unanimité qui crée la plupart des situations de blocage, lorsqu'un indivisaire refuse de vendre pour des raisons sentimentales, stratégiques ou par simple inertie.
La vente forcée à la majorité des deux tiers
Pour débloquer ces situations, la loi du 12 mai 2009 a introduit l'article 815-5-1, qui permet une vente à la majorité des deux tiers sous contrôle du juge. Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre. Le notaire signifie cette intention aux autres indivisaires. Si l'un d'eux s'y oppose ou ne répond pas dans un délai de trois mois, le notaire dresse un procès-verbal, et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation (vente aux enchères) si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.
Ce dispositif comporte des limites importantes. Il ne s'applique pas lorsque l'indivision est démembrée, c'est-à-dire lorsque coexistent un usufruit et une nue-propriété, ni lorsque l'un des indivisaires est mineur ou majeur protégé. Dans ces cas, la vente reste soumise à des règles protectrices spécifiques.
Comment sortir de l'indivision ?
La question de savoir comment sortir de l'indivision est sans doute la plus posée, car ce régime est par nature précaire et conflictuel. Le Code civil consacre un principe fondamental à l'article 815.
Article 815 : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut être toujours provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »
Ce principe signifie qu'aucun indivisaire ne peut être prisonnier de l'indivision contre sa volonté. Il existe plusieurs voies pour en sortir.
La cession de sa quote-part
Un indivisaire peut vendre ou donner sa part indivise. S'il la cède à titre onéreux à une personne étrangère à l'indivision, les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption prévu à l'article 815-14. Le cédant doit notifier aux co-indivisaires, par acte extrajudiciaire, le prix et les conditions de la cession ainsi que l'identité de l'acquéreur. Les indivisaires disposent alors d'un mois pour faire connaître leur volonté d'exercer leur préemption et acheter la part au même prix. Cette règle évite l'entrée d'un tiers inconnu dans l'indivision.
Le rachat des parts entre indivisaires
La solution la plus fréquente et la plus apaisée consiste pour l'un des indivisaires à racheter les parts des autres. Après un divorce, l'un des ex-époux rachète souvent la quote-part de l'autre sur le logement, opération appelée rachat de soulte. Le bien sort alors de l'indivision et devient la propriété exclusive de l'acquéreur. Cette opération doit être formalisée par un acte notarié et donne lieu au paiement de droits de partage.
Le partage amiable
Le partage est l'opération qui met fin à l'indivision en attribuant à chacun des biens correspondant à sa quote-part. Lorsque tous les indivisaires sont d'accord et capables, le partage est amiable. S'il porte sur un bien immobilier, il doit être constaté par acte notarié. Le partage peut être total ou partiel, en nature (chacun reçoit un bien) ou avec versement de soultes lorsque les lots sont d'inégale valeur.
Le partage produit un effet déclaratif, consacré par l'article 883 : chaque copartageant est réputé avoir été propriétaire des biens reçus depuis l'ouverture de l'indivision, et n'avoir jamais eu de droit sur les autres. Cet effet rétroactif a des conséquences pratiques importantes, notamment pour la validité des actes accomplis par un indivisaire sur un bien qui ne lui est finalement pas attribué.
Que faire en cas de blocage ? Le partage judiciaire d'un bien indivis
Lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s'entendre, le partage du bien indivis devient judiciaire. L'article 840 prévoit que le partage est ordonné en justice si l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer.
La procédure se déroule devant le tribunal judiciaire, avec représentation obligatoire par avocat. Le juge ordonne le partage et désigne généralement un notaire pour y procéder. Lorsque le bien ne peut être commodément partagé en nature, ce qui est presque toujours le cas d'un bien immobilier unique, le tribunal ordonne sa vente par licitation, c'est-à-dire aux enchères, et le prix est ensuite réparti entre les indivisaires.
Cette procédure est longue, coûteuse et aléatoire quant au prix obtenu lors de la vente aux enchères, souvent inférieur à la valeur de marché. C'est pourquoi elle constitue l'ultime recours, à n'engager qu'après l'échec des négociations amiables. Un indivisaire qui souhaite forcer la sortie a tout intérêt à documenter les tentatives de règlement amiable avant de saisir le juge.
Le maintien forcé dans l'indivision
Le principe selon lequel nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision connaît des exceptions. Le tribunal peut, dans certaines situations protectrices, surseoir au partage pour une durée maximale de deux ans, par exemple si la réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens ou si l'un des indivisaires ne peut reprendre l'exploitation d'une entreprise dépendant de la succession. De même, le conjoint survivant ou un héritier peut demander l'attribution préférentielle du logement familial, mécanisme qui permet d'éviter la vente en attribuant le bien à l'un des indivisaires moyennant une soulte.
Qui paie les charges et les dettes de l'indivision ?
Chaque indivisaire contribue aux charges et aux dettes de l'indivision en proportion de ses droits. Les charges courantes (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux d'entretien) doivent être supportées par tous, même par l'indivisaire qui n'occupe pas le bien. En pratique, celui qui a avancé ces dépenses tient un compte et en réclame le remboursement lors du partage.
Les créanciers personnels d'un indivisaire sont dans une situation particulière. L'article 815-17 leur interdit de saisir directement la part de leur débiteur dans les biens indivis. Ils peuvent en revanche provoquer le partage au nom de leur débiteur ou intervenir dans le partage déjà engagé. Les co-indivisaires peuvent alors arrêter le cours de l'action en partage en payant la dette à la place de leur débiteur. À l'inverse, les créanciers de l'indivision elle-même, dont la dette est née de la conservation ou de la gestion des biens indivis, peuvent être payés par prélèvement sur l'actif avant le partage.
La convention d'indivision : organiser plutôt que subir
Pour éviter les blocages, les indivisaires peuvent conclure une convention d'indivision encadrée par les articles 1873-1 et suivants. Cet outil est particulièrement utile pour les couples non mariés qui achètent ensemble, ou pour des héritiers qui souhaitent conserver un bien sans le vendre dans l'immédiat.
La convention permet de désigner un gérant doté de pouvoirs définis, de fixer les modalités de prise de décision, de répartir les charges et les revenus, et d'organiser l'usage du bien. Conclue à durée déterminée dans la limite de cinq ans renouvelables, elle suspend la possibilité de demander le partage pendant sa durée, sauf juste motif. Cette stabilité contractuelle est précieuse, mais elle suppose une rédaction soignée par un professionnel, car une clause mal calibrée peut figer une situation devenue défavorable.
Conclusion : anticiper vaut mieux que subir
L'indivision n'est pas un régime conçu pour durer. Le Code civil l'organise comme une situation transitoire dont chacun peut sortir, mais les règles de majorité, et surtout l'exigence d'unanimité pour vendre, en font un terrain de conflit dès que les intérêts divergent. Le contentieux de l'indivision tient rarement au droit lui-même : il tient au défaut d'anticipation. Acheter un bien à plusieurs sans convention, laisser une succession en indivision pendant des années sans formaliser les comptes d'occupation, c'est préparer un blocage futur.
Le parti pris est clair : l'indivision se gère en amont, par une convention d'indivision pour ceux qui veulent conserver le bien, ou par un partage rapide pour ceux qui veulent en sortir. Avant tout achat en commun ou toute acceptation d'une succession comportant un immeuble, faites chiffrer par un notaire ou un avocat les conséquences d'une sortie d'indivision, et formalisez par écrit les règles de gestion et de répartition des charges. En cas de blocage avéré, faites évaluer la solidité d'une demande de partage judiciaire avant de l'engager, car la licitation aux enchères se solde souvent par un prix décevant.
Questions fréquentes
Peut-on être obligé de rester dans une indivision ?
Non. L'article 815 du Code civil pose le principe selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué. Il existe toutefois des exceptions : une convention d'indivision à durée déterminée (cinq ans maximum) suspend la demande de partage, et le juge peut surseoir au partage pour deux ans dans certaines situations protectrices, par exemple pour préserver la valeur du bien ou permettre l'attribution préférentielle du logement familial.
Comment vendre un bien indivis si un seul indivisaire refuse ?
La vente d'un bien immobilier indivis exige en principe l'unanimité, selon l'article 815-3. Pour débloquer un refus, la loi du 12 mai 2009 a créé l'article 815-5-1 : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent exprimer leur intention de vendre devant notaire, qui la signifie aux autres. En cas d'opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation. Ce dispositif ne s'applique ni en cas de démembrement (usufruit et nue-propriété), ni lorsqu'un indivisaire est mineur ou majeur protégé.
Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation en indivision ?
C'est la somme due par l'indivisaire qui occupe seul le bien indivis aux autres indivisaires, prévue à l'article 815-9 du Code civil. Elle correspond en principe à la valeur locative du bien, calculée au prorata des droits des co-indivisaires. Très fréquente après un divorce ou une succession lorsqu'un seul occupant reste dans le logement, elle entre dans les comptes de l'indivision et est régularisée lors du partage. Elle peut être réclamée pour une période passée, dans la limite de la prescription.
Comment sortir d'une indivision après un divorce ?
Trois voies sont possibles. L'un des ex-époux rachète la quote-part de l'autre par le versement d'une soulte, opération formalisée par acte notarié. Les ex-époux vendent le bien à un tiers et se partagent le prix. À défaut d'accord, l'un d'eux saisit le tribunal judiciaire pour un partage judiciaire, qui aboutira le plus souvent à une vente par licitation. La liquidation de l'indivision post-communautaire suppose d'établir les comptes entre ex-époux, notamment l'indemnité d'occupation et le remboursement des emprunts payés par un seul.
Un créancier peut-il saisir la part d'un indivisaire ?
Non, pas directement. L'article 815-17 du Code civil interdit aux créanciers personnels d'un indivisaire de saisir sa part dans les biens indivis avant le partage. Le créancier peut toutefois provoquer le partage au nom de son débiteur afin que sa part se trouve isolée et devienne saisissable. Les autres indivisaires peuvent alors arrêter cette action en payant la dette à la place du débiteur défaillant.
Combien de temps prend un partage judiciaire d'un bien immobilier indivis ?
Il n'existe pas de durée fixe, mais une procédure de partage judiciaire devant le tribunal judiciaire, avec désignation d'un notaire puis éventuelle licitation, s'étend fréquemment sur plusieurs années lorsque les indivisaires se contestent. La représentation par avocat est obligatoire. Cette durée, le coût et le risque d'un prix de vente inférieur à la valeur de marché expliquent que cette voie soit réservée aux situations de blocage total, après l'échec du partage amiable.
Faut-il un notaire pour partager un bien indivis ?
Oui, dès que le partage porte sur un bien immobilier. Le partage amiable d'un immeuble doit être constaté par acte notarié pour permettre la publicité foncière et le transfert de propriété. Le notaire établit les comptes de l'indivision, calcule les éventuelles soultes et perçoit les droits de partage. En cas de partage judiciaire, le tribunal désigne également un notaire pour conduire les opérations sous le contrôle du juge.
