Un locataire commercial cesse de régler ses loyers depuis deux trimestres. Le bailleur, qu'il soit un particulier propriétaire d'un local ou une société foncière, se retrouve face à une dette qui gonfle et à un occupant qui reste dans les murs. Agir vite et dans les formes conditionne la réussite du recouvrement comme la récupération du local. Ce guide détaille la mécanique du commandement de payer visant la clause résolutoire, le recours au juge des référés, les voies de saisie pour récupérer les sommes dues, et propose une check-list opérationnelle du bailleur pour 2026.
Loyer impayé en bail commercial : les premières vérifications avant d'agir
Avant d'engager toute procédure, le bailleur doit reconstituer précisément la situation. Un impayé mal chiffré ou une procédure engagée sur un fondement inexact expose à un rejet, à des délais supplémentaires et à des frais perdus.
La première question porte sur la présence d'une clause résolutoire dans le bail. Cette clause, quasi systématique dans les baux commerciaux, prévoit que le contrat sera résilié de plein droit si le locataire ne paie pas son loyer dans un certain délai après une mise en demeure. Sans clause résolutoire, le bailleur ne peut obtenir la résiliation qu'en saisissant le juge du fond, procédure plus longue. Avec une clause résolutoire, il dispose du levier le plus efficace du droit des baux commerciaux.
Le bailleur doit ensuite établir un décompte précis et daté des sommes dues : loyers, charges refacturées, taxes mises à la charge du preneur, indexations appliquées, TVA le cas échéant. Ce décompte doit distinguer le principal des accessoires et mentionner les dates d'exigibilité de chaque terme. Un décompte flou fragilise l'ensemble de la procédure.
Il vérifie enfin les garanties mobilisables : dépôt de garantie encaissé au bail, caution personnelle d'un dirigeant, garantie autonome, garantie à première demande. Ces sûretés déterminent la stratégie de recouvrement, en parallèle de l'action contre le locataire lui-même.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire : l'acte central
Le commandement de payer visant la clause résolutoire est l'acte qui déclenche tout le mécanisme. Il est régi par l'article L.145-41 du Code de commerce, issu du régime des baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du même code, largement remaniés par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel).
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. (article L.145-41, alinéa 1er du Code de commerce)
Cet acte n'est pas une simple lettre. Il doit être délivré par un commissaire de justice (profession qui a fusionné les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires depuis le 1er juillet 2022, en application de l'ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016). Une relance amiable, même recommandée, ne fait pas courir le délai de la clause résolutoire.
Les mentions obligatoires à peine de nullité
Le commandement doit permettre au locataire de comprendre exactement ce qui lui est reproché et comment y remédier. Plusieurs mentions sont exigées sous peine de nullité de l'acte :
- le décompte précis des sommes réclamées, terme par terme, distinguant loyers et charges
- la référence à la clause résolutoire du bail que le bailleur entend voir jouer
- la reproduction des dispositions de l'article L.145-41 du Code de commerce
- la mention expresse du délai d'un mois laissé au locataire pour payer
- l'avertissement qu'à défaut de paiement dans ce délai, la clause résolutoire sera acquise
Une erreur sur le montant réclamé peut être fatale. Si le commandement réclame des sommes non dues ou surévaluées, le juge peut considérer que le locataire n'était pas en mesure de régulariser correctement, ce qui prive le commandement de son efficacité. La rigueur du décompte est donc décisive.
Le délai d'un mois et ses effets
À compter de la signification du commandement, le locataire dispose d'un mois pour payer l'intégralité des sommes visées. Ce délai est d'ordre public : il ne peut être réduit par une clause du bail.
Deux issues se présentent. Si le locataire paie dans le mois, la clause résolutoire ne joue pas et le bail se poursuit, le bailleur ayant récupéré son dû. Si le commandement demeure infructueux à l'expiration du délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit : le bail est réputé résilié. Le bailleur peut alors saisir le juge pour faire constater cette acquisition et obtenir l'expulsion.
Attention à un point souvent négligé : un paiement partiel dans le mois ne suffit pas à faire échec à la clause. Le locataire doit régler la totalité des causes du commandement. Toutefois, un paiement partiel ou une régularisation tardive peut peser sur la décision du juge saisi ensuite, notamment lorsqu'il examine une demande de délais.
Saisir le juge des référés pour faire constater la résiliation
Une fois le mois écoulé sans paiement intégral, le bailleur assigne le locataire devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé. Le référé est la voie privilégiée car l'acquisition de la clause résolutoire ne laisse en principe aucune place à un débat de fond : le juge constate un mécanisme contractuel qui a joué de plein droit.
La demande porte classiquement sur trois volets : constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, et condamner le locataire au paiement des loyers échus ainsi qu'à une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux.
L'indemnité d'occupation mérite une attention particulière. Une fois le bail résilié, le locataire qui se maintient dans les lieux n'est plus débiteur d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation, dont le montant est souvent fixé par référence au loyer contractuel majoré, selon les stipulations du bail. Cette distinction juridique a des conséquences comptables et fiscales concrètes.
Les délais de grâce : l'arme du locataire
Le locataire peut solliciter du juge des délais pour payer, sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, qui permet au juge de reporter ou d'échelonner le paiement d'une dette dans la limite de deux années.
Surtout, l'article L.145-41, alinéa 2 du Code de commerce autorise le juge à suspendre les effets de la clause résolutoire lorsqu'il accorde de tels délais. Concrètement, si le juge octroie au locataire un échéancier, la clause résolutoire est suspendue : tant que le locataire respecte le calendrier de paiement fixé, le bail se poursuit et l'expulsion ne peut être ordonnée. En revanche, un seul manquement à l'échéancier fait rejouer la clause et permet au bailleur d'obtenir la résiliation définitive, souvent par une simple requête.
Cette faculté de suspension explique pourquoi le référé « clause résolutoire » n'est pas toujours l'issue rapide espérée. Un locataire de bonne foi, qui présente au juge un plan de règlement crédible, obtient fréquemment des délais. Le bailleur a donc intérêt à documenter la mauvaise foi éventuelle du preneur, l'ancienneté de l'impayé et l'absence de perspectives sérieuses de redressement.
Recouvrer les sommes dues : recouvrement judiciaire et saisies
Faire constater la résiliation ne suffit pas : encore faut-il recouvrer les loyers impayés et l'indemnité d'occupation. Le recouvrement suit son propre chemin, en parallèle ou après la procédure d'expulsion.
Obtenir un titre exécutoire
Pour saisir les biens du locataire, le bailleur doit disposer d'un titre exécutoire, c'est-à-dire d'une décision de justice condamnant le preneur au paiement. L'ordonnance de référé constatant la résiliation et condamnant au paiement constitue un tel titre.
Lorsque la créance n'est pas sérieusement contestable et qu'aucune expulsion n'est recherchée, la procédure d'injonction de payer offre une voie rapide et peu coûteuse pour obtenir un titre. Si le locataire conteste sérieusement la dette, une action au fond devant le tribunal judiciaire devient nécessaire.
Les mesures d'exécution forcée
Muni d'un titre exécutoire, le bailleur peut mandater un commissaire de justice pour pratiquer des saisies, régies par le Code des procédures civiles d'exécution :
- la saisie-attribution, qui permet d'appréhender les sommes détenues par un tiers pour le compte du locataire, en pratique les soldes des comptes bancaires
- la saisie-vente des biens mobiliers présents dans le local ou au domicile du débiteur, en vue de leur vente aux enchères
- la saisie des droits d'associés et valeurs mobilières lorsque le locataire est une société
En amont, si le bailleur craint une organisation d'insolvabilité, il peut demander au juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes ou les biens du locataire, même sans titre exécutoire, à condition de justifier d'une créance paraissant fondée et de circonstances menaçant le recouvrement. La mesure conservatoire gèle les avoirs le temps d'obtenir le titre, puis se convertit en saisie définitive.
La disparition du privilège du bailleur : un changement majeur
Un point que beaucoup de bailleurs ignorent encore : le privilège spécial du bailleur d'immeuble, qui lui accordait un droit de paiement préférentiel sur les meubles garnissant le local, a été supprimé par l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022.
Concrètement, le bailleur n'est plus un créancier privilégié sur le mobilier du preneur. En cas de concours avec d'autres créanciers, notamment en procédure collective, il est traité comme un créancier chirographaire, sauf sûretés spécifiques qu'il aurait prises. Cette évolution renforce l'intérêt de garanties contractuelles solides négociées à la signature du bail (dépôt de garantie substantiel, caution, garantie autonome), puisque le bailleur ne peut plus compter sur une protection légale automatique.
Quand le locataire fait l'objet d'une procédure collective
L'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l'encontre du locataire bouleverse la stratégie du bailleur et prime sur les recours de droit commun.
D'abord, le jugement d'ouverture emporte arrêt des poursuites individuelles (article L.622-21 du Code de commerce) : le bailleur ne peut plus engager ni poursuivre une action en paiement des loyers antérieurs au jugement, ni pratiquer de saisie pour ces sommes. Les loyers impayés antérieurs doivent faire l'objet d'une déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire, en principe dans les deux mois de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales). Le bailleur qui néglige cette déclaration risque de voir sa créance inopposable à la procédure.
Ensuite, la clause résolutoire est neutralisée pour les loyers antérieurs. L'article L.622-14 du Code de commerce interdit de résilier le bail pour des impayés nés avant le jugement d'ouverture. Si un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré avant le jugement mais que le mois n'était pas écoulé, la résiliation est paralysée.
En revanche, les loyers correspondant à l'occupation postérieure au jugement d'ouverture doivent être payés à leur échéance : ce sont des créances postérieures qui bénéficient d'un traitement préférentiel. Le non-paiement de ces loyers postérieurs peut, lui, justifier la résiliation du bail dans les conditions propres au droit des procédures collectives. Dès que le bailleur constate l'ouverture d'une procédure, un réflexe s'impose : identifier l'administrateur ou le mandataire, déclarer la créance dans les délais, et distinguer rigoureusement dette antérieure et loyers courants.
Les garanties contractuelles à activer
Parallèlement à l'action contre le locataire, le bailleur mobilise les sûretés stipulées au bail.
Le dépôt de garantie peut être imputé sur les sommes dues, mais il représente rarement plus de quelques mois de loyer et s'épuise vite face à un impayé prolongé. Il ne dispense donc jamais d'agir.
La caution, fréquemment donnée par le dirigeant d'une société locataire, permet de poursuivre une personne physique souvent plus solvable que la société en difficulté. L'engagement de caution doit respecter un formalisme strict pour être valable, et le bailleur doit vérifier que la mention manuscrite et l'information annuelle de la caution, lorsqu'elles sont exigées, ont bien été respectées, faute de quoi l'engagement peut être fragilisé.
La garantie autonome ou garantie à première demande, plus protectrice, oblige le garant à payer sur simple appel du bailleur, sans pouvoir opposer les exceptions tirées du contrat de bail. Quand elle existe, elle offre un recouvrement rapide, à condition de respecter scrupuleusement les modalités d'appel prévues dans l'acte.
L'articulation de ces garanties avec l'action principale doit être pensée dès le premier impayé : mobiliser la caution ou la garantie autonome tôt évite d'attendre l'issue d'une procédure d'expulsion parfois longue.
Check-list du bailleur en 2026
Face à un loyer impayé en bail commercial, l'efficacité tient à la méthode. Les étapes suivantes structurent l'action du bailleur :
- vérifier la présence et la rédaction exacte de la clause résolutoire dans le bail
- reconstituer un décompte précis, daté, distinguant loyers, charges et accessoires
- recenser les garanties disponibles : dépôt de garantie, caution, garantie autonome
- faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire, comportant toutes les mentions exigées par l'article L.145-41 du Code de commerce
- attendre l'expiration du délai d'un mois et vérifier l'absence de paiement intégral
- assigner en référé pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir l'expulsion et la condamnation au paiement
- anticiper une éventuelle demande de délais du locataire et documenter l'ancienneté de l'impayé
- obtenir un titre exécutoire et engager les saisies utiles (saisie-attribution, saisie-vente, saisie conservatoire en amont)
- vérifier en continu qu'aucune procédure collective n'a été ouverte contre le locataire, et déclarer la créance dans les deux mois de la publication au BODACC le cas échéant
- activer les garanties personnelles en parallèle de l'action contre le locataire
Conclusion : agir vite, mais dans les formes
Le commandement de payer visant la clause résolutoire reste, en 2026, l'outil le plus puissant du bailleur commercial. Mais sa force tient entièrement à sa rigueur formelle : un décompte inexact, une mention omise, un montant surévalué peut ruiner des mois de procédure. Le référé qui suit n'est pas la formalité expéditive que l'on imagine, car le juge dispose d'un large pouvoir de suspension de la clause au profit d'un locataire présentant un plan de règlement crédible.
Le vrai basculement de ces dernières années tient à la disparition du privilège du bailleur depuis 2022 : le propriétaire n'est plus protégé par la loi sur les meubles de son locataire et doit désormais miser sur des garanties contractuelles solides et sur une réactivité maximale dès le premier terme impayé. Attendre plusieurs trimestres, c'est laisser la dette croître et, souvent, voir arriver une procédure collective qui gèle tout.
Le conseil déterminant : dès le deuxième loyer impayé, faites établir un décompte contradictoire et vérifier la clause résolutoire de votre bail par un professionnel avant de faire délivrer le commandement. Un acte irréprochable dès le départ vous fait gagner les mois qui comptent.
Questions fréquentes
Un commandement de payer en bail commercial peut-il être envoyé par lettre recommandée ? Non. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être signifié par un commissaire de justice pour faire courir le délai d'un mois de l'article L.145-41 du Code de commerce. Une lettre recommandée, même avec accusé de réception, constitue au mieux une mise en demeure amiable, sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire. Seul l'acte d'huissier, désormais dénommé acte de commissaire de justice, produit cet effet.
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire commercial qui ne paie plus ? Après un commandement resté infructueux au bout d'un mois, l'assignation en référé et l'obtention de l'ordonnance prennent généralement plusieurs semaines à quelques mois selon la juridiction. À cela s'ajoute le délai d'exécution de l'expulsion par le commissaire de justice. Si le juge accorde des délais de paiement au locataire, la procédure peut s'étendre bien au-delà, la clause résolutoire étant alors suspendue tant que l'échéancier est respecté.
Le locataire peut-il éviter la résiliation en payant après le délai d'un mois ? En principe, la clause résolutoire est acquise dès l'expiration du mois sans paiement intégral. Toutefois, le locataire peut demander au juge des délais sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, et le juge peut suspendre les effets de la clause en application de l'article L.145-41, alinéa 2 du Code de commerce. Un paiement tardif, s'il s'accompagne d'un plan de règlement crédible, peut ainsi conduire au maintien du bail.
Le bailleur a-t-il encore un privilège sur les meubles du locataire ? Non. Le privilège spécial du bailleur d'immeuble a été supprimé par l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Le bailleur est désormais un créancier chirographaire sur le mobilier du preneur, sauf sûretés spécifiques prises par ailleurs. D'où l'importance de garanties contractuelles solides comme la caution ou la garantie autonome.
Que faire si le locataire est placé en redressement ou liquidation judiciaire ? Il faut cesser toute poursuite individuelle pour les loyers antérieurs au jugement d'ouverture et déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire, en principe dans les deux mois de la publication au BODACC. La clause résolutoire ne peut jouer pour les impayés antérieurs (article L.622-14 du Code de commerce). En revanche, les loyers correspondant à l'occupation postérieure au jugement doivent être payés à échéance et leur non-paiement peut justifier la résiliation.
Peut-on résilier un bail commercial sans clause résolutoire en cas d'impayé ? Oui, mais uniquement par la voie judiciaire au fond, en demandant au tribunal de prononcer la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de payer. Cette procédure est plus longue et laisse au juge une large appréciation de la gravité du manquement. C'est pourquoi la présence d'une clause résolutoire, qui joue de plein droit, est un atout majeur pour le bailleur.
Le dépôt de garantie suffit-il à couvrir les loyers impayés ? Rarement. Le dépôt de garantie représente généralement un à quelques mois de loyer et s'épuise vite face à un impayé prolongé accompagné d'une indemnité d'occupation. Il peut être imputé sur la dette, mais ne dispense jamais d'engager une action en recouvrement et d'activer les autres garanties disponibles, comme la caution du dirigeant ou une garantie autonome.
