Un copropriétaire souhaite transformer son appartement en local professionnel, mais le règlement l'interdit. Un syndic propose de réviser la répartition des charges d'ascenseur jugée inéquitable. Une assemblée générale veut autoriser la pose de climatiseurs en façade. Dans chacun de ces cas, une même question commande tout : quelle majorité faut-il réunir pour modifier le règlement de copropriété ? Se tromper de règle de majorité, c'est prendre le risque qu'un copropriétaire fasse annuler la décision devant le tribunal judiciaire, parfois plusieurs mois après le vote. Ce guide détaille les quatre régimes de majorité prévus par la loi du 10 juillet 1965 (articles 24, 25, 26 et l'unanimité) et précise, clause par clause, dans quels cas l'unanimité reste incontournable.
Le règlement de copropriété, un contrat qui ne se réécrit pas librement
Le règlement de copropriété est le document fondateur de l'immeuble. Il fixe la destination des parties communes et privatives, les conditions de leur jouissance, la répartition des charges entre les lots et les règles de fonctionnement du syndicat. Prévu par l'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il s'impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui achètent après son établissement.
Parce qu'il touche aux droits de chacun sur son bien et sur les parties communes, le règlement ne se modifie pas sur simple décision du syndic ni à la légère en assemblée. Toute modification suppose une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, votée à la majorité que la loi attache précisément à l'objet de la modification. C'est là que réside la difficulté : la loi de 1965 ne prévoit pas une majorité unique, mais une gradation de quatre régimes, du plus souple au plus exigeant. Plus la modification affecte les droits individuels ou l'équilibre général de la copropriété, plus la majorité requise est élevée.
Comprendre cette gradation suppose d'abord de maîtriser les quatre régimes de majorité, puis d'identifier la nature exacte de la clause que l'on veut modifier.
Les quatre régimes de majorité de la loi du 10 juillet 1965
La loi de 1965, profondément remaniée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN et par l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, organise quatre niveaux de majorité. Chacun repose sur un mode de calcul différent, et la confusion entre ces modes de calcul est une source fréquente de contentieux.
Article 24 : la majorité simple
La majorité de l'article 24 se calcule sur les seules voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions et les copropriétaires absents ne sont pas comptabilisés. C'est le régime de droit commun : toute décision pour laquelle la loi ne prévoit pas une majorité renforcée relève de l'article 24.
Concernant le règlement de copropriété, l'article 24 permet notamment la mise en conformité du règlement avec les évolutions législatives et réglementaires intervenues depuis sa rédaction. L'ordonnance de 2019 a précisément voulu faciliter ces actualisations purement techniques, qui ne modifient pas l'équilibre des droits mais alignent le texte sur le droit en vigueur (par exemple l'intégration de mentions rendues obligatoires par la loi ALUR sur la quote-part de parties communes afférente à chaque lot).
Article 25 : la majorité absolue et la passerelle de l'article 25-1
La majorité de l'article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, présents, représentés, absents ou abstentionnistes. Il faut donc réunir la moitié plus une des voix de l'ensemble du syndicat, ce qui est nettement plus contraignant que l'article 24.
L'article 25 régit surtout les autorisations individuelles données à un copropriétaire pour réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, dès lors que ces travaux sont conformes à la destination de l'immeuble. C'est la majorité applicable, par exemple, à l'autorisation de percer un mur porteur commun ou de poser une véranda.
Pour éviter les blocages, l'article 25-1 institue une passerelle. Lorsqu'un projet soumis à l'article 25 n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24. Cette passerelle est un outil précieux, mais elle ne joue jamais pour les décisions relevant de l'article 26 ou de l'unanimité.
Article 26 : la double majorité
L'article 26 exige une double condition : la majorité des membres du syndicat (c'est-à-dire plus de la moitié des copropriétaires comptés par tête) représentant au moins les deux tiers des voix. Il faut donc à la fois un nombre suffisant de copropriétaires et un poids suffisant en tantièmes.
C'est le régime central pour la modification du règlement de copropriété. L'article 26 vise expressément la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. Modifier les horaires d'accès à un local commun, réviser les règles d'usage du jardin, encadrer l'utilisation des parties communes : tout cela relève en principe de la double majorité de l'article 26.
L'article 26 régit également les actes d'acquisition immobilière et certains actes de disposition sur les parties communes. Mais il comporte une limite majeure, inscrite dans son dernier alinéa, qui ouvre la voie à l'unanimité pour toute une catégorie de modifications.
L'unanimité : le régime le plus exigeant
L'unanimité n'est pas désignée par un article numéroté comme les trois précédentes ; elle résulte de plusieurs dispositions de la loi et du principe selon lequel on ne peut porter atteinte aux droits acquis d'un copropriétaire sans son consentement. Elle suppose l'accord de tous les copropriétaires, sans exception, y compris ceux qui sont absents et n'ont pas donné de pouvoir. Un seul refus, ou une seule absence non représentée, suffit à faire échouer le vote.
C'est le régime réservé aux modifications qui touchent au cœur des droits individuels ou à l'équilibre fondamental de la copropriété. Comprendre quand l'unanimité s'impose est l'enjeu pratique le plus délicat, car une décision votée à l'article 26 alors que l'unanimité était requise encourt l'annulation.
Dans quels cas l'unanimité est-elle exigée pour modifier le règlement
La question de la modification du règlement de copropriété à l'unanimité se pose dès que la modification dépasse la simple organisation de la jouissance des parties communes pour atteindre un droit protégé. Quatre grandes hypothèses reviennent en pratique.
La modification de la destination de l'immeuble
La destination de l'immeuble, telle qu'elle résulte du règlement de copropriété et des documents contractuels, définit l'usage auquel l'immeuble est affecté : immeuble d'habitation, immeuble mixte habitation et commerce, résidence de standing avec clauses d'occupation bourgeoise, etc. Cette destination conditionne la valeur et l'usage de chaque lot.
Modifier la destination de l'immeuble suppose l'accord unanime des copropriétaires. Imaginons une copropriété d'habitation dont le règlement stipule une clause dite d'habitation bourgeoise exclusive, interdisant toute activité professionnelle. Décider d'autoriser désormais l'exercice d'activités commerciales dans l'ensemble de l'immeuble revient à modifier sa destination : cette décision ne peut être prise qu'à l'unanimité. À l'inverse, l'assouplissement ponctuel d'une clause, ou son interprétation, peut relever de régimes moins exigeants selon la portée réelle de la modification, ce qui justifie une analyse juridique préalable.
L'atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives
Le dernier alinéa de l'article 26 pose une règle protectrice fondamentale :
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Autrement dit, aucune majorité, même la double majorité de l'article 26, ne peut réduire les droits qu'un copropriétaire tient du règlement sur ses parties privatives. Une telle modification suppose son accord personnel, ce qui se traduit en pratique par une exigence d'unanimité lorsqu'elle concerne l'ensemble des lots.
Prenons le cas d'une copropriété dont le règlement autorise l'exercice de professions libérales au rez-de-chaussée. Décider d'interdire désormais cette faculté, alors qu'elle figure au règlement comme un droit attaché aux lots concernés, restreint les modalités de jouissance des parties privatives : la décision requiert l'accord des copropriétaires touchés, donc l'unanimité si l'on veut modifier la clause générale. De même, imposer à un copropriétaire une servitude nouvelle sur son lot, ou lui retirer un droit d'usage exclusif inscrit au règlement, relève de ce régime.
La modification de la répartition des charges
La répartition des charges est l'un des points les plus sensibles de la copropriété, et l'une des principales sources de contentieux. L'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe suivant : la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Ce principe se comprend aisément : modifier les quotes-parts de charges revient à augmenter la contribution de certains lots au bénéfice d'autres, ce qui affecte directement le patrimoine de chacun. Un copropriétaire ne peut se voir imposer une charge nouvelle ou alourdie sans son consentement.
L'article 11 réserve toutefois des exceptions importantes. Lorsque des travaux, un acte d'acquisition ou un acte de disposition sont régulièrement décidés par l'assemblée, la nouvelle répartition des charges rendue nécessaire par cette opération peut être adoptée dans le cadre de la même décision, à la majorité applicable à l'opération elle-même. De même, l'article 12 permet à un copropriétaire de saisir le tribunal judiciaire pour faire rectifier une répartition qui ne serait pas conforme aux critères légaux (utilité des services et équipements collectifs pour chaque lot, valeur relative des parties privatives). Enfin, lorsqu'un changement d'usage d'une partie privative entraîne une aggravation des charges, l'article 25 peut permettre l'ajustement correspondant. En dehors de ces cas, la révision volontaire de la grille de répartition reste soumise à l'unanimité.
Un exemple courant : les copropriétaires du rez-de-chaussée qui ne bénéficient pas de l'ascenseur souhaitent réduire leur quote-part de charges d'ascenseur, sans qu'aucun travaux ne le justifie. Cette modification volontaire de la clé de répartition suppose l'unanimité, sauf à saisir le juge pour non-conformité de la répartition aux critères de l'article 10.
L'aliénation de parties communes portant atteinte à la destination
La vente ou la cession d'une partie commune (par exemple la cession d'une portion de cour à un copropriétaire pour agrandir son lot) modifie le règlement, puisqu'elle fait sortir cette surface des parties communes et impose de recalculer les tantièmes. Lorsque cette aliénation ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, elle relève de la double majorité de l'article 26. Mais dès lors qu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, l'unanimité redevient nécessaire. La frontière entre les deux situations est parfois ténue et mérite une expertise au cas par cas.
Comment identifier la bonne majorité selon la clause modifiée
La logique d'ensemble peut se résumer ainsi : plus la modification est technique et neutre pour les droits individuels, plus la majorité est basse ; plus elle affecte les droits acquis ou l'équilibre général, plus elle est élevée. Le raisonnement se conduit en trois temps.
- Identifier l'objet réel de la modification : s'agit-il d'une simple mise à jour du texte, d'une règle d'usage des parties communes, d'une atteinte aux parties privatives, ou d'un changement de destination ?
- Rattacher cet objet à un régime de majorité : mise en conformité et actualisations techniques à l'article 24 ; autorisations de travaux conformes à la destination à l'article 25 ; modification de l'usage et de l'administration des parties communes à l'article 26 ; atteinte aux parties privatives, changement de destination et modification de la répartition des charges à l'unanimité.
- Vérifier l'existence d'une passerelle ou d'une exception légale : la passerelle de l'article 25-1 pour certaines décisions de l'article 25, ou les exceptions de l'article 11 pour la répartition des charges.
Ce classement ne dispense jamais d'une lecture attentive de la clause litigieuse. Une même formule de modification peut relever de l'article 26 ou de l'unanimité selon qu'elle touche ou non aux parties privatives. La qualification juridique de la clause commande la majorité, et c'est précisément sur cette qualification que se cristallisent la plupart des litiges.
Que risque une décision votée à une majorité insuffisante
Une décision de modification du règlement adoptée à une majorité inférieure à celle qu'exige la loi est irrégulière. Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut la contester devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, par une action en annulation prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Depuis l'ordonnance de 2019, ce délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.
Passé ce délai, la décision devient en principe définitive à l'égard des copropriétaires régulièrement convoqués. Mais la modification adoptée sans respecter l'exigence d'unanimité, lorsqu'elle porte atteinte à un droit dont un copropriétaire n'a jamais consenti à se dessaisir, expose durablement la copropriété à l'insécurité juridique, notamment au moment de la vente d'un lot, lorsque le notaire relève l'irrégularité. Mieux vaut donc sécuriser la majorité en amont que d'espérer la prescription du recours.
Concrètement, une clause de règlement modifiée dans des conditions douteuses fragilise les transactions futures, complique le travail du syndic et peut rejaillir sur la responsabilité de ce dernier s'il a inscrit une résolution à une majorité manifestement erronée.
Sécuriser la modification : la marche à suivre
Avant d'inscrire une modification du règlement à l'ordre du jour, le conseil syndical et le syndic ont intérêt à faire qualifier juridiquement la clause visée. Cette qualification détermine la majorité requise, la rédaction de la résolution et, le cas échéant, la nécessité de recourir à un géomètre ou à un notaire pour la publication de la modification au fichier immobilier. Une modification du règlement n'est en effet pleinement opposable aux tiers, et notamment aux futurs acquéreurs, qu'après publication au service de la publicité foncière.
La rédaction de la résolution soumise au vote mérite un soin particulier : elle doit énoncer précisément la clause modifiée, le texte nouveau et le fondement de la majorité retenue. Une résolution ambiguë, qui mêle des modifications relevant de régimes différents, expose l'ensemble du vote à la contestation.
Ce qu'il faut retenir
La modification du règlement de copropriété n'obéit jamais à une majorité unique. La règle des majorités des articles 24, 25 et 26 s'articule avec l'exigence d'unanimité selon la nature de la clause modifiée, et cette gradation reflète une hiérarchie des droits : le droit individuel du copropriétaire sur son lot et sur sa quote-part de charges prime sur la volonté de la majorité. L'unanimité demeure incontournable dès qu'il s'agit de changer la destination de l'immeuble, de toucher aux droits sur les parties privatives ou de réviser volontairement la répartition des charges hors des exceptions légales.
Le réflexe décisif n'est pas de choisir une majorité, mais de qualifier exactement la clause à modifier. Avant toute assemblée, faites analyser la clause litigieuse par un professionnel du droit immobilier : c'est cette qualification, et non le vote lui-même, qui détermine la solidité juridique de la modification et sa résistance à une action en annulation.
Questions fréquentes
Quelle majorité pour modifier le règlement de copropriété ?
La majorité dépend de l'objet de la modification. La mise en conformité technique avec la loi relève de la majorité simple de l'article 24. La modification des règles d'usage et d'administration des parties communes relève de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. L'atteinte aux droits sur les parties privatives, le changement de destination de l'immeuble et la révision volontaire de la répartition des charges exigent l'unanimité.
Peut-on modifier la répartition des charges sans l'unanimité ?
En principe non : l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 impose l'unanimité pour toute modification volontaire de la répartition des charges. Il existe des exceptions : lorsque des travaux ou un acte d'acquisition ou de disposition régulièrement votés rendent nécessaire une nouvelle répartition, celle-ci est adoptée à la majorité de l'opération. Un copropriétaire peut aussi saisir le tribunal judiciaire, sur le fondement de l'article 12, pour faire rectifier une répartition non conforme aux critères légaux.
Qu'est-ce que la passerelle de l'article 25-1 ?
L'article 25-1 permet, lorsqu'une décision soumise à l'article 25 (majorité absolue) recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre cette majorité, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24. Cette passerelle évite les blocages sur les autorisations individuelles de travaux. Elle ne s'applique jamais aux décisions relevant de l'article 26 ni à celles exigeant l'unanimité.
La destination de l'immeuble peut-elle être modifiée à la majorité de l'article 26 ?
Non. La modification de la destination de l'immeuble, par exemple le passage d'une destination d'habitation exclusive à une destination mixte autorisant le commerce, suppose l'unanimité des copropriétaires. La double majorité de l'article 26 ne permet de modifier le règlement que dans la mesure où cela concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, sans porter atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits sur les parties privatives.
Dans quel délai contester une modification du règlement votée à une majorité insuffisante ?
Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale pour saisir le tribunal judiciaire, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Passé ce délai, la décision devient en principe définitive à l'égard des copropriétaires régulièrement convoqués, mais une modification adoptée en violation d'une exigence d'unanimité reste une source d'insécurité juridique, notamment lors des ventes de lots.
Une modification du règlement doit-elle être publiée pour être opposable ?
Oui. Pour être opposable aux tiers, en particulier aux futurs acquéreurs, la modification du règlement de copropriété doit être publiée au service de la publicité foncière. Cette formalité, généralement accomplie par un notaire, matérialise et sécurise le nouveau texte. Tant que la publication n'est pas intervenue, la modification ne produit d'effet qu'entre les copropriétaires actuels du syndicat.
Le syndic peut-il modifier seul le règlement de copropriété ?
Non. Le syndic n'a aucun pouvoir pour modifier de sa propre initiative le règlement de copropriété. Toute modification suppose une décision de l'assemblée générale votée à la majorité requise par la loi selon l'objet concerné. Le syndic se borne à inscrire la résolution à l'ordre du jour, à organiser le vote et à faire procéder, le cas échéant, à la publication de la modification adoptée.
