Un acquéreur signe un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, verse ses appels de fonds au fil du chantier, puis apprend que le promoteur fait l'objet d'un redressement judiciaire. Un sous-traitant du gros œuvre livre ses prestations, émet ses factures, et se retrouve créancier d'une entreprise sous procédure collective. Ces deux situations, distinctes mais liées par un même chantier bloqué, soulèvent des questions juridiques précises que le Code civil, le Code de la construction et de l'habitation et le Livre VI du Code de commerce traitent chacun à leur manière. Cette analyse détaille le sort du contrat VEFA, le rôle de la garantie financière d'achèvement et les mécanismes de recouvrement ouverts aux sous-traitants et fournisseurs BTP impayés lorsque le promoteur est en difficulté.
Le redressement judiciaire du promoteur immobilier : cadre et effets immédiats
Le redressement judiciaire relève des articles L631-1 et suivants du Code de commerce. Il vise une entreprise en état de cessation des paiements, c'est-à-dire dans l'impossibilité de faire face à son passif exigible avec son actif disponible, mais dont le redressement paraît possible. Le tribunal ouvre alors une période d'observation destinée à établir un bilan économique et social et à élaborer un plan.
Distinguer sauvegarde, redressement et liquidation
Trois procédures collectives coexistent, aux conséquences très différentes pour l'acquéreur VEFA et le sous-traitant. La sauvegarde (articles L620-1 et suivants) s'ouvre avant la cessation des paiements, à la demande du seul débiteur. Le redressement judiciaire suppose une cessation des paiements avérée mais un espoir de continuation. La liquidation judiciaire (articles L640-1 et suivants) intervient lorsque le redressement est manifestement impossible : elle emporte cessation de l'activité et réalisation de l'actif.
Cette distinction commande la stratégie de chacun. En redressement, le chantier peut reprendre et le contrat se poursuivre. En liquidation, la GFA prend une importance décisive pour l'acquéreur, car le promoteur ne mènera pas l'ouvrage à son terme.
La période d'observation et le sort des contrats en cours
L'ouverture de la procédure gèle le passif antérieur. Le jugement d'ouverture interdit le paiement des créances nées avant lui (article L622-7, applicable au redressement par renvoi de l'article L631-14) et suspend les poursuites individuelles. Un fournisseur impayé au jour du jugement ne peut donc plus agir en paiement selon les voies de droit commun : il doit déclarer sa créance.
Pendant la période d'observation, l'administrateur judiciaire dispose du pouvoir d'exiger la poursuite des contrats en cours au titre de l'article L622-13 (rendu applicable au redressement par l'article L631-14). C'est ce mécanisme, appliqué au contrat de VEFA et aux marchés de travaux, qui structure toute la suite.
Le contrat VEFA face au redressement judiciaire du promoteur
La nature du contrat VEFA et le transfert progressif de propriété
La vente en l'état futur d'achèvement est définie à l'article 1601-3 du Code civil :
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. »
Cette règle du transfert progressif est essentielle en cas de procédure collective. L'acquéreur est déjà propriétaire du sol et de ce qui a été édifié. La fraction d'ouvrage réalisée n'entre pas dans l'actif du promoteur et échappe donc au gage commun des créanciers. Le lot en cours de construction n'est pas un bien saisissable au profit des créanciers du promoteur défaillant.
Les appels de fonds suivent l'échéancier réglementaire de l'article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation : au maximum 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde étant exigible à la livraison. L'acquéreur dont le programme est arrêté à un stade intermédiaire a donc déjà décaissé une part substantielle du prix.
La continuation ou la résiliation du contrat par l'administrateur
Le contrat de VEFA est un contrat en cours au sens de l'article L622-13. L'administrateur judiciaire a le choix d'en exiger l'exécution ou d'y renoncer. S'il opte pour la continuation, il doit fournir la prestation promise, c'est-à-dire achever l'immeuble, et l'acquéreur reste tenu de régler les appels de fonds futurs, qui constituent alors des créances postérieures.
En pratique, la continuation par l'administrateur suppose une trésorerie et des marchés de travaux réactivables. Lorsque le promoteur n'a plus les moyens de mener le chantier, l'administrateur renonce à la poursuite ou la procédure bascule en liquidation. C'est précisément le scénario dans lequel la garantie financière d'achèvement joue son rôle protecteur.
Il faut souligner une articulation souvent mal comprise. La défaillance du promoteur au titre de la VEFA et l'intervention du garant d'achèvement ne dépendent pas mécaniquement du choix de l'administrateur sur la continuation du contrat. La garantie d'achèvement a sa logique propre, fondée sur le Code de la construction et de l'habitation, indépendante de l'option ouverte par le Code de commerce.
La garantie financière d'achèvement : le bouclier de l'acquéreur VEFA
Une garantie extrinsèque obligatoire depuis 2015
L'article L261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation subordonne la conclusion d'une VEFA dans le secteur protégé, celui du logement, à la justification d'une garantie financière d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement des versements effectués. Le texte prévoit qu'à peine de nullité, la vente ne peut être conclue avant que cette garantie ne soit constituée.
Depuis le 1er janvier 2015, la garantie intrinsèque, qui reposait sur l'avancement propre du programme, a été supprimée au profit de la seule garantie extrinsèque, apportée par un établissement de crédit, une société de financement ou un assureur. Cette réforme, issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR et de ses textes d'application, a considérablement renforcé la protection de l'acquéreur : le garant est désormais un tiers financièrement solide, extérieur au promoteur.
La garantie financière d'achèvement se distingue de la garantie de remboursement. La première assure la poursuite et la finition des travaux ; la seconde, aujourd'hui résiduelle dans le logement, prévoit le remboursement des sommes versées. Dans le secteur protégé, c'est la garantie d'achèvement qui prévaut.
Le déclenchement de la garantie
La garantie se déclenche en cas de défaillance financière du promoteur caractérisée par un arrêt des travaux. Le redressement judiciaire, et plus encore la liquidation, constituent des indices de cette défaillance. Concrètement, lorsque le chantier est interrompu faute de financement, l'acquéreur ou son syndicat sollicite le garant, qui doit alors financer l'achèvement de l'immeuble.
Le garant prend en charge le coût nécessaire pour mener l'ouvrage à son terme, dans les limites de sa garantie. Il peut désigner un nouveau maître d'œuvre, contracter avec de nouvelles entreprises et supporter les surcoûts de reprise du chantier. L'acquéreur, lui, continue de régler le prix de vente convenu initialement selon l'échéancier : la garantie couvre le supplément nécessaire à l'achèvement, non la substitution intégrale au paiement du prix.
Illustration concrète : un acquéreur a acquis un appartement en VEFA et versé les appels de fonds jusqu'à la mise hors d'eau, soit 70 % du prix. Le promoteur est placé en redressement puis en liquidation. Le garant d'achèvement intervient pour financer les travaux du second œuvre, faire poser les cloisons, les réseaux et les finitions, et livrer un logement conforme au descriptif contractuel. L'acquéreur verse le solde de 30 % selon l'avancement, sans supporter le surcoût de reprise.
Les limites de la garantie financière d'achèvement
La GFA n'est pas une assurance tous risques. Elle couvre l'achèvement au sens de l'article R261-1 du Code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire l'exécution des ouvrages et éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble. Elle ne couvre pas, en principe, les malfaçons, les réserves de livraison ou les retards de livraison en tant que tels.
Les désordres relèvent des garanties légales de la construction : garantie de parfait achèvement, garantie biennale de bon fonctionnement et garantie décennale, cette dernière mobilisant l'assurance dommages-ouvrage souscrite avant l'ouverture du chantier. Un acquéreur confronté à des malfaçons ne se retournera donc pas vers le garant d'achèvement mais vers ces assurances et garanties spécifiques.
De même, la GFA ne prend pas en charge les pénalités de retard dues par le promoteur ni les préjudices de jouissance. Ces postes, qui relèvent de la responsabilité contractuelle du promoteur, deviennent des créances à déclarer au passif.
Les recours de l'acquéreur VEFA au passif du promoteur
La déclaration de créance pour les sommes non garanties
Pour tout ce que la garantie d'achèvement ne couvre pas, l'acquéreur redevient un créancier ordinaire. Les pénalités de retard, l'indemnisation d'un préjudice de jouissance, la restitution éventuelle de sommes indûment perçues doivent faire l'objet d'une déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire.
Cette déclaration obéit à l'article L622-24 du Code de commerce : elle doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Ce délai est porté à quatre mois pour les créanciers domiciliés hors de France métropolitaine. Passé ce terme, le créancier est forclos, sauf à obtenir un relevé de forclusion dans les conditions de l'article L622-26.
L'articulation entre garantie d'achèvement et déclaration de créance
L'acquéreur ne doit jamais opposer les deux dispositifs mais les combiner. Il mobilise le garant pour obtenir l'achèvement physique de son bien et déclare parallèlement au passif les créances non couvertes. Le garant qui a financé l'achèvement dispose lui-même, après paiement, d'un recours subrogatoire contre le promoteur, recours qu'il exercera par voie de déclaration de créance au passif de la procédure.
Le sous-traitant et le fournisseur BTP impayé
L'action directe de la loi de 1975 contre le maître d'ouvrage
Le sous-traitant intervenant sur un chantier de promotion dispose d'un instrument particulièrement efficace : l'action directe instituée par l'article 12 de la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance. Ce texte permet au sous-traitant impayé par l'entrepreneur principal d'agir directement en paiement contre le maître de l'ouvrage, pour les sommes correspondant aux prestations qu'il a exécutées.
L'action directe s'exerce lorsque l'entrepreneur principal n'a pas payé le sous-traitant un mois après une mise en demeure. Son intérêt en procédure collective est majeur : l'action directe échappe pour partie à la discipline collective, car le sous-traitant se paie sur une créance du maître d'ouvrage, et non sur l'actif de l'entrepreneur défaillant. Le maître d'ouvrage ne peut payer le sous-traitant que dans la limite de ce qu'il doit lui-même à l'entrepreneur principal au jour de la réception de la copie de la mise en demeure.
Encore faut-il que le sous-traitant ait été agréé et que ses conditions de paiement aient été acceptées par le maître d'ouvrage, conformément à l'article 3 de la loi de 1975. Un sous-traitant non agréé perd le bénéfice de l'action directe, ce qui illustre l'intérêt vital de régulariser sa situation avant tout impayé. La jurisprudence sanctionne d'ailleurs le maître d'ouvrage qui n'a pas mis en demeure l'entrepreneur principal de s'acquitter de ses obligations d'agrément et de garantie.
Il faut toutefois identifier correctement la position de chacun. Lorsque le promoteur en redressement est lui-même le maître d'ouvrage vendeur, l'action directe du sous-traitant s'exercerait contre lui, ce qui la neutralise en pratique puisque le débiteur est sous procédure. En revanche, lorsque le sous-traitant travaille pour une entreprise générale distincte du promoteur, l'action directe contre le promoteur maître d'ouvrage conserve toute son efficacité.
La garantie de paiement du sous-traitant
L'article 14 de la loi de 1975 impose, dans les marchés de travaux de bâtiment et de travaux publics, la fourniture au sous-traitant d'une caution personnelle et solidaire ou d'une délégation de paiement. Le sous-traitant prudent qui a obtenu une caution bancaire dispose ainsi d'un recours contre le garant, indépendant de la procédure collective frappant l'entrepreneur. Cette garantie, souvent négligée à la conclusion du sous-traité, se révèle décisive lorsque la défaillance survient.
La déclaration de créance au passif de la procédure
Que l'action directe soit ou non ouverte, le sous-traitant et le fournisseur impayés doivent déclarer leur créance au passif dans le délai de deux mois de l'article L622-24. La déclaration précise le montant de la créance échue et à échoir, les sommes garanties par une sûreté et la nature de celle-ci. Un fournisseur de matériaux ayant livré avant le jugement d'ouverture est titulaire d'une créance antérieure soumise à cette discipline.
Il convient de distinguer les créances antérieures des créances postérieures privilégiées. Les prestations exécutées régulièrement après le jugement d'ouverture, pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, bénéficient du traitement de faveur de l'article L622-17 : elles sont payées à leur échéance et, à défaut, par privilège avant la plupart des créances antérieures. Un sous-traitant sollicité par l'administrateur pour poursuivre le chantier après l'ouverture voit ainsi sa nouvelle créance mieux protégée que ses factures antérieures.
La réserve de propriété du fournisseur de matériaux
Le fournisseur de matériaux ayant stipulé une clause de réserve de propriété peut revendiquer les biens livrés impayés qui se retrouvent en nature dans le patrimoine du débiteur, dans les conditions des articles L624-9 et suivants du Code de commerce. La revendication doit être exercée dans un délai de trois mois à compter de la publication du jugement d'ouverture. Cette faculté se heurte toutefois à une limite pratique tenace : les matériaux incorporés à l'ouvrage ne se retrouvent plus en nature et ne peuvent plus être revendiqués. La réserve de propriété n'est donc efficace que pour les stocks non encore posés.
Conclusion : anticiper plutôt que subir la défaillance
Le croisement du droit immobilier et des procédures collectives dessine deux logiques protectrices d'inégale portée. L'acquéreur VEFA du secteur protégé est solidement protégé par la garantie financière d'achèvement extrinsèque, qui lui assure la livraison de son bien indépendamment du sort du promoteur. Cette sécurité, acquise depuis la suppression de la garantie intrinsèque en 2015, ne le dispense pas de déclarer au passif les créances que la garantie ne couvre pas, au premier rang desquelles les pénalités de retard et le préjudice de jouissance.
Le sous-traitant et le fournisseur, eux, sont mieux armés lorsqu'ils ont anticipé : action directe fondée sur un agrément régulier, caution ou délégation de paiement de l'article 14 de la loi de 1975, réserve de propriété opposable. À défaut de ces sécurités, ils ne sont que des créanciers chirographaires soumis à la loi du concours et exposés à un dividende souvent modeste.
Le parti est clair : dans ce contentieux, la position se construit avant la défaillance. Un acquéreur doit vérifier, dès la signature, l'existence et l'identité du garant d'achèvement mentionné à l'acte. Un sous-traitant doit exiger son agrément et sa garantie de paiement au moment de contracter, et non lorsque l'impayé survient. En présence d'une procédure ouverte, la première diligence reste identique pour tous : déclarer sa créance dans le délai de deux mois du jugement publié au BODACC, sous peine de forclusion.
Questions fréquentes
Que devient mon contrat VEFA si le promoteur est placé en redressement judiciaire ?
Le contrat VEFA est un contrat en cours que l'administrateur judiciaire peut décider de poursuivre ou d'abandonner, en application de l'article L622-13 du Code de commerce. Grâce au transfert progressif de propriété de l'article 1601-3 du Code civil, la fraction d'ouvrage déjà construite vous appartient et n'entre pas dans l'actif saisissable du promoteur. Si le chantier s'arrête, la garantie financière d'achèvement prend le relais pour financer la finition de l'immeuble.
La garantie financière d'achèvement rembourse-t-elle les sommes déjà versées ?
Dans le secteur protégé du logement, la garantie exigée depuis le 1er janvier 2015 est une garantie d'achèvement, non de remboursement. Elle finance la poursuite et la finition des travaux jusqu'à l'achèvement au sens de l'article R261-1 du Code de la construction et de l'habitation. Vous n'êtes donc pas remboursé de vos versements : vous obtenez la livraison de votre bien, en continuant à régler le prix contractuel selon l'échéancier.
La garantie d'achèvement couvre-t-elle les malfaçons et les retards de livraison ?
Non. La garantie financière d'achèvement ne couvre que l'achèvement matériel de l'immeuble. Les malfaçons relèvent des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, ainsi que de l'assurance dommages-ouvrage. Les pénalités de retard et le préjudice de jouissance, qui engagent la responsabilité contractuelle du promoteur, doivent être déclarés au passif de la procédure comme créances ordinaires.
Un sous-traitant impayé peut-il se faire payer par le maître d'ouvrage ?
Oui, sous conditions. L'article 12 de la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975 ouvre une action directe contre le maître d'ouvrage lorsque l'entrepreneur principal n'a pas payé le sous-traitant un mois après mise en demeure. Cette action suppose que le sous-traitant ait été agréé par le maître d'ouvrage et que ses conditions de paiement aient été acceptées. Elle ne joue toutefois que dans la limite des sommes encore dues par le maître d'ouvrage à l'entrepreneur principal.
Dans quel délai faut-il déclarer sa créance au passif du promoteur ?
La déclaration doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC, en application de l'article L622-24 du Code de commerce. Ce délai est porté à quatre mois pour les créanciers domiciliés hors de France métropolitaine. Au-delà, le créancier est forclos et perd le droit de participer aux répartitions, sauf relevé de forclusion accordé dans les conditions de l'article L622-26.
Un fournisseur de matériaux peut-il récupérer ses livraisons impayées ?
Le fournisseur qui a stipulé une clause de réserve de propriété peut revendiquer les biens livrés impayés se retrouvant en nature, dans les trois mois de la publication du jugement d'ouverture, selon les articles L624-9 et suivants du Code de commerce. Cette revendication échoue toutefois pour les matériaux déjà incorporés à l'ouvrage, qui ne se retrouvent plus en nature. Seuls les stocks non encore posés peuvent effectivement être récupérés.
La procédure collective du promoteur bloque-t-elle définitivement mon chantier ?
Pas nécessairement. En redressement judiciaire, l'administrateur peut décider de poursuivre le contrat et de reprendre le chantier pendant la période d'observation. Même en cas d'arrêt, la garantie financière d'achèvement permet à un garant extérieur de financer la reprise des travaux et de livrer les logements. La liquidation judiciaire du promoteur ne signifie donc pas l'abandon du programme lorsque cette garantie a été régulièrement constituée.
