Un copropriétaire reçoit un courrier du syndic lui reprochant d'avoir étendu son linge sur son balcon, en visant le « règlement intérieur » de la résidence. Un autre découvre qu'un affichage dans le hall interdit désormais l'accès à la cour aux enfants après 18 heures. Dans les deux cas, une même question surgit : ce « règlement intérieur » a-t-il la même force qu'un règlement de copropriété, et peut-il vraiment imposer de telles contraintes ? La confusion entre ces deux documents est fréquente, et elle a des conséquences très concrètes sur ce que chaque occupant peut ou ne peut pas se voir imposer. Cet article distingue les deux textes, explique dans quelles conditions un règlement intérieur devient opposable, et détaille comment contester une clause abusive en copropriété.
Règlement de copropriété et règlement intérieur : deux documents à ne pas confondre
Le règlement de copropriété, texte fondateur et obligatoire
Le règlement de copropriété est le document de référence de tout immeuble soumis au statut de la copropriété. Son existence et son contenu sont encadrés par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et par son décret d'application n°67-223 du 17 mars 1967.
L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 lui assigne un contenu précis. Il détermine la destination des parties privatives et des parties communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe les règles relatives à l'administration des parties communes et, surtout, il établit l'état de répartition des charges entre les copropriétaires selon les catégories de dépenses.
Ce document possède une double nature juridique qui explique toute sa puissance. Il est à la fois contractuel, puisqu'il lie les copropriétaires entre eux comme le ferait un contrat, et réglementaire, car il organise le fonctionnement collectif de l'immeuble. Pour être opposable à tous, y compris aux acquéreurs successifs et aux locataires, il doit être publié au service de la publicité foncière. Cette publication est la clé de son opposabilité aux tiers : un acquéreur est réputé en avoir connaissance dès la signature de l'acte, qui y fait systématiquement référence.
Le règlement intérieur, un document que la loi de 1965 ne connaît pas
Contrairement au règlement de copropriété, le règlement intérieur de copropriété n'est défini par aucun texte du statut de 1965. La loi ne l'organise pas, ne fixe pas son contenu, et ne lui reconnaît aucune valeur propre. C'est une pratique née du besoin des copropriétés d'encadrer la vie quotidienne par des règles concrètes, plus souples et plus détaillées que celles du règlement de copropriété.
Dans les faits, le règlement intérieur rassemble des consignes pratiques : horaires d'utilisation d'une piscine ou d'une salle commune, modalités de tri des déchets, règles d'usage de l'ascenseur, gestion des places de stationnement visiteurs, conditions d'accès au local à vélos, encadrement du bruit. Ce sont des mesures d'application, destinées à préciser comment vivre ensemble dans le respect du règlement de copropriété.
Il faut d'ailleurs éviter une autre confusion : le terme « règlement intérieur » apparaît dans le Code de la construction et de l'habitation, notamment dans les annexes de l'article R353-159 relatives aux résidences conventionnées et aux logements-foyers. Ce règlement intérieur, annexé et paraphé par les parties au contrat de résidence, relève d'un tout autre régime que celui de la copropriété. La similitude de vocabulaire ne doit pas induire en erreur.
Quelle valeur juridique pour le règlement intérieur ?
Un document strictement subordonné au règlement de copropriété
La valeur du règlement intérieur est entièrement dépendante de celle du règlement de copropriété. Le principe est simple : le règlement intérieur ne peut jamais contredire le règlement de copropriété, ni ajouter des obligations ou des restrictions que ce dernier ne prévoit pas. Il occupe une position hiérarchiquement inférieure.
Cette subordination produit deux conséquences pratiques. D'abord, si une consigne du règlement intérieur entre en conflit avec une clause du règlement de copropriété, c'est le règlement de copropriété qui prime. Ensuite, une disposition du règlement intérieur qui restreindrait davantage les droits des copropriétaires que ne le fait le règlement de copropriété est dépourvue de force obligatoire.
Prenons une illustration concrète. Le règlement de copropriété autorise l'usage des balcons sans restriction particulière. Un règlement intérieur qui interdirait purement et simplement d'y faire sécher du linge introduit une restriction nouvelle au droit de jouissance des parties privatives. Une telle interdiction, si elle ne figure pas dans le règlement de copropriété, ne peut pas être imposée par le seul règlement intérieur. Elle relève d'une modification du règlement de copropriété, qui obéit à des règles de majorité strictes.
La condition d'opposabilité : le vote en assemblée générale
Pour qu'un règlement intérieur ait une chance d'être opposable aux copropriétaires, il doit avoir été adopté par l'assemblée générale, seul organe habilité à prendre des décisions engageant la collectivité. Un règlement intérieur rédigé par le syndic seul, ou affiché à l'initiative du conseil syndical sans vote, n'a aucune valeur contraignante. Il constitue au mieux une recommandation.
La majorité applicable dépend de la nature de la mesure. L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixe la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance pour les décisions courantes d'administration. Les mesures qui touchent aux modalités de jouissance des parties communes peuvent relever de l'article 24, tandis que celles qui affectent les conditions de jouissance des parties privatives ou modifient le règlement de copropriété relèvent de majorités plus exigeantes, prévues aux articles 25 et 26.
C'est ici que se joue la différence essentielle. Un règlement intérieur voté en assemblée générale, dans le respect de ces majorités et dans les limites de simples modalités d'usage, s'impose aux copropriétaires. En revanche, dès qu'il empiète sur les droits définis par le règlement de copropriété, il faut passer par la procédure de modification de ce dernier, avec la majorité renforcée correspondante.
Un règlement intérieur non publié n'est pas opposable comme le règlement de copropriété
À la différence du règlement de copropriété, le règlement intérieur n'est pas publié au service de la publicité foncière. Il n'est donc pas automatiquement opposable aux acquéreurs successifs de la même manière. Un nouveau copropriétaire est tenu par le règlement de copropriété du seul fait de son acquisition, mais il n'est lié par un règlement intérieur que dans la mesure où celui-ci a été régulièrement adopté par l'assemblée générale et porté à sa connaissance.
Pour les locataires, la logique est comparable. Le bailleur doit annexer au bail les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l'immeuble, à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes. Un règlement intérieur valablement voté peut être transmis au locataire, qui devra respecter les règles d'usage courant, mais il ne saurait lui imposer des contraintes que le règlement de copropriété ne prévoit pas.
Distinguer une simple règle d'usage d'une clause abusive
Ce que recouvre réellement la notion de clause abusive en copropriété
L'expression clause abusive copropriété circule beaucoup, mais elle mérite une précision de vocabulaire. En droit de la consommation, la clause abusive vise le déséquilibre significatif entre un professionnel et un consommateur. Ce mécanisme ne s'applique pas aux rapports entre copropriétaires, qui ne sont pas dans une relation de consommation.
En copropriété, l'outil pertinent est celui de la clause réputée non écrite, prévu par l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article dispose que toutes les clauses contraires aux dispositions impératives de la loi et de son décret d'application sont réputées non écrites. Autrement dit, une clause illicite est considérée comme n'ayant jamais existé, sans qu'il soit besoin d'annuler l'ensemble du règlement.
Quand un particulier parle d'une « clause abusive » dans son règlement de copropriété ou son règlement intérieur, il désigne en réalité, le plus souvent, une clause réputée non écrite : une disposition qui contredit une règle impérative ou qui porte une atteinte disproportionnée aux droits des copropriétaires.
Exemples de clauses fragiles ou dépourvues de valeur
Certaines dispositions rencontrées dans des règlements intérieurs ou de copropriété sont particulièrement exposées à la contestation. En voici plusieurs, formulées de manière concrète :
- une clause interdisant à un copropriétaire d'exercer une profession libérale dans son lot, alors que le règlement de copropriété qualifie l'immeuble d'usage mixte habitation et professionnel
- une clause imposant une répartition de charges qui ne tient aucun compte de l'utilité objective des services et éléments d'équipement pour chaque lot, contrairement au critère posé par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965
- une clause du règlement intérieur interdisant la détention de tout animal domestique, alors qu'une telle interdiction générale se heurte aux règles protectrices en la matière
- une clause réservant l'usage de certaines parties communes à une catégorie de copropriétaires sans fondement dans le règlement de copropriété
- une clause interdisant l'affichage sur la porte d'un local professionnel autorisé, ce qui viderait de sa substance le droit d'exercer l'activité prévue
Il faut se garder de conclure trop vite à l'illégalité. Une règle qui organise seulement les horaires d'usage d'un équipement collectif, sans priver personne de son droit, est généralement valable. Toute la difficulté consiste à séparer la modalité d'usage licite de la restriction déguisée qui ampute un droit reconnu par le règlement de copropriété.
Comment contester une clause ou un règlement intérieur illicite
Contester la décision de l'assemblée générale qui adopte le règlement intérieur
Lorsqu'un règlement intérieur, ou une clause de celui-ci, est adopté par une résolution d'assemblée générale, un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester cette décision devant le tribunal judiciaire. L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 enferme cette action dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale.
Ce délai est bref et impératif. Passé ce terme, la décision devient définitive et il ne sera plus possible de la remettre en cause sur le terrain de sa régularité formelle. D'où l'importance, pour tout copropriétaire, de lire attentivement le procès-verbal reçu après chaque assemblée et de réagir sans attendre s'il conteste une résolution touchant au règlement intérieur.
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants, c'est-à-dire ceux qui ont voté contre ou n'étaient pas présents ni représentés, peuvent agir. Celui qui a voté favorablement à la résolution ne peut, en principe, la contester ensuite.
Faire constater qu'une clause est réputée non écrite
L'action fondée sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 obéit à une logique différente et plus favorable au copropriétaire. Demander que soit constaté le caractère non écrit d'une clause illicite n'est pas soumis au délai de deux mois applicable à la contestation des décisions d'assemblée générale. Cette action reste ouverte tant que la clause litigieuse produit ses effets, ce qui permet de la contester même longtemps après son adoption.
Concrètement, un copropriétaire à qui l'on oppose une clause qu'il estime illicite peut saisir le tribunal judiciaire pour faire juger qu'elle est réputée non écrite. Si le juge lui donne raison, la clause est neutralisée pour l'avenir, comme si elle n'avait jamais figuré dans le règlement. Selon les circonstances, une régularisation de la répartition des charges peut être ordonnée pour la période non prescrite.
La voie amiable avant le contentieux
Avant tout procès, la première démarche utile consiste à saisir le syndic par écrit, en recommandé avec accusé de réception, pour exposer précisément en quoi la clause ou le règlement intérieur excède les limites du règlement de copropriété ou méconnaît la loi. Il est également possible de demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, afin que la collectivité se prononce sur la modification ou la suppression de la disposition contestée.
Cette approche préalable présente un double intérêt : elle peut résoudre le litige sans frais ni délai judiciaire, et elle constitue une trace utile si un contentieux devient malgré tout nécessaire. La médiation ou la conciliation peuvent également être mobilisées, notamment lorsque le désaccord porte sur des règles d'usage entre voisins plutôt que sur une véritable illégalité.
Ce qu'il faut retenir pour agir sans se tromper
Le règlement de copropriété et le règlement intérieur ne jouent pas dans la même catégorie. Le premier est un texte obligatoire, publié, à valeur contractuelle et réglementaire, qui fixe les droits et les charges de chacun. Le second n'est qu'un document d'application, sans existence légale propre, dont la force dépend entièrement de son adoption régulière en assemblée générale et de sa stricte conformité au règlement de copropriété. Dès qu'un règlement intérieur ajoute une restriction que le règlement de copropriété ne prévoit pas, cette restriction est fragile et souvent inopposable.
Le parti pris est clair : ne jamais présumer qu'une consigne affichée dans un hall ou diffusée par le syndic s'impose automatiquement. Avant de se plier à une contrainte nouvelle, il faut vérifier trois points : cette règle figure-t-elle dans le règlement de copropriété publié, a-t-elle été régulièrement votée en assemblée générale, et se contente-t-elle d'organiser un usage sans amputer un droit ? Si l'un de ces trois maillons manque, la disposition est contestable.
Avant d'engager toute action, faites relire la clause litigieuse et le procès-verbal d'assemblée par un avocat en droit immobilier : le choix entre la contestation de la décision d'assemblée, enfermée dans un délai de deux mois, et l'action tendant à faire réputer la clause non écrite, ouverte plus largement, conditionne à lui seul vos chances de succès.
Questions fréquentes
Le règlement intérieur de copropriété est-il obligatoire ?
Non. Aucun texte de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'impose l'existence d'un règlement intérieur en copropriété. Seul le règlement de copropriété est obligatoire. Le règlement intérieur reste une faculté, adoptée pour préciser les règles d'usage quotidien de l'immeuble. Beaucoup de copropriétés fonctionnent sans en avoir un, en s'appuyant uniquement sur leur règlement de copropriété.
Un règlement intérieur peut-il contredire le règlement de copropriété ?
Non, et c'est la règle centrale. Le règlement intérieur est hiérarchiquement subordonné au règlement de copropriété. En cas de contradiction, le règlement de copropriété prévaut toujours. Une disposition du règlement intérieur qui ajouterait une restriction non prévue par le règlement de copropriété, ou qui le contredirait, est privée de force obligatoire. Pour modifier réellement les droits des copropriétaires, il faut passer par une modification du règlement de copropriété, votée aux majorités des articles 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Comment savoir si une clause de mon règlement est abusive ?
En copropriété, on parle plus justement de clause réputée non écrite que de clause abusive. L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 répute non écrite toute clause contraire aux dispositions impératives de la loi et de son décret d'application du 17 mars 1967. Une clause est fragile lorsqu'elle porte une atteinte disproportionnée à un droit reconnu, par exemple une interdiction générale d'exercer une activité pourtant autorisée par la destination de l'immeuble, ou une répartition de charges ne respectant pas le critère d'utilité de l'article 10. En cas de doute, l'analyse d'un avocat en droit immobilier permet de qualifier précisément la clause.
Quel est le délai pour contester une clause du règlement intérieur ?
Deux régimes coexistent. Pour contester la décision d'assemblée générale ayant adopté le règlement intérieur, l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 impose un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir. Pour faire constater qu'une clause est réputée non écrite sur le fondement de l'article 43, aucun délai de deux mois ne s'applique : l'action reste ouverte tant que la clause produit ses effets.
Un locataire est-il tenu de respecter le règlement intérieur de la copropriété ?
Oui, dans certaines limites. Le locataire doit respecter les règles d'usage courant issues d'un règlement intérieur valablement voté en assemblée générale, dès lors qu'elles lui ont été communiquées, généralement par le bailleur. Le bailleur doit d'ailleurs annexer au bail les extraits pertinents du règlement de copropriété. En revanche, le règlement intérieur ne peut imposer au locataire aucune contrainte que le règlement de copropriété ne prévoit pas, puisqu'il ne peut lui-même aller au-delà de ce dernier.
Qui peut adopter ou modifier un règlement intérieur de copropriété ?
Seule l'assemblée générale des copropriétaires en a le pouvoir. Un règlement intérieur rédigé par le syndic seul, ou un affichage décidé par le conseil syndical sans vote, n'a aucune valeur contraignante et ne peut être qu'une recommandation. La majorité applicable dépend de l'objet : l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pour les simples modalités d'administration et d'usage des parties communes, les majorités renforcées des articles 25 et 26 lorsque la mesure touche aux conditions de jouissance des parties privatives ou modifie le règlement de copropriété.
Que faire si le syndic m'oppose une règle qui n'est pas dans le règlement de copropriété ?
La première étape consiste à demander au syndic, par écrit et en recommandé avec accusé de réception, le fondement exact de la règle invoquée : figure-t-elle dans le règlement de copropriété publié, et a-t-elle été votée en assemblée générale ? Si aucune base sérieuse n'existe, la contrainte est probablement inopposable. Il est alors possible de demander l'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, puis, à défaut de solution, de saisir le tribunal judiciaire pour faire constater le caractère non écrit de la clause ou l'absence de valeur de la consigne.
