Un bailleur institutionnel qui détient un immeuble de bureaux de 5 000 m² doit-il financer seul le remplacement de la chaufferie pour atteindre les objectifs du décret tertiaire, ou peut-il en répercuter le coût sur ses locataires ? Une foncière qui affiche un DPE classé F sur un local commercial voit-elle sa valeur locative menacée au moment du renouvellement ? Et une entreprise locataire de plateaux tertiaires risque-t-elle une sanction si elle ne déclare pas ses consommations sur la plateforme OPERAT ? Ces questions ne sont plus théoriques : les premières échéances contraignantes arrivent, et la ligne de partage entre bailleur et preneur reste floue dans une majorité de baux signés avant 2020. Ce guide détaille les obligations énergétiques du bail commercial, la répartition des travaux de mise en conformité, les sanctions applicables et l'effet du DPE sur la valeur locative et le renouvellement.
Trois dispositifs à ne pas confondre
La première erreur, fréquente chez les gestionnaires d'actifs comme chez les directions immobilières, consiste à mélanger des obligations qui obéissent à des logiques distinctes. Le DPE, le décret tertiaire et l'annexe environnementale coexistent sans se substituer l'un à l'autre.
Le DPE en bail commercial
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui évalue la consommation énergétique d'un bâtiment et son émission de gaz à effet de serre, avec un classement de A à G. Régi par les articles L.126-26 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH), il doit être établi lors de la vente ou de la location de la plupart des bâtiments, y compris tertiaires. Sa durée de validité est de dix ans.
Un point mérite d'être clarifié, car il génère beaucoup de confusion. L'interdiction progressive de louer les « passoires thermiques » (logements classés G, puis F, puis E), issue de la loi Climat et Résilience (loi n°2021-1104 du 22 août 2021), vise le logement d'habitation, pas les locaux tertiaires. Il n'existe pas, à ce jour, d'interdiction légale de louer un local commercial en raison de son étiquette DPE. Un local classé F ou G reste juridiquement louable. Cela ne signifie pas que le DPE soit sans conséquence sur un bail commercial, comme on le verra sur la valeur locative.
Le décret tertiaire et le dispositif Éco Énergie Tertiaire
Le décret tertiaire désigne le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, pris en application de l'article 175 de la loi ELAN (loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018). Il instaure le dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), codifié aux articles R.174-22 et suivants du CCH.
Son champ d'application est précis : il concerne les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m². Le dispositif impose une trajectoire de réduction de la consommation d'énergie finale :
- 40 % en 2030
- 50 % en 2040
- 60 % en 2050
Ces pourcentages se calculent par rapport à une année de référence, librement choisie parmi les années postérieures à 2010, sur la base de douze mois de consommation. À défaut de partir d'une année de référence, l'assujetti peut viser une valeur absolue de consommation, fixée par catégorie d'activité dans les arrêtés dits « Valeurs absolues » (arrêté « Méthode » du 10 avril 2020, complété par les arrêtés « Valeurs absolues » successifs).
La déclaration annuelle des consommations se fait sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire), gérée par l'ADEME, avant le 30 septembre de chaque année, pour les consommations de l'année civile précédente.
L'annexe environnementale, ou « bail vert »
Troisième dispositif souvent oublié : l'annexe environnementale, prévue par l'article L.125-9 du Code de l'environnement et le décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011. Elle est obligatoire pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. Cette annexe organise l'échange d'informations entre bailleur et preneur sur les consommations réelles et sur les travaux d'amélioration énergétique envisagés. Elle constitue le support contractuel naturel pour piloter les obligations du décret tertiaire, mais elle ne s'y substitue pas : un immeuble de 1 500 m² est soumis au décret tertiaire sans être soumis à l'annexe environnementale.
Qui doit agir ? La répartition bailleur / preneur
C'est le cœur du sujet et la source principale de contentieux à venir. Le décret tertiaire n'a pas tranché lui-même la question de savoir qui, du bailleur ou du preneur, supporte les obligations et les travaux.
Une obligation partagée par la loi
Le texte vise à la fois le propriétaire et le preneur à bail comme assujettis. Autrement dit, l'obligation de réduction et de déclaration pèse conjointement sur les deux. En pratique, la répartition des tâches se joue au niveau contractuel : à eux de désigner, dans le bail ou son annexe environnementale, qui pilote la déclaration OPERAT, qui fournit les données de consommation et qui porte les travaux.
Cette architecture crée une responsabilité solidaire de fait vis-à-vis de l'administration. Une foncière ne peut pas se retrancher derrière le silence de son locataire pour justifier une absence de déclaration, et inversement. La logique impose donc une coopération documentée, ce qui explique l'importance grandissante de clauses précises.
La ligne de partage des travaux
Pour organiser les responsabilités, une distinction opérationnelle s'impose entre trois catégories d'actions.
Les actions sur le bâti et les systèmes techniques structurels (isolation de la toiture, remplacement des menuiseries, changement d'une chaufferie centrale, réfection d'une centrale de traitement d'air) relèvent typiquement du bailleur, car elles touchent la structure et les équipements pérennes de l'immeuble.
Les actions sur les équipements liés à l'exploitation du preneur (éclairage des espaces privatifs, bureautique, systèmes propres à l'activité) et sur les comportements d'usage (réglage des consignes de température, extinction des postes, optimisation des plages horaires) relèvent du locataire, seul maître de l'usage réel des lieux.
Les actions de pilotage et de comptage (installation de sous-comptages, systèmes de gestion technique du bâtiment, remontée des données vers OPERAT) sont partagées et gagnent à être organisées dès la conclusion du bail.
Prenons un exemple concret. Une entreprise de services occupe deux plateaux dans un immeuble de bureaux de 4 000 m². L'atteinte de l'objectif de 40 % en 2030 suppose à la fois le remplacement de la production de chaud et de froid (travaux du bailleur), le remplacement de l'éclairage par des LED pilotées dans les espaces privatifs (à discuter selon qui a financé les aménagements) et une baisse des consignes de chauffage l'hiver (usage du preneur). Aucun des deux ne peut atteindre seul la trajectoire.
L'article 606 du Code civil et la loi Pinel
La répartition financière ne se négocie pas dans un vide juridique. La loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014) et son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 ont introduit dans le Code de commerce des règles impératives sur la répartition des charges et travaux.
L'article R.145-35 du Code de commerce interdit d'imputer au preneur les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil, ainsi que les honoraires liés à ces travaux. L'article 606 vise notamment les gros murs, les voûtes, les poutres, les couvertures entières et les murs de soutènement.
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. » (article 606 du Code civil)
La conséquence est directe : les travaux lourds de mise en conformité énergétique qui relèvent de la structure ou des gros ouvrages (réfection complète de toiture avec isolation, remplacement d'une installation centrale de chauffage) ne peuvent pas être refacturés au locataire par le jeu des charges. Le bailleur ne peut pas non plus, dans un bail conclu ou renouvelé après le 5 novembre 2014, contourner cette règle par une clause générale de transfert de charges. En revanche, les travaux d'amélioration relevant de l'entretien ou de l'usage peuvent, sous conditions et de manière transparente, faire l'objet d'un partage négocié.
L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose par ailleurs au bail de comporter un inventaire précis des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition, ainsi qu'un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage sur les trois années suivantes. Cet état prévisionnel est le vecteur naturel pour annoncer un programme de rénovation énergétique.
Les obligations concrètes à respecter en 2026
Le calendrier OPERAT
La déclaration annuelle sur OPERAT est le premier réflexe. Chaque année, avant le 30 septembre, l'assujetti déclare les consommations de l'année précédente ainsi que, la première fois, son année de référence et les surfaces concernées. Un tableau de bord individualisé, appelé « Éco Énergie Tertiaire », restitue ensuite l'avancement vers l'objectif.
La vérification de l'atteinte des objectifs se fait par paliers. Le premier grand rendez-vous reste l'échéance 2030. Mais attendre 2029 pour agir serait une faute de gestion : les travaux lourds ont des délais d'étude, d'appel d'offres et de réalisation qui se comptent en années, et les données de consommation doivent être fiabilisées bien en amont. En 2026, un bailleur avisé aura déjà arrêté son année de référence, sécurisé la remontée des données et budgété son programme de travaux.
Le DPE et l'information du preneur
Le DPE doit être annexé au bail commercial lors de sa conclusion et remis au candidat locataire. Il alimente aussi le débat contractuel : un preneur qui découvre a posteriori une classe énergétique dégradée peut légitimement invoquer un défaut d'information sur les charges d'énergie prévisibles. Pour un immeuble soumis à l'annexe environnementale, le DPE se combine avec l'obligation d'échange d'informations sur les consommations réelles.
Sanctions et risques juridiques
Les sanctions du décret tertiaire
Le dispositif prévoit une gradation, codifiée à l'article L.174-3 du CCH. En cas de non-transmission des données ou de non-respect de la trajectoire, l'administration adresse d'abord une mise en demeure. Si l'assujetti ne régularise pas dans le délai imparti, une seconde mise en demeure peut être publiée sur un site internet des services de l'État, selon une logique de « name and shame ». Ce risque réputationnel est loin d'être négligeable pour une foncière cotée ou pour une enseigne soucieuse de son image.
À défaut de régularisation, une amende administrative peut être prononcée, plafonnée à 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale. Le montant peut paraître modeste au regard des budgets immobiliers, mais il s'apprécie par bâtiment et se cumule avec l'exposition réputationnelle et, surtout, avec la dévalorisation de l'actif.
Les risques contractuels et de responsabilité
Au-delà de la sanction administrative, le contentieux le plus probable naîtra du bail lui-même. Deux situations se dessinent.
D'abord, le conflit sur la répartition des coûts : un bailleur qui tente de refacturer au preneur des travaux relevant de l'article 606 s'expose à voir la clause réputée non écrite et à devoir restituer les sommes indûment appelées. Ensuite, le manquement à l'obligation de coopération : un preneur qui refuse de communiquer ses données de consommation, empêchant ainsi la déclaration OPERAT, engage sa responsabilité contractuelle envers le bailleur, qui peut se retourner contre lui pour la sanction encourue et le préjudice subi.
L'impact du DPE sur la valeur locative et le renouvellement
C'est ici que se joue l'enjeu financier de long terme pour les bailleurs institutionnels et les foncières.
DPE, obsolescence et valeur locative
Même en l'absence d'interdiction de louer un local tertiaire mal classé, la performance énergétique influence directement la valeur de marché. Un actif énergivore subit une décote croissante, phénomène désormais désigné sous le terme d'« obsolescence verte » (« brown discount »). Les grands utilisateurs intègrent les critères environnementaux dans leurs politiques immobilières, et un immeuble classé F ou G se loue plus difficilement, plus lentement et à un loyer facial ou effectif inférieur, une fois pris en compte les mesures d'accompagnement.
La valeur locative des baux commerciaux se détermine selon les critères de l'article L.145-33 du Code de commerce : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage. La performance énergétique n'y figure pas expressément, mais elle irrigue plusieurs de ces critères. Les « caractéristiques du local » et les « obligations respectives des parties » permettent au juge d'intégrer l'état énergétique du bâtiment et la charge de travaux qui pèse sur chaque partie.
Renouvellement et déplafonnement
Au renouvellement, le loyer est en principe plafonné selon la variation d'un indice (ILC ou ILAT). Le déplafonnement, c'est-à-dire la fixation du loyer à la valeur locative réelle, peut intervenir en cas de modification notable des éléments mentionnés à l'article L.145-33, notamment des obligations respectives des parties ou des caractéristiques du local.
Deux lectures s'affrontent, et les foncières ont intérêt à anticiper. D'un côté, un bailleur qui a réalisé des travaux de rénovation énergétique lourds, améliorant sensiblement le confort et réduisant les charges du preneur, peut y voir une modification notable des caractéristiques du local justifiant une revalorisation. De l'autre, un preneur peut soutenir qu'un immeuble resté énergivore, dont il supporte des charges d'énergie élevées et une incertitude sur les travaux à venir, doit peser à la baisse dans l'appréciation de la valeur locative. La jurisprudence admet de longue date que l'état du local et les travaux réalisés par le bailleur influencent la valeur locative ; l'argument énergétique s'inscrit dans cette logique existante.
L'enjeu est donc double pour le bailleur : la rénovation énergétique n'est pas seulement une contrainte réglementaire, elle est un levier de préservation, voire de revalorisation, de l'actif au renouvellement. À l'inverse, l'inaction expose à une double peine, sanction administrative et décote de la valeur locative.
Rédiger le bail pour sécuriser la conformité énergétique
Un bail commercial conclu ou renouvelé en 2026 devrait traiter frontalement la question énergétique plutôt que de la renvoyer à des formules générales. Plusieurs clauses méritent une attention particulière.
- Une clause de répartition des travaux distinguant explicitement les travaux structurels (article 606, à la charge du bailleur) des travaux et actions d'usage (à la charge du preneur), en cohérence avec l'inventaire de l'article L.145-40-2 du Code de commerce.
- Une clause de coopération et de partage des données obligeant le preneur à transmettre ses consommations dans un délai permettant la déclaration OPERAT avant le 30 septembre, avec les conséquences d'un défaut.
- Une clause désignant clairement le responsable de la déclaration OPERAT et le porteur de l'année de référence.
- Un état prévisionnel des travaux de rénovation énergétique sur trois ans, articulé avec l'annexe environnementale pour les locaux de plus de 2 000 m².
- Une clause anticipant l'incidence des travaux du bailleur sur la valeur locative au renouvellement, afin de limiter les litiges ultérieurs.
Conclusion
La conformité énergétique n'est plus un sujet technique périphérique du bail commercial : elle conditionne désormais la valeur des actifs tertiaires et la sécurité juridique de la relation locative. Le décret tertiaire fait peser une obligation partagée sur le bailleur et le preneur, mais la répartition des travaux reste gouvernée par des règles impératives, au premier rang desquelles l'article 606 du Code civil et la loi Pinel, qui interdisent de faire supporter au locataire les grosses réparations structurelles. Sanctions administratives et décote de la valeur constituent les deux versants d'un même risque, et le DPE, sans interdire la location, pèse de plus en plus lourd sur la valeur locative et au renouvellement.
Le parti pris est clair : pour un bailleur institutionnel ou une foncière, la rénovation énergétique n'est pas un coût subi mais un investissement de préservation de l'actif, à condition d'être planifiée tôt et documentée dans le bail. Avant toute signature ou renouvellement en 2026, faites auditer vos baux existants pour identifier les clauses de répartition des charges devenues fragiles au regard de la loi Pinel, et intégrez systématiquement une annexe environnementale opérante, même en deçà du seuil de 2 000 m² lorsque l'immeuble est soumis au décret tertiaire.
Questions fréquentes
Un local commercial classé F ou G au DPE peut-il encore être loué en 2026 ?
Oui. L'interdiction de louer les biens énergivores issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 vise le logement d'habitation, pas les locaux tertiaires. Un local commercial classé F ou G reste juridiquement louable. En revanche, un mauvais classement pèse sur la valeur locative et sur l'attractivité de l'actif, et il ne dispense pas du respect du décret tertiaire si la surface atteint 1 000 m².
Qui doit déclarer les consommations sur OPERAT, le bailleur ou le preneur ?
Le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 vise à la fois le propriétaire et le preneur comme assujettis. La déclaration peut être effectuée par l'un ou l'autre, ou déléguée à un prestataire, mais l'obligation reste partagée. En pratique, le bail ou son annexe environnementale doit désigner le responsable de la déclaration et organiser la transmission des données de consommation avant le 30 septembre de chaque année.
Le bailleur peut-il refacturer au locataire les travaux de rénovation énergétique ?
Pas ceux qui relèvent des grosses réparations de l'article 606 du Code civil. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret du 3 novembre 2014, l'article R.145-35 du Code de commerce interdit d'imputer ces travaux et leurs honoraires au preneur. Les travaux structurels (toiture, chaufferie centrale, gros ouvrages) restent donc à la charge du bailleur. Les actions d'amélioration relevant de l'usage ou de l'entretien peuvent faire l'objet d'un partage négocié et transparent.
Quelles sanctions en cas de non-respect du décret tertiaire ?
L'article L.174-3 du CCH prévoit une mise en demeure, puis, en cas de persistance, la publication du manquement sur un site de l'État (« name and shame »). Une amende administrative peut ensuite être prononcée, plafonnée à 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale. Le risque réputationnel et la dévalorisation de l'actif dépassent souvent le montant de l'amende.
Quels immeubles sont soumis au décret tertiaire ?
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire concerne les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher égale ou supérieure à 1 000 m². Les objectifs de réduction de la consommation d'énergie finale sont de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence postérieure à 2010, ou par référence à des valeurs absolues fixées par arrêté.
Le DPE peut-il justifier un déplafonnement du loyer au renouvellement ?
Le DPE en lui-même n'est pas un critère autonome de l'article L.145-33 du Code de commerce. Toutefois, des travaux de rénovation énergétique lourds réalisés par le bailleur peuvent constituer une modification notable des caractéristiques du local justifiant une revalorisation, tandis qu'un immeuble resté énergivore peut être invoqué par le preneur pour peser à la baisse. La performance énergétique s'intègre ainsi dans les critères existants de la valeur locative plutôt que de créer un motif nouveau.
L'annexe environnementale est-elle obligatoire pour tous les baux commerciaux ?
Non. L'article L.125-9 du Code de l'environnement et le décret du 30 décembre 2011 la rendent obligatoire pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. En deçà, elle n'est pas imposée, mais elle reste vivement recommandée pour tout immeuble soumis au décret tertiaire, car elle offre le support contractuel adapté au pilotage des obligations énergétiques.
