Un investisseur détient six lots dans une copropriété de trente-cinq logements. Il arrive à l'assemblée générale muni de cinq pouvoirs signés par des voisins absents, et compte peser sur le vote de la réfection de la toiture. Le syndic doit-il accepter ces cinq mandats ? Le conseil syndical peut-il s'y opposer ? Et si le vote passe grâce à ces pouvoirs, la décision tiendra-t-elle en cas de recours ? La loi du 10 juillet 1965 encadre strictement le nombre maximum de pouvoirs en assemblée générale de copropriété, et un dépassement mal maîtrisé peut entraîner l'annulation des résolutions votées. Cet article détaille le plafond légal, ses exceptions, les interdictions qui s'y ajoutent et les réflexes à adopter pour sécuriser un scrutin lorsqu'un copropriétaire concentre les voix.
Ce que dit la loi sur les pouvoirs en assemblée générale
La règle centrale figure à l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle est complétée par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour ses modalités pratiques (feuille de présence, forme du mandat, tenue de séance).
Le principe de la délégation de vote
Un copropriétaire absent n'est pas privé de son droit de vote : il peut le déléguer à un mandataire de son choix. Ce mandataire peut être un autre copropriétaire, mais aussi une personne extérieure au syndicat (un conjoint, un enfant, un ami, un professionnel). L'article 22 le prévoit expressément : la délégation vaut que ce dernier soit ou non membre du syndicat.
Le mandat, appelé couramment « pouvoir », doit être écrit. Il peut désigner nommément le mandataire ou rester en blanc, auquel cas le président de séance ne peut pas se l'attribuer et doit le répartir entre les copropriétaires présents selon les règles applicables. Le mandataire peut, sauf clause contraire du mandat, subdéléguer à une autre personne.
Le plafond de trois mandats
Le cœur du dispositif tient en une phrase : chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. C'est le plafond des mandats en AG de copropriété. Concrètement, une même personne présente en assemblée ne peut représenter, en plus d'elle-même le cas échéant, que trois copropriétaires absents au maximum.
Ce plafond poursuit un objectif clair : empêcher qu'une poignée de personnes ne confisque l'assemblée en accumulant les pouvoirs des copropriétaires indifférents ou éloignés. Sans ce garde-fou, un mandataire habile pourrait faire adopter des décisions engageant l'ensemble du syndicat avec une minorité de participants réellement impliqués.
L'exception liée au seuil de 10 % des voix
Le plafond de trois n'est toutefois pas absolu. L'article 22 admet une dérogation : un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat.
La logique est arithmétique. Dans une grande copropriété, trois pouvoirs peuvent représenter un poids très modeste. La loi autorise alors le cumul au-delà de trois, tant que la concentration reste inférieure à un dixième des voix totales. Deux cas de figure se dessinent :
- si le mandataire détient trois délégations ou moins, aucun contrôle du pourcentage n'est nécessaire, il est toujours dans son droit ;
- s'il en détient quatre ou plus, il faut vérifier que la somme de ses voix propres et de celles de ses mandants ne franchit pas 10 % des voix du syndicat.
Un exemple éclaire ce mécanisme. Dans une copropriété totalisant 10 000 tantièmes, un copropriétaire présent qui pèse 300 tantièmes peut cumuler autant de pouvoirs qu'il le souhaite tant que l'ensemble (ses 300 tantièmes plus les tantièmes de ses mandants) reste sous 1 000 tantièmes, soit 10 %. Dès qu'il dépasse ce seuil avec plus de trois mandats, les délégations excédentaires deviennent irrégulières.
Les interdictions qui s'ajoutent au plafond
Le nombre maximum de pouvoirs n'est pas la seule contrainte. Deux règles complémentaires méritent une attention particulière, car leur oubli fragilise tout autant l'assemblée.
Le syndic et son entourage ne peuvent pas recevoir de mandat
L'article 22 interdit au syndic, à son conjoint, au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, à ses ascendants et descendants ainsi qu'à ses préposés (salariés), même copropriétaires, de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. Ces mêmes personnes ne peuvent pas non plus présider l'assemblée générale.
L'objectif est d'éviter le conflit d'intérêts : le syndic, dont les comptes, le contrat et parfois la reconduction sont soumis au vote, ne doit pas pouvoir orienter le scrutin en collectant les pouvoirs des absents. Un pouvoir remis au syndic « pour faire au mieux » est donc nul, et le syndic doit le refuser ou le rediriger. Cette interdiction est fréquente en pratique, car des copropriétaires envoient spontanément leur pouvoir au cabinet de syndic, croyant bien faire.
La réduction des voix du copropriétaire majoritaire
L'article 22 prévoit un second garde-fou, cette fois sur les voix personnelles. Lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Un multipropriétaire qui détiendrait, par exemple, 60 % des tantièmes ne vote donc pas à hauteur de 60 %, mais à hauteur de 40 %, à égalité avec le reste du syndicat.
Cette règle concerne les voix propres du copropriétaire, distinctes des pouvoirs qu'il reçoit. Elle se combine avec le plafond des mandats : un gros investisseur ne peut ni faire la loi par ses seuls tantièmes, ni contourner cette limite en accumulant les pouvoirs des voisins.
Multipropriétaires : distinguer voix personnelles et pouvoirs reçus
Ce point est décisif pour les investisseurs détenant plusieurs lots, et source de confusion récurrente. Les voix attachées aux lots que l'on possède en propre ne sont pas des « pouvoirs » et n'entrent pas dans le décompte des trois mandats.
Un investisseur propriétaire de six appartements vote personnellement pour la totalité des tantièmes de ses six lots : ce sont ses voix, quel que soit leur nombre (sous réserve du plafonnement à la moitié vu ci-dessus). En revanche, s'il représente en plus des copropriétaires absents, ces représentations comptent comme des mandats et restent soumises au plafond de trois, sauf application du seuil de 10 %.
Autrement dit, le plafond de mandats vise la représentation d'autrui, pas la propriété de plusieurs lots. Un multipropriétaire n'est donc jamais bloqué pour voter au titre de ses propres biens ; il l'est seulement s'il cherche à concentrer les pouvoirs d'autres copropriétaires au-delà des limites légales.
Pourquoi un dépassement du plafond menace la validité de l'assemblée
C'est ici que l'enjeu devient stratégique pour les syndics et les conseils syndicaux. Un vote emporté grâce à des pouvoirs irréguliers n'est pas solide.
Le risque d'annulation des décisions
Lorsque des délégations de vote excèdent le plafond légal, les voix correspondantes sont irrégulières. Si ces voix ont été comptabilisées et qu'elles ont pu influencer le résultat d'une résolution, celle-ci est exposée à l'annulation de la décision d'AG. Les juridictions apprécient généralement si l'irrégularité a été de nature à modifier le sens du vote : une résolution adoptée à une large majorité, dont le sort n'aurait pas changé même en retirant les voix litigieuses, résiste mieux qu'une résolution passée de justesse grâce aux pouvoirs excédentaires.
La prudence commande de ne jamais parier sur cette appréciation au cas par cas. Un vote serré, adopté grâce à un mandataire cumulant cinq ou six pouvoirs au-delà du seuil de 10 %, offre un terrain de contestation idéal à un copropriétaire mécontent. La décision annulée peut concerner un budget, des travaux votés, le choix d'un prestataire ou même le renouvellement du syndic, avec les conséquences pratiques et financières que cela suppose.
Le délai pour contester
L'action en contestation obéit à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires opposants ou défaillants (ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents et non représentés) disposent d'un délai de deux mois pour saisir le tribunal judiciaire, à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée. Passé ce délai, la décision devient définitive et l'irrégularité relative aux pouvoirs ne peut plus être invoquée pour la remettre en cause.
Ce délai de deux mois est un couperet : il rend d'autant plus important le contrôle en amont, le jour de l'assemblée, plutôt qu'une régularisation illusoire après coup.
Comment sécuriser le vote quand un copropriétaire concentre les pouvoirs
La responsabilité du contrôle repose d'abord sur le syndic, qui prépare la feuille de présence et assiste le président de séance, puis sur le conseil syndical, vigie naturelle des intérêts collectifs. Plusieurs réflexes limitent le risque d'annulation.
D'abord, vérifier chaque pouvoir à l'émargement. La feuille de présence, prévue par le décret du 17 mars 1967, doit indiquer pour chaque copropriétaire présent ou représenté le nom du mandataire et le nombre de voix. C'est le document de référence en cas de litige. Un mandat sans signature, illisible ou remis à une personne interdite (le syndic ou ses proches) doit être écarté dès l'entrée en séance.
Ensuite, compter les mandats par mandataire avant l'ouverture des votes. Dès qu'une personne se présente avec plus de trois pouvoirs, le calcul du seuil de 10 % s'impose. Le syndic doit disposer du total des voix du syndicat et des tantièmes de chaque mandant pour trancher immédiatement. Les délégations excédentaires ne doivent pas être comptabilisées.
Le président de séance et les scrutateurs jouent ensuite un rôle de contrôle croisé, selon une logique proche de la règle des quatre yeux : la répartition des pouvoirs en blanc, le décompte des voix et la vérification du plafond gagnent à être opérés par plusieurs personnes, dont un membre du conseil syndical. Cette double vérification décourage les contestations ultérieures.
Enfin, le vote par correspondance offre une alternative utile pour désamorcer la concentration de pouvoirs. Depuis la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN et l'article 17-1 A de la loi de 1965, tout copropriétaire peut voter à distance au moyen d'un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté. Un copropriétaire absent qui vote par correspondance exprime lui-même son choix résolution par résolution, sans confier de pouvoir à un tiers susceptible de le cumuler. Encourager ce mode de participation réduit mécaniquement le nombre de mandats en circulation et le risque associé.
Pour le conseil syndical, l'anticipation reste la meilleure protection. Repérer, avant l'assemblée, les copropriétaires susceptibles de rassembler de nombreux pouvoirs (grands investisseurs, groupes de bailleurs coordonnés) permet de préparer le contrôle du seuil de 10 % et d'alerter le président de séance. Un procès-verbal précis, mentionnant les pouvoirs écartés et les motifs, complète cette sécurisation.
Conclusion
Le nombre maximum de pouvoirs en assemblée générale de copropriété n'est pas une formalité administrative : c'est une règle de fond dont dépend la validité même des décisions votées. Trois mandats au plus par mandataire, une dérogation possible sous le seuil de 10 % des voix du syndicat, une interdiction stricte pour le syndic et son entourage de recevoir des pouvoirs, un plafonnement des voix du copropriétaire majoritaire : ce faisceau de règles vise un seul objectif, éviter la confiscation de l'assemblée par une minorité organisée.
Le parti pris est net : mieux vaut un contrôle rigoureux et parfois inconfortable le jour de l'assemblée qu'un contentieux à deux mois et l'annulation d'une résolution structurante. Les syndics et conseils syndicaux ont tout intérêt à traiter le décompte des mandats comme un point de contrôle systématique, et non comme une vérification de dernière minute. Avant chaque assemblée sensible, faites établir par le syndic un état prévisionnel des pouvoirs attendus et du poids en voix de chaque mandataire potentiel, et privilégiez le vote par correspondance pour les copropriétaires éloignés.
Questions fréquentes
Combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il détenir en AG ?
Trois au maximum, selon l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Un même mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Il peut toutefois en cumuler davantage si le total de ses voix propres et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. En deçà de quatre mandats, le pourcentage n'a pas à être vérifié.
Que se passe-t-il si un mandataire dépasse le plafond de trois pouvoirs ?
Les délégations excédentaires, lorsque le seuil de 10 % est également franchi, sont irrégulières et ne doivent pas être comptabilisées. Le syndic et le président de séance doivent les écarter avant les votes. Si ces voix sont malgré tout prises en compte et qu'elles influencent le résultat d'une résolution, celle-ci peut être annulée par le tribunal judiciaire. La feuille de présence doit refléter précisément le nombre de mandats retenus par mandataire.
Le syndic peut-il recevoir des pouvoirs de copropriétaires absents ?
Non. L'article 22 de la loi de 1965 interdit au syndic, à son conjoint, à son partenaire de PACS, à ses ascendants et descendants ainsi qu'à ses préposés de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire, même s'ils sont eux-mêmes copropriétaires. Ces personnes ne peuvent pas davantage présider l'assemblée. Un pouvoir adressé au cabinet de syndic est donc nul et doit être redirigé vers un autre mandataire ou faire l'objet d'un vote par correspondance.
Un investisseur qui possède plusieurs lots est-il limité par le plafond de trois pouvoirs ?
Non pour ses propres lots. Les voix attachées aux lots dont il est propriétaire ne sont pas des mandats et ne comptent pas dans le plafond de trois. Il vote personnellement pour l'ensemble de ses tantièmes, sous réserve de la règle qui réduit ses voix s'il détient plus de la moitié des parties communes. Le plafond de trois mandats ne concerne que la représentation de copropriétaires tiers absents.
Un pouvoir en blanc est-il valable en assemblée générale ?
Oui, un mandat peut être remis sans désignation nominative du mandataire. Dans ce cas, le président de séance ne peut pas se l'attribuer : il doit répartir ces pouvoirs en blanc entre les copropriétaires présents, dans le respect du plafond de trois mandats et du seuil de 10 %. Cette répartition doit apparaître clairement sur la feuille de présence pour prévenir toute contestation.
Le dépassement du plafond de pouvoirs entraîne-t-il l'annulation de toute l'assemblée ?
Pas automatiquement. L'irrégularité affecte d'abord les résolutions dont le vote a pu être modifié par les voix excédentaires. Les juridictions vérifient si le retrait des pouvoirs irréguliers aurait changé le sens du vote. Une résolution adoptée à une large majorité peut résister, tandis qu'une décision emportée de justesse grâce aux mandats litigieux est très exposée. La prudence impose de ne jamais compter sur cette appréciation au cas par cas.
Comment contester une décision d'AG votée avec des pouvoirs irréguliers ?
Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois pour saisir le tribunal judiciaire, à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Passé ce délai, la décision devient définitive et l'irrégularité relative aux pouvoirs ne peut plus être soulevée. Il est donc essentiel de relever les anomalies dès la tenue de la séance et de les faire consigner au procès-verbal.
