L'occupation d'un bien immobilier par une personne qui n'a plus, ou n'a jamais eu, de titre pour y rester place le propriétaire dans une situation d'urgence économique et juridique. Un bailleur dont le locataire est parti sans restituer les clés à un tiers, un acquéreur qui découvre après la vente que les lieux ne sont pas libres, un propriétaire dont le logement a été investi en son absence : dans chacun de ces cas, la voie du référé permet d'obtenir une décision d'expulsion sans attendre un procès au fond de plusieurs mois. Encore faut-il ne pas confondre cette procédure avec l'expulsion d'un locataire, qui obéit à des règles très différentes. Ce guide détaille le fondement du référé expulsion occupant sans droit ni titre, la juridiction à saisir en 2026, le contenu de l'assignation, les délais d'exécution et les particularités propres aux locaux commerciaux.
Occupant sans droit ni titre : de qui parle-t-on exactement
La notion d'occupant sans droit ni titre désigne toute personne qui se maintient dans un bien immobilier sans disposer d'un contrat, d'une autorisation ou d'une décision de justice qui légitimerait sa présence. Elle s'oppose frontalement à celle de locataire, qui bénéficie d'un bail et donc d'un titre d'occupation opposable au propriétaire.
Cette distinction commande toute la stratégie procédurale. Expulser un locataire en cours de bail suppose d'abord de mettre fin au contrat : mise en jeu d'une clause résolutoire après commandement de payer resté infructueux, résiliation judiciaire pour manquement, ou congé délivré dans les formes légales. Tant que le bail n'est pas anéanti, aucune expulsion n'est envisageable. L'occupant sans droit ni titre, lui, ne dispose d'aucun contrat à faire tomber : son maintien dans les lieux constitue par lui-même une atteinte au droit de propriété.
En pratique, trois situations reviennent régulièrement.
- Le squat, c'est-à-dire l'introduction dans un local par voie de fait, sans l'accord du propriétaire. La personne est entrée par effraction ou par ruse et s'y maintient.
- L'ex-locataire maintenu dans les lieux. Le bail a pris fin (résiliation acquise, congé régulier arrivé à échéance) mais l'occupant refuse de partir. Dès l'extinction du contrat, il perd son titre et devient occupant sans droit ni titre.
- L'occupant présent après une vente. L'acquéreur prend possession d'un bien qu'il croyait libre et découvre un occupant sans bail opposable. Le bail conclu par le vendeur, s'il existe et respecte les conditions de forme, est en principe opposable au nouveau propriétaire ; à défaut de titre, l'occupant peut être expulsé.
Pourquoi le référé, et sur quel fondement juridique
Le référé est une procédure rapide qui permet d'obtenir du juge une décision provisoire, mais immédiatement exécutoire. Pour l'expulsion, il repose principalement sur l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, qui autorise le juge des référés à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (article 835, alinéa 1, du code de procédure civile)
L'occupation d'un bien sans droit ni titre constitue précisément un trouble manifestement illicite : elle porte atteinte au droit de propriété, garanti par l'article 544 du code civil et par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen. Le propriétaire n'a donc pas à démontrer une urgence particulière, ce qui distingue ce fondement du référé de l'article 834 du code de procédure civile.
La limite décisive : l'absence de contestation sérieuse
Le juge des référés est le juge de l'évidence. Il peut ordonner l'expulsion lorsque l'absence de titre est incontestable. En revanche, si l'occupant produit un élément sérieux susceptible de constituer un titre, par exemple un contrat de bail dont il soutient la validité, une promesse de vente, ou la contestation motivée d'un congé, la difficulté relève du juge du fond.
C'est le point de vigilance central. Un ex-locataire commercial qui conteste la validité du congé et revendique une indemnité d'éviction soulève souvent une contestation sérieuse qui prive le juge des référés de son pouvoir. Le propriétaire doit alors saisir le juge du fond, quitte à demander des mesures provisoires. Anticiper cette difficulté conditionne le choix de la procédure.
Quel juge saisir en 2026
La juridiction compétente dépend de la destination du bien.
Pour un immeuble à usage d'habitation, le juge des contentieux de la protection (JCP) est compétent. L'article L213-4-3 du code de l'organisation judiciaire lui confie les actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. Ce magistrat, rattaché au tribunal judiciaire, statue également en référé.
Pour un local commercial, professionnel, agricole ou un terrain, la compétence revient au président du tribunal judiciaire statuant en référé.
Territorialement, la juridiction compétente est celle du lieu de situation de l'immeuble. Cette règle, propre aux actions immobilières, ne souffre pas d'aménagement conventionnel dans ce contentieux.
L'assignation en référé expulsion : construire un dossier solide
L'assignation en référé expulsion est l'acte introductif d'instance délivré par un commissaire de justice à l'occupant. Depuis la fusion des professions d'huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire intervenue le 1er juillet 2022, c'est le commissaire de justice qui procède aux constats, aux significations et à l'exécution des décisions.
Constater l'occupation avant d'agir
Avant toute chose, le propriétaire a intérêt à faire dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice. Ce document décrit l'état des lieux, l'identité apparente des occupants lorsqu'elle est connue, et la réalité de l'occupation. Il constitue une preuve difficilement contestable devant le juge.
L'identification des occupants pose souvent problème, notamment en cas de squat. L'assignation peut être délivrée à personne dénommée lorsque l'identité est connue, ou viser des occupants dont l'identité est inconnue. La jurisprudence admet que l'action puisse être dirigée contre les occupants de tel local sans les nommer individuellement, à condition que les diligences d'identification aient été accomplies.
Le contenu de l'acte
L'assignation doit exposer les faits, le fondement juridique de la demande et l'objet précis des prétentions. Un dossier bien construit sollicite généralement :
- l'expulsion de l'occupant et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- la fixation d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative des lieux, due pour la période d'occupation illicite jusqu'à libération effective ;
- une astreinte par jour de retard destinée à contraindre l'occupant à partir ;
- la suppression du délai de deux mois et, le cas échéant, l'inapplicabilité de la trêve hivernale lorsque les conditions légales sont réunies ;
- le remboursement des frais engagés, notamment le constat et les frais de procédure.
Les pièces à réunir
Le propriétaire doit prouver son titre : titre de propriété, attestation notariée, ou pour un bailleur le bail antérieur et sa résiliation. Il joint le procès-verbal de constat, la preuve de l'absence de titre de l'occupant, et tout échange de courriers mettant en demeure de quitter les lieux. Pour un ex-locataire, la décision ou l'acte ayant mis fin au bail est déterminant, puisque c'est lui qui transforme le locataire en occupant sans droit ni titre.
Le cas particulier du squat : une voie administrative accélérée
Le squat bénéficie, depuis plusieurs réformes successives, d'un traitement dérogatoire qui coexiste avec la voie judiciaire. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, dite loi anti-squat, a renforcé l'arsenal.
Sur le plan pénal, l'article 226-4 du code pénal réprime l'introduction et le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, peine désormais portée à trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende. La loi de 2023 a en outre créé l'article 315-1 du code pénal, qui sanctionne l'occupation frauduleuse d'un local d'habitation ou à usage économique autre que le domicile, punie de deux ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.
Sur le plan administratif, l'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (loi DALO) ouvre une procédure d'évacuation forcée sans juge. Le propriétaire, ou la personne dont le domicile est occupé, peut demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux, sur justification du droit de propriété, d'un dépôt de plainte et d'un constat d'occupation illicite. Passé un délai fixé dans la mise en demeure, l'évacuation peut être exécutée par la force publique. La loi de 2023 a élargi et accéléré ce dispositif.
Un particulier confronté à l'occupation de sa résidence a donc intérêt à saisir immédiatement le commissariat pour déposer plainte et solliciter la procédure préfectorale, souvent plus rapide que le référé lorsque les conditions sont remplies. Le référé reste la voie de droit commun pour tous les autres cas, et le complément indispensable lorsque la voie administrative est fermée.
L'ordonnance et son exécution : la partie la plus délicate
Obtenir l'ordonnance d'expulsion n'est qu'une étape. L'exécution obéit à des règles protectrices de l'occupant, codifiées au livre IV du code des procédures civiles d'exécution.
Le commandement de quitter les lieux
Une fois l'ordonnance signifiée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Cet acte marque le point de départ des délais d'exécution.
Le délai de deux mois et ses exceptions
L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux. Ce délai vise à laisser à l'occupant le temps de se reloger.
Ce délai ne s'applique pas lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait, c'est-à-dire les squatteurs, ni lorsque le juge, par décision spéciale et motivée, décide de le supprimer. La distinction entre l'ex-locataire, qui a d'abord occupé légitimement, et le squatteur, qui est entré par effraction, prend ici toute son importance : le premier bénéficie en principe du délai, le second peut en être privé.
La trêve hivernale
L'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars, période dite de trêve hivernale. Une expulsion ne peut alors être exécutée par la force, sauf relogement adapté de l'occupant.
Cette protection connaît toutefois une exception majeure pour les squatteurs. Le juge peut, par décision motivée, écarter le bénéfice de la trêve hivernale à l'égard des personnes entrées dans les lieux par voie de fait. Le propriétaire d'un bien squatté a donc intérêt à solliciter expressément cette mesure dans son assignation.
Les délais que le juge peut accorder
À l'inverse, les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution permettent au juge d'accorder à l'occupant des délais pouvant aller jusqu'à trois ans, en considération de sa situation, notamment lorsqu'il ne peut se reloger dans des conditions normales. Ces délais ne bénéficient pas aux personnes entrées par voie de fait. Le juge apprécie au cas par cas, ce qui rend l'issue de l'exécution parfois incertaine pour un ex-locataire de bonne foi resté dans les lieux.
Le concours de la force publique
L'expulsion suppose le plus souvent l'intervention de la force publique, sollicitée auprès du préfet. Si le préfet refuse son concours ou garde le silence pendant deux mois, sa décision engage la responsabilité de l'État, qui doit alors indemniser le propriétaire du préjudice résultant de l'impossibilité d'exécuter la décision. Cette indemnisation ne remplace pas la libération des lieux, mais elle compense la privation de jouissance.
Les spécificités des baux commerciaux
Le bailleur commercial est particulièrement exposé au risque de contestation sérieuse évoqué plus haut. Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur un droit au renouvellement et, en cas de refus, une indemnité d'éviction.
Un locataire commercial qui se maintient après un congé sans offre de renouvellement ne devient pas automatiquement un occupant sans droit ni titre expulsable en référé. Tant que l'indemnité d'éviction n'a pas été fixée et versée, il bénéficie en principe d'un droit au maintien dans les lieux prévu par le code de commerce. Le référé expulsion n'est alors ouvert que dans des hypothèses précises, par exemple lorsque le bailleur a exercé son droit de repentir tardivement ou lorsque le locataire ne conteste réellement rien.
En revanche, lorsque le bail commercial a été résilié par le jeu d'une clause résolutoire régulièrement mise en œuvre, ou lorsque le congé a produit ses effets sans que le locataire ait un droit au maintien, l'ex-preneur qui reste sur place devient occupant sans droit ni titre. Le référé retrouve alors sa pleine efficacité, avec fixation d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative, souvent majorée pour tenir compte du caractère illicite de l'occupation.
L'articulation entre le statut protecteur du bail commercial et le référé expulsion est ainsi un point technique déterminant : un congé mal rédigé ou une clause résolutoire mal mise en œuvre suffit à faire échouer la procédure rapide et à renvoyer le litige devant le juge du fond.
Conclusion
Le référé expulsion n'est pas une variante accélérée de l'expulsion locative : c'est une procédure autonome, réservée aux situations où l'absence de titre de l'occupant est manifeste et incontestable. Sa force tient à sa rapidité et à son fondement, le trouble manifestement illicite, qui dispense de prouver l'urgence. Sa fragilité tient à sa limite naturelle, la contestation sérieuse, qui referme aussitôt la porte du référé dès que l'occupant invoque un semblant de titre.
La stratégie gagnante repose sur trois réflexes. Qualifier précisément la situation en amont, car un squatteur, un ex-locataire d'habitation et un ex-preneur commercial n'obéissent pas aux mêmes règles de délai et de trêve hivernale. Sécuriser la preuve par un constat de commissaire de justice avant toute assignation. Anticiper l'exécution, dès la rédaction de l'assignation, en demandant expressément l'indemnité d'occupation, l'astreinte et, pour un squat, la suppression du délai de deux mois et l'écartement de la trêve hivernale.
Avant d'engager une assignation en référé expulsion, faites qualifier la situation par un professionnel : la frontière entre l'occupant expulsable en référé et celui qui relève du juge du fond conditionne à elle seule le succès et le calendrier de la procédure.
Questions fréquentes
Quelle différence entre expulser un locataire et expulser un occupant sans droit ni titre ? Le locataire dispose d'un bail, donc d'un titre : il faut d'abord mettre fin au contrat (clause résolutoire, résiliation judiciaire, congé) avant d'envisager l'expulsion. L'occupant sans droit ni titre n'a aucun contrat à anéantir ; son maintien constitue par lui-même un trouble manifestement illicite justifiant le référé sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile.
Quel juge est compétent pour un référé expulsion en 2026 ? Pour un immeuble à usage d'habitation, le juge des contentieux de la protection (JCP), en application de l'article L213-4-3 du code de l'organisation judiciaire. Pour un local commercial, professionnel ou un terrain, le président du tribunal judiciaire statuant en référé. Dans tous les cas, la juridiction compétente est celle du lieu de situation de l'immeuble.
La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ? En principe, aucune expulsion n'est exécutée du 1er novembre au 31 mars (article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution). Toutefois, le juge peut, par décision motivée, écarter cette protection pour les personnes entrées dans les lieux par voie de fait. Il faut donc solliciter cette mesure expressément dans l'assignation.
Combien de temps prend une procédure de référé expulsion ? Le référé est plus rapide qu'un procès au fond, mais les délais varient selon l'encombrement de la juridiction et la complexité du dossier. À l'ordonnance s'ajoutent le délai de deux mois après commandement de quitter les lieux (sauf squat), une éventuelle trêve hivernale, puis le temps d'obtention du concours de la force publique. L'exécution complète peut donc s'étaler bien au-delà de la seule audience.
Un ex-locataire commercial qui reste dans les lieux peut-il être expulsé en référé ? Cela dépend de la fin du bail. Si le bail a été régulièrement résilié et que le preneur n'a aucun droit au maintien, il devient occupant sans droit ni titre expulsable en référé. En revanche, tant que l'indemnité d'éviction n'a pas été fixée et payée après un refus de renouvellement, il bénéficie d'un droit au maintien qui soulève une contestation sérieuse et renvoie le litige au juge du fond.
Peut-on obtenir une indemnité d'occupation en même temps que l'expulsion ? Oui. Le juge des référés peut fixer une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative des lieux, due pour toute la période d'occupation illicite jusqu'à libération effective, ainsi qu'une astreinte par jour de retard. Ces demandes doivent figurer dans l'assignation pour être examinées.
Que faire si le préfet refuse d'accorder le concours de la force publique ? Le refus exprès ou le silence gardé pendant deux mois engage la responsabilité de l'État, qui doit indemniser le propriétaire du préjudice résultant de l'impossibilité d'exécuter la décision d'expulsion. Cette indemnisation ne libère pas les lieux mais compense la privation de jouissance, dans l'attente de l'octroi effectif du concours.
