Le syndicat des copropriétaires face au copropriétaire débiteur : autorisation d'engager une saisie immobilière

Un copropriétaire cesse de régler ses appels de charges depuis plusieurs trimestres. La dette grossit, le budget de l'immeuble se déséquilibre, et les autres copropriétaires finissent par avancer les sommes impayées via des appels de fonds complémentaires. Face à ce blocage, le syndic dispose d'un arsenal de recouvrement qui va de la simple mise en demeure jusqu'à la vente forcée du lot. Reste une question qui déclenche beaucoup d'hésitations en pratique : pour engager une saisie immobilière, le syndic doit-il d'abord obtenir une résolution de l'assemblée générale, et à quelle majorité ? Cet article détaille le régime de l'autorisation du syndic pour une saisie immobilière, la majorité applicable, et surtout l'arbitrage stratégique qui oppose l'hypothèque légale du syndicat à la saisie proprement dite.

La créance de charges, socle du recouvrement

Avant de parler de saisie, il faut cerner la nature de la créance que le syndicat cherche à recouvrer. Les charges de copropriété se divisent en deux grands ensembles : les provisions appelées sur le budget prévisionnel voté chaque année (article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) et les dépenses hors budget prévisionnel (travaux votés, ravalement, réfection de toiture).

Chaque copropriétaire est tenu de participer à ces charges à proportion de ses tantièmes. Lorsqu'il ne paie pas, le syndicat des copropriétaires devient titulaire d'une créance qui, pour être exécutée par voie de saisie, doit remplir trois conditions cumulatives : être certaine, liquide et exigible. C'est le sens de l'article L.111-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui subordonne toute mesure d'exécution forcée à une créance liquide et exigible et à un titre exécutoire.

Le rôle central du titre exécutoire

Le syndicat ne peut pas saisir le lot d'un copropriétaire sur la seule foi de son décompte de charges. Il lui faut un titre exécutoire, c'est à dire une décision de justice qui condamne le débiteur au paiement. En pratique, le syndic emprunte l'une de ces voies :

• l'injonction de payer, procédure rapide et peu coûteuse adaptée aux dettes incontestables ;
• l'assignation au fond devant le tribunal judiciaire, lorsque le débiteur conteste le décompte ou soulève la nullité d'une résolution d'assemblée générale ;
• le recouvrement accéléré de l'article 19-2 de la loi de 1965, qui permet, après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non encore échues du budget prévisionnel et d'obtenir un titre par ordonnance.

Ce dernier mécanisme est souvent sous-utilisé. Il transforme une créance échelonnée en dette globale immédiatement recouvrable, ce qui accélère considérablement l'obtention du titre nécessaire à une saisie.

Faut-il une autorisation de l'assemblée générale pour saisir ?

C'est la question qui structure toute la stratégie du syndic. Le principe général figure à l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 : le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Sans mandat, l'action est irrecevable.

Mais l'alinéa 2 de ce même article 55 prévoit des exceptions notables. L'autorisation préalable n'est pas requise, notamment, pour les actions en recouvrement de créance. Autrement dit, pour obtenir la condamnation du copropriétaire débiteur et le titre exécutoire, le syndic agit de plein droit, sans passer par un vote.

La saisie immobilière relève-t-elle du recouvrement ?

Toute la difficulté tient à la qualification de la saisie immobilière. S'agit-il d'une action en justice classique nécessitant une autorisation, ou d'une simple voie d'exécution prolongeant le recouvrement déjà entamé ?

La position dominante retient que la saisie immobilière, en tant que mesure d'exécution forcée tendant au paiement des charges, s'inscrit dans le prolongement de l'action en recouvrement et bénéficie donc de la dispense d'autorisation de l'article 55. La jurisprudence admet largement cette lecture : une fois le titre exécutoire obtenu, le syndic peut engager les voies d'exécution appropriées, dont la saisie du lot, sans solliciter un nouveau vote.

Cette solution reste néanmoins discutée, car la saisie immobilière est la plus grave des mesures d'exécution : elle aboutit à la vente forcée du bien. Certains commentateurs plaident pour une autorisation spécifique, compte tenu de ses conséquences. En pratique, un syndic prudent a tout intérêt à faire figurer à l'ordre du jour d'une assemblée générale une résolution autorisant expressément la poursuite en saisie immobilière contre le copropriétaire nommément désigné.

Cette prudence poursuit trois objectifs concrets. Elle sécurise la recevabilité de la procédure contre toute contestation du débiteur. Elle confère au syndic une légitimité renforcée face aux autres copropriétaires, qui supportent le risque financier de la procédure. Elle permet enfin de valider le budget de l'action, notamment les honoraires d'avocat et les frais de procédure, dont une partie sera imputée au débiteur au titre de l'article 10-1 de la loi de 1965.

À quelle majorité l'assemblée générale statue-t-elle ?

Lorsqu'une résolution d'autorisation est soumise au vote, la règle est celle de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dite majorité simple. La décision est acquise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptabilisées comme des voix contre.

Cette majorité s'applique à l'ensemble des décisions d'administration courante et, plus largement, à toutes celles pour lesquelles la loi n'impose pas une majorité renforcée. Autoriser une action en justice ou une mesure d'exécution en fait partie. Il n'y a donc pas lieu de rechercher la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires) ni celle de l'article 26 (double majorité), qui sont réservées à d'autres décisions comme certains travaux ou la modification du règlement de copropriété.

Une précision utile : le copropriétaire débiteur n'est pas privé de son droit de vote en assemblée générale du seul fait de sa dette. Il participe et vote sur la résolution qui le concerne. En revanche, s'il est également le syndic ou lié au syndic, les règles sur les conflits d'intérêts et l'interdiction pour le syndic de recevoir mandat pour voter sur certaines questions trouvent à s'appliquer.

Rédiger la résolution avec précision

Une résolution efficace ne se contente pas d'une formule vague du type « autoriser le syndic à agir ». Elle doit identifier le copropriétaire débiteur, viser le lot concerné, rappeler le montant de la créance et son fondement, et autoriser expressément le syndic à faire délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière puis à poursuivre la vente. Cette précision limite le risque de contestation et cadre le mandat donné.

L'hypothèque légale du syndicat, une arme souvent négligée

Avant de déclencher une saisie, le syndic dispose d'un outil de sûreté puissant : l'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires. L'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 garantit les créances du syndicat sur un lot par une hypothèque légale. Cette sûreté suppose une inscription au service de publicité foncière, formalité que le syndic fait accomplir par un notaire.

À côté de cette hypothèque légale de droit commun, l'article 19-1 institue une sûreté spéciale. Historiquement qualifiée de privilège immobilier spécial, elle a été transformée en hypothèque légale spéciale par l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Cette sûreté couvre les charges d'une période limitée définie par la loi (l'exercice courant et un nombre d'années échues) et bénéficie d'un rang particulièrement favorable, sans que l'inscription conditionne toujours ce rang.

L'intérêt de l'hypothèque légale tient à ce qu'elle sécurise le rang du syndicat parmi les créanciers du copropriétaire. Elle ne force pas la vente du lot, mais elle garantit que le syndicat sera payé par préférence sur le prix, que la vente intervienne à l'initiative du débiteur, d'un autre créancier ou du syndicat lui-même.

Arbitrage stratégique : hypothèque légale ou saisie immobilière ?

C'est le cœur de la décision. Hypothèque et saisie ne poursuivent pas le même objectif et ne s'excluent pas : la première sécurise, la seconde recouvre. Le bon réflexe consiste rarement à saisir immédiatement.

Ce que permet l'hypothèque légale

L'inscription d'une hypothèque légale est rapide, relativement peu coûteuse et discrète dans ses effets immédiats. Elle présente plusieurs avantages :

• elle fige le rang du syndicat, ce qui évite qu'un créancier ultérieur (banque, administration fiscale, autre copropriété) ne prime le syndicat sur le prix de vente ;
• elle exerce une pression réelle sur le débiteur, dont le lot devient plus difficile à vendre ou à refinancer librement ;
• elle prépare l'avenir : si le débiteur vend son lot, le notaire devra désintéresser le syndicat avant de libérer les fonds ;
• elle laisse le temps à une solution amiable, comme un échéancier de paiement, sans engager immédiatement des frais de procédure lourds.

L'hypothèque est particulièrement adaptée lorsque la dette est encore récente, lorsque le débiteur présente des signes de solvabilité, ou lorsque le marché immobilier local rend une vente forcée peu attractive.

Ce qu'implique la saisie immobilière

La saisie immobilière vise la vente du lot pour désintéresser le syndicat. C'est une procédure lourde, encadrée par le code des procédures civiles d'exécution. Elle débute par la signification d'un commandement de payer valant saisie immobilière (article R.321-1 du code des procédures civiles d'exécution), publié au service de publicité foncière, qui rend le bien indisponible. Elle se poursuit devant le juge de l'exécution (JEX) lors d'une audience d'orientation où le juge vérifie la régularité de la procédure et statue sur les contestations. Elle s'achève par une vente amiable autorisée par le juge ou par une vente forcée aux enchères (adjudication) sur la base d'un cahier des conditions de vente et d'une mise à prix.

Cette voie n'a de sens que dans des situations précises : dette importante et durablement impayée, débiteur défaillant sur tout échéancier, absence d'autre actif mobilisable, lot constituant l'essentiel du patrimoine saisissable. Elle suppose aussi que la valeur du bien, une fois désintéressés les créanciers de rang supérieur (notamment la banque titulaire d'un prêt immobilier garanti par une hypothèque conventionnelle), laisse un solde suffisant pour couvrir la créance de charges. Saisir un lot lourdement grevé pour ne rien récupérer serait une erreur stratégique et financière.

La combinaison des deux outils

En pratique, la stratégie la plus solide articule les deux mécanismes. Le syndic fait d'abord inscrire l'hypothèque légale pour sécuriser le rang du syndicat et exercer une pression. Il obtient parallèlement le titre exécutoire, par injonction de payer ou au fond. Si la mise en demeure et l'échéancier échouent, il déclenche alors la saisie immobilière, fort d'une sûreté déjà inscrite qui optimise sa position dans la distribution du prix.

Autre configuration fréquente : lorsqu'un autre créancier a déjà engagé une saisie du même lot, le syndicat n'a pas besoin de lancer sa propre procédure. Il lui suffit de déclarer sa créance et de faire valoir son rang privilégié pour être payé sur le prix d'adjudication. C'est précisément là que l'hypothèque légale spéciale de l'article 19-1 déploie tout son intérêt.

Illustration

Imaginons une copropriété d'une quarantaine de lots où un copropriétaire, propriétaire d'un seul appartement financé par un prêt bancaire encore largement remboursable, accumule deux ans d'impayés. La valeur de son lot dépasse à peine le capital restant dû à la banque. Dans cette hypothèse, engager une saisie immobilière risque de ne rien rapporter au syndicat après désintéressement de la banque. L'inscription d'une hypothèque légale et la mise en place d'un échéancier judiciaire, adossés à un titre exécutoire obtenu par la voie accélérée de l'article 19-2, constituent une réponse bien plus rationnelle. La saisie ne sera envisagée que si le débiteur cesse de respecter l'échéancier et si la situation patrimoniale évolue.

À l'inverse, un copropriétaire titulaire d'un lot libre de toute hypothèque bancaire, dont la dette de charges atteint plusieurs milliers d'euros sans espoir de règlement, justifie pleinement une saisie immobilière : le produit de la vente couvrira la créance et les frais.

Les précautions procédurales à ne pas négliger

Plusieurs points de vigilance conditionnent le succès de la démarche. Le titre exécutoire doit être définitif ou au moins exécutoire avant toute mesure d'exécution. Le commandement de payer valant saisie doit respecter les mentions imposées à peine de nullité par le code des procédures civiles d'exécution. Le décompte de charges annexé doit être clair, ventilé par exercice et conforme aux résolutions d'assemblée générale approuvant les comptes, faute de quoi le débiteur contestera la liquidité de la créance.

Le principe de proportionnalité mérite une attention particulière. La saisie du logement d'un débiteur pour une dette modeste peut être jugée disproportionnée, et le juge de l'exécution dispose d'un pouvoir d'appréciation. Pour des créances limitées, des voies moins radicales existent, comme la saisie-attribution sur comptes bancaires ou la saisie des rémunérations. La saisie immobilière doit rester la mesure de dernier recours, réservée aux impayés significatifs et durables.

Enfin, la traçabilité du mandat compte. Même si la dispense d'autorisation de l'article 55 s'applique au recouvrement, conserver une résolution d'assemblée générale claire, un décompte à jour, les mises en demeure et le titre exécutoire constitue le meilleur rempart contre les contestations du débiteur.

Conclusion

La saisie immobilière n'est ni un automatisme ni la première réponse à l'impayé. Sur le plan de l'autorisation, la position dominante dispense le syndic d'un vote préalable, car la saisie prolonge l'action en recouvrement exonérée par l'article 55 du décret du 17 mars 1967. Mais la gravité de la mesure justifie, par prudence, une résolution d'assemblée générale spécifique adoptée à la majorité simple de l'article 24, identifiant nommément le débiteur et autorisant expressément la poursuite en saisie.

Sur le plan stratégique, le réflexe gagnant consiste rarement à saisir d'emblée. L'hypothèque légale sécurise le rang du syndicat à moindre coût et prépare le terrain, tandis que la saisie ne se justifie que lorsque la dette est lourde, le débiteur défaillant et le lot suffisamment valorisé après désintéressement des créanciers prioritaires. Le bon arbitrage combine les deux : sécuriser d'abord par l'hypothèque, recouvrer ensuite par la saisie si la voie amiable échoue.

Avant toute décision, faites établir par votre avocat un audit de solvabilité et de rang : valeur du lot, hypothèques bancaires inscrites, autres créanciers en présence. C'est cette photographie patrimoniale, et non le seul montant de la dette, qui déterminera s'il faut inscrire, saisir, ou les deux.

Questions fréquentes

Le syndic doit-il une autorisation de l'assemblée générale pour engager une saisie immobilière ?

La position dominante répond par la négative : la saisie immobilière prolonge l'action en recouvrement de créance, dispensée d'autorisation par l'alinéa 2 de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. La jurisprudence admet largement cette lecture. Compte tenu de la gravité de la mesure, la prudence recommande toutefois de faire voter une résolution d'autorisation spécifique, ce qui sécurise la recevabilité et le mandat du syndic.

À quelle majorité l'assemblée générale autorise-t-elle une action contre un copropriétaire débiteur ?

La majorité applicable est celle de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dite majorité simple. La décision est acquise à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sans tenir compte des abstentions. Les majorités renforcées des articles 25 et 26 ne sont pas requises pour ce type de décision.

Quelle différence entre l'hypothèque légale du syndicat et la saisie immobilière ?

L'hypothèque légale, prévue aux articles 19 et 19-1 de la loi de 1965, est une sûreté qui garantit le rang de paiement du syndicat sans forcer la vente du lot. La saisie immobilière est une voie d'exécution forcée qui aboutit à la vente du bien pour désintéresser le syndicat. La première sécurise, la seconde recouvre ; elles se combinent souvent, l'hypothèque étant inscrite avant d'engager la saisie.

Le syndicat peut-il faire vendre le logement principal du copropriétaire débiteur ?

Oui, la résidence principale peut faire l'objet d'une saisie immobilière pour dettes de charges, dès lors que le syndicat détient un titre exécutoire et une créance liquide et exigible. Le juge de l'exécution contrôle toutefois la régularité de la procédure et peut apprécier la proportionnalité de la mesure. Pour une dette modeste, des voies moins radicales comme la saisie-attribution ou la saisie des rémunérations sont préférables.

Combien de temps dure une procédure de saisie immobilière ?

La durée varie fortement selon les contestations, mais une saisie immobilière se compte généralement en mois, du commandement de payer valant saisie jusqu'à l'adjudication ou la vente amiable. L'audience d'orientation devant le juge de l'exécution, la publicité de la vente et les éventuels recours allongent le calendrier. Cette lenteur explique pourquoi l'hypothèque légale, plus rapide à inscrire, est souvent privilégiée dans un premier temps.

Le recouvrement accéléré de l'article 19-2 dispense-t-il d'un titre exécutoire ?

Non, il permet d'en obtenir un plus vite. L'article 19-2 de la loi de 1965 rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues du budget prévisionnel après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, et ouvre une voie procédurale accélérée pour obtenir la condamnation du débiteur. Ce titre est ensuite indispensable pour engager toute mesure d'exécution, dont la saisie immobilière.

Le copropriétaire débiteur peut-il voter à l'assemblée générale qui l'autorise à être poursuivi ?

Oui, la dette de charges ne prive pas en elle-même le copropriétaire de son droit de vote. Il participe et vote sur la résolution qui le concerne, cette dernière étant acquise à la majorité de l'article 24. Des restrictions existent seulement s'il cumule d'autres fonctions génératrices de conflit d'intérêts, notamment lorsqu'il est lui-même syndic.