Permis de louer (art. L. 635-1 CCH) : l'autorisation qui conditionne l'exploitabilité d'un immeuble de rapport

L'acquisition d'un immeuble de rapport en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne se négocie souvent sur un rendement facial calculé à partir d'un plan de relocation rapide des lots vacants. Ce plan suppose que le bailleur puisse signer un bail dès la réitération. Dans les périmètres soumis à autorisation préalable de mise en location, cette hypothèse est fausse : chaque nouvelle mise en location est subordonnée à une décision administrative, dont le refus peut être conditionné à des travaux non budgétés. Le permis de louer n'est pas une formalité de gestion locative, c'est une contrainte d'exploitabilité qui se contrôle avant signature et se traduit dans le prix. Ce guide expose le régime de l'article L. 635-1 CCH, sa cartographie en Paris et petite couronne, le calendrier procédural applicable et les points de contrôle à intégrer à la due diligence d'acquisition.

Deux dispositifs distincts issus de la loi ALUR : déclaration et autorisation

Les articles 92 et 93 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, ont créé deux régimes de contrôle de la mise en location, codifiés au livre VI du code de la construction et de l'habitation. Leur mise en œuvre opérationnelle date du décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location.

Le premier régime, celui de la déclaration de mise en location (articles L. 634-1 et suivants du CCH), est un régime a posteriori. Le bailleur déclare la mise en location dans les quinze jours suivant la conclusion du bail et reçoit un récépissé. Le contrôle est documentaire et différé ; aucune décision ne conditionne la signature du bail.

Le second, celui de l'autorisation préalable de mise en location (articles L. 635-1 et suivants du CCH), est un régime a priori. Aucun bail ne peut être valablement précédé d'une mise à disposition du logement sans une autorisation, expresse ou tacite, délivrée par l'autorité compétente. C'est ce second régime que la pratique désigne sous le nom de permis de louer, et c'est le seul qui emporte un risque calendaire pour un investisseur.

La confusion entre les deux est fréquente dans les rapports de due diligence rédigés à la hâte. Elle est coûteuse : le régime déclaratif n'affecte pas la date de prise d'effet du bail, le régime d'autorisation la conditionne.

Ce que prévoit exactement l'article L. 635-1 CCH

L'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat, ou à défaut le conseil municipal, peut délimiter par délibération motivée des zones soumises à autorisation préalable de mise en location, sur des territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. La délibération peut viser un périmètre infra-communal, réduit à quelques rues ou à un îlot, et cibler certaines catégories de logements ou certains ensembles immobiliers, par exemple les logements construits avant une date déterminée ou les immeubles ayant fait l'objet d'une division.

Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, le permis de louer ne s'applique jamais par défaut : il résulte toujours d'un acte local identifiable, opposable et consultable. Ensuite, son périmètre n'épouse pas nécessairement les limites communales, ce qui interdit de raisonner par ville et impose une vérification adresse par adresse.

La délibération fixe la date d'entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut intervenir moins de six mois après sa publication. Ce délai de six mois constitue le premier repère du calendrier de décision : un investisseur qui signe une promesse dans une commune venant de délibérer peut se retrouver soumis au régime entre la promesse et la réitération.

Champ d'application : quelles mises en location déclenchent l'obligation

Le dispositif vise la mise en location d'un logement à usage de résidence principale. Trois lignes de partage structurent l'analyse d'un portefeuille.

Première ligne : la nouvelle mise en location. L'autorisation est exigée à chaque nouvelle mise en location, c'est-à-dire à chaque entrée d'un nouveau locataire dans les lieux. Le renouvellement du bail, sa reconduction tacite et la signature d'un avenant avec le locataire en place échappent au régime. Pour un immeuble de rapport, l'exposition se mesure donc au taux de rotation, et non au nombre de lots.

Deuxième ligne : la destination. La location saisonnière et la location meublée touristique, qui ne constituent pas la résidence principale du preneur, sortent du champ. La location meublée à usage de résidence principale y entre, de même que la colocation. Un bailleur qui bascule un lot du meublé touristique vers le meublé de longue durée, arbitrage fréquent depuis le durcissement de l'encadrement des meublés de tourisme, fait entrer ce lot dans le périmètre de l'autorisation. Les autorisations propres à l'exploitation en courte durée, de l'enregistrement au changement d'usage, sont analysées dans notre article sur l'exploitabilité d'un meublé touristique.

Troisième ligne : les exclusions légales. Les logements mis en location par un organisme de logement social ainsi que les logements faisant l'objet d'une convention avec l'État au titre de l'aide personnalisée au logement sont exclus du dispositif. Un actif détenu par un investisseur privé mais conventionné peut ainsi présenter un profil hétérogène, certains lots étant soumis au régime et d'autres non.

Cartographie Paris et petite couronne : identifier le périmètre applicable

La cartographie du permis de louer est mouvante et ne se lit pas sur une carte nationale. En petite couronne, les intercommunalités de Seine-Saint-Denis figurent parmi les territoires les plus engagés, Plaine Commune et Est Ensemble ayant instauré le dispositif sur tout ou partie de leur territoire, avec des périmètres et des catégories de logements variables selon les communes membres. Plusieurs communes du Val-de-Marne et des Hauts-de-Seine, ainsi que des établissements publics territoriaux du Grand Paris, ont adopté des délibérations comparables. À Paris intra-muros, le régime n'est pas généralisé à l'ensemble du territoire communal, ce qui n'exonère pas d'une vérification pour un immeuble situé dans un secteur ciblé par un dispositif de lutte contre l'habitat indigne.

Aucune de ces situations ne se présume. La vérification suit une méthode invariable.

• Identifier l'autorité compétente : EPCI ou établissement public territorial compétent en matière d'habitat, à défaut commune.
• Obtenir la délibération elle-même, et non une page d'information du site municipal, afin de lire le périmètre exact, les catégories de logements visées et la date d'entrée en vigueur.
• Vérifier l'existence d'une délibération modificative ultérieure, l'extension ou la restriction des périmètres étant fréquente.
• Faire confirmer par écrit par le service habitat l'assujettissement de l'adresse et, le cas échéant, des lots concernés.
• Vérifier si la même délibération a instauré, en parallèle, un régime d'autorisation préalable aux travaux de division, dit permis de diviser, les deux outils étant souvent déployés conjointement sur les mêmes périmètres.

Cette vérification relève de la due diligence d'acquisition au même titre que l'audit d'urbanisme ou l'analyse des baux. Elle doit être documentée dans le rapport, avec la pièce à l'appui.

Le calendrier de décision : quel acte déclenche quel délai

Le régime de l'article L. 635-1 CCH s'analyse comme une séquence de délais, dont la maîtrise conditionne la date de perception du premier loyer.

Le dépôt de la demande. Le bailleur, ou son mandataire, dépose une demande sur le formulaire Cerfa dédié (n°15652*01), accompagnée du dossier de diagnostic technique. La demande doit être déposée préalablement à la mise en location, et non concomitamment à la signature du bail.

L'instruction. L'autorité compétente dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception du dossier complet pour statuer. Le silence gardé au-delà de ce délai vaut autorisation tacite. Ce mois s'ajoute mécaniquement au délai de commercialisation du lot : sur un immeuble de rapport présentant une rotation annuelle significative, l'effet cumulé sur le taux d'occupation n'est pas neutre et doit figurer dans le business plan.

La décision. Trois issues sont possibles. L'autorisation, expresse ou tacite. L'autorisation assortie de prescriptions de travaux ou d'aménagements, dont l'exécution conditionne la mise en location. Le rejet, lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité publique ; le rejet est motivé et précise la nature des travaux exigés.

La durée de validité. L'autorisation devient caduque si elle n'est pas suivie d'une mise en location dans un délai de deux ans à compter de sa délivrance. Une autorisation obtenue par le vendeur en vue d'une relocation qui n'a jamais eu lieu peut donc être périmée au jour de la réitération.

L'exigibilité à chaque relocation. L'autorisation est attachée à une mise en location déterminée. Elle doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location et accompagner le contrat de bail lors de sa conclusion. Un bailleur institutionnel qui relouerait un lot sur le fondement d'une autorisation délivrée pour le locataire précédent s'expose à la sanction.

La mutation de l'immeuble. Le code organise le transfert de l'autorisation en cours de validité au nouveau propriétaire en cas de mutation, à charge pour celui-ci de le porter à la connaissance de l'autorité compétente. Les modalités pratiques varient selon les services instructeurs, ce qui justifie une confirmation écrite préalable à la signature.

Sanctions : amende administrative, sort du bail et perception des loyers

L'amende administrative de l'article L. 635-7 CCH

La mise en location d'un logement sans avoir déposé la demande d'autorisation préalable expose le bailleur à une amende administrative prononcée par le préfet, sur proposition du maire ou du président de l'EPCI, d'un montant maximal de 5 000 euros. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le plafond est porté à 15 000 euros. La mise en location en dépit d'une décision de rejet est sanctionnée d'emblée jusqu'à 15 000 euros. Le produit de ces amendes est affecté à l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).

Deux caractéristiques rendent ce risque concret pour un investisseur multi-lots. L'amende est prononcée par logement, non par immeuble : un portefeuille reloué en méconnaissance du dispositif produit une exposition cumulative. Et la réitération dans le délai de trois ans triple le plafond, ce qui transforme un défaut de process en sinistre financier lorsqu'il est systémique.

Le bail conclu sans autorisation n'est pas nul

Point que la pratique méconnaît souvent : le défaut d'autorisation préalable n'entraîne ni la nullité ni la résiliation du contrat de bail. Le texte l'énonce expressément. Le locataire est régulièrement dans les lieux, le bail produit ses effets, les loyers et charges restent exigibles selon les termes du contrat.

Le fait de mettre en location un logement sans avoir déposé la demande d'autorisation préalable ne peut entraîner la nullité ou la résiliation du contrat de bail.

Cette sécurité civile est réelle, mais elle est étroite. Elle protège le lien contractuel, pas le flux de trésorerie. Trois mécanismes distincts peuvent affecter la perception effective des loyers, et aucun ne dépend de la validité du bail.

Les aides au logement : le point de fuite de la trésorerie locative

Le versement des aides personnelles au logement est subordonné à la décence du logement au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Lorsque l'organisme payeur constate la non-décence, il ne supprime pas l'aide : il la conserve pendant un délai maximal de dix-huit mois, le temps que le bailleur réalise les travaux, et le locataire ne doit alors au bailleur que le loyer diminué du montant de l'aide conservée. Si les travaux sont exécutés dans le délai, l'aide conservée est versée au bailleur. À défaut, elle est définitivement perdue.

L'articulation avec le permis de louer est directe. Un rejet de demande d'autorisation, motivé par une atteinte à la sécurité ou à la salubrité, constitue un signalement documenté de l'état du logement, transmis aux acteurs locaux de la lutte contre l'habitat indigne. Sur un parc dont une part significative des locataires est allocataire, ce qui est fréquent dans les immeubles de rapport de petite couronne acquis avec décote, la conservation de l'aide ampute le loyer effectivement encaissé sans que le bailleur dispose d'une action contre le locataire, lequel n'est débiteur que du loyer résiduel.

La bascule vers la police de l'habitat : le risque de second rang

Le permis de louer n'est pas une police de l'habitat, c'est un dispositif de détection. Son intérêt pour la collectivité est d'organiser une visite et un constat. Lorsque ce constat révèle un désordre grave, l'autorité bascule sur les polices unifiées de la sécurité et de la salubrité des immeubles, réorganisées par l'ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 et codifiées aux articles L. 511-1 et suivants du CCH.

Les effets changent alors de nature. Un arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité emporte, dans les conditions des articles L. 521-1 et suivants du CCH, suspension du loyer à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté et jusqu'au premier jour du mois qui suit la mainlevée. S'y ajoutent l'obligation d'hébergement ou de relogement des occupants à la charge du propriétaire, l'astreinte administrative, l'exécution d'office des travaux aux frais du propriétaire avec inscription d'un privilège spécial immobilier, et, dans les situations les plus graves, la répression pénale de la soumission à des conditions d'hébergement indignes prévue à l'article 225-14 du code pénal, assortie de peines complémentaires pouvant comprendre l'interdiction d'acquérir un bien immobilier à usage d'habitation.

C'est cette chaîne, et non l'amende de 15 000 euros, qui constitue le risque réel pour un investisseur. La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé a confirmé l'orientation : les collectivités disposent d'outils plus rapides et plus coercitifs face aux propriétaires de logements dégradés.

Due diligence d'acquisition : les points de contrôle avant signature

Audit du parc loué et du parc vacant

L'exposition se ventile en deux masses. Les baux en cours, d'abord : ils ne sont pas remis en cause par un défaut d'autorisation antérieur, mais l'acquéreur doit savoir si le vendeur a satisfait à ses obligations, puisqu'une procédure de sanction engagée avant la vente ou un signalement en cours peut se poursuivre et révéler l'état de l'immeuble. Les lots vacants, ensuite : ce sont eux qui portent le risque opérationnel, puisque chaque relocation déclenchera une instruction, avec son délai d'un mois et son aléa de prescriptions de travaux.

Une attention particulière s'impose aux lots atypiques, qui concentrent les refus : surfaces réduites issues de divisions anciennes, anciennes chambres de service, logements en sous-sol ou en rez-de-chaussée sur cour, hauteur sous plafond insuffisante, installations électriques et ventilation non conformes. Sur ces lots, l'hypothèse de travail prudente n'est pas l'autorisation, mais l'autorisation sous prescriptions.

Articulation avec les divisions antérieures

Les immeubles de rapport acquis en décote en petite couronne ont fréquemment fait l'objet de divisions successives, parfois sans autorisation lorsque la commune avait instauré un régime de permis de diviser. Deux régimes se superposent alors : la régularité de la division et la régularité de la mise en location. Un lot issu d'une division irrégulière verra son autorisation de mise en location refusée, ce qui neutralise le rendement affiché pour ce lot. La vérification de la chaîne des autorisations de travaux et de division fait donc partie intégrante de l'audit du permis de louer, et non d'un exercice distinct. Les discordances entre l'état descriptif de division, le règlement et l'usage réel des lots, relevées en due diligence, font l'objet de notre article sur l'état descriptif de division et le règlement de copropriété.

Traduction contractuelle

L'audit n'a de valeur que s'il se traduit dans l'acte. Plusieurs leviers sont mobilisables selon l'issue des vérifications.

• Une condition suspensive d'obtention des autorisations préalables de mise en location pour les lots vacants destinés à une relocation immédiate, lorsque le calendrier de l'opération le permet.
• Une déclaration du vendeur sur l'existence, la date et le contenu des autorisations obtenues pour les baux en cours, avec remise des pièces, et sur l'absence de procédure de sanction, de signalement ou d'arrêté en cours.
• Une garantie spécifique couvrant les amendes administratives et les conséquences d'un arrêté de police de l'habitat trouvant sa cause dans une situation antérieure à la cession, adossée le cas échéant à un séquestre.
• Une réfaction de prix chiffrée sur la base du coût estimé des travaux prescriptibles et de la perte de loyers liée au décalage de relocation, plutôt qu'un simple constat de risque en annexe du rapport d'audit.

Exploitabilité dans le temps : intégrer le permis de louer au business plan

La question n'est pas de savoir si l'immeuble est louable au jour de l'acquisition, mais s'il le restera à chaque rotation, sur toute la durée de détention. Cette lecture dynamique impose trois arbitrages.

Le premier porte sur le capex. Les prescriptions de travaux attachées à une autorisation de mise en location se cumulent, sur le même actif, avec le calendrier de décence énergétique issu de l'article 160 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, qui interdit progressivement la mise en location des logements les moins performants. Un immeuble de rapport ancien en petite couronne peut être simultanément exposé à une prescription de sécurité électrique et à une échéance de performance énergétique. Le plan de travaux doit être construit lot par lot et séquencé sur les dates de sortie des baux, non sur une moyenne d'immeuble. Le calendrier des obligations énergétiques et leurs effets sur la louabilité des lots sont détaillés dans notre article consacré au DPE collectif et à l'audit énergétique.

Le deuxième porte sur la gestion. Lorsque la mise en location est confiée à un professionnel soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, le mandat doit expressément mettre à sa charge la vérification de l'assujettissement de l'adresse, le dépôt de la demande et la conservation des autorisations. L'absence de clause explicite laisse l'exposition sur le propriétaire.

Le troisième porte sur le process interne. Un bailleur multi-actifs doit disposer d'un référentiel à jour des adresses soumises au régime, d'un point de contrôle bloquant avant toute signature de bail et d'un archivage des autorisations rattaché au dossier du lot. Le manquement, en pratique, ne résulte presque jamais d'une décision délibérée : il résulte d'une relocation rapide effectuée sans que personne n'ait vérifié que l'adresse était dans le périmètre.

Conclusion

Le permis de louer est traité, dans trop d'audits, comme une formalité administrative reléguée en fin de rapport. C'est une erreur d'appréciation. Ce dispositif ne détruit pas la validité des baux, mais il conditionne la date de chaque relocation, expose le bailleur à des amendes administratives encourues logement par logement et peut conduire l'autorité compétente à engager les polices de la sécurité et de la salubrité des immeubles. Son contrôle relève de la due diligence d'acquisition, au même titre que l'audit d'urbanisme, et ses résultats doivent se traduire dans le prix, les conditions suspensives et les garanties de l'acte.