Prescription des charges de copropriété impayées (art. 42 loi de 1965) : le délai qui éteint la créance du syndicat

Un arriéré de charges ne disparaît pas parce que le copropriétaire est insolvable : il disparaît parce que personne n'a interrompu la prescription. Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, l'action du syndicat se prescrit par cinq ans et non plus par dix. Pour un bailleur institutionnel détenant plusieurs dizaines de lots, pour un investisseur qui reprend un actif grevé d'impayés, ou pour un conseil syndical qui découvre un état des créances dégradé à l'occasion d'un changement de syndic, l'enjeu est binaire : la créance est encore exigible, ou elle est éteinte. Cette analyse reprend le calendrier du syndicat créancier : point de départ appel de fonds par appel de fonds, actes réellement interruptifs, erreurs procédurales qui purgent la dette, puis articulation de la créance avec l'hypothèque légale spéciale, l'opposition sur le prix de vente et la saisie immobilière.

Le délai quinquennal de l'article 42 : champ, régime transitoire et frontières

L'article 42 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe la règle de base :

Les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de cinq ans.

L'action en paiement des provisions et du solde de charges entre dans ce champ, au même titre que l'action symétrique du copropriétaire en répétition de sommes indûment appelées. La prescription prévue à l'article 42 loi 1965 est donc un délai d'extinction de l'action, dont l'effet économique est l'extinction de la créance : passé le terme, le syndicat ne dispose plus que d'une obligation naturelle, non susceptible de recouvrement forcé, et l'écriture comptable correspondante doit être passée en perte.

La bascule de dix à cinq ans et la purge du stock ancien

La réduction du délai, applicable depuis le 1er juin 2020, n'a pas effacé rétroactivement les créances plus anciennes. En l'absence de disposition transitoire dérogatoire, c'est l'article 2222 alinéa 2 du code civil qui gouverne la transition : le nouveau délai court à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par la loi antérieure. Conséquence opérationnelle pour les créances exigibles avant le 1er juin 2020 et non interrompues : elles se sont éteintes au plus tard le 1er juin 2025. Un audit de créances mené aujourd'hui sur un portefeuille de lots doit donc traiter séparément deux blocs, le stock antérieur à juin 2020, en principe purgé, et les appels postérieurs, soumis au délai de cinq ans glissant.

Ce que l'article 42 n'absorbe pas

Trois frontières méritent d'être tenues. D'abord, la prescription biennale de l'article L. 218-2 du code de la consommation ne s'applique pas aux appels de fonds : le syndicat n'agit pas comme professionnel fournissant un service à un consommateur, et la jurisprudence écarte constamment cette défense, régulièrement soulevée par les copropriétaires débiteurs. Ensuite, le délai de forclusion de deux mois de l'article 42 alinéa 2 pour contester une décision d'assemblée générale est étranger à la prescription de la créance : un copropriétaire qui n'a pas contesté la résolution votant les travaux dans ce délai ne peut plus en discuter le principe, mais conserve le droit d'opposer la prescription quinquennale aux appels correspondants. Enfin, une fois la condamnation obtenue, le délai de l'article 42 cède la place au délai d'exécution des titres exécutoires de l'article L. 111-4 du code des procédures civiles d'exécution, soit dix ans.

Le point de départ : une prescription qui court appel par appel

L'erreur la plus coûteuse consiste à raisonner sur une « dette globale » du copropriétaire. Il n'existe pas de créance unique de charges, mais une succession de créances autonomes, chacune dotée de son propre point de départ, qui est sa date d'exigibilité.

Provisions sur budget prévisionnel

Les provisions votées sur le budget prévisionnel sont exigibles, en application de l'article 14-1 de la loi de 1965, le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Le délai de cinq ans court donc à compter de cette date, provision par provision. Un compte copropriétaire débiteur depuis sept exercices contient ainsi des appels prescrits et des appels recouvrables, et le travail préalable à toute assignation consiste à isoler la ligne la plus ancienne encore utilement réclamable.

Dépenses hors budget prévisionnel et travaux

Pour les dépenses relevant de l'article 14-2 de la loi de 1965, travaux de rénovation énergétique, ravalement, mise en conformité des ascenseurs, l'exigibilité résulte des modalités votées par l'assemblée : appel en une fois à une date déterminée, ou échelonnement calé sur l'avancement. Le point de départ suit le calendrier voté, et non la date de la facture de l'entreprise. Dans les copropriétés engagées dans des programmes de travaux lourds, où l'échéancier d'appel s'étale sur plusieurs exercices, le suivi doit être tenu appel par appel, faute de quoi les premières tranches se prescrivent pendant que le chantier se poursuit.

Le solde de régularisation

Le solde débiteur résultant de l'approbation des comptes annuels constitue une créance distincte, dont le point de départ est la date de l'assemblée générale qui approuve les comptes. Deux précisions s'imposent. L'approbation des comptes ne vaut pas reconnaissance de dette du copropriétaire débiteur et n'interrompt donc aucune prescription en cours sur les provisions antérieures. Et le vote d'une résolution autorisant le syndic à poursuivre les impayés n'a, par lui-même, aucun effet interruptif : seul l'acte accompli produit cet effet.

La déchéance du terme de l'article 19-2 : accélérateur à double tranchant

L'article 19-2 de la loi de 1965 permet au syndic, après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non encore échues du budget prévisionnel ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices antérieurs après approbation des comptes, et de saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. L'outil est redoutablement efficace pour obtenir un titre rapidement. Il doit cependant être manié avec la conscience de son effet secondaire : en rendant exigible l'intégralité du budget de l'exercice en cours, il déclenche le point de départ du délai quinquennal sur des sommes qui, autrement, ne seraient devenues exigibles que trimestre après trimestre. Déclencher l'article 19-2 sans engager ensuite l'action contracte le calendrier du syndicat au lieu de l'étendre. Les étapes du recouvrement, de la mise en demeure à l'obtention d'un titre exécutoire, sont présentées dans notre article consacré à la procédure de recouvrement des charges par le syndic.

Actes interruptifs et suspensifs : ce qui fonctionne, ce qui ne fonctionne pas

La matière est régie par le droit commun des articles 2238 à 2246 du code civil. Le tri est brutal.

La mise en demeure n'interrompt pas la prescription

C'est la première cause d'extinction involontaire des créances de charges de copropriété impayées. La lettre recommandée avec accusé de réception, la relance du gestionnaire, la sommation de payer délivrée par commissaire de justice en dehors de toute mesure d'exécution : aucun de ces actes n'interrompt le délai. Depuis la réforme opérée par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, seuls la demande en justice, la reconnaissance du débiteur, la mesure conservatoire et l'acte d'exécution forcée produisent cet effet. Une politique de recouvrement fondée sur des relances annuelles produit un dossier épais et une créance éteinte.

Les actes réellement interruptifs

• la demande en justice, même en référé, même portée devant une juridiction incompétente ou affectée d'un vice de forme (article 2241 du code civil) ;
• la mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution, notamment la saisie conservatoire de créances ou l'hypothèque judiciaire provisoire, et l'acte d'exécution forcée (article 2244 du code civil) ;
• la reconnaissance par le débiteur du droit du syndicat (article 2240 du code civil) : paiement partiel, signature d'un protocole d'étalement, courrier reconnaissant le principe de la dette ;
• la déclaration de créance au passif d'une procédure collective, qui interrompt la prescription jusqu'à la clôture de la procédure et vaut acte de poursuites (article L. 622-25-1 du code de commerce).

L'interruption efface le délai acquis et fait courir un nouveau délai de même durée. La demande en justice conserve son effet interruptif jusqu'à l'extinction de l'instance, ce qui déplace le risque vers la conduite de la procédure.

Suspension : médiation, mesure d'instruction, surendettement

La suspension arrête le cours du délai sans effacer le temps écoulé. Elle joue notamment en cas de recours à la médiation ou à la conciliation (article 2238 du code civil), ce qui intéresse directement les litiges de charges inférieurs au seuil de l'article 750-1 du code de procédure civile, soumis à tentative préalable de résolution amiable. Elle joue également lorsqu'une mesure d'instruction est ordonnée avant tout procès (article 2239 du code civil). Du côté du débiteur personne physique, la décision de recevabilité d'une demande de traitement du surendettement emporte suspension des procédures d'exécution, sans effacer la créance tant qu'aucune mesure d'effacement n'est prononcée.

L'imputation des paiements, levier sous-exploité

Lorsqu'un copropriétaire reprend des versements partiels, l'imputation obéit à l'article 1342-10 du code civil : le débiteur peut désigner la dette qu'il entend acquitter, et à défaut, l'imputation se fait sur les dettes échues, puis sur celle que le débiteur avait le plus d'intérêt à acquitter, et à égalité d'intérêt sur la plus ancienne. Un syndic qui laisse le débiteur imputer systématiquement ses versements sur les appels récents organise la prescription de son propre arriéré. Le protocole d'échéancier doit donc stipuler expressément l'imputation prioritaire sur les créances les plus anciennes, et rappeler que chaque versement vaut reconnaissance interruptive à l'égard de l'intégralité du solde reconnu.

Les erreurs de procédure qui éteignent la créance

Au-delà de l'inaction, plusieurs configurations procédurales détruisent l'effet interruptif acquis. L'article 2243 du code civil est sans nuance : l'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande, laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée. Le délai est alors réputé n'avoir jamais été interrompu, et la créance peut se révéler prescrite au jour où le syndicat réassigne.

Les points de rupture les plus fréquents en recouvrement charges syndicat sont les suivants :

• la péremption d'instance, acquise après deux ans sans diligence des parties (article 386 du code de procédure civile), typiquement lorsqu'une instance est mise en sommeil le temps d'un échéancier amiable qui échoue ;
• le désistement d'instance consenti après un paiement partiel, sans protocole organisant la reconnaissance du solde ;
• la radiation du rôle pour défaut de diligences, qui ne proroge aucun délai ;
• le changement de syndic, moment critique où le transfert incomplet des pièces, notamment les actes de procédure antérieurs, empêche de démontrer l'interruption ;
• l'assignation délivrée au nom du syndicat sans que le syndic justifie de son mandat en cours de validité, le défaut de pouvoir pouvant fonder une fin de non-recevoir ;
• la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière, faute de publication dans le délai réglementaire ou d'assignation à l'audience d'orientation.

Sur le point du mandat, une précision utile : l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispense le syndic d'autorisation de l'assemblée générale pour les actions en recouvrement de créance, les mesures conservatoires et la mise en œuvre des voies d'exécution. L'absence de résolution votée n'est donc pas, en soi, un moyen de défense utile pour le copropriétaire, contrairement à ce qui est régulièrement plaidé.

Enfin, le syndicat doit sécuriser l'imputation des frais. L'article 10-1 a) de la loi de 1965 met à la charge du seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés pour le recouvrement à compter de la mise en demeure, notamment les frais de relance, de prise d'hypothèque et les droits et émoluments de commissaire de justice. Ces frais suivent le sort de la créance principale : prescrite, elle emporte l'accessoire.

De la créance au prix : hypothèque légale spéciale et opposition sur mutation

La prescription ne se gère pas isolément du rang. L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a converti l'ancien privilège immobilier spécial du syndicat en hypothèque légale spéciale, désormais visée à l'article 2402 du code civil. Elle porte sur le lot vendu et garantit le paiement des charges et travaux relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues. Sur l'assiette, l'inscription et le rang de cette sûreté, voir notre analyse de l'hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires.

Ce périmètre temporel doit être confronté au délai de l'article 42. Les deux durées sont voisines mais ne se superposent pas : une créance de charges peut rester juridiquement exigible et simultanément sortir de l'assiette de la garantie, le syndicat basculant alors au rang chirographaire pour cette fraction. Autrement dit, l'inaction coûte deux fois, d'abord le rang, ensuite la créance.

L'opposition de l'article 20 : quinze jours, pas un de plus

Lors de la mutation d'un lot, le notaire notifie le transfert de propriété au syndic. L'article 20 I de la loi de 1965 ouvre au syndic un délai de quinze jours à compter de cette notification pour former opposition, par acte de commissaire de justice, afin d'obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. L'opposition doit, à peine de nullité, énoncer le montant et les causes de la créance. Passé le délai, le prix est distribué et le syndicat perd le bénéfice d'un recouvrement immédiat sur les fonds détenus par le notaire, sans disparition de la créance mais avec une dégradation sévère de sa probabilité d'encaissement.

Deux garde-fous complémentaires existent : l'état daté transmis au notaire par le syndic en application du décret du 17 mars 1967, qui chiffre la dette du vendeur, et le mécanisme de l'article 20 II, qui subordonne en pratique la réalisation de la vente à la justification de l'apurement des charges, l'acquéreur pouvant à défaut se voir opposer la créance. Pour un investisseur acquérant un lot en bloc ou un actif démembré en copropriété, l'audit de l'état daté et de l'existence d'oppositions antérieures fait partie des diligences non négociables : il révèle à la fois le passif hérité et l'état de santé financière du syndicat.

L'extinction de la créance emporte celle de la sûreté

L'hypothèque est l'accessoire de l'obligation garantie. Une créance prescrite ne peut plus fonder une opposition utile, ni une inscription d'hypothèque judiciaire, ni une poursuite de saisie. Le syndic qui forme opposition pour un montant incluant des appels prescrits expose le syndicat à une contestation de l'opposition et, selon les circonstances, à une condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'assainissement du compte copropriétaire doit précéder l'acte, non le suivre.

La saisie immobilière : un calendrier à points de rupture

Lorsque le débiteur est propriétaire occupant ou bailleur du lot, la saisie immobilière reste le levier terminal. Elle suppose un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution). Le jugement de condamnation obtenu sur le fondement de l'article 19-2 ou au fond ouvre un délai d'exécution de dix ans (article L. 111-4 du même code), mais ce délai ne couvre que les sommes déjà jugées : les charges postérieures à la décision constituent des créances nouvelles, soumises au délai de cinq ans et nécessitant un nouveau titre ou une extension dans le cadre de la procédure. Le déroulement de cette voie d'exécution appliquée à un lot de copropriété fait l'objet d'un développement distinct dans notre article sur la saisie immobilière engagée par le syndicat.

Le calendrier de la saisie est jalonné de délais sanctionnés par la caducité :

• signification du commandement de payer valant saisie immobilière, qui emporte indisponibilité de l'immeuble et vaut acte d'exécution forcée interruptif ;
• publication du commandement au service de la publicité foncière dans le délai réglementaire, à défaut de quoi l'acte est caduc ;
• assignation du débiteur à l'audience d'orientation dans le délai de deux mois suivant la publication ;
• audience d'orientation, où le juge de l'exécution statue sur les contestations, dont la prescription, et ordonne la vente amiable ou la vente forcée ;
• distribution du prix, où le rang de l'hypothèque légale spéciale détermine la part effectivement recouvrée.

C'est à l'audience d'orientation que la prescription se plaide, et qu'un arriéré mal découpé est amputé. La pratique consiste à présenter un décompte ventilé par exercice, par nature d'appel et par date d'exigibilité, assorti des actes interruptifs correspondants. Un décompte global non ventilé est une invitation à la contestation.

Le calendrier de décision du syndicat créancier

La gestion de la prescription charges copropriété se pilote comme une chaîne de décisions datées, non comme une politique de relance.

• Dès le premier défaut de paiement d'une provision : mise en demeure, qui ouvre le délai de trente jours de l'article 19-2 et déclenche l'imputation des frais de l'article 10-1 a), étant acquis qu'elle n'interrompt pas la prescription.
• À l'expiration des trente jours : arbitrage entre procédure accélérée au fond sur le fondement de l'article 19-2 et assignation au fond, selon le montant, la solvabilité apparente et l'existence d'un contentieux sur la régularité des assemblées.
• En parallèle, si le débiteur dispose d'actifs saisissables : mesure conservatoire, qui interrompt le délai et sécurise le rang sans attendre le titre.
• Tous les six mois : revue du compte copropriétaire avec identification de l'appel le plus ancien non interrompu et de sa date d'extinction.
• À chaque notification de mutation par le notaire : opposition dans les quinze jours, après purge des lignes prescrites.
• À chaque changement de syndic : inventaire contradictoire des actes interruptifs et des instances en cours, intégré au procès-verbal de transfert.

Le fil conducteur est simple : l'inaction est une décision, et elle est irréversible. La réduction du délai à cinq ans a supprimé la marge de tolérance dont bénéficiaient les copropriétés mal administrées sous l'empire du délai décennal, et la conversion du privilège en hypothèque légale spéciale n'a rien changé au caractère accessoire de la garantie. Pour un syndicat, pour un bailleur institutionnel détenteur de lots ou pour un investisseur reprenant un actif en copropriété, la prescription doit être traitée comme une donnée de pilotage et non comme un moyen de défense découvert à l'audience.

Avant toute assignation ou toute opposition sur prix de vente, faites établir un décompte ventilé appel par appel, daté et adossé aux actes interruptifs produits : c'est ce document, et non le montant global affiché au grand livre, qui détermine ce que le syndicat peut réellement recouvrer.

Questions fréquentes

Quel est le délai de prescription des charges de copropriété impayées aujourd'hui ? Cinq ans, en application de l'article 42 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020. Le délai antérieur était de dix ans. Pour les créances exigibles avant le 1er juin 2020, l'article 2222 alinéa 2 du code civil a fait courir le nouveau délai à compter de cette date, sans dépassement de la durée décennale initiale. En pratique, ces créances anciennes sont éteintes depuis le 1er juin 2025 en l'absence d'acte interruptif.

À quelle date commence à courir la prescription : au premier impayé ou à l'approbation des comptes ? Ni l'un ni l'autre de façon globale. Chaque appel a son propre point de départ, qui est sa date d'exigibilité. Pour les provisions sur budget prévisionnel, c'est le premier jour du trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale (article 14-1 de la loi de 1965). Pour les dépenses hors budget prévisionnel, c'est la date d'appel votée. Pour le solde de régularisation, c'est la date de l'assemblée générale qui approuve les comptes.

Une mise en demeure par lettre recommandée interrompt-elle la prescription ? Non. Depuis la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, seuls la demande en justice, la reconnaissance du droit par le débiteur, la mesure conservatoire et l'acte d'exécution forcée interrompent le délai (articles 2240 à 2244 du code civil). La mise en demeure conserve une autre utilité : elle ouvre le délai de trente jours de l'article 19-2 de la loi de 1965 permettant la déchéance du terme, et elle déclenche l'imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant au titre de l'article 10-1 a).

La prescription biennale du code de la consommation s'applique-t-elle aux charges de copropriété ? Non. L'argument est fréquemment soulevé en défense sur le fondement de l'article L. 218-2 du code de la consommation, mais la jurisprudence retient que le syndicat des copropriétaires n'agit pas, à l'égard de ses copropriétaires, comme un professionnel fournissant un service à un consommateur. C'est le délai spécial de cinq ans de l'article 42 de la loi de 1965 qui s'applique.

Le syndic a-t-il besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour assigner un copropriétaire débiteur ? Non pour le recouvrement de créances. L'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispense le syndic d'habilitation préalable pour les actions en recouvrement, les mesures conservatoires et la mise en œuvre des voies d'exécution. L'habilitation reste en revanche requise pour la plupart des autres actions en justice du syndicat. Le syndic doit en toute hypothèse justifier d'un mandat en cours de validité au jour de l'acte.

Que devient la créance une fois le jugement obtenu ? Le délai de l'article 42 cède la place au délai d'exécution des titres exécutoires, soit dix ans à compter de la décision (article L. 111-4 du code des procédures civiles d'exécution). Attention toutefois : ce délai ne couvre que les sommes jugées. Les charges appelées postérieurement constituent des créances nouvelles, soumises au délai quinquennal, et nécessitent leur propre titre.

Un arriéré ancien mais non prescrit est-il garanti par l'hypothèque légale du syndicat ? Pas nécessairement. L'hypothèque légale spéciale de l'article 2402 du code civil, issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, ne couvre que les charges et travaux de l'année courante et des quatre dernières années échues. Au-delà, la créance subsiste tant qu'elle n'est pas prescrite, mais elle devient chirographaire et sa probabilité de recouvrement en distribution du prix chute fortement. Le pilotage du rang est donc aussi contraint que celui de la prescription.