Détenir des parts de SCPI à plusieurs n'a rien d'exceptionnel. Un couple non marié qui investit ensemble, des héritiers qui recueillent un portefeuille de parts dans une succession, deux associés qui placent leur trésorerie personnelle : dans tous ces cas, les parts appartiennent à une indivision. Tant que tout le monde s'entend, la mécanique paraît simple. Le problème surgit le jour où l'un veut revendre, un autre veut conserver, un troisième ne répond plus. Cet article détaille le régime de gestion des parts de SCPI en indivision, les blocages qui reviennent le plus souvent, l'intérêt d'une convention d'indivision SCPI pour les prévenir, et les voies concrètes de sortie de l'indivision.
Comment naît une indivision sur des parts de SCPI
Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une société agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers), régie par les articles L. 214-86 et suivants du Code monétaire et financier, dont l'objet est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. L'investisseur ne détient pas d'immeuble : il détient des parts sociales, qui sont juridiquement des biens meubles.
L'indivision sur ces parts naît de plusieurs situations très différentes.
- La souscription commune : deux personnes, souvent un couple pacsé ou en concubinage, souscrivent ensemble des parts et apportent chacune une fraction du prix. Elles deviennent co-indivisaires à hauteur de leur financement respectif.
- La succession : au décès du souscripteur, ses parts tombent dans l'indivision successorale entre les héritiers, jusqu'au partage.
- La dissolution d'un régime matrimonial : après divorce, les parts communes non partagées restent en indivision post-communautaire.
- La donation à plusieurs : un parent donne des parts à ses enfants en indivision.
La distinction avec le démembrement de propriété est essentielle. Quand un usufruitier et un nu-propriétaire se partagent des parts, il n'y a pas indivision mais démembrement : chacun a un droit de nature différente sur le même bien. L'indivision, elle, suppose des droits de même nature (la pleine propriété) que plusieurs personnes exercent concurremment sur l'ensemble, chacune pour une quote-part. Confondre les deux conduit à appliquer les mauvaises règles de gestion et de sortie.
Le régime de gestion des parts de SCPI en indivision
Deux corps de règles se superposent : le droit commun de l'indivision (articles 815 et suivants du Code civil) et le droit des sociétés (article 1844 du Code civil), auxquels s'ajoutent les statuts de la SCPI. Cette superposition est la première source de complexité.
Actes conservatoires, d'administration et de disposition
Le Code civil gradue les décisions selon leur gravité.
Les actes conservatoires, ceux qui visent à préserver le bien, peuvent être accomplis seul par n'importe quel indivisaire (article 815-2 du Code civil). Encaisser un dividende menacé de prescription ou interrompre une prescription relève de cette catégorie.
Les actes d'administration, la gestion courante, requièrent une majorité des deux tiers des droits indivis depuis la loi du 23 juin 2006. L'article 815-3 du Code civil énonce :
Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité (…) effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis.
Attention : cette majorité se calcule en quotes-parts, pas en nombre de têtes. Deux indivisaires détenant chacun un tiers ne peuvent pas imposer une décision à celui qui détient l'autre tiers, faute d'atteindre les deux tiers.
Les actes de disposition, au premier rang desquels la vente des parts, exigent en principe l'unanimité. Vendre le portefeuille de parts de SCPI suppose donc l'accord de tous les co-indivisaires. C'est précisément là que se cristallisent la plupart des conflits.
Le mandataire commun face à la société de gestion
Le droit des sociétés ajoute une contrainte que beaucoup d'investisseurs découvrent trop tard. L'article 1844, alinéa 2 du Code civil dispose que les copropriétaires d'une part indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux. En cas de désaccord sur ce choix, le mandataire est désigné en justice à la demande de l'indivisaire le plus diligent.
Concrètement, la société de gestion de la SCPI n'a qu'un interlocuteur pour l'exercice des droits attachés aux parts SCPI en indivision : le vote aux assemblées, la réception des convocations, l'exercice du droit d'information. Elle ne va pas arbitrer les tensions internes entre indivisaires ; elle applique ses statuts et exige la désignation d'un représentant unique. Tant que celui-ci n'est pas désigné, l'indivision peut se retrouver privée de voix aux assemblées générales.
La distribution des revenus obéit à une logique voisine. Les revenus fonciers et éventuelles plus-values distribués par la SCPI reviennent à l'indivision et se répartissent entre indivisaires au prorata de leurs quotes-parts. Chaque co-indivisaire déclare fiscalement sa part de revenus, indépendamment de qui les a matériellement encaissés. La société de gestion verse souvent sur un compte unique, ce qui suppose ensuite une répartition rigoureuse entre les intéressés pour éviter les contestations comptables.
Les blocages fréquents entre co-indivisaires
L'indivision est un régime instable par nature. Le Code civil le reconnaît lui-même : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (article 815). Plusieurs situations reviennent régulièrement dans les contentieux liés aux parts de SCPI.
Le désaccord sur la revente. L'un des indivisaires a besoin de liquidités et veut céder, l'autre souhaite conserver un placement qui distribue régulièrement. La vente étant un acte de disposition soumis à l'unanimité, un seul refus suffit à tout figer. L'indivisaire pressé se retrouve prisonnier d'un actif qu'il ne peut vendre.
L'indivisaire silencieux ou introuvable. Dans une indivision successorale entre plusieurs héritiers, il n'est pas rare qu'un cohéritier soit installé à l'étranger, ne réponde plus, ou refuse par principe toute décision. Sans son accord ni sa signature, aucun acte de disposition n'est possible, et même la désignation du mandataire commun se grippe.
Le conflit sur la répartition des revenus et des charges. Un indivisaire encaisse les distributions sans les reverser, ou finance seul certains frais et réclame ensuite une indemnité. L'article 815-13 du Code civil règle ces comptes d'indivision : l'indivisaire qui a amélioré ou conservé le bien a droit à une indemnité, et celui qui a joui privativement du bien peut devoir une indemnité d'occupation, mais ces règlements interviennent le plus souvent au moment du partage, longtemps après les faits.
La paralysie des assemblées. Faute d'accord sur le mandataire commun, l'indivision ne vote plus. Sur des SCPI où les assemblées se prononcent sur la stratégie d'investissement, la distribution ou le changement de société de gestion, cette abstention forcée peut jouer contre les intérêts des indivisaires.
Le cas particulier de l'indivisaire endetté. Un créancier personnel d'un indivisaire ne peut pas saisir directement les parts indivises, mais il peut, sur le fondement de l'article 815-17 du Code civil, provoquer le partage au nom de son débiteur pour se payer sur la part qui lui revient. Les autres co-indivisaires subissent alors une sortie qu'ils n'ont pas choisie.
Face à ces risques, deux approches coexistent : organiser en amont par une convention, ou trancher en aval par la sortie de l'indivision.
La convention d'indivision SCPI : organiser pour éviter le blocage
Le Code civil offre un outil trop souvent négligé : la convention d'indivision, régie par les articles 1873-1 à 1873-18. Elle permet aux indivisaires de fixer eux-mêmes les règles de gestion de leurs parts, au lieu de subir le régime légal jugé peu opérationnel.
Ce que la convention peut organiser
Une convention d'indivision SCPI bien rédigée traite plusieurs points structurants.
- La désignation d'un gérant de l'indivision (article 1873-5 du Code civil), avec la définition précise de ses pouvoirs. C'est ce gérant qui sera naturellement le mandataire unique face à la société de gestion, ce qui résout d'emblée la question de la représentation aux assemblées.
- Les modalités de répartition des revenus distribués par la SCPI, les délais de reversement et le mode de justification, pour couper court aux contestations comptables.
- Les règles de prise de décision, notamment sur les arbitrages entre conserver et céder, avec éventuellement des majorités renforcées ou des seuils spécifiques.
- L'encadrement de la cession des parts entre indivisaires, par exemple un droit de préférence conventionnel qui permet à un co-indivisaire de racheter en priorité la quote-part du sortant.
Un intérêt majeur mérite d'être souligné : l'article 1873-3 du Code civil permet de conclure une convention à durée déterminée, dans la limite de cinq ans renouvelable. Pendant cette durée, aucun indivisaire ne peut provoquer le partage, sauf justes motifs appréciés par le juge. La convention neutralise donc temporairement le droit de sortie unilatéral, ce qui stabilise le placement. À l'inverse, une convention à durée indéterminée laisse chaque indivisaire libre de demander le partage à tout moment, à condition de ne pas agir de mauvaise foi ou à contretemps.
Formalisme et limites
La convention doit être établie par écrit et préciser les biens sur lesquels elle porte ainsi que les quotes-parts de chacun (article 1873-2 du Code civil). Point important pour les SCPI : les parts étant des biens meubles, la convention n'a pas à être publiée au fichier immobilier, contrairement à une indivision portant sur un immeuble. Un acte sous seing privé rédigé avec rigueur suffit, même si le recours à un professionnel du droit sécurise la rédaction.
La convention connaît toutefois des limites. Elle ne peut pas priver définitivement un indivisaire de son droit de sortie au-delà des durées légales, ni écarter les règles d'ordre public. Elle ne s'impose qu'entre signataires : un héritier qui entre plus tard dans l'indivision n'est pas automatiquement lié. D'où l'intérêt de la rédiger dès l'origine, au moment de la souscription commune, plutôt que dans l'urgence d'un conflit déjà installé.
Sortir de l'indivision : les voies de sortie des parts
Quand la mésentente est consommée ou qu'un indivisaire veut simplement récupérer sa mise, plusieurs mécanismes permettent la sortie de l'indivision des parts. Ils n'ont ni le même coût, ni le même délai, ni les mêmes conséquences.
La cession de sa quote-part et le droit de préemption
Un indivisaire peut céder sa seule quote-part indivise à un tiers, sans avoir besoin de l'accord des autres, puisqu'il dispose d'un droit qui lui est propre. Mais cette liberté est encadrée par le droit de préemption des articles 815-14 et suivants du Code civil. Avant de vendre à un extérieur, l'indivisaire doit notifier aux autres co-indivisaires le prix et les conditions de la cession envisagée. Chacun dispose alors d'un délai d'un mois pour déclarer qu'il exerce son droit de préemption et se substitue à l'acquéreur.
Ce mécanisme protège l'indivision contre l'entrée d'un tiers indésirable. En pratique, sur des parts de SCPI, trouver un acquéreur intéressé par une simple quote-part indivise, moins liquide et moins claire qu'une part en pleine propriété, s'avère souvent difficile. La cession interne, à un autre co-indivisaire, reste la voie la plus réaliste.
Le rachat entre co-indivisaires et le retrait auprès de la SCPI
La solution la plus fréquente consiste à ce qu'un ou plusieurs indivisaires rachètent la quote-part du sortant. L'opération met fin à l'indivision pour lui, sans toucher aux autres. Le prix se négocie par référence à la valeur de retrait ou à la valeur de réalisation des parts, communiquée par la société de gestion.
Il faut ici distinguer selon le type de SCPI. Dans une SCPI à capital variable, l'associé peut demander le retrait de ses parts, la société de gestion procédant au remboursement lorsque des souscriptions compensent le retrait. Mais ce retrait porte sur les parts détenues par l'indivision : il constitue un acte de disposition qui suppose l'accord de tous. Un seul indivisaire ne peut pas retirer unilatéralement la totalité. Dans une SCPI à capital fixe, la sortie passe par la cession sur le marché secondaire organisé par la société de gestion, avec les mêmes contraintes d'unanimité pour vendre l'ensemble des parts indivises.
Le partage amiable ou judiciaire
Le partage est le mode de sortie de droit commun. Chaque indivisaire reçoit un lot correspondant à sa quote-part, et l'indivision disparaît. Le partage peut être amiable lorsque tous s'accordent : on répartit alors les parts, ou on vend et on partage le prix. C'est la voie la plus rapide et la moins coûteuse.
En cas de blocage, le partage devient judiciaire. Tout indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire sur le fondement de l'article 815 du Code civil, puisque nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Le juge peut ordonner le partage en nature quand les parts se répartissent commodément, ou, si ce n'est pas possible, la vente par licitation, c'est-à-dire aux enchères, avec partage du prix. Le partage produit un effet déclaratif : selon l'article 883 du Code civil, chaque copartageant est réputé avoir toujours été seul propriétaire des biens compris dans son lot, comme si l'indivision n'avait jamais existé.
Depuis la loi du 12 mai 2009, l'article 815-5-1 du Code civil ouvre une voie intermédiaire : les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, devant notaire, exprimer leur intention de vendre le bien indivis, puis, en cas d'opposition ou de silence des autres, faire autoriser la vente par le tribunal. Ce dispositif permet de débloquer une indivision où une minorité s'oppose à toute cession, mais il ne s'applique pas à l'indivision née d'un démembrement et suppose une procédure encadrée. Il constitue néanmoins un levier utile face à un indivisaire minoritaire qui bloque par principe.
Fiscalité et points de vigilance
La sortie de l'indivision emporte des conséquences fiscales qu'il faut anticiper. La cession de parts de SCPI relève du régime des plus-values immobilières, avec un abattement pour durée de détention et une exonération au-delà d'un certain nombre d'années de détention. Chaque indivisaire est imposé sur la plus-value afférente à sa quote-part.
Le partage, lui, donne lieu au droit de partage, dont le taux est fixé par le Code général des impôts et s'applique à l'actif net partagé. Le rachat de la quote-part d'un sortant par un co-indivisaire peut, selon sa qualification, relever soit du régime de la cession, soit du partage avec soulte, avec des traitements fiscaux différents. Une opération mal qualifiée peut coûter cher : l'accompagnement d'un professionnel permet de choisir la voie la moins onéreuse.
Un dernier point de vigilance concerne la détention à crédit. Lorsque les parts ont été acquises avec un emprunt souscrit conjointement, la sortie de l'un des co-indivisaires ne le libère pas automatiquement vis-à-vis de la banque. Il faut obtenir la désolidarisation du prêt, ce que l'établissement n'accorde qu'après examen de la solvabilité de celui qui reste. Négliger ce point revient à sortir de l'indivision tout en restant tenu de la dette.
Conclusion
L'indivision sur des parts de SCPI cumule deux régimes exigeants : celui de l'indivision, où l'unanimité gouverne la vente, et celui des sociétés, où un mandataire unique doit représenter tous les co-indivisaires. Cette double contrainte transforme le moindre désaccord en blocage durable, d'autant que la liquidité réelle d'une quote-part indivise est faible.
Le parti pris qui se dégage est clair : l'indivision ne doit jamais être subie, elle doit être organisée. Une convention d'indivision rédigée dès la souscription, désignant un gérant, réglant la répartition des revenus et encadrant les cessions par un droit de préférence, évite l'essentiel des contentieux ultérieurs. À défaut, la sortie se règlera au prix fort, par un partage judiciaire ou une licitation aux enchères, dans un climat de conflit.
Avant toute souscription commune de parts de SCPI, ou dès l'ouverture d'une indivision successorale, faites établir une convention d'indivision adaptée et faites qualifier précisément la voie de sortie envisagée, car un rachat mal structuré et un prêt non désolidarisé peuvent coûter davantage que le placement ne rapporte.
Questions fréquentes
Peut-on vendre des parts de SCPI détenues en indivision sans l'accord de tous ? Non. La vente de l'ensemble des parts indivises est un acte de disposition qui exige l'unanimité des co-indivisaires. Un seul indivisaire peut en revanche céder sa propre quote-part à un tiers, sous réserve du droit de préemption des autres prévu par l'article 815-14 du Code civil. Depuis la loi du 12 mai 2009, une majorité des deux tiers peut aussi faire autoriser la vente par le tribunal via la procédure de l'article 815-5-1.
Qui vote aux assemblées générales de la SCPI quand les parts sont en indivision ? Un mandataire unique, désigné parmi les indivisaires ou en dehors d'eux, en application de l'article 1844, alinéa 2 du Code civil. La société de gestion n'accepte qu'un seul représentant. En cas de désaccord sur ce choix, le mandataire est désigné par le juge à la demande de l'indivisaire le plus diligent.
À quoi sert une convention d'indivision pour des parts de SCPI ? Elle permet aux co-indivisaires de fixer leurs propres règles de gestion : désignation d'un gérant, répartition des revenus, encadrement des cessions, majorités de décision. Régie par les articles 1873-1 et suivants du Code civil, elle peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans renouvelable, ce qui interdit pendant cette période toute demande de partage, sauf justes motifs.
Un indivisaire peut-il forcer la sortie de l'indivision ? Oui. L'article 815 du Code civil pose que nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et que le partage peut toujours être provoqué. À défaut d'accord amiable, l'indivisaire saisit le tribunal judiciaire, qui ordonne le partage en nature ou, si ce n'est pas possible, la vente par licitation aux enchères avec partage du prix.
La convention d'indivision sur des parts de SCPI doit-elle être publiée ? Non. Les parts de SCPI sont des biens meubles, la convention n'a donc pas à être publiée au fichier immobilier, contrairement à une indivision portant sur un immeuble. Un écrit précisant les biens concernés et les quotes-parts de chacun suffit, conformément à l'article 1873-2 du Code civil.
Comment est imposée la sortie de l'indivision de parts de SCPI ? La cession de parts relève du régime des plus-values immobilières, avec abattement pour durée de détention. Le partage donne lieu au droit de partage assis sur l'actif net partagé. Le rachat d'une quote-part par un co-indivisaire peut être qualifié de cession ou de partage avec soulte, avec des conséquences fiscales distinctes qu'il faut arbitrer avant l'opération.
Que se passe-t-il si un co-indivisaire est introuvable ou ne répond plus ? Aucun acte de disposition ne peut aboutir sans lui, et même la désignation du mandataire commun se bloque. La solution passe par une action en justice : désignation judiciaire d'un mandataire, autorisation judiciaire d'accomplir un acte sur le fondement de l'article 815-5 du Code civil, ou demande de partage. Ces procédures allongent les délais, ce qui plaide pour anticiper par une convention d'indivision dès l'origine.
