Mobiliser la garantie dommages-ouvrage : délais de 60 et 90 jours et sanction du silence de l'assureur

Un désordre apparaît sur un immeuble livré il y a quatre ans : fissures traversantes, infiltrations en toiture-terrasse, défaut d'étanchéité d'un parking enterré. Le maître d'ouvrage, ou l'investisseur qui a acquis l'actif depuis, dispose d'une police dommages-ouvrage. Passé ce constat, tout se joue sur un calendrier : la déclaration déclenche un délai de soixante jours pour que l'assureur prenne position sur le principe de la garantie, puis un délai de quatre-vingt-dix jours pour formuler une offre d'indemnité. Le dépassement de ces délais n'est pas un simple manquement contractuel : il ouvre à l'assuré la faculté d'engager lui-même les travaux et déclenche une majoration de plein droit au double du taux de l'intérêt légal. Ce guide traite exclusivement de la phase sinistre, de la rédaction de la déclaration à la stratégie contentieuse en cas de refus de garantie, y compris l'articulation avec le référé-expertise de l'article 145 du Code de procédure civile et l'action décennale.

Le périmètre de la garantie dommage ouvrage : ce qui est préfinancé, ce qui ne l'est pas

L'article L. 242-1 du Code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, de souscrire une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792 du Code civil.

Deux conséquences opérationnelles en découlent. D'abord, la police est une assurance de préfinancement, non une assurance de responsabilité : l'assureur paie d'abord, puis exerce son recours subrogatoire contre les locateurs d'ouvrage et leurs assureurs décennaux sur le fondement de l'article L. 121-12 du Code des assurances. Pour un investisseur, cela signifie que la trésorerie de réparation ne dépend pas de l'issue d'un procès en responsabilité qui peut durer plusieurs années. Ensuite, le périmètre est strictement calqué sur la décennale : sont couverts les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination, ainsi que les dommages affectant la solidité des éléments d'équipement indissociables.

Restent hors du champ de l'assurance obligatoire les désordres purement esthétiques, les défauts de conformité contractuelle sans impropriété à destination, les dysfonctionnements relevant de la garantie de bon fonctionnement biennale de l'article 1792-3 du Code civil, et les dommages relevant de l'entretien normal. Beaucoup de polices comportent toutefois des extensions facultatives, notamment la garantie des dommages immatériels consécutifs, les dommages aux existants ou la garantie de bon fonctionnement. Ces extensions obéissent au droit commun du contrat d'assurance, et non au régime impératif des clauses types : les délais de soixante et quatre-vingt-dix jours ne leur sont pas nécessairement applicables. La distinction est déterminante avant toute mise en demeure. La répartition des désordres entre garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale est présentée dans notre article sur la garantie applicable à chaque désordre.

La garantie court en principe après l'expiration de la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du Code civil, pour une durée de neuf ans. Elle joue néanmoins avant réception lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage a été résilié pour inexécution par l'entrepreneur de ses obligations, et après réception lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations. Ce mécanisme est sous-utilisé sur les chantiers où l'entreprise principale est placée en liquidation judiciaire en cours d'exécution. L'articulation entre la police tous risques chantier, la dommages-ouvrage et la décennale en cas de défaillance de l'entreprise fait l'objet de notre article sur l'assurance tous risques chantier.

Point structurant pour l'acquéreur d'un actif récent : la garantie est attachée à l'immeuble et bénéficie aux propriétaires successifs. Lors d'un audit d'acquisition portant sur un immeuble réceptionné depuis moins de dix ans, la collecte de l'attestation dommages-ouvrage, du procès-verbal de réception et de ses réserves, et de l'état des sinistres déjà déclarés relève du minimum. Un actif acquis avec décote au motif de désordres apparents peut recéler une garantie mobilisable, comme il peut au contraire révéler un sinistre déjà déclaré et refusé, donc soumis à une prescription en cours.

La déclaration de sinistre dommages-ouvrage : l'acte qui déclenche le compte à rebours

Aucun délai ne court tant que la déclaration n'a pas été régulièrement reçue. La rédaction de cet acte conditionne donc toute la suite.

Les clauses types figurant à l'annexe II de l'article A. 243-1 du Code des assurances imposent un contenu précis. La déclaration doit mentionner le numéro du contrat et, le cas échéant, celui de l'avenant, le nom du propriétaire de la construction endommagée, l'adresse de la construction, la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux, la date d'apparition des dommages ainsi que leur description et leur localisation.

Sur le calendrier de déclaration, l'article L. 113-2, 4° du Code des assurances oblige l'assuré à donner avis du sinistre dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, lequel ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. La déchéance pour déclaration tardive, lorsqu'elle est stipulée, ne peut être opposée que si l'assureur établit que le retard lui a causé un préjudice. En pratique, l'argument de déchéance prospère rarement, mais il alimente les discussions et retarde le préfinancement des travaux. La déclaration s'adresse par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'avis de réception constituant la preuve du point de départ du délai de soixante jours.

L'assureur dispose d'une faculté de neutralisation du compte à rebours : lorsque la déclaration est imprécise ou incomplète, il doit, dans les dix jours à compter de sa réception, en informer l'assuré et lui réclamer les précisions ou pièces manquantes. Le délai de soixante jours ne court alors qu'à compter de la réception de ces éléments. Cette demande de pièces est le levier de temporisation le plus fréquemment utilisé. Deux réflexes s'imposent : documenter la déclaration initiale de façon exhaustive dès l'origine, et vérifier que la demande de pièces a bien été formée dans les dix jours et qu'elle porte sur des éléments effectivement manquants, non sur des documents déjà transmis ou que l'assureur détient. Une demande tardive ou artificielle ne reporte pas le point de départ.

S'agissant du déclarant, le maître d'ouvrage initial, l'acquéreur ou le syndicat des copropriétaires pour les parties communes ont qualité pour déclarer. En copropriété, le syndic doit disposer d'une habilitation conforme aux règles de l'assemblée générale pour les actes ultérieurs, mais la déclaration conservatoire ne saurait attendre.

Le délai 60 jours assureur : la notification de position sur le principe de la garantie

L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat (article L. 242-1, alinéa 3, du Code des assurances).

La décision doit être notifiée, donc parvenir à l'assuré dans le délai, et non être seulement expédiée ou arrêtée en interne. Elle doit être motivée lorsqu'elle conclut à un refus de garantie dommages-ouvrage.

Dans l'intervalle, l'assureur missionne un expert, sauf lorsque le montant des dommages est inférieur au seuil de faible importance fixé par les clauses types et que le litige ne porte pas sur la nature des dommages. Le rapport préliminaire de l'expert est communiqué à l'assuré, qui dispose de la faculté de formuler des observations avant que l'assureur n'arrête sa position. Cette phase est décisive : c'est là que se joue la qualification du désordre, seul terrain sur lequel l'assureur peut utilement refuser sa garantie. L'assuré a tout intérêt à se faire assister d'un expert d'assuré, dont le coût est modeste au regard de l'enjeu, et à produire ses propres constats techniques et photographies datées.

L'assureur peut solliciter une prolongation, mais à des conditions strictes. En cas de difficulté exceptionnelle due à la nature ou à l'importance du sinistre, il peut proposer à l'assuré, avant l'expiration du délai de soixante jours, la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée. Elle est subordonnée à l'acceptation expresse de l'assuré et le délai supplémentaire ne peut excéder cent trente-cinq jours. Trois vérifications s'imposent donc : la demande est-elle antérieure à l'expiration des soixante jours, est-elle motivée techniquement, et l'assuré y a-t-il expressément consenti. Un accord tacite ne vaut pas acceptation. Un assuré mal conseillé qui laisse passer une demande de prolongation sans répondre ne proroge rien : le délai continue de courir.

Le délai de 90 jours : l'offre d'indemnité et son contrôle de suffisance

Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties, l'assureur présente, dans un délai de quatre-vingt-dix jours courant à compter de la réception de la déclaration de sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel, destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. Le délai court depuis la même date que celui de soixante jours : il ne s'y ajoute pas. L'assureur dispose donc de trente jours supplémentaires, non de cent cinquante.

L'offre doit permettre une réparation pérenne et efficace de l'ouvrage. Les juridictions contrôlent cette suffisance de façon exigeante : l'indemnité doit couvrir le coût réel des travaux de reprise au jour où ils sont réalisés, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée lorsque le maître d'ouvrage ne la récupère pas, les honoraires de maîtrise d'œuvre de conception et de suivi indispensables à la reprise, les frais de bureau d'études, d'échafaudage et d'installation de chantier, ainsi que les travaux préparatoires et de remise en état des ouvrages non atteints mais dont la dépose est nécessaire. Une réparation palliative, qui traite le symptôme sans supprimer la cause, ne satisfait pas à l'obligation de l'assureur.

En cas d'acceptation, l'indemnité doit être versée dans le délai bref fixé par les clauses types après l'acceptation de l'offre. En cas de contestation ou de refus de l'offre par l'assuré, l'assureur peut lui verser les trois quarts de l'indemnité offerte. Cette faculté mérite d'être exploitée : contester le montant n'interdit pas d'encaisser une première tranche et d'engager les travaux les plus urgents, notamment lorsque le désordre affecte l'exploitabilité de l'actif, par exemple une infiltration qui empêche la remise en location d'un plateau de bureaux.

La sanction du silence : garantie acquise, préfinancement des travaux et intérêts au double du taux légal

Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal (article L. 242-1, alinéa 5, du Code des assurances).

Il faut distinguer deux sanctions dont les effets ne se confondent pas.

La première est textuelle. Le dépassement de l'un ou l'autre délai, comme l'offre manifestement insuffisante, autorise l'assuré à engager lui-même les dépenses de réparation et emporte majoration de plein droit de l'indemnité au double du taux de l'intérêt légal. La majoration n'est pas subordonnée à la démonstration d'un préjudice ni à une demande préalable : elle est acquise du seul fait du dépassement. Elle s'applique à l'indemnité effectivement due, y compris lorsque celle-ci est fixée judiciairement à un montant supérieur à l'offre. Une seule formalité conditionne le droit d'engager les travaux : la notification préalable à l'assureur. Elle doit être faite par écrit, décrire les travaux envisagés et, en pratique, être accompagnée des devis, afin de couper court à toute contestation ultérieure sur la nécessité et le coût des reprises.

La seconde sanction est prétorienne et bien plus redoutable pour l'assureur. La Cour de cassation juge de manière constante que l'assureur qui n'a pas notifié sa position dans le délai de soixante jours ne peut plus opposer de refus de garantie : la garantie lui est acquise pour le sinistre déclaré. L'assureur perd alors le droit d'invoquer les exclusions de la police, le défaut de caractère décennal des désordres ou leur imputabilité à une cause étrangère. Le contentieux se réduit au quantum. C'est la raison pour laquelle la date de réception de la déclaration et le décompte exact des soixante jours doivent être établis avec une rigueur documentaire absolue.

Cette garantie acquise n'est cependant pas illimitée. Elle ne joue que pour le sinistre déclaré, non pour des désordres distincts apparus ultérieurement et non déclarés. Elle ne fait pas revivre une police inexistante, nulle ou expirée, ni ne couvre un sinistre survenu hors de la période de garantie. Elle ne neutralise pas davantage l'absence d'aléa, lorsque les désordres étaient connus de l'assuré avant la souscription. Enfin, les plafonds de garantie et les franchises stipulés pour les extensions facultatives conservent leur portée, l'assurance obligatoire ne pouvant pour sa part comporter de franchise opposable à l'assuré au titre de l'assurance de dommages obligatoire.

Refus de garantie dommages-ouvrage : construire la riposte procédurale

Lorsque l'assureur notifie dans les délais un refus motivé, en soutenant par exemple que les fissures sont d'ordre esthétique, que le désordre relève de la garantie biennale ou qu'il résulte d'un défaut d'entretien, le débat devient technique. Il se règle par l'expertise judiciaire, non par l'échange de courriers.

Le référé-expertise de l'article 145 du Code de procédure civile

L'article 145 du Code de procédure civile permet, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, d'ordonner les mesures d'instruction légalement admissibles. Un désordre affectant un ouvrage, contesté dans sa nature ou son imputabilité, caractérise sans difficulté ce motif légitime. La mesure se demande en référé devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Les conditions de recevabilité de cette mesure et le cadrage de la mission d'expertise sont détaillés dans notre article consacré au référé-expertise avant un litige de construction.

La question stratégique n'est pas d'obtenir l'expertise, qui est presque toujours ordonnée, mais de définir le périmètre des parties assignées et la mission. Doivent en principe être attraits à l'instance l'assureur dommages-ouvrage, le ou les constructeurs auxquels les désordres paraissent imputables, le maître d'œuvre, le bureau de contrôle le cas échéant, et surtout les assureurs de responsabilité décennale de chacun d'eux. Une expertise conduite hors la présence d'un intervenant lui sera inopposable, ce qui contraint à une seconde procédure et fait perdre plusieurs années. Lorsque l'entreprise a été liquidée, l'assignation de son assureur décennal reste possible sur le fondement de l'action directe de la victime.

La mission doit être rédigée, non recopiée. Elle doit imposer à l'expert de décrire les désordres, d'en rechercher les causes techniques, de dater leur apparition, de dire s'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, de déterminer les travaux de reprise et leur coût actualisé, d'évaluer les préjudices immatériels, notamment la perte de loyers pour un bailleur, et de donner son avis sur l'imputabilité entre intervenants.

L'effet interruptif et la maîtrise des deux prescriptions

Deux délais coexistent et ne se confondent pas.

L'action contre l'assureur dommages-ouvrage dérive du contrat d'assurance : elle se prescrit par deux ans en application de l'article L. 114-1 du Code des assurances. L'article L. 114-2 prévoit des causes d'interruption spécifiques, parmi lesquelles la désignation d'experts à la suite d'un sinistre et l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l'assuré à l'assureur en ce qui concerne le règlement de l'indemnité. Une vérification s'impose systématiquement : la police rappelle-t-elle les dispositions relatives à la prescription, ses causes d'interruption et son point de départ, comme l'exige l'article R. 112-1 du Code des assurances. À défaut, la prescription biennale n'est pas opposable à l'assuré. Cette irrégularité rédactionnelle sauve un nombre significatif de dossiers.

L'action en responsabilité contre les constructeurs et leurs assureurs décennaux relève quant à elle du délai de dix ans à compter de la réception, prévu par l'article 1792-4-1 du Code civil. L'assignation en référé interrompt ce délai à l'égard des seules parties assignées (article 2241 du Code civil), et un nouveau délai de même durée court à compter de l'ordonnance qui met fin à l'instance en référé (articles 2231 et 2242). En revanche, la suspension de l'article 2239 du Code civil pendant l'exécution de la mesure d'instruction ne s'applique pas à ce délai, qui est un délai de forclusion (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-24.289). Ces deux calendriers doivent être suivis en parallèle : il arrive qu'un assuré, absorbé par sa discussion avec l'assureur dommages-ouvrage, laisse expirer le délai décennal à l'égard des constructeurs et perde ainsi sa position de repli.

Chronologie opposable : les jalons à tenir

• Jour 0 : réception par l'assureur de la déclaration de sinistre dommages-ouvrage, envoyée par lettre recommandée avec avis de réception et comportant l'ensemble des mentions des clauses types.
• Jour 10 au plus tard : demande éventuelle de pièces complémentaires par l'assureur, à défaut de quoi le compte à rebours n'est pas reporté.
• Avant le jour 60 : proposition éventuelle d'un délai supplémentaire, motivée techniquement, qui n'a d'effet qu'en cas d'acceptation expresse de l'assuré, dans la limite de cent trente-cinq jours.
• Jour 60 : notification de la position de l'assureur sur le principe de la garantie. À défaut, garantie acquise pour le sinistre déclaré.
• Jour 90 : présentation de l'offre d'indemnité, le cas échéant provisionnelle. À défaut, faculté pour l'assuré d'engager les dépenses après notification, et majoration de plein droit au double du taux de l'intérêt légal.
• En cas de contestation de l'offre : versement possible des trois quarts de l'indemnité offerte, sans renoncer à la contestation du quantum.
• En cas de refus motivé : assignation en référé sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile, en appelant l'assureur dommages-ouvrage, les constructeurs et leurs assureurs décennaux.

Conclusion

La garantie dommages-ouvrage n'est pas un dispositif indemnitaire ordinaire : c'est un mécanisme de préfinancement des travaux dont l'efficacité repose entièrement sur un calendrier impératif. L'assureur qui laisse expirer le délai de soixante jours perd, sauf hypothèses limitées, le droit de discuter le principe de sa garantie, y compris la nature décennale du désordre. Cette sévérité déplace le rapport de force à condition que l'assuré ait construit son dossier en amont : une déclaration complète dès l'origine, un accusé de réception conservé, un contrôle des demandes de pièces, une réponse écrite à toute demande de prolongation, et une notification préalable avant d'engager les dépenses.

La faute la plus coûteuse consiste à laisser s'installer une négociation amiable de plusieurs mois sans horodater les actes ni surveiller le délai décennal courant contre les constructeurs. Avant toute discussion sur le quantum, faites établir un décompte contradictoire des délais à partir de l'avis de réception de la déclaration et vérifiez si votre police rappelle effectivement les règles de prescription biennale : ces deux vérifications déterminent souvent, à elles seules, l'issue économique du dossier.

Questions fréquentes

Le délai de 90 jours s'ajoute-t-il au délai de 60 jours ? Non. Les deux délais courent à compter de la même date, celle de la réception de la déclaration de sinistre par l'assureur. L'article L. 242-1 du Code des assurances fixe un délai maximal de soixante jours pour la notification de la position sur le principe de la garantie, et de quatre-vingt-dix jours pour la présentation de l'offre d'indemnité. L'assureur dispose donc de trente jours supplémentaires après sa prise de position, et non d'un total de cent cinquante jours.

Que se passe-t-il exactement si l'assureur ne répond pas dans les 60 jours ? Le texte ouvre à l'assuré la faculté d'engager, après notification à l'assureur, les dépenses nécessaires à la réparation, avec majoration de plein droit de l'indemnité au double du taux de l'intérêt légal. La jurisprudence de la Cour de cassation va plus loin : elle juge que l'assureur qui n'a pas notifié sa décision dans le délai ne peut plus opposer de refus de garantie, celle-ci lui étant acquise pour le sinistre déclaré. Les exclusions de police et la contestation du caractère décennal du désordre deviennent alors inopérantes. Le débat se limite au montant de l'indemnité.

L'assureur peut-il prolonger le délai de 60 jours unilatéralement ? Non. Les clauses types de l'annexe II de l'article A. 243-1 du Code des assurances autorisent l'assureur à proposer un délai supplémentaire uniquement en cas de difficulté exceptionnelle tenant à la nature ou à l'importance du sinistre. La proposition doit intervenir avant l'expiration du délai de soixante jours, se fonder exclusivement sur des considérations techniques et être motivée. Elle n'est efficace qu'en cas d'acceptation expresse de l'assuré, et le délai supplémentaire ne peut excéder cent trente-cinq jours. Le silence de l'assuré ne vaut pas acceptation.

Une demande de pièces complémentaires suspend-elle le compte à rebours ? Elle en reporte le point de départ, à condition d'être formée dans les dix jours de la réception de la déclaration et de porter sur des éléments réellement manquants. Le délai de soixante jours court alors à compter de la réception des renseignements complémentaires. Une demande tardive, ou portant sur des pièces déjà communiquées, ne produit aucun effet sur le décompte. Il convient de répondre systématiquement par lettre recommandée avec avis de réception afin de fixer la nouvelle date de départ.

L'acquéreur d'un immeuble peut-il mobiliser la police dommages-ouvrage souscrite par le vendeur ? Oui. La garantie est attachée à l'immeuble et bénéficie aux propriétaires successifs pendant la période de garantie, soit en principe neuf ans après l'expiration de la garantie de parfait achèvement. Lors d'une acquisition portant sur un actif réceptionné depuis moins de dix ans, l'attestation dommages-ouvrage, le procès-verbal de réception et l'historique des sinistres déclarés doivent figurer dans la liste des pièces auditées. Un sinistre déjà déclaré et refusé impose de vérifier l'état de la prescription biennale de l'article L. 114-1 du Code des assurances.

Faut-il engager un référé-expertise si l'assureur oppose un refus de garantie ? Dans la quasi-totalité des cas où le refus repose sur la qualification technique du désordre, oui. L'article 145 du Code de procédure civile permet d'obtenir une expertise avant tout procès dès lors qu'existe un motif légitime. L'enjeu se situe dans le choix des parties assignées, qui doivent inclure l'assureur dommages-ouvrage, les constructeurs concernés et leurs assureurs de responsabilité décennale, faute de quoi le rapport leur sera inopposable. L'assignation interrompt par ailleurs le délai décennal de l'article 1792-4-1 du Code civil à l'égard des seules parties appelées à l'instance.

Sur quelle base se calcule la majoration au double du taux de l'intérêt légal ? Elle porte sur l'indemnité due par l'assureur, y compris lorsque son montant est finalement fixé par le juge à un niveau supérieur à celui de l'offre initiale. Elle est acquise de plein droit, sans que l'assuré ait à démontrer un préjudice, dès lors que l'assureur n'a pas respecté l'un des délais de soixante ou de quatre-vingt-dix jours ou a présenté une offre manifestement insuffisante. L'article L. 242-1 du Code des assurances la rattache à l'indemnité versée lorsque l'assuré, après l'avoir notifié à l'assureur, engage les dépenses nécessaires à la réparation des dommages : cette notification préalable doit donc être faite par écrit et sa date conservée.