Permis de démolir : l'autorisation qui conditionne le calendrier d'une restructuration lourde

L'acquisition d'un immeuble destiné à une restructuration lourde se négocie sur une hypothèse de calendrier : date de libération de l'emprise, date de dépôt, date de purge, date de démarrage des travaux. Dans la plupart des modèles financiers, le permis de démolir est traité comme un sous-ensemble du permis de construire, obtenu en même temps, purgé en même temps, et sans contentieux propre. C'est une approximation coûteuse : en site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique, l'autorisation de démolir obéit à un motif de refus autonome, à un régime d'avis conforme et à une exposition contentieuse spécifique, précisément parce que la démolition est irréversible. Ce guide traite du champ d'application réel du permis de démolir, de la démolition partielle, de l'arbitrage entre permis autonome et permis de construire valant démolition, du régime du recours des tiers et de la prorogation du permis, pour identifier ce qui doit être sécurisé avant de s'engager sur un prix et un rétroplanning.

Le champ d'application réel : deux portes d'entrée, l'une communale, l'autre patrimoniale

Le principe figure à l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme : les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d'un permis de démolir lorsque la construction relève d'une protection particulière définie par décret en Conseil d'État, ou est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instituer ce permis.

La première porte d'entrée est donc purement locale. L'article R. 421-26 soumet à permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a institué ce régime. Un grand nombre de communes denses d'Île-de-France, Paris au premier chef, ont fait usage de cette faculté sur l'intégralité de leur territoire. La vérification est triviale mais elle est souvent faite trop tard : elle suppose d'obtenir la délibération en vigueur, et non de se fier au seul zonage du plan local d'urbanisme.

La seconde porte d'entrée est patrimoniale et s'impose indépendamment de toute délibération. L'article R. 421-28 soumet à permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable classé en application de l'article L. 631-1 du code du patrimoine, dans les abords des monuments historiques au sens de l'article L. 621-30 du même code, inscrite au titre des monuments historiques ou adossée à un immeuble classé, située dans un site inscrit, classé ou en instance de classement au titre des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l'environnement, ou encore identifiée comme devant être protégée par le plan local d'urbanisme en application des articles L. 151-19 ou L. 151-23.

Ce dernier cas mérite une attention particulière dans les opérations parisiennes et de première couronne. Une protection au titre de l'article L. 151-19, souvent matérialisée par une liste annexée et un repérage graphique, suffit à faire basculer l'immeuble dans le régime de la démolition en secteur protégé, y compris lorsque le bâtiment n'a aucune qualité architecturale apparente. La due diligence urbanistique doit donc porter sur les annexes du document d'urbanisme, pas seulement sur le règlement de zone.

Les exemptions sont étroites

L'article R. 421-29 écarte le permis de démolir dans des hypothèses limitées : démolitions couvertes par le secret de la défense nationale, démolitions effectuées en application du code de la construction et de l'habitation sur un bâtiment menaçant ruine ou sur un immeuble insalubre, démolitions exécutées en application d'une décision de justice devenue définitive, démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution d'un plan d'alignement, démolitions de lignes électriques ou de canalisations.

Un investisseur qui acquiert un actif dégradé imagine parfois pouvoir se placer sous le régime de la police des immeubles en ruine pour accélérer. L'exemption suppose un arrêté pris sur le fondement des articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et une démolition exécutée en application de cette police administrative. Elle ne se commande pas et ne se négocie pas : ce n'est pas un levier de calendrier.

Démolition partielle, curetage, façadisme : le périmètre que l'on sous-estime

Les textes ne visent pas la seule disparition du bâtiment. Les articles R. 421-26 et R. 421-28 visent les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction. Le critère est double : la destruction matérielle d'une partie de l'ouvrage, mais aussi la perte d'usage qui en résulte.

Cette rédaction attrape une bonne part des restructurations lourdes qui ne se présentent pas comme des démolitions. La suppression de planchers pour créer un volume d'accueil, la dépose de murs de refend porteurs, l'évidement complet d'un immeuble derrière sa façade conservée, la suppression d'une cage d'escalier ou d'une aile en cœur d'îlot relèvent du permis de démolir dès lors que l'immeuble est dans le champ. Le façadisme, opération courante en secteur protégé, en est l'illustration la plus nette : conserver la façade ne dispense pas d'autoriser la démolition de ce qui se trouve derrière.

Cette qualification se combine, sans se confondre avec elle, avec le régime des travaux sur construction existante. L'article R. 421-14 soumet à permis de construire les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade d'un bâtiment lorsqu'ils s'accompagnent d'un changement de destination. Une opération de transformation de bureaux en logements, ou de logements en résidence gérée, cumule donc fréquemment deux qualifications : modification de structure soumise à permis de construire, et démolition partielle soumise à permis de démolir. L'erreur classique consiste à ne déposer qu'au titre de la construction et à découvrir en cours d'instruction, ou pire après délivrance, que l'autorisation ne couvre pas les démolitions prévues au marché de travaux.

La conséquence pratique est contractuelle. La notice descriptive remise à l'architecte et le chiffrage de l'entreprise de gros œuvre doivent être confrontés à la qualification urbanistique avant le dépôt. Une démolition exécutée sans permis expose à l'interruption des travaux, à la sanction pénale de l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme et, dans un immeuble protégé, à une impossibilité de régularisation.

Permis de construire valant démolition ou permis de démolir autonome : un arbitrage d'exposition

L'article L. 451-1 du code de l'urbanisme ouvre une faculté : lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction, et le permis délivré autorise alors la démolition. L'article R. 431-21 en tire la conséquence procédurale : lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis à permis de démolir, la demande de permis de construire doit soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction.

Le permis de construire valant démolition présente deux avantages opérationnels : un dossier unique, un seul affichage, un seul délai de recours des tiers. Il présente aussi un inconvénient structurel : l'opération repose sur un acte unique. Un recours dirigé contre le volet construction gèle l'ensemble, y compris la démolition, et la fragilité du projet neuf contamine l'autorisation de démolir.

Le permis de démolir autonome inverse l'exposition. Il peut être déposé et instruit plus tôt, avec un délai d'instruction de droit commun de deux mois en application de l'article R. 423-23, contre trois mois pour le permis de construire, et il peut donc être purgé avant que le projet neuf ne soit stabilisé. Il permet de libérer et de nettoyer le foncier, ce qui a un effet direct sur les coûts de gardiennage, d'assurance et de taxe foncière pendant le portage. Le risque est symétrique : démolir sans certitude de pouvoir reconstruire, c'est créer une dent creuse dont la valeur de revente est inférieure à celle de l'immeuble existant.

En secteur protégé, cet arbitrage se tranche rarement en faveur de l'autonomie. L'autorité compétente et l'architecte des Bâtiments de France apprécient l'opportunité de la démolition au regard de ce qui la remplace. Déposer une demande de démolition seule, sans projet de substitution documenté, c'est s'exposer à un refus fondé sur l'atteinte au patrimoine bâti et au paysage urbain. À l'inverse, dans une opération de logistique, d'entrepôt ou de bureau en zone d'activité non protégée, le permis de démolir autonome est souvent le meilleur outil de compression du calendrier.

Le motif de refus propre au permis de démolir et le poids de l'architecte des Bâtiments de France

Le permis de démolir n'est pas une autorisation liée. L'article L. 421-6, en son second alinéa, lui donne un fondement de refus qui lui est propre.

Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, des quartiers, des monuments et des sites.

Cette rédaction donne à l'administration une marge d'appréciation large, qui dépasse la seule conformité aux règles de gabarit ou d'emprise du plan local d'urbanisme. Un immeuble non protégé individuellement peut voir sa démolition refusée au titre de la cohérence d'un front bâti ou d'un ensemble urbain.

S'y ajoute le régime d'avis. Aux abords d'un monument historique et dans un site patrimonial remarquable, l'autorisation est soumise à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France en application des articles L. 621-32 et L. 632-1 du code du patrimoine. Deux conséquences calendaires doivent être intégrées au rétroplanning. D'abord, le délai d'instruction de droit commun est majoré dans les cas prévus aux articles R. 423-24 et suivants, la majoration devant être notifiée au demandeur dans le mois du dépôt. Ensuite, le silence de l'administration ne vaut pas toujours permis tacite : l'article R. 424-2 prévoit, par exception au principe posé à l'article R. 424-1, que le défaut de décision expresse vaut rejet dans plusieurs hypothèses, notamment lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou lorsque l'architecte des Bâtiments de France a émis un avis défavorable. Construire un calendrier sur l'hypothèse d'un permis tacite en secteur protégé est une erreur de méthode.

La bonne pratique consiste à obtenir une position de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine en amont du dépôt, sur la base d'une étude historique et d'un diagnostic structurel démontrant soit l'absence d'intérêt patrimonial des parties démolies, soit l'impossibilité technique de les conserver. Cette instruction officieuse n'engage pas juridiquement, mais elle détermine l'issue plus sûrement que le dossier réglementaire lui-même.

Les obligations préalables qui décalent la date de dépôt

Trois contraintes extérieures au code de l'urbanisme pèsent sur la date à laquelle le dossier peut être déposé ou les travaux engagés.

Le diagnostic portant sur les produits, équipements, matériaux et déchets issus de la démolition ou de la rénovation significative, dit diagnostic PEMD, est régi par les articles L. 126-34 et R. 126-8 et suivants du code de la construction et de l'habitation, issus du décret n° 2021-821 du 25 juin 2021 entré en application le 1er juillet 2023. Il doit être réalisé préalablement au dépôt de la demande de permis de démolir, ou à défaut avant l'acceptation des devis relatifs aux travaux, et fait l'objet d'un formulaire de récolement après achèvement. Son champ vise notamment les bâtiments dont la surface cumulée de plancher excède un seuil fixé par voie réglementaire et ceux ayant accueilli des substances dangereuses.

Le repérage amiante avant travaux, prévu par l'article R. 4412-97 du code du travail et ses arrêtés d'application, conditionne quant à lui la consultation des entreprises et la fiabilité du chiffrage de désamiantage. Dans un immeuble des années 1960 à 1990, l'écart entre un prédiagnostic documentaire et un repérage destructif complet se mesure sur la ligne la plus volatile du budget de curage.

Enfin, la contrainte la plus sous-estimée est écologique. La présence d'espèces protégées, chiroptères en combles, martinets ou hirondelles en façade, impose d'obtenir une dérogation au titre de l'article L. 411-2 du code de l'environnement. Cette dérogation suppose un dossier instruit par les services de l'État, le cas échéant une consultation du Conseil national de la protection de la nature, et impose des fenêtres d'intervention saisonnières. Dans une opération de démolition urbaine, c'est fréquemment ce point, et non le permis lui-même, qui décale le démarrage de plusieurs mois.

Recours des tiers : la variable qui gouverne le prix et le calendrier

Le contentieux du permis de démolir obéit au droit commun des autorisations d'urbanisme, avec une singularité : l'objet du litige disparaît avec l'exécution du permis.

Le délai de recours contentieux court, en application de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, pendant deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain. La preuve de l'affichage, par constat d'huissier en début, milieu et fin de période, est la première sécurisation à exiger. L'auteur d'un recours des tiers doit, à peine d'irrecevabilité, le notifier à l'auteur de la décision et à son bénéficiaire dans les quinze jours francs du dépôt, par lettre recommandée avec accusé de réception, selon l'article R. 600-1. L'intérêt à agir du requérant personne physique est encadré par l'article L. 600-1-2, qui exige une atteinte directe aux conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien, appréciée au regard de la date d'affichage en mairie de la demande en application de l'article L. 600-1-3. Les associations ne sont recevables, en vertu de l'article L. 600-1-1, que si leurs statuts ont été déposés au moins un an avant cet affichage.

Deux autres délais doivent figurer au rétroplanning. Le retrait administratif : l'article L. 424-5 dispose que le permis, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de la décision. Le contrôle de légalité : le préfet dispose d'un délai de deux mois à compter de la transmission de l'acte pour le déférer au tribunal administratif. Un permis purgé du seul recours des tiers mais non du délai de retrait n'est pas un permis définitif.

Pourquoi le référé-suspension est l'arme principale des opposants

Une démolition exécutée ne se répare pas. L'annulation ultérieure du permis ouvre un contentieux indemnitaire, elle ne restitue pas l'immeuble. Les riverains, associations de défense du patrimoine et parfois la commune voisine en tirent la conséquence logique : ils assortissent leur recours d'une demande de suspension sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, en faisant valoir que l'urgence est caractérisée par l'irréversibilité de l'opération.

Le législateur a encadré cette faculté. L'article L. 600-3 du code de l'urbanisme réserve la requête en référé-suspension à la période antérieure à l'expiration du délai de cristallisation des moyens, fixé par l'article R. 600-5 à deux mois après la communication aux parties du premier mémoire en défense. Autrement dit, la fenêtre de risque se referme, mais elle se situe exactement au moment où l'opérateur voudrait lancer le curage.

Deux autres dispositifs méritent d'être intégrés à la stratégie procédurale. L'article L. 600-5-1 permet au juge, lorsqu'un vice est régularisable, de surseoir à statuer en impartissant un délai pour produire une mesure de régularisation, ce qui transforme une annulation en retard. L'article R. 811-1-1 du code de justice administrative supprime l'appel, au profit d'une compétence du tribunal administratif en premier et dernier ressort, pour les recours dirigés contre les permis de construire ou de démolir des bâtiments à usage principal d'habitation situés dans les zones tendues, dispositif prorogé à plusieurs reprises par décret. Dans ces zones, le risque contentieux se mesure donc en mois devant le tribunal puis, le cas échéant, en pourvoi, et non en années de double degré de juridiction. Les vices régularisables, le choix de l'acte de régularisation et le calendrier de cet arbitrage sont détaillés dans notre article sur le permis modificatif et la régularisation en cours d'instance.

Enfin, l'attestation de non-recours délivrée par le greffe de la juridiction administrative, prévue à l'article R. 600-7 du code de l'urbanisme, est le document qui permet de lever contractuellement une condition suspensive de purge. Elle doit être expressément visée dans la promesse, à défaut de quoi la levée de condition donne lieu à discussion.

Validité, suspension et prorogation du permis

Le permis de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue, ou si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d'une année, en application de l'article R. 424-17.

Ce délai peut être prolongé. L'article R. 424-21 permet une prorogation du permis pour une année, renouvelable une fois, à condition que les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres n'aient pas évolué de façon défavorable. La demande doit être adressée à la mairie en deux exemplaires au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité, selon l'article R. 424-22, et la prorogation est acquise si aucune décision n'a été notifiée dans les deux mois de la réception de la demande, en vertu de l'article R. 424-23. La durée de vie maximale d'un permis non mis en œuvre est donc de cinq ans, sous réserve de la stabilité du droit applicable. La notion de commencement des travaux et les conditions de la prorogation sont examinées dans notre article consacré à la durée de validité et à la prorogation d'un permis de construire.

Cette réserve est le point sensible des opérations parisiennes. Une évolution du document d'urbanisme renforçant la protection patrimoniale d'un immeuble, ou introduisant des exigences nouvelles en matière de conservation du bâti existant, fait disparaître le droit à prorogation. Un permis obtenu puis laissé dormant pendant qu'une révision du plan local d'urbanisme est en cours est un actif qui se déprécie.

À l'inverse, l'article R. 424-19 protège le titulaire contre l'effet du contentieux : en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis, ou de recours devant la juridiction civile fondé sur l'article L. 480-13, le délai de validité est suspendu jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable. Le temps du procès ne consomme pas le délai de validité, ce qui doit être rappelé lorsqu'un vendeur tente de renégocier au motif que le permis serait proche de la péremption.

Libérer l'emprise : l'autre condition du calendrier

L'autorisation administrative ne vaut rien si l'immeuble est occupé. Trois situations juridiques se rencontrent.

En présence de baux commerciaux, le bailleur dispose de la faculté, prévue à l'article L. 145-4 du code de commerce, de donner congé à l'expiration d'une période triennale notamment pour construire, reconstruire, surélever l'immeuble existant, ou démolir l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. L'article L. 145-18 organise le refus de renouvellement pour reconstruction avec offre d'un local de remplacement, et l'article L. 145-17, II, écarte l'indemnité d'éviction lorsque l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité déclarée ou lorsqu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Hors ces hypothèses, l'indemnité d'éviction est due et doit figurer au bilan de l'opération au même titre que le coût des travaux.

En copropriété, une démolition affectant les parties communes ou supprimant des lots suppose une décision d'assemblée générale et, selon son ampleur, une modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, dont les conditions de majorité relèvent de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Acquérir des lots en vue de les démolir sans avoir vérifié la configuration des majorités au sein du syndicat revient à acheter un projet dont l'exécution dépend de tiers.

Enfin, en présence d'occupants sans droit ni titre, le délai d'obtention et d'exécution d'une décision d'expulsion est un paramètre de calendrier à part entière, qui se mesure indépendamment de l'instruction du permis.

Ce que l'investisseur doit sécuriser avant de s'engager sur un prix et un calendrier

Le permis de démolir est rarement le sujet d'une négociation d'acquisition, et c'est précisément ce qui en fait un risque de blocage. Trois réflexes séparent une opération maîtrisée d'une opération subie.

Le premier est un audit de qualification avant signature de la promesse : délibération communale instituant le permis de démolir, périmètre de site patrimonial remarquable ou d'abords de monument historique, protections au titre de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, et confrontation de la notice de travaux à la notion de démolition partielle. Ce travail se mène sur pièces, en quelques jours, et conditionne la qualification de l'ensemble de l'opération.

Le deuxième est la rédaction des conditions suspensives. Une condition d'obtention du permis purgé de tout recours des tiers, de tout retrait et de tout déféré préfectoral, visant expressément l'attestation de l'article R. 600-7, assortie d'un délai réaliste intégrant la durée d'un éventuel référé-suspension, et d'un mécanisme de prorogation de la promesse contre indemnité d'immobilisation complémentaire. Un prix complémentaire indexé sur l'obtention définitive de l'autorisation permet, dans les dossiers les plus exposés, de répartir le risque plutôt que de le faire porter intégralement par l'acquéreur. La rédaction de cette condition et la chronologie d'une acquisition sécurisée font l'objet de notre article sur l'acquisition foncière sous condition de permis purgé de recours.

Le troisième est l'anticipation des obligations connexes : diagnostic PEMD avant dépôt, repérage amiante avant consultation des entreprises, et surtout prédiagnostic écologique dès les études de faisabilité, car la dérogation espèces protégées est la contrainte la moins compressible du calendrier.

Avant de signer une offre engageante sur un actif à restructurer lourdement, faites qualifier par écrit, et antérieurement à toute négociation de prix, le régime d'autorisation applicable aux démolitions prévues et l'arbitrage entre permis de démolir autonome et permis de construire valant démolition. Cette note de quelques pages est ce qui transforme une hypothèse de rétroplanning en engagement tenable.

Questions fréquentes

Un permis de démolir est-il nécessaire pour une démolition intérieure sans modification de façade ? Oui, dès lors que l'immeuble entre dans le champ des articles R. 421-26 ou R. 421-28 du code de l'urbanisme. Ces textes visent les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction, ce qui inclut la suppression de planchers, de murs porteurs ou de cages d'escalier. Un curetage complet derrière façade conservée relève du permis de démolir, et se cumule fréquemment avec un permis de construire au titre de l'article R. 421-14 lorsque les structures porteuses sont modifiées et qu'il y a changement de destination.

Quel est le délai d'instruction d'un permis de démolir et un permis tacite peut-il naître ? Le délai de droit commun est de deux mois en application de l'article R. 423-23 du code de l'urbanisme. Il est majoré dans les cas prévus aux articles R. 423-24 et suivants, notamment lorsque l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis, la majoration devant être notifiée dans le mois du dépôt. Un permis tacite peut naître selon l'article R. 424-1, mais l'article R. 424-2 prévoit à l'inverse un rejet implicite dans plusieurs hypothèses, notamment en cas d'avis défavorable de l'architecte des Bâtiments de France ou lorsque l'immeuble est inscrit au titre des monuments historiques.

Faut-il privilégier un permis de construire valant démolition ou deux autorisations distinctes ? L'article L. 451-1 du code de l'urbanisme ouvre la faculté d'un permis unique, qui simplifie la procédure mais concentre le risque contentieux sur un seul acte. Le permis de démolir autonome peut être obtenu et purgé plus tôt, ce qui permet de libérer le foncier avant stabilisation du projet neuf, au prix du risque de dent creuse si la construction n'est finalement pas autorisée. En secteur protégé, l'administration apprécie l'opportunité de la démolition au regard du projet de substitution, ce qui conduit en pratique à privilégier le dépôt conjoint.

Combien de temps un permis de démolir reste-t-il valable et comment le proroger ? Le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans les trois ans, ou s'ils sont interrompus plus d'un an, selon l'article R. 424-17. L'article R. 424-21 autorise deux prorogations d'un an chacune, à condition que les règles d'urbanisme et les servitudes n'aient pas évolué défavorablement. La demande doit être déposée au moins deux mois avant l'expiration de la validité et la prorogation est acquise à défaut de réponse dans les deux mois. En cas de recours contentieux, l'article R. 424-19 suspend le délai de validité jusqu'à décision juridictionnelle irrévocable.

Un tiers peut-il obtenir la suspension d'un permis de démolir avant le début des travaux ? Oui, par la voie du référé-suspension de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, l'urgence étant classiquement caractérisée par le caractère irréversible de la démolition. L'article L. 600-3 du code de l'urbanisme limite toutefois cette faculté à la période antérieure à l'expiration du délai de cristallisation des moyens, fixé à deux mois après la communication du premier mémoire en défense par l'article R. 600-5. C'est la raison pour laquelle un calendrier de travaux ne doit jamais être construit sur la seule expiration du délai de recours.

Comment prouver qu'un permis de démolir est purgé de tout recours ? L'affichage sur le terrain doit être constaté par huissier à trois reprises pour établir la continuité de la période de deux mois exigée par l'article R. 600-2. L'absence de recours se justifie ensuite par l'attestation délivrée par le greffe de la juridiction administrative sur le fondement de l'article R. 600-7 du code de l'urbanisme. Il faut y ajouter l'expiration du délai de retrait de trois mois prévu à l'article L. 424-5 et celle du délai de déféré préfectoral, faute de quoi le permis n'est pas définitif.

La démolition d'un immeuble occupé par un locataire commercial ouvre-t-elle droit à indemnité d'éviction ? En principe oui. L'article L. 145-4 du code de commerce permet au bailleur de donner congé à chaque échéance triennale pour construire, reconstruire, surélever ou démolir dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain, mais l'indemnité d'éviction reste due selon le droit commun des articles L. 145-14 et suivants. L'article L. 145-17, II, ne l'écarte que dans des hypothèses étroites, notamment l'insalubrité déclarée ou l'impossibilité d'occuper l'immeuble sans danger. Cette indemnité doit être provisionnée dès le bilan d'acquisition, car elle précède l'exécution du permis.