Scission de copropriété (art. 28) et administration provisoire : sortir du blocage d'un actif dégradé

Un investisseur détient l'intégralité des lots d'un bâtiment dans un ensemble immobilier de plusieurs corps de bâtiment. Le bâtiment qu'il détient est sain, loué, finançable. Les autres ne le sont plus : impayés de charges cumulés, chauffage collectif hors d'âge, toiture non votée depuis trois assemblées, diagnostic de performance énergétique collectif désastreux, prêteur qui refuse de refinancer tant que la quote-part de travaux à venir n'est pas chiffrée. Le blocage n'est pas un désagrément de gestion : il attaque directement l'exploitabilité et la valeur de l'actif, parce qu'un lot dont les charges futures sont imprévisibles est un lot dont le prix se négocie avec décote. Cette analyse traite des deux leviers de sortie : la scission de copropriété de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, et les procédures de traitement de la copropriété en difficulté des articles 29-1 A et suivants, lues du point de vue du copropriétaire institutionnel et du créancier de charges impayées.

Le blocage de copropriété est un risque d'exploitation, pas un contentieux de voisinage

La dégradation d'un ensemble en copropriété suit une mécanique connue. Les impayés réduisent la trésorerie du syndicat, le syndic diffère les travaux, l'immeuble se dégrade, les lots perdent de la valeur, les copropriétaires les moins solvables cessent de payer. Le syndicat finit par ne plus pouvoir financer ni l'entretien courant ni les obligations légales qui pèsent désormais sur lui : plan pluriannuel de travaux et fonds de travaux associé (articles 14-2 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience), diagnostic de performance énergétique collectif, mise en conformité des installations communes.

Pour un détenteur d'actif, les conséquences sont économiques et immédiates. L'interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores, issue de la même loi Climat et résilience, frappe le lot alors que la décision de travaux appartient à la collectivité. Un prêteur conditionne son offre à la production des procès-verbaux d'assemblée générale, du pré-état daté et de l'état des impayés du syndicat. Un acquéreur institutionnel intègre dans son prix la quote-part prévisible d'un ravalement ou d'un remplacement de chaufferie non encore voté. Autrement dit, le copropriétaire majoritaire d'un bâtiment sain supporte le passif technique et financier d'un ensemble qu'il ne contrôle pas. L'incidence du DPE collectif et de l'audit énergétique sur la louabilité des lots est détaillée dans notre article consacré à l'exploitabilité d'un immeuble de rapport.

Deux stratégies s'opposent alors. Isoler juridiquement le bâtiment sain, c'est-à-dire sortir du périmètre du syndicat initial par une scission. Ou faire traiter collectivement la défaillance par un professionnel désigné en justice, administrateur provisoire ou mandataire ad hoc, pour restaurer l'équilibre financier et recouvrer les charges. Ces deux voies ne sont pas exclusives : la seconde peut conduire à la première, puisque la loi permet à l'administrateur provisoire de demander lui-même la division du syndicat.

Scission de copropriété : la condition technique commande tout

La division du sol, préalable de recevabilité

L'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre la scission lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division du sol est possible. Les deux conditions sont cumulatives et elles sont techniques avant d'être juridiques. Un ensemble composé de plusieurs corps de bâtiment implantés sur une parcelle divisible en autant d'unités foncières autonomes est éligible. Un immeuble unique, même comportant plusieurs cages d'escalier, ne l'est pas. Un ensemble dont les bâtiments reposent sur un socle commun, un parking enterré continu ou une dalle partagée se heurte à l'impossibilité de division du sol, sauf à recourir à une division en volumes, qui relève d'une autre mécanique et d'une autre négociation.

Le premier acte d'une stratégie de scission n'est donc pas l'assemblée générale : c'est l'audit technique et foncier. Géomètre-expert pour vérifier la divisibilité de l'unité foncière et préparer le document d'arpentage, bureau technique pour identifier les équipements communs mutualisés, relevé contradictoire des réseaux. Les points qui tuent un projet de scission sont toujours les mêmes : chaufferie unique alimentant plusieurs bâtiments, poste de transformation, colonnes montantes communes, accès pompiers unique, local à ordures imposé par la commune, voirie interne et réseaux enterrés.

Lorsque la division du sol crée des contraintes de desserte, il faut construire un régime conventionnel durable : servitudes de passage, de tréfonds, de cour commune, convention de répartition des coûts d'exploitation d'un équipement resté mutualisé, ou constitution d'une union de syndicats dotée de la personnalité morale sur le fondement de l'article 29 de la loi de 1965. Cette architecture doit être rédigée avant l'assemblée, car elle conditionne le vote : les copropriétaires du bâtiment dégradé n'accepteront pas une scission qui les priverait de l'accès à la chaufferie ou de la desserte de leur immeuble.

Les majorités et la double délibération

La procédure de l'article 28 repose sur une délibération en deux temps. Les copropriétaires dont les lots composent le ou les bâtiments concernés se réunissent d'abord en assemblée spéciale et formulent la demande de constitution d'un syndicat séparé. Cette demande est ensuite soumise à l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires, qui statue à la majorité de l'article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Cette majorité est le véritable obstacle. Elle est calculée sur l'ensemble des copropriétaires, et non sur les seuls présents ou représentés. Un investisseur qui détient la majorité des tantièmes mais une minorité de têtes peut échouer sur la première branche du critère. À l'inverse, dans un ensemble où les lots du bâtiment dégradé sont très divisés et où l'absentéisme est massif, la condition de majorité en nombre devient difficile à réunir, non par opposition mais par inertie. Les différents régimes de majorité de la loi du 10 juillet 1965 sont présentés dans notre article sur les cas où l'unanimité est exigée pour modifier le règlement de copropriété.

Trois conséquences opérationnelles en découlent. La première : il faut cartographier la détention lot par lot, en distinguant les copropriétaires occupants, les bailleurs, les indivisions successorales non réglées et les lots dont le propriétaire est introuvable. La deuxième : la scission se gagne par la préparation du vote, donc par la démonstration chiffrée que l'opération est neutre ou favorable pour les copropriétaires du bâtiment conservé, notamment par la répartition retenue du passif existant. La troisième : il est souvent plus efficace d'acquérir en amont quelques lots stratégiques que de plaider un refus abusif pendant deux ans.

Ce que la scission n'efface pas

La scission redistribue les compétences, pas les dettes. Le projet doit organiser expressément la répartition de l'actif et du passif du syndicat initial : solde de trésorerie, fonds de travaux constitué, créances sur copropriétaires débiteurs, dettes fournisseurs, marchés de travaux en cours, contrats d'assurance et de maintenance, contentieux pendants, dont les instances en recouvrement. À défaut de stipulation claire et de quitus comptable, la scission se prolonge en contentieux entre les deux nouveaux syndicats sur l'imputation d'une facture de travaux votée avant la division.

La scission ne purge pas davantage les sûretés. L'hypothèque conventionnelle inscrite sur un lot par le prêteur de son propriétaire suit le lot. La créance de charges du syndicat est garantie par une hypothèque légale spéciale, les privilèges immobiliers spéciaux ayant été convertis en hypothèques légales par l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Un créancier de charges reste donc armé, mais il doit identifier lequel des deux syndicats est titulaire de la créance après division.

Enfin, la division du sol relève du droit de l'urbanisme. Selon la configuration et l'intention de construire, l'opération peut être qualifiée de lotissement au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme et exiger une déclaration préalable, voire un permis d'aménager. Ce point doit être purgé avant l'assemblée générale, sous peine de voir une scission votée mais inexécutable.

Calendrier et coût : raisonner en trimestres et en exercices comptables

Une scission réussie suit une chronologie dont chaque étape conditionne la suivante :

• audit de divisibilité foncière et technique, identification des équipements mutualisés ;
• document d'arpentage et projet de division parcellaire par le géomètre-expert ;
• rédaction des nouveaux états descriptifs de division et règlements de copropriété, et des conventions de servitudes ou de l'union de syndicats ;
• arrêté des comptes du syndicat initial et proposition de répartition de l'actif et du passif ;
• purge des autorisations d'urbanisme nécessaires à la division du sol ;
• assemblée spéciale des copropriétaires du ou des bâtiments concernés ;
• assemblée générale de l'ensemble du syndicat statuant à la majorité de l'article 26 ;
• publication au service de la publicité foncière et mise en place des nouveaux syndicats, souscription des polices, désignation des syndics.

L'enchaînement ne se mesure pas en semaines. L'assemblée générale annuelle appelle une convocation dans les formes et délais du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'arrêté des comptes suit l'exercice comptable, la publicité foncière et les formalités cadastrales ajoutent leur propre délai. Il faut compter plusieurs exercices entre la décision d'engager l'opération et la mise en service effective des syndicats séparés, davantage si un contentieux de contestation d'assemblée s'intercale.

Le coût se concentre sur les prestations techniques et notariales : géomètre-expert, rédaction des actes, honoraires de syndic pour la reddition des comptes, formalités de publicité foncière, et le cas échéant frais de procédure. Aucun montant standard ne peut être avancé sérieusement, car le poste déterminant est la complexité de la division du sol et du traitement des équipements communs, non la surface de l'ensemble. En revanche, l'arbitrage économique est simple à poser : le coût de la scission se compare à la décote appliquée par le marché à un lot situé dans une copropriété en difficulté, et à la perte de loyers d'un actif devenu non louable faute de travaux votés.

Quand l'assemblée refuse : les voies restantes

Le refus de l'assemblée générale n'est pas la fin du dossier, mais il resserre nettement les options.

La contestation de la décision d'assemblée est enfermée dans un délai bref. L'article 42 de la loi de 1965 impose au copropriétaire opposant ou défaillant d'agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Ce délai est un couperet : passé ce terme, la décision devient inattaquable, y compris dans ses conséquences sur la stratégie de l'investisseur. Toute politique de scission doit donc intégrer un suivi rigoureux de la date de notification des procès-verbaux, exactement comme on suit une forclusion.

Sur le fond, le refus peut être attaqué comme abus de majorité lorsqu'il est contraire à l'intérêt collectif du syndicat et poursuit l'intérêt personnel de la majorité au détriment de la minorité. L'exercice est exigeant en matière de scission, car la majorité peut légitimement invoquer la perte de mutualisation des charges. Le succès suppose une démonstration économique documentée, non une pétition de principe.

Deux autres leviers méritent examen. L'union de syndicats de l'article 29 permet d'organiser la gestion d'équipements communs sans dissoudre le syndicat initial, et sert parfois de palier de négociation vers une scission ultérieure. Surtout, lorsque la copropriété est effectivement en difficulté, la division peut être demandée par l'administrateur provisoire désigné en justice, y compris en l'absence de division du sol, sur le fondement de l'article 29-8 de la loi. Cette voie change de nature : la scission n'est plus un acte de volonté collective, elle devient un instrument de redressement décidé par le juge sur rapport d'un professionnel.

Mandataire ad hoc copropriété : l'outil de diagnostic opposable de l'article 29-1 A

Avant l'administration provisoire, la loi organise une alerte. L'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic, lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles au titre des provisions du budget prévisionnel et des travaux, de saisir le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Le seuil est abaissé à 15 % pour les copropriétés de plus de deux cents lots. La carence du syndic n'est pas un obstacle : peuvent également saisir le juge des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix, le représentant de l'État dans le département, le procureur de la République, le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale.

Le créancier dispose d'une entrée propre. Lorsque des factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie, ou des factures de travaux votés en assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois, et après délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le créancier peut lui-même demander la désignation d'un mandataire ad hoc. Pour un prestataire ou un entrepreneur impayé par un syndicat exsangue, cette faculté vaut souvent mieux qu'une nouvelle mise en demeure : elle fait entrer un tiers mandaté par le juge dans les comptes du syndicat.

Le mandataire ad hoc analyse la situation financière du syndicat et l'état de l'immeuble, puis remet un rapport dans un délai de trois mois à compter de sa désignation, renouvelable une fois par le juge. Il y présente ses préconisations pour rétablir l'équilibre financier et assurer la conservation de l'immeuble. Ce rapport est communiqué au syndic, au conseil syndical et aux autorités publiques concernées, et il est porté à la connaissance de l'assemblée générale.

Pour un copropriétaire institutionnel, l'intérêt est double. Le rapport constitue une pièce opposable, établie par un professionnel désigné par le juge, qui documente le niveau réel des impayés, l'état du bâti et le besoin de financement. Il permet de sortir du débat d'assemblée et de poser des chiffres. Il prépare ensuite, le cas échéant, la demande de désignation d'un administrateur provisoire.

Administration provisoire copropriété : transfert de pouvoirs et arrêt des poursuites

Conditions et saisine

L'article 29-1 de la loi de 1965 permet au juge de désigner un administrateur provisoire lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis, ou lorsque le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.

Le juge statue sur deux critères alternatifs : l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est « gravement compromis », ou le syndicat se trouve dans « l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble » (article 29-1, premier alinéa, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

La demande peut être formée notamment par le syndic, par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, par le procureur de la République, par le maire, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou par le représentant de l'État, ainsi que par le mandataire ad hoc au vu de son rapport. La désignation est prononcée pour une durée qui ne peut être inférieure à douze mois, ce qui traduit l'intention du législateur : l'administration provisoire est un redressement, pas une mesure conservatoire de quelques semaines.

Les effets utiles pour un détenteur d'actif

L'administrateur provisoire reçoit tout ou partie des pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit dans cette mesure. Le juge peut également lui transférer tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale, à l'exception de ceux réservés par la loi aux décisions les plus graves de l'article 26. C'est l'effet le plus puissant du dispositif pour un investisseur bloqué : les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble cessent de dépendre d'une majorité introuvable.

L'article 29-3 de la loi organise par ailleurs un gel du passif, sur demande de l'administrateur provisoire. Le juge peut suspendre l'exigibilité des créances autres que les créances publiques et sociales, dans une limite de vingt-quatre mois, interrompre ou interdire les actions en justice des créanciers dont la créance est née antérieurement et qui tendent au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement, arrêter ou interdire les voies d'exécution et les procédures de distribution. La logique est celle, familière aux créanciers, de l'arrêt des poursuites individuelles en procédure collective, transposée au syndicat des copropriétaires.

Cette symétrie doit être comprise par les créanciers avant d'agir. Une stratégie de recouvrement engagée tardivement contre un syndicat au bord de l'administration provisoire peut se trouver neutralisée par une décision de suspension. À l'inverse, un créancier qui a sécurisé son titre et pratiqué ses mesures avant la décision se trouve dans une position très différente. Le choix du moment est ici le premier levier.

L'administrateur provisoire peut également, lorsque la situation financière ou l'état de l'immeuble le justifie, demander au juge la division du syndicat sur le fondement de l'article 29-8, y compris en l'absence de division du sol. Dans les ensembles les plus dégradés, cette voie est souvent la seule issue réaliste pour isoler un bâtiment récupérable. Elle s'articule, dans les territoires concernés, avec les opérations de requalification des copropriétés dégradées prévues aux articles L. 741-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, dont le volet national d'intérêt national mobilise expropriation et portage public. La loi n°2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement a élargi cette boîte à outils, notamment en matière de financement collectif des travaux et de traitement des immeubles indignes.

Le créancier de charges : quel levier, dans quel délai, avec quel rang

Le syndicat des copropriétaires est lui-même un créancier, et le copropriétaire institutionnel qui paie ses charges finance de fait les défaillants. La chaîne de recouvrement doit être activée dans l'ordre.

L'article 19-2 de la loi de 1965 organise la déchéance du terme : à défaut de versement d'une provision exigible, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non encore échues du budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles, de même que, selon les cas, les sommes restant dues au titre des travaux votés. Le syndic peut alors saisir le juge pour obtenir un titre portant sur l'intégralité de la dette, et non sur le seul trimestre impayé. L'outil est redoutable, à condition que la mise en demeure soit irréprochable dans sa forme et sa date. Les étapes du recouvrement des charges de copropriété impayées par le syndic font l'objet d'un développement distinct dans notre article consacré à cette procédure.

La créance de charges est ensuite garantie. Depuis la réforme du droit des sûretés par l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, le syndicat bénéficie d'une hypothèque légale spéciale sur le lot pour le paiement des charges et travaux, qui a remplacé l'ancien privilège immobilier spécial. L'article 19-1 et l'article 20 de la loi de 1965 complètent le dispositif en matière de mutation : à l'occasion de la vente d'un lot, l'opposition régulièrement formée par le syndic sur le prix permet de capter les sommes dues, le notaire étant tenu d'informer le syndic et de retenir les fonds. Dans un ensemble dégradé, la mutation d'un lot est souvent la seule occasion réelle de recouvrement : la manquer est une faute de gestion.

Côté prêteur, l'analyse de rang doit intégrer la situation du syndicat. Un établissement finançant l'acquisition de lots dans une copropriété dont les impayés approchent les seuils de l'article 29-1 A doit mesurer trois risques : la concurrence de l'hypothèque légale du syndicat sur le lot financé, l'appel de fonds de travaux imprévu qui dégrade la capacité de remboursement de l'emprunteur, et la dévalorisation de l'assiette de sa garantie par l'interdiction de location ou l'arrêté de péril. Les informations existent : le registre national d'immatriculation des copropriétés institué aux articles L. 711-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, les procès-verbaux d'assemblée, l'état des impayés et, lorsqu'il existe, le rapport du mandataire ad hoc.

Arbitrage : scinder, redresser ou céder

Trois configurations commandent trois décisions distinctes.

Lorsque la division du sol est techniquement possible, que le bâtiment détenu est autonome en réseaux et que la majorité de l'article 26 est atteignable, la scission de l'article 28 est la voie la plus protectrice sur le long terme, parce qu'elle supprime la dépendance décisionnelle. Le projet doit alors être conduit comme une opération, avec un calendrier, un budget et une négociation préalable avec les copropriétaires pivots.

Lorsque la division du sol est impossible ou que la majorité est hors d'atteinte, l'enjeu n'est plus de sortir mais de reprendre la main. Le couple mandataire ad hoc puis administration provisoire permet de substituer une décision judiciaire à une inertie collective, de geler temporairement le passif et, le cas échéant, d'obtenir une division judiciaire que l'assemblée refusait. Cette voie suppose d'accepter une perte de contrôle au profit d'un professionnel désigné par le juge, et une durée de traitement longue.

Lorsque ni la scission ni le redressement ne sont crédibles, parce que la structure de détention est trop morcelée et le besoin de travaux hors de proportion avec la valeur des lots, l'arbitrage honnête consiste à céder, en intégrant la décote, plutôt qu'à financer indéfiniment un ensemble que l'on ne redressera pas seul.

Sur le fond, la leçon est unique : l'exploitabilité d'un actif en copropriété ne se sécurise pas à l'acquisition, elle se sécurise dans la durée, par la maîtrise des majorités et par la surveillance de deux indicateurs, le taux d'impayés du syndicat et l'état d'avancement du plan pluriannuel de travaux.