Trêve hivernale : ce qu'elle suspend réellement pour le bailleur, et ce qu'elle n'empêche pas

Chaque 1er novembre, les dossiers de reprise de possession s'immobilisent dans les bureaux des préfectures. Pour un bailleur institutionnel, un investisseur détenant un actif résidentiel ou un adjudicataire venant d'acquérir un lot occupé, la lecture spontanée est erronée : la trêve hivernale ne gèle pas le dossier, elle gèle un acte unique, l'exécution forcée de la mesure d'expulsion. L'instance au fond, l'acquisition de la clause résolutoire, la signification du commandement de quitter les lieux, le recouvrement des loyers impayés et la mise en jeu des garanties restent intégralement praticables entre le 1er novembre et le 31 mars. Ce guide délimite précisément le périmètre de la suspension, recense les hypothèses dans lesquelles l'expulsion reste exécutable en hiver, et expose le calendrier de préparation de la sortie de trêve, période où les délais préfectoraux se saturent.

Le périmètre exact de la trêve : une suspension d'exécution, non une extinction du droit

Le texte de référence

La trêve hivernale résulte de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution (CPCE) :

« Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la demande des personnes dont l'expulsion a été ordonnée chaque année du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. »

Trois enseignements se déduisent de cette rédaction. Le sursis joue de plein droit, sans que l'occupant ait à le solliciter ni le juge à le prononcer. Il s'applique quand bien même la décision d'expulsion serait définitive et les délais de grâce expirés. Il ne porte que sur la mesure d'expulsion non exécutée, c'est-à-dire sur l'acte matériel de reprise de possession réalisé par le commissaire de justice, le cas échéant avec le concours de la force publique.

La période court du 1er novembre au 31 mars depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite ALUR, qui l'a allongée de quinze jours et en a étendu le bénéfice aux occupants de résidences mobiles constituant leur habitation. Des prorogations exceptionnelles ont été décidées par voie législative ou réglementaire pendant la crise sanitaire ; elles relèvent du régime d'exception et n'ont pas modifié le texte de principe.

Ce que la suspension atteint réellement

La trêve hivernale interdit l'expulsion matérielle. Elle interdit corrélativement au préfet d'accorder le concours de la force publique pour une opération programmée dans la période. Elle ne produit aucun autre effet.

Elle ne suspend pas la créance. Elle ne suspend pas la prescription. Elle ne suspend pas les délais de procédure. Elle n'interdit ni de saisir le juge, ni de faire signifier un acte, ni de pratiquer une mesure d'exécution sur le patrimoine du débiteur. La distinction structurante, pour le décideur, est celle qui sépare l'exécution sur la personne de l'occupant, suspendue, de l'exécution sur le patrimoine du débiteur, intacte.

Les locaux concernés et la question des locaux mixtes

Le sursis protège l'occupant d'un local à usage d'habitation. Il ne s'applique pas aux locaux à usage exclusivement commercial, professionnel, agricole ou de bureau, ni aux dépendances non affectées à l'habitation : box, parkings, caves louées isolément, locaux de stockage.

La difficulté naît des configurations mixtes, fréquentes dans les immeubles haussmanniens parisiens : local commercial avec logement de fonction à l'étage, bail commercial portant sur un ensemble dont une fraction est effectivement habitée par le preneur ou sa famille. Les juridictions apprécient l'affectation réelle et non la qualification contractuelle. Un bailleur qui entend exécuter en janvier une décision d'expulsion visant un ensemble mixte doit donc sécuriser en amont la preuve de l'absence d'occupation à titre d'habitation, par constat de commissaire de justice. À défaut, il expose l'opération à une contestation devant le juge de l'exécution et, en cas d'expulsion irrégulière, à une action en réintégration assortie de dommages et intérêts.

Ce que la trêve hivernale ne suspend pas : la chaîne procédurale continue

La procédure de résiliation suit son cours intégralement

Rien n'interdit d'initier ou de poursuivre, en décembre ou en février, la totalité de la séquence contentieuse applicable aux impayés.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire peut être signifié. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le délai dont dispose le locataire pour régulariser est de six semaines, contre deux mois auparavant (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette même loi a rendu obligatoire l'insertion d'une clause de résiliation de plein droit dans les baux d'habitation, ce qui neutralise l'argument tiré de l'absence de clause dans les baux anciens renouvelés.

L'assignation aux fins de constat de la résiliation peut être délivrée et audiencée. Deux diligences conditionnent sa recevabilité et ne souffrent aucune approximation : la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, et le signalement du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans les conditions fixées par voie réglementaire. L'irrecevabilité sanctionnant le défaut de notification préfectorale peut être relevée d'office. Un dossier mal constitué en novembre se traduit par un renvoi, puis par une nouvelle assignation, et décale l'exécution d'une année entière. La chronologie complète des actes, du commandement de payer à la réquisition de la force publique, est retracée dans notre article sur le calendrier procédural de l'expulsion pour impayés de loyers.

Le juge des contentieux de la protection peut statuer, constater l'acquisition de la clause résolutoire, condamner au paiement et ordonner l'expulsion pendant la trêve. La décision est exécutoire. Seule sa mise à exécution matérielle attendra le 1er avril.

Le commandement de quitter les lieux et son délai de deux mois

Le commandement de quitter les lieux peut être signifié pendant la trêve hivernale, et le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du CPCE court normalement. C'est un levier de calendrier décisif : un commandement signifié en janvier purge son délai en mars, de sorte que la réquisition de la force publique peut être formée dès l'ouverture de la période utile.

L'article L. 412-1 permet au juge de réduire ou de supprimer ce délai, notamment lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait ou lorsque leur mauvaise foi est caractérisée. Cette demande doit être formulée expressément dans l'assignation. Elle n'est jamais accordée d'office.

L'indemnité d'occupation et le décompte de la dette

La résiliation du bail transforme le loyer en indemnité d'occupation. Celle-ci court pendant toute la durée de la suspension expulsion, y compris lorsque le maintien dans les lieux résulte de la loi et non de la faute de l'occupant. Les décisions fixent le plus souvent l'indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus ; certaines retiennent une majoration lorsque le maintien est manifestement abusif, étant rappelé que la jurisprudence contrôle le caractère non pénal de cette majoration.

Pour le bailleur, la conséquence opérationnelle est double. D'une part, le dispositif de la décision doit prévoir une indemnité d'occupation mensuelle expressément chiffrée et indexée, faute de quoi la créance postérieure au jugement devra faire l'objet d'un nouveau titre. D'autre part, un décompte actualisé, mois par mois, doit être tenu dès l'origine : il conditionne l'efficacité des mesures d'exécution et, le cas échéant, l'évaluation du préjudice indemnisable par l'État.

Le recouvrement des loyers impayés demeure entièrement ouvert

La trêve ne crée aucune immunité patrimoniale. Le bailleur titulaire d'un titre exécutoire conserve l'intégralité de son arsenal pendant l'hiver.

• la saisie-attribution sur comptes bancaires, qui suppose la connaissance des coordonnées bancaires du débiteur, accessible au commissaire de justice par les voies légales d'information
• la saisie des rémunérations, déjudiciarisée par la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 et confiée aux commissaires de justice depuis le 1er juillet 2025, procédure devenue sensiblement plus rapide
• la saisie-vente mobilière, dont l'opportunité doit être appréciée au regard de la valeur réelle des biens et du caractère insaisissable de certains meubles
• l'hypothèque judiciaire conservatoire, lorsque le débiteur est propriétaire d'un bien immobilier, souvent négligée dans les dossiers locatifs alors qu'elle verrouille le rang
• la saisie conservatoire sur le fondement des articles L. 511-1 et suivants du CPCE, lorsque la créance paraît fondée en son principe et que des circonstances menacent le recouvrement, avant même toute décision au fond

Le recouvrement des loyers impayés passe également par les garanties souscrites. La mise en demeure de la caution peut être délivrée pendant la trêve, sous réserve d'avoir respecté l'obligation annuelle d'information. L'appel de la garantie Visale auprès d'Action Logement obéit à des délais de déclaration stricts. Il en va de même des polices de garantie des loyers impayés, dont les clauses de déchéance sanctionnent fréquemment le retard de déclaration de sinistre ou l'absence de diligences procédurales dans les délais contractuels. Un bailleur qui suspend ses démarches en novembre au motif de la trêve peut, à lui seul, provoquer la déchéance de sa garantie.

Le premier réflexe de gestion est donc contre-intuitif : la période de trêve est le moment optimal pour consolider le titre et actionner les garanties, précisément parce que l'exécution matérielle est indisponible et que les calendriers d'audience sont moins encombrés qu'au printemps.

Les hypothèses dans lesquelles l'expulsion reste exécutable en hiver

L'entrée dans les lieux par voie de fait

L'article L. 412-6, alinéa 2, du CPCE autorise le juge à supprimer le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. Il s'agit d'une faculté judiciaire : elle doit être demandée, motivée et établie. La preuve de l'introduction par manœuvre, menace, voie de fait ou contrainte se construit en amont, par dépôt de plainte, constat de commissaire de justice et attestations.

Parallèlement, l'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 dite DALO, remanié par la loi du 27 juillet 2023, ouvre une procédure administrative d'évacuation forcée en cas d'introduction par voie de fait dans un local à usage d'habitation. Sur demande du propriétaire ou du locataire, après dépôt de plainte, preuve que le local constitue son domicile et constat de l'occupation illicite, le préfet met en demeure l'occupant de quitter les lieux. L'évacuation forcée qui s'ensuit échappe tant au délai de deux mois de l'article L. 412-1 qu'à la trêve hivernale. C'est la voie la plus rapide, mais elle est strictement conditionnée : elle ne s'applique pas à un locataire entré régulièrement puis devenu défaillant. Les étapes de cette procédure administrative et les modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023 sont détaillées dans notre article consacré à l'expulsion d'un squatteur par la procédure accélérée.

La loi du 27 juillet 2023 a par ailleurs aggravé la répression de la violation de domicile (article 226-4 du code pénal) et créé un délit d'occupation frauduleuse d'un local à usage d'habitation ou à usage économique (article 315-1 du code pénal), dont sont expressément exclues les personnes entrées dans les lieux en vertu d'un titre, locataires compris. Un investisseur confronté à un occupant se maintenant à l'issue d'un contrat de location de courte durée doit donc qualifier précisément la situation : la frontière entre l'occupant sans droit ni titre et le locataire défaillant commande deux régimes entièrement distincts.

L'immeuble sous arrêté de mise en sécurité

Le même alinéa 2 permet au juge de supprimer le sursis lorsque les locaux sont situés dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril. La rédaction renvoie à une police administrative unifiée depuis l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 sous l'appellation de police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). L'arrêté de mise en sécurité assorti d'une interdiction d'habiter constitue aujourd'hui le support naturel de cette exception.

L'hypothèse est fréquente dans les opérations de restructuration lourde d'immeubles anciens, où la libération des lots conditionne le démarrage des travaux. Elle appelle une réserve : l'arrêté portant interdiction temporaire ou définitive d'habiter fait peser sur le propriétaire une obligation d'hébergement ou de relogement des occupants, dont le coût doit être intégré au plan de financement de l'opération avant toute décision d'acquisition.

Le relogement assuré

L'article L. 412-6 écarte le sursis lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. L'exception est rarement mobilisée par les bailleurs personnes physiques, faute de parc disponible. Elle constitue en revanche un levier réel pour un bailleur social, un institutionnel détenant plusieurs actifs résidentiels, ou un opérateur conduisant une opération de libération d'immeuble. Les conditions sont appréciées strictement : la proposition doit être effective, adaptée à la composition du foyer, et non pas simplement théorique.

Les locaux exclus du champ de la trêve

L'expulsion d'un preneur à bail commercial, consécutive à l'acquisition de la clause résolutoire après commandement demeuré infructueux un mois (article L. 145-41 du code de commerce), peut être exécutée en janvier. Il en va de même pour un bail professionnel, un bail dérogatoire ou une convention d'occupation précaire portant sur des locaux non affectés à l'habitation. Pour un bailleur institutionnel détenant des actifs de bureau ou de commerce, la période hivernale n'emporte donc aucune contrainte d'exécution, sous la seule réserve des configurations mixtes évoquées plus haut.

Le cas particulier de l'adjudicataire et de l'actif résidentiel occupé

La trêve hivernale ne distingue pas selon l'origine du titre d'expulsion. L'adjudicataire d'un bien immobilier vendu sur saisie immobilière, qui entend expulser l'ancien propriétaire occupant sur le fondement du jugement d'adjudication, subit le sursis au même titre qu'un bailleur. La même règle s'applique à l'occupant maintenu dans les lieux à la suite d'une vente sur licitation.

La conséquence est économique avant d'être juridique. Un investisseur qui adjuge un lot résidentiel occupé en novembre ou en décembre doit intégrer dans son plan de trésorerie une période de portage improductive courant jusqu'au printemps, à laquelle s'ajoutent le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux et le délai d'instruction de la réquisition de force publique. La décote apparente de l'actif doit être retraitée de ce coût de portage, des charges de copropriété et de la taxe foncière supportées sans contrepartie locative, et du risque de dégradation du bien pendant la période. L'arbitrage se fait sur le coût complet de libération, non sur le seul prix d'adjudication.

Préparer l'exécution dès la sortie de trêve : calendrier de décision

La période du 1er novembre au 31 mars doit être traitée comme une fenêtre de préparation, non comme une parenthèse. Le 1er avril, les demandes de concours affluent simultanément et les délais d'instruction préfectoraux s'allongent mécaniquement. Le dossier doit être complet avant cette date.

Novembre à janvier : consolider le titre

Trois vérifications s'imposent. La décision est-elle exécutoire, et a-t-elle été régulièrement signifiée ? Un appel a-t-il été interjeté, et le cas échéant est-il suspensif ? Les délais de grâce éventuellement accordés sont-ils expirés ? Sur ce dernier point, la loi du 27 juillet 2023 a ramené à un an le plafond des délais que le juge peut accorder pour quitter les lieux (article L. 412-4 du CPCE), contre trois ans précédemment, ce qui raccourcit sensiblement l'horizon d'exécution dans les dossiers anciens.

C'est également la période pour engager les mesures d'exécution patrimoniales et pour faire établir, par constat, l'état d'occupation réel du logement. Un logement manifestement abandonné relève de la procédure de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 : mise en demeure par commissaire de justice, constat d'abandon, ordonnance du juge constatant la résiliation et autorisant la reprise. La trêve protège des personnes, pas des murs vides.

Février à mars : constituer le dossier de réquisition

La réquisition de la force publique peut être adressée au préfet pendant la trêve. Elle ne sera pas exécutée avant le 1er avril, mais elle peut être instruite. Le dossier transmis par le commissaire de justice doit comporter le titre exécutoire, sa signification, le commandement de quitter les lieux et la justification de l'expiration de son délai, le procès-verbal de tentative d'expulsion, et un décompte actualisé de la créance.

Il faut simultanément anticiper le sort des biens mobiliers. Les articles L. 433-1 et suivants du CPCE imposent que le procès-verbal d'expulsion décrive les meubles, indique le lieu où ils sont déposés et somme la personne expulsée de les retirer dans le délai légal, à défaut de quoi ils sont vendus aux enchères ou déclarés abandonnés. Le coût du déménagement et du garde-meubles, avancé par le bailleur, se récupère difficilement. Il doit être budgété.

Après le 1er avril : refus de concours et responsabilité de l'État

L'article L. 153-1 du CPCE met à la charge de l'État la réparation du préjudice causé au bailleur par le refus de prêter le concours de la force publique. Le refus peut être exprès ou naître du silence gardé sur la réquisition.

La suspension résultant de l'article L. 412-6 procède de la loi et non d'une décision administrative : la période de trêve n'ouvre donc pas, par elle-même, droit à indemnisation sur ce fondement. Le décompte indemnitaire s'enclenche à raison de l'inexécution postérieure. La tenue d'un dossier probatoire rigoureux, réquisition datée, accusé de réception, relances, décompte mensuel d'indemnité d'occupation, conditionne l'issue d'un éventuel recours indemnitaire devant le tribunal administratif, précédé d'une demande préalable auprès du préfet. Sur les conditions de la réparation et le chiffrage de la créance, voir notre analyse de l'indemnisation du bailleur en cas de refus de concours de la force publique.

Les initiatives interdites au bailleur, en hiver comme en toute saison

Le reproche le plus fréquemment opposé aux bailleurs excédés est l'expulsion de fait. Changement de cylindre, dépose de la porte, retrait des effets personnels, coupure de l'eau, de l'électricité ou du chauffage, pression exercée sur l'occupant : ces agissements constituent une voie de fait civile et exposent à une réintégration ordonnée en référé, assortie d'une astreinte et de dommages et intérêts.

Le risque est également pénal. L'article 226-4-2 du code pénal réprime le fait de contraindre une personne à quitter le lieu qu'elle habite sans avoir obtenu le concours de l'État, par des manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Les peines encourues atteignent trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende. La qualification est retenue indépendamment de l'existence d'un titre d'expulsion régulier : disposer d'un jugement n'autorise pas à l'exécuter soi-même.

Dans un dossier à enjeu patrimonial ou réputationnel, l'exposition pénale du dirigeant ou de l'asset manager constitue un risque disproportionné au regard du gain de quelques semaines.

Ce que le bailleur doit retenir et arbitrer

La trêve hivernale est une contrainte de calendrier d'exécution, non une suspension du dossier. Le bailleur qui interrompt ses diligences entre novembre et mars perd mécaniquement une saison : il se présentera au printemps avec un titre non signifié, un commandement de quitter les lieux non délivré, des délais non purgés et une réquisition déposée au pic d'encombrement des services préfectoraux. À l'inverse, celui qui traite l'hiver comme une fenêtre de consolidation obtient l'exécution dans les premières semaines suivant le 31 mars.

L'arbitrage à conduire est également économique. Dans un dossier où la dette locative est ancienne et le débiteur insolvable, l'enjeu réel n'est pas le recouvrement mais la date de relocation de l'actif : chaque mois gagné sur la libération vaut davantage qu'un titre de condamnation inexécutable. Dans un dossier où le locataire dispose de revenus saisissables ou d'une caution solvable, la priorité s'inverse.

Une recommandation pratique, enfin : faites auditer dès le mois de décembre l'ensemble de vos dossiers d'expulsion locataire hiver par dossier et par lot, avec un tableau unique recensant pour chacun la date du titre, la date de signification, la date du commandement de quitter les lieux, l'état des délais et la date de dépôt de la réquisition. C'est ce document, et non la décision de justice, qui détermine la date effective de reprise de possession.

Questions fréquentes

La trêve hivernale 2025-2026 s'applique-t-elle du 1er novembre au 31 mars ? Oui. L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution fixe la période du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, depuis l'allongement opéré par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR. Les prorogations intervenues pendant la crise sanitaire relevaient de textes exceptionnels et n'ont pas modifié le régime de droit commun. Une prorogation ne pourrait résulter que d'une disposition législative ou réglementaire spécifique.

Peut-on obtenir un jugement d'expulsion pendant la trêve hivernale ? Oui, sans restriction. Le juge des contentieux de la protection peut constater l'acquisition de la clause résolutoire, condamner le locataire au paiement de l'arriéré et ordonner l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Seule la mise à exécution matérielle de la mesure est différée. Engager la procédure en décembre plutôt qu'en avril fait gagner une saison entière de portage.

Le commandement de quitter les lieux peut-il être signifié pendant la trêve ? Oui, et c'est un levier de calendrier essentiel. Le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du CPCE court normalement pendant la période de trêve hivernale expulsion. Un commandement signifié fin janvier purge son délai avant le 1er avril, ce qui permet de déposer la réquisition de force publique avant l'ouverture de la période d'exécution.

La trêve hivernale s'applique-t-elle à un bail commercial ou professionnel ? Non. Le sursis de l'article L. 412-6 vise les locaux à usage d'habitation. L'expulsion d'un preneur à bail commercial, après acquisition de la clause résolutoire dans les conditions de l'article L. 145-41 du code de commerce, peut être exécutée en hiver. La réserve concerne les ensembles mixtes comportant une partie effectivement habitée, pour lesquels un constat préalable d'occupation est indispensable.

Un squatteur bénéficie-t-il de la trêve hivernale ? Pas nécessairement. L'article L. 412-6, alinéa 2, du CPCE permet au juge de supprimer le bénéfice du sursis lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait, mais cette suppression doit être expressément demandée et motivée. Par ailleurs, la procédure administrative d'évacuation forcée de l'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, renforcée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, échappe tant à la trêve qu'au délai de deux mois du commandement de quitter les lieux.

Peut-on saisir les comptes du locataire pendant la trêve hivernale ? Oui. La suspension expulsion ne concerne que l'exécution de la mesure d'expulsion elle-même. Le recouvrement des loyers impayés reste intégralement ouvert : saisie-attribution, saisie des rémunérations déjudiciarisée depuis le 1er juillet 2025 en application de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, saisie-vente, hypothèque judiciaire conservatoire et saisies conservatoires au titre des articles L. 511-1 et suivants du CPCE.

L'État indemnise-t-il le bailleur privé de son bien pendant la trêve ? L'article L. 153-1 du CPCE prévoit la réparation du préjudice né du refus de concours de la force publique. La suspension hivernale procédant directement de la loi, elle n'ouvre pas en elle-même droit à indemnisation sur ce fondement ; le décompte indemnitaire se rapporte à l'inexécution postérieure à la période protégée. La constitution d'un dossier probatoire daté, incluant la réquisition, ses accusés de réception et un décompte mensuel d'indemnité d'occupation, conditionne l'issue du recours préalable puis contentieux devant le tribunal administratif.