Résiliation du bail commercial à l'initiative du bailleur : arbitrer entre les trois voies de sortie

Un preneur cesse de régler ses loyers, laisse les locaux se dégrader ou abandonne l'exploitation du fonds. Le bailleur, investisseur institutionnel ou propriétaire d'un actif de rapport, doit alors arbitrer entre des voies de sortie qui n'ont ni le même calendrier, ni le même coût, ni le même risque d'échec. Choisir la mauvaise, c'est perdre dix-huit mois, payer une indemnité d'éviction qu'on pensait éviter, ou se faire opposer l'arrêt des poursuites individuelles au lendemain d'un jugement d'ouverture. Ce guide compare les trois mécanismes de résiliation d'un bail commercial par le bailleur, la clause résolutoire, la résiliation judiciaire et le refus de renouvellement pour motif grave et légitime, sur quatre critères opérationnels : délai, coût, risque d'échec, réversibilité. Il traite ensuite la bascule du preneur en procédure collective comme facteur déterminant du choix, et intègre la réécriture de l'article L. 145-41 du code de commerce par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026.

Trois mécanismes, trois régimes juridiques à ne pas confondre

La confusion la plus fréquente consiste à ranger sous le même mot, « résiliation », trois opérations dont deux seulement mettent fin au bail en cours.

La clause résolutoire : résiliation de plein droit, mais sous contrôle judiciaire

La clause résolutoire est la voie contractuelle. Le bail stipule qu'à défaut d'exécution d'une obligation déterminée (paiement du loyer, des charges, souscription d'une assurance, respect de la destination), le bail sera résilié de plein droit. Le statut des baux commerciaux encadre strictement ce mécanisme. L'article L. 145-41 du code de commerce impose un commandement préalable :

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Deux conséquences pratiques. D'abord, la clause ne joue qu'au titre des manquements qu'elle vise expressément : une clause résolutoire bail commercial rédigée pour le seul défaut de paiement du loyer ne permet pas de sanctionner un défaut d'entretien. Ensuite, le commandement est un acte formaliste, dont l'irrégularité ruine toute la procédure et oblige à recommencer. Les mentions obligatoires de cet acte, le décompte du délai d'un mois et les causes de neutralisation sont analysés dans notre article sur le commandement de payer visant la clause résolutoire.

La réforme du 26 mai 2026 a resserré les conditions de la suspension judiciaire. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions de l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, tant que la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Mais le texte ajoute désormais que l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ces dispositions s'appliquent aux demandes de suspension introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi, soit le 28 mai 2026.

Le changement est stratégique pour le bailleur. La suspension n'est plus un réflexe de faveur accordé au preneur qui promet de se redresser : elle suppose une capacité démontrée de règlement et une reprise effective du loyer courant avant la première audience. Le bailleur doit construire son dossier sur ce terrain, en documentant les encaissements postérieurs au commandement.

La résiliation judiciaire : l'inexécution suffisamment grave soumise au juge

La résiliation judiciaire bail commercial repose sur le droit commun des contrats. L'article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1227 ajoute que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L'article 1741, propre au louage, dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Cette voie reste ouverte même en présence d'une clause résolutoire : l'article 1227 le dit « en toute hypothèse ». Elle est indispensable lorsque le manquement n'est pas couvert par la clause, lorsque le commandement a été annulé, ou lorsque le bailleur préfère un débat au fond sur la gravité du comportement du preneur plutôt qu'un contentieux formaliste sur la régularité d'un acte.

Son prix est l'aléa. Le juge apprécie si l'inexécution est suffisamment grave pour justifier la résolution. Cette appréciation est souveraine et casuistique : une dette locative régularisée en cours d'instance, un manquement ponctuel à la destination, un défaut d'entretien partiellement réparé peuvent conduire au rejet de la demande.

Le congé pour motif grave et légitime : un refus de renouvellement, pas une sortie anticipée

Le congé pour motif grave et légitime n'est pas une troisième manière de résilier un bail en cours. C'est un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, prévu au 1° du I de l'article L. 145-17 du code de commerce. Il ne peut être délivré qu'à l'échéance du bail ou, en tacite prolongation, dans les formes et délais de l'article L. 145-9.

L'article L. 145-9 impose que le congé soit donné six mois à l'avance et, au cours de la tacite prolongation, pour le dernier jour du trimestre civil. Depuis la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, le texte est net : le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Toute délivrance par lettre recommandée est inopérante. Le congé doit en outre, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

S'ajoute une formalité préalable propre au motif grave et légitime. Lorsque le motif tient à l'inexécution d'une obligation ou à la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de cet alinéa.

Le piège est double : un bailleur qui notifie la mise en demeure sans reproduire l'alinéa perd le bénéfice du motif ; un bailleur qui délivre son congé avant l'expiration du délai d'un mois, ou alors que le preneur a cessé l'infraction, s'expose à devoir l'indemnité d'éviction.

Le critère du délai : à quelle échéance l'actif est-il libéré

La clause résolutoire est la voie la plus rapide. Le compteur court dès la signification du commandement, et la clause produit effet un mois après, si le commandement est demeuré infructueux. Reste à faire constater judiciairement l'acquisition de la clause et à obtenir l'expulsion, ce qui suppose une saisine du juge. La durée réelle dépend des délais d'audiencement et de l'existence ou non d'une demande de suspension du preneur, variables qu'aucun texte ne fixe.

La résiliation judiciaire implique un débat au fond, avec échange de conclusions, et, le cas échéant, une voie de recours. Le bailleur doit raisonner en trimestres, non en semaines. Elle n'offre aucune date certaine de libération.

Le congé est la voie la plus longue, par construction. Il ne prend effet qu'à l'échéance du bail ou, en tacite prolongation, à la fin d'un trimestre civil, six mois au moins après sa délivrance. Si le preneur conteste le motif grave et légitime, le contentieux s'ouvre et peut durer jusqu'à épuisement des recours, sachant qu'il dispose de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné pour saisir le tribunal. Pendant toute cette période, le preneur reste dans les lieux.

Le maintien dans les lieux est d'ailleurs un effet de droit lorsque l'indemnité est due. L'article L. 145-28 énonce qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue, et que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, l'indemnité d'occupation étant déterminée conformément aux sections 6 et 7 du chapitre.

Le critère du coût et de la réversibilité

Le coût distingue radicalement les deux premières voies de la troisième. La clause résolutoire et la résiliation judiciaire sanctionnent un manquement : aucune indemnité n'est due au preneur évincé. Le congé relève d'une logique inverse. L'article L. 145-14 pose le principe : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf preuve par le propriétaire d'un préjudice moindre.

Le congé pour motif grave et légitime est donc un pari : si le motif est écarté, le refus de renouvellement subsiste mais devient indemnitaire. L'exposition financière bascule de zéro à la valeur marchande du fonds.

C'est précisément là qu'intervient la réversibilité, qui n'existe que pour la voie du congé. L'article L. 145-58 ouvre au propriétaire un droit de repentir : il peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail. Ce droit est doublement conditionné : il ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Le régime du repentir, ses conditions d'exercice et le choix entre paiement et consignation de l'indemnité sont détaillés dans notre article consacré au droit de repentir du bailleur.

Le repentir est donc une soupape, pas une garantie. Un preneur qui a sécurisé un local de réinstallation pendant l'instance en neutralise l'exercice. Le bailleur qui engage un congé pour motif grave et légitime doit intégrer dès le départ que la sortie peut se refermer sur un renouvellement imposé, assorti des frais de l'instance.

À l'inverse, la clause résolutoire et la résiliation judiciaire sont irréversibles une fois la résiliation définitivement acquise. Un bailleur qui souhaitait seulement obtenir le paiement et non la libération des locaux doit donc mesurer le risque de vacance et de perte de valeur locative de l'actif avant de signifier le commandement.

Le critère du risque d'échec : où chaque voie se brise

Trois fragilités distinctes, qui appellent trois contrôles de dossier différents.

• La clause résolutoire échoue d'abord sur la forme : clause ne visant pas l'obligation invoquée, commandement omettant la mention du délai d'un mois, désignation erronée des sommes dues. Elle échoue ensuite sur la suspension judiciaire, désormais conditionnée, depuis le 28 mai 2026, à la capacité du preneur à régler la dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.
• La résiliation judiciaire échoue sur le fond : le juge ne retient pas une inexécution suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil. L'appréciation de cette gravité relève de l'office du juge et dépend de l'ampleur, de la persistance et de la régularisation éventuelle du manquement.
• Le congé pour motif grave et légitime échoue sur la chaîne procédurale : absence de mise en demeure par acte extrajudiciaire reproduisant les termes de l'alinéa, infraction cessée dans le mois, congé non motivé ou ne mentionnant pas le délai de deux ans de l'article L. 145-9.

S'ajoute une contrainte commune. L'article L. 145-60 dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. La chronologie n'est pas un confort, c'est un calendrier de forclusions.

Enfin, la liberté contractuelle est bornée. L'article L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, répute non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. Aucun bail ne peut donc supprimer le commandement préalable ni le pouvoir de suspension du juge. Dans le registre voisin, l'article L. 145-42 neutralise temporairement les clauses de résiliation de plein droit pour cessation d'activité pendant le temps nécessaire à la réalisation des transformations liées à la déspécialisation, dans la limite de six mois à dater de l'accord ou de la décision judiciaire l'autorisant.

La bascule en procédure collective : le facteur qui commande l'arbitrage

C'est ici que le choix se fige. Dès lors que le preneur présente des signaux de défaillance, le bailleur ne raisonne plus seulement en termes de délai et de coût, mais en termes de fenêtre d'action avant jugement d'ouverture.

Principe : l'ouverture ne résilie pas le bail

L'article L. 145-45 du code de commerce énonce que le redressement et la liquidation judiciaires n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille, toute stipulation contraire étant réputée non écrite. Depuis la loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005, les références au redressement visent également la sauvegarde. Dans le même sens, le I de l'article L. 622-13 pose que, nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde.

Une clause de résiliation de plein droit en cas de procédure collective est donc sans effet. Elle ne fait pas gagner un jour.

L'arrêt des poursuites neutralise la voie du défaut de paiement

L'article L. 622-21 dispose que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant, d'une part, à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent, d'autre part, à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Le III ajoute que les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus.

Deux lectures opérationnelles. D'une part, l'action du bailleur fondée sur l'impayé antérieur est verrouillée. D'autre part, le délai d'un mois courant après commandement, délai imparti à peine de résolution des droits du preneur, est interrompu : un commandement signifié quelques jours avant l'ouverture ne produira pas mécaniquement son effet pendant la procédure. La question des effets d'une clause résolutoire dont l'acquisition serait déjà définitive avant le jugement d'ouverture relève de la jurisprudence et doit être appréciée dossier par dossier.

En revanche, le texte ne vise que la résolution pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Pour un manquement de nature différente, défaut d'entretien, sous-location irrégulière, violation de la destination, l'articulation avec l'arrêt des poursuites appelle une vérification jurisprudentielle préalable, le texte ne réglant pas expressément l'hypothèse.

Sauvegarde et redressement : le délai de carence de trois mois

Pour les loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, l'article L. 622-14 organise un régime spécifique. Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de ces loyers et charges, il ne peut agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement. Et si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation. Le même texte précise que, nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas résiliation du bail. Les clauses d'exploitation continue sont donc inopérantes pendant cette phase.

Le bailleur dispose en revanche d'un levier actif : le III, 1° de l'article L. 622-13 prévoit que le contrat en cours est résilié de plein droit après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l'administrateur et restée plus d'un mois sans réponse, le juge-commissaire pouvant impartir un délai plus court ou accorder une prolongation qui ne peut excéder deux mois.

Liquidation judiciaire : un délai de trois mois à ne pas manquer

L'article L. 641-12, 2° impose au bailleur qui demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire, ou, lorsque celui-ci a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement, au jugement d'ouverture de la procédure qui l'a précédée, d'introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire, s'il ne l'a déjà fait. Pour les loyers afférents à une occupation postérieure, le 3° renvoie aux conditions de l'article L. 622-14.

Ce délai de trois mois est une date d'agenda. Un bailleur qui le laisse filer perd le bénéfice des causes antérieures de résiliation. Sur le calendrier du bailleur et le rang de sa créance, voir notre analyse du sort du bail commercial en liquidation judiciaire du preneur.

Le plan de cession : le bail part avec l'actif

Le risque le plus sous-estimé est celui du transfert forcé. L'article L. 642-7 prévoit que le jugement qui arrête le plan emporte cession des contrats déterminés par le tribunal comme nécessaires au maintien de l'activité, et que ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire. Par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d'un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite. Le tribunal peut en outre autoriser le repreneur à adjoindre à l'activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires, après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur.

Autrement dit : un bailleur qui n'a pas agi avant l'ouverture peut se retrouver lié à un repreneur qu'il n'a pas choisi, aux conditions économiques du bail initial, sans garantie solidaire du cédant, et avec une destination élargie. L'audition du bailleur sur l'extension d'activité est le seul moment utile pour défendre l'exploitabilité et la cohérence de l'actif.

Matrice d'arbitrage

Ce qu'il faut décider, et quand

Le bon arbitrage tient en trois questions, posées dans cet ordre.

Première question : le manquement est-il pécuniaire et visé par la clause ? Si oui, la clause résolutoire est la voie de principe, parce qu'elle est la plus rapide et que la réforme du 26 mai 2026 a durci les conditions de suspension au bénéfice du bailleur. Elle exige une discipline d'acte irréprochable.

Deuxième question : le preneur est-il en risque de procédure collective ? Si le risque est sérieux, la fenêtre d'action se referme au jugement d'ouverture. Agir tard, c'est subir le délai de carence de trois mois de l'article L. 622-14, l'interruption des délais de l'article L. 622-21, puis le délai de forclusion de trois mois de l'article L. 641-12 en cas de liquidation, et in fine le transfert du bail au repreneur en application de l'article L. 642-7.

Troisième question : le bailleur veut-il réellement récupérer le local ? Si l'objectif est la reprise de l'actif à l'échéance plus qu'une sanction immédiate, le congé pour motif grave et légitime offre une réversibilité que les deux autres voies n'ont pas, mais au prix d'une exposition à l'indemnité d'éviction de l'article L. 145-14 si le motif est écarté.

Notre parti pris est net : pour un bailleur institutionnel, la clause résolutoire bien rédigée et bien mise en œuvre reste l'instrument de pilotage principal, la résiliation judiciaire l'instrument de secours pour les manquements non pécuniaires, et le congé pour motif grave et légitime une option à réserver aux situations où l'échéance est proche et le dossier d'infraction documenté depuis plusieurs mois. Avant toute signification, faites auditer la clause du bail, la chaîne d'actes et la situation financière réelle du preneur : c'est la position de celui-ci au regard du livre VI du code de commerce, non la gravité du manquement, qui détermine le plus souvent l'issue économique de la procédure.

Questions fréquentes

Un bailleur peut-il résilier un bail commercial sans clause résolutoire ? Oui. L'article 1227 du code civil prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, et l'article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Le bailleur doit alors démontrer une inexécution suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil. Cette voie est plus longue et plus aléatoire que la clause résolutoire, mais elle n'est enfermée dans aucun formalisme préalable spécifique.

Quelles sont les nouvelles conditions de suspension de la clause résolutoire depuis la loi du 26 mai 2026 ? L'article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026, conditionne l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ces conditions s'ajoutent au cadre de l'article 1343-5 du code civil, qui limite le report ou l'échelonnement à deux années. Le texte s'applique aux demandes de suspension introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 2026-403.

Le congé pour motif grave et légitime dispense-t-il toujours de l'indemnité d'éviction ? Seulement si le motif est retenu. L'article L. 145-17, I, 1° du code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Si le motif tient à l'inexécution d'une obligation ou à la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure par acte extrajudiciaire précisant le motif et reproduisant les termes de l'alinéa. À défaut, l'indemnité de l'article L. 145-14 redevient due.

L'ouverture d'une procédure collective entraîne-t-elle la résiliation du bail commercial ? Non. L'article L. 145-45 du code de commerce énonce que le redressement et la liquidation judiciaires n'entraînent pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité du débiteur, toute stipulation contraire étant réputée non écrite. Le I de l'article L. 622-13 confirme qu'aucune résiliation ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une sauvegarde. Les clauses de résiliation automatique pour procédure collective sont donc inopérantes.

Quel délai le bailleur doit-il respecter pour agir en résiliation après un jugement d'ouverture ? En sauvegarde ou redressement, pour les loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, l'article L. 622-14 interdit d'agir avant un délai de trois mois à compter de ce jugement, et le paiement intervenu avant l'expiration du délai fait obstacle à la résiliation. En liquidation judiciaire, pour les causes antérieures, l'article L. 641-12, 2° impose d'introduire la demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation. Ces délais sont des points de calendrier à inscrire dès la connaissance de la procédure.

Le bailleur peut-il revenir sur un congé refusant le renouvellement ? Oui, dans des conditions strictes. L'article L. 145-58 du code de commerce lui permet, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, de se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement. Ce droit de repentir ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Aucune réversibilité équivalente n'existe pour la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire.

Le bail peut-il être transféré à un repreneur sans l'accord du bailleur ? Oui, en cas de plan de cession. L'article L. 642-7 du code de commerce prévoit que le jugement arrêtant le plan emporte cession des contrats nécessaires au maintien de l'activité, qui doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire, toute clause imposant au cessionnaire une solidarité avec le cédant étant réputée non écrite. Le tribunal peut autoriser le repreneur à adjoindre des activités connexes ou complémentaires, après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur. C'est le principal argument en faveur d'une action précoce du bailleur.