Garanties financières ICPE : le passif de remise en état que l'acquéreur d'un site reprend au closing

L'acquisition d'un site industriel ou logistique décoté se joue rarement sur le prix affiché. Elle se joue sur ce que l'acquéreur hérite, au closing, d'un passif de remise en état dont le fait générateur n'est pas la vente mais la cessation d'activité au sens du code de l'environnement. Entre la restriction du champ des garanties financières opérée en 2023 et 2024, la refonte du mémoire de réhabilitation par le décret du 11 août 2025 et la possibilité nouvelle de laisser en place des pollutions concentrées, le repreneur d'une friche ou d'un actif en exploitation ne peut plus se contenter d'une clause de garantie de passif environnemental. Cette analyse expose qui supporte juridiquement la remise en état, quelles installations sont réellement couvertes par une garantie financière ICPE, comment le closing transfère ou ne transfère pas l'obligation, et quelles stipulations sécurisent l'exploitabilité du site dans la durée.

Le fait générateur du passif : la cessation d'activité, pas la vente

L'article R. 512-75-1 du code de l'environnement définit la cessation d'activité ICPE comme un ensemble d'opérations administratives et techniques comportant quatre volets : la mise à l'arrêt définitif, la mise en sécurité, le cas échéant la détermination du ou des usages futurs, puis la réhabilitation ou remise en état. C'est cette séquence, et non la mutation de propriété, qui déclenche les obligations. La chronologie réglementaire de cette séquence et la détermination de l'usage futur sont exposées dans notre article consacré à la cessation d'activité ICPE et au passif de remise en état.

Le point de vigilance est au III de ce texte. La mise à l'arrêt définitif consiste à arrêter totalement les activités classées, mais aussi à les réduire « dans une mesure telle qu'elles ne relèvent plus de la nomenclature définie à l'article R. 511-9 », et ce « indépendamment de la poursuite d'autres activités sur le site et de la libération des terrains ». Autrement dit, un vendeur qui a progressivement baissé ses tonnages, arrêté une ligne de production ou vidé un stockage a pu déclencher la cessation d'activité sans l'avoir notifiée, et sans que le site ait cessé d'être occupé. L'audit d'acquisition doit donc comparer la nomenclature de l'arrêté d'autorisation aux volumes réellement exploités sur les derniers exercices, et pas seulement vérifier l'existence d'un récépissé de cessation.

Deuxième subtilité, au II du même article : lorsque l'activité est réduite au point de relever d'un autre régime, « les obligations en matière de cessation d'activité restent celles applicables avant cette réduction d'activité ». Un site passé de l'autorisation à l'enregistrement ou à la déclaration par simple baisse d'activité reste donc soumis au régime antérieur, plus exigeant. La règle s'inverse lorsque c'est la nomenclature qui évolue : les obligations deviennent alors celles du nouveau régime.

La mise en sécurité, définie au IV, comporte notamment l'évacuation des produits dangereux et la gestion des déchets présents, les interdictions ou limitations d'accès, la suppression des risques d'incendie et d'explosion, et la surveillance des effets de l'installation sur son environnement. Elle se distingue de la réhabilitation, qui consiste à placer les terrains d'assiette dans un état permettant les usages futurs déterminés. Cette distinction structure tout le partage du risque : la mise en sécurité est une obligation de court terme, techniquement bornée ; la réhabilitation est un engagement dont le coût dépend entièrement de l'usage retenu.

Le dernier exploitant reste le débiteur, le propriétaire n'est responsable qu'à titre subsidiaire

L'obligation de remise en état du dernier exploitant pèse sur celui qui exploitait l'installation à la date de l'arrêt définitif, selon une architecture identique pour les trois régimes : l'article L. 512-6-1 pour les installations autorisées, l'article L. 512-7-6 pour les installations enregistrées, l'article L. 512-12-1 pour les installations déclarées.

L'article L. 556-3, II, fixe la hiérarchie des redevables au titre de la police des sols pollués. En premier rang figure « le dernier exploitant de l'installation à l'origine de la pollution des sols, ou la personne désignée aux articles L. 512-21 et L. 556-1, chacun pour ses obligations respectives ». Ce n'est qu'« à titre subsidiaire, en l'absence de responsable au titre du 1° » que l'autorité de police peut se tourner vers le propriétaire de l'assise foncière, et encore faut-il qu'il soit « démontré qu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'est pas étranger à cette pollution ».

La conséquence pour un investisseur est double. La qualité de propriétaire n'emporte pas, par elle-même, obligation de dépolluer. Mais l'acquéreur qui reprend la société exploitante, ou qui reprend l'exploitation du site en se faisant transférer l'autorisation, devient le dernier exploitant au sens de ces textes et endosse le passif à titre principal. Le choix entre acquisition d'actifs et acquisition de titres n'est donc pas neutre, et la détermination exacte du « dernier exploitant » dans les montages de location-gérance, de fusion-absorption ou de cession partielle d'actifs relève d'appréciations de fait sur lesquelles la jurisprudence s'est prononcée au cas par cas. Les différences entre ces deux structures de cession sont analysées dans notre article comparant l'asset deal et le share deal en immobilier.

L'administration dispose par ailleurs d'un arsenal qui ne se limite pas à la mise en demeure. L'article L. 171-8 permet, à l'expiration du délai imparti, d'obliger la personne mise en demeure à s'acquitter entre les mains d'un comptable public d'une somme correspondant au montant des travaux à réaliser, somme ensuite consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations, de faire procéder d'office aux mesures prescrites, de suspendre le fonctionnement des installations, ou d'ordonner « le paiement d'une amende administrative au plus égale à 45 000 € » assortie d'« une astreinte journalière au plus égale à 4 500 € ». Ces montants résultent de la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023.

Garanties financières ICPE : un périmètre bien plus étroit qu'on ne le croit

C'est le point sur lequel la plupart des audits d'acquisition sont restés sur un état du droit dépassé.

Un champ limité à quatre catégories

Depuis la réécriture de l'article L. 516-1 par la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023, la mise en activité subordonnée à la constitution de garanties financières ne vise que « les installations mentionnées aux articles L. 229-32 et L. 515-36, des carrières et des installations de stockage de déchets ». L'article R. 516-1, dans sa rédaction issue du décret n° 2024-742 du 6 juillet 2024, dresse la liste limitative : installations de stockage de déchets à l'exclusion des déchets inertes, carrières, installations figurant sur la liste prévue à l'article L. 515-36, sites de stockage géologique de dioxyde de carbone.

La catégorie des ICPE autorisées susceptibles d'être à l'origine de pollutions importantes des sols ou des eaux, qui figurait auparavant au 5° de R. 516-1, ne commande plus l'obligation de garantie. Un acquéreur qui compte sur l'existence d'une garantie financière ICPE adossée à un site de traitement de surface, de chimie fine ou de maintenance industrielle prend un risque de calibrage : la plupart de ces sites n'en constituent plus. Sont par ailleurs exemptées les installations des 1° à 4° exploitées directement par l'État ou bénéficiant d'une garantie financière de l'État.

Une assiette qui ne recouvre pas le coût de dépollution

L'article R. 516-2, IV, détaille l'assiette par catégorie. Pour les installations de stockage de déchets : surveillance du site, interventions en cas d'accident ou de pollution, remise en état après exploitation. Pour les carrières : remise en état après exploitation, avec prise en compte de la surveillance et de l'intervention lorsque le site comporte des stockages de déchets inertes susceptibles de donner lieu à un accident majeur. Pour les installations de la liste L. 515-36, c'est-à-dire les sites Seveso seuil haut, l'assiette comprend la surveillance et le maintien en sécurité de l'installation, « y compris, si nécessaire, le reconditionnement et l'évacuation des substances, préparations ou mélanges dangereux présents sur le site », ainsi que les interventions en cas d'accident ou de pollution. La réhabilitation n'y figure pas.

Présenter la garantie financière d'un site Seveso comme couvrant la dépollution des sols est donc une erreur d'analyse. L'article L. 516-1 ajoute que ces garanties « ne couvrent pas les indemnisations dues par l'exploitant aux tiers qui pourraient subir un préjudice par fait de pollution ou d'accident causé par l'installation ». Le risque de recours de voisinage reste entier et doit faire l'objet d'un traitement séparé dans la documentation.

Forme, durée et vie de la garantie

Le montant est fixé par l'arrêté d'autorisation, qui en détermine également les modalités d'actualisation. Les formes admises sont limitativement énumérées : engagement écrit d'un établissement de crédit, d'une société de financement, d'une entreprise d'assurance ou d'une société de caution mutuelle ; consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations ; fonds de garantie privé proposé par un secteur d'activité ; ou engagement écrit de la société mère portant garantie autonome au sens de l'article 2321 du code civil, le garant devant lui-même être bénéficiaire d'un engagement bancaire ou d'assurance, ou avoir consigné auprès de la Caisse des dépôts.

Deux diligences de closing en découlent. Les garanties « sont constituées pour une période minimale de trois ans » et « doivent être renouvelées au moins trois mois avant leur échéance » : l'acquéreur doit vérifier l'échéance et, le cas échéant, préconstituer sa propre garantie avant la date de réalisation. Et lorsque la garantie repose sur l'engagement de la société mère du vendeur, le closing la fait tomber dans son principe même : le groupe cédant n'a plus vocation à garantir une filiale sortie du périmètre. La reconstitution d'une garantie équivalente par l'acquéreur est une condition suspensive, pas une formalité post-closing.

L'appel des garanties par le préfet

L'article R. 516-3, dans sa rédaction issue du décret n° 2026-537 du 25 juin 2026, précise les cas de mise en œuvre : non-exécution par l'exploitant des opérations couvertes, « après intervention d'au moins l'une des mesures prévues au I de l'article L. 171-8 » ; ouverture ou prononcé d'une liquidation judiciaire ; disparition de l'exploitant personne morale par liquidation amiable ou décès de l'exploitant personne physique. Le préfet appelle les garanties puis ordonne la consignation des sommes auprès de la Caisse des dépôts. La déconsignation profite au liquidateur ou aux personnes ayant réalisé les opérations, sur état des dépenses et justificatifs. Pour un créancier institutionnel financeur de l'opération, cette mécanique rappelle que les sommes appelées sont affectées et échappent au gage commun.

Le closing : transfert d'autorisation ou autorisation de changement d'exploitant

Le régime applicable à la mutation dépend, là encore, de la catégorie d'installation.

Pour les installations listées à l'article R. 516-1, le changement d'exploitant est soumis à autorisation préfectorale. La demande est adressée au préfet, accompagnée des documents établissant les capacités techniques et financières du nouvel exploitant et la constitution des garanties financières. Le délai d'instruction est de trois mois, mais l'effet du silence diffère : pour les installations de stockage de déchets et les carrières, « le silence gardé par le préfet vaut autorisation de changement d'exploitant » ; pour les installations de la liste L. 515-36 et les sites de stockage géologique de CO2, le silence « vaut refus de l'autorisation de changement d'exploitant ». Un calendrier de deal adossé à une décision implicite favorable est donc inenvisageable sur un actif Seveso seuil haut.

Pour toutes les autres installations, l'article R. 181-47 retient un régime déclaratif : le transfert de l'autorisation environnementale fait l'objet d'une déclaration adressée au préfet par le nouveau bénéficiaire « dans les trois mois qui suivent ce transfert », le préfet en accusant réception dans un délai d'un mois. Deux dérogations méritent attention. Pour les ouvrages hydrauliques des rubriques 3.2.5.0 et 3.2.6.0 et les installations utilisant l'énergie hydraulique, la déclaration est préalable, accompagnée des justificatifs de capacités techniques et financières, le préfet pouvant notifier un refus motivé dans un délai de deux mois. Pour les installations relevant de l'article L. 515-32 autres que celles du 3° de R. 516-1, l'exploitant informe le préfet préalablement au transfert envisagé, avec les mêmes éléments, le préfet exerçant son droit d'opposition dans les mêmes délais et conditions.

À cette articulation s'ajoute une diligence sur l'exploitabilité du site repris. L'article R. 181-48 prévoit que l'arrêté d'autorisation environnementale « cesse de produire effet lorsque le projet n'a pas été mis en service ou réalisé soit dans le délai fixé par l'arrêté d'autorisation soit dans un délai de trois ans à compter du jour de la notification de l'autorisation », sauf force majeure ou prorogation justifiée et acceptée. Le délai est suspendu dans les cas de recours limitativement énumérés au II. Acheter un site autorisé mais non mis en service, ce qui arrive fréquemment dans les dossiers distressed, impose donc de dater la notification de l'autorisation et de documenter la mise en service effective avant de valoriser le titre.

Le standard de remise en état : l'usage futur comme variable de valeur

Le coût de la réhabilitation ne se déduit pas de l'état des sols. Il se déduit de l'usage retenu.

Les articles L. 512-6-1 et L. 512-7-6 posent une détermination conjointe de l'usage futur avec le maire ou le président de l'EPCI compétent en matière d'urbanisme et, s'il ne s'agit pas de l'exploitant, le propriétaire du terrain. À défaut d'accord, l'exploitant doit placer le site dans un état permettant « un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation mise à l'arrêt ». L'article R. 512-39-3 reprend la règle : « pour toute réhabilitation, les mesures de gestion permettent un usage du site au moins comparable à celui de la dernière période d'exploitation des installations mises à l'arrêt définitif ».

Traduction opérationnelle : l'acquéreur qui projette de convertir une friche industrielle en logistique, en bureaux ou en logements n'obtiendra pas du vendeur, au titre de ses obligations légales, une dépollution au standard de l'usage projeté. Le vendeur doit l'usage industriel. L'écart entre l'usage dû et l'usage projeté est le véritable objet de la négociation financière.

Lorsque la réhabilitation ainsi déterminée est manifestement incompatible avec l'usage futur de la zone, apprécié notamment au regard des documents d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle l'exploitant fait connaître sa décision de mise à l'arrêt définitif et de l'utilisation des terrains voisins, le préfet peut fixer des prescriptions de réhabilitation plus contraignantes. Pour les sites nouveaux, la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 a déplacé l'arbitrage en amont : l'arrêté d'autorisation ou d'enregistrement détermine, après avis des mêmes personnes, l'état dans lequel le site devra être remis, l'usage retenu à défaut d'accord étant comparable à celui des installations objet de la demande, le maire ou le président d'EPCI pouvant justifier une incompatibilité manifeste au regard des documents d'urbanisme et le préfet fixer alors des prescriptions plus contraignantes.

Enfin, l'article R. 512-39-3 bis permet au préfet de réviser l'usage déterminé lorsque les mesures de gestion ne permettent pas, « du fait d'une impossibilité technique imprévue engendrant des surcoûts manifestement excessifs », de garantir les intérêts protégés. L'exploitant transmet un mémoire présentant les travaux réalisés, les travaux prévus non réalisés et les difficultés rencontrées ; le préfet statue après consultation du maire ou du président d'EPCI et des propriétaires des terrains d'assiette, les avis sollicités étant réputés favorables à défaut de réponse dans un délai de deux mois. Pour un acquéreur ayant acheté sur la promesse d'un usage futur donné, c'est un aléa à couvrir contractuellement.

Le calendrier de la cessation et les attestations par entreprise certifiée

L'article R. 512-39-1 impose à l'exploitant de notifier au préfet la date d'arrêt définitif des installations « trois mois au moins avant celle-ci », ainsi que la liste des terrains concernés. Ce délai « est porté à six mois dans le cas des installations mentionnées à l'article R. 512-35 ». La notification indique les mesures prises ou prévues et le calendrier associé pour assurer, dès l'arrêt définitif, la mise en sécurité. Dès que ces mesures sont mises en œuvre, l'exploitant fait attester de cette mise en œuvre par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués, ou disposant de compétences équivalentes, et transmet l'attestation à l'inspection des installations classées.

Le mémoire de réhabilitation est transmis au préfet « dans les six mois qui suivent l'arrêt définitif », délai prolongeable par le préfet pour tenir compte des circonstances particulières. Il comporte un diagnostic au sens de l'article R. 556-2, les objectifs de réhabilitation et un plan de gestion détaillant les mesures, les travaux et leur calendrier, les dispositions de surveillance pendant les travaux puis, en tant que de besoin, à leur issue, y compris « les éventuelles restrictions d'usages limitant ou interdisant certains aménagements ou constructions ». Il est accompagné d'une attestation d'adéquation des mesures proposées, établie par une entreprise certifiée. Le dispositif de rattrapage ouvert aux cessations notifiées avant le 1er juin 2022 était ouvert « jusqu'au 1er janvier 2026 » : il n'est plus mobilisable.

Au total, trois attestations jalonnent la séquence, prévues par l'avant-dernier alinéa des articles L. 512-6-1 et L. 512-7-6 : mise en œuvre de la mise en sécurité, adéquation des mesures de réhabilitation proposées, puis mise en œuvre de ces mesures. Elles constituent le meilleur jeu de conditions de réalisation ou de libération de séquestre que l'acquéreur puisse exiger, parce qu'elles sont objectivables et produites par un tiers certifié.

Le point de négociation nouveau : les pollutions concentrées laissées en place

Le décret n° 2025-804 du 11 août 2025 a modifié l'article R. 512-39-3 sur un point décisif. Le principe reste que les mesures de gestion comprennent au moins le traitement des sources de pollution et la suppression des pollutions concentrées lorsque le diagnostic conclut à leur présence. Mais, par dérogation, l'exploitant peut désormais proposer le maintien sur le site d'une ou plusieurs zones de pollutions concentrées lorsque quatre conditions cumulatives sont réunies : le maintien ne porte pas atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et, le cas échéant, à l'article L. 211-1 ; il inclut la coupure des voies de transfert des pollutions concentrées ; le bilan environnemental global du maintien est plus favorable que celui de la suppression ; l'attestation jointe au mémoire de réhabilitation confirme que ces conditions sont remplies. Le préfet peut arrêter des prescriptions permettant le respect de ces conditions.

Pour le vendeur, c'est un levier d'optimisation du coût de sortie. Pour l'acquéreur, c'est l'hypothèse d'un actif livré avec une pollution résiduelle en place, des voies de transfert coupées par des dispositifs à maintenir et, en pratique, des restrictions d'usage. Le mémoire de réhabilitation et son attestation doivent figurer en data room, et la stratégie retenue sur ce point doit être arbitrée avant signature, non découverte après.

Partager le risque dans la documentation d'acquisition

Le tiers demandeur comme outil de deal

L'article L. 512-21, modifié par la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023, a sensiblement élargi le mécanisme. La demande de substitution peut être formée « dès la notification de la cessation d'activité », et même, avec l'accord de l'exploitant, « par anticipation » en cas de future cessation d'activité. Elle peut porter, outre la réhabilitation en fonction de l'usage envisagé, sur « tout ou partie des mesures de mise en sécurité de l'installation ». Lorsque les usages envisagés sont d'une autre nature que ceux définis en application des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 ou L. 512-12-1, le tiers demandeur recueille l'accord du dernier exploitant, du maire ou du président de l'EPCI et, s'il n'est pas l'exploitant, du propriétaire du terrain. Le tiers demandeur doit disposer de capacités techniques suffisantes et de garanties financières couvrant les travaux prescrits.

Pour un investisseur qui achète une friche en vue d'une reconversion, c'est l'outil qui permet d'aligner le standard de réhabilitation sur son projet, au lieu de subir le standard « usage comparable » puis de financer le delta. Mais le VII de l'article L. 512-21 pose désormais une règle qui change l'équilibre du risque : en cas de défaillance du tiers demandeur et d'impossibilité de mettre en œuvre ses garanties financières, « le dernier exploitant demeure responsable de la mise en sécurité de l'installation concernée ». La sécurité résiduelle au profit de l'administration porte sur la mise en sécurité, pas sur la réhabilitation. Un vendeur averti exigera en contrepartie des garanties renforcées sur le tiers demandeur ; un acquéreur avisé mesurera que la défaillance de son prestataire ne replace pas le cédant en position de financer la dépollution.

Le changement d'usage postérieur : qui paie le delta

L'article R. 512-39-4 permet au préfet d'imposer à l'exploitant, à tout moment et même après la remise en état du site, les prescriptions nécessaires à la protection des intérêts protégés. Mais il précise qu'« en cas de modification ultérieure de l'usage du site, l'exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage sauf s'il est lui-même à l'initiative de ce changement d'usage ». La même règle vaut pour le tiers demandeur à raison de la réhabilitation qu'il a réalisée.

Cette ligne de partage est reprise à l'article L. 556-1 : sur un terrain ayant accueilli une installation classée mise à l'arrêt définitif et régulièrement réhabilitée, lorsqu'un usage différent est ultérieurement envisagé, « le maître d'ouvrage à l'initiative du changement d'usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre » afin d'assurer la compatibilité entre l'état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, de l'agriculture et de l'environnement au regard du nouvel usage projeté. Il en fait attester par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, et cette attestation est jointe au dossier de demande de permis de construire ou d'aménager. Selon le II de l'article 9 de la loi n° 2023-973, cette obligation d'attestation s'applique aux permis de construire et permis d'aménager dont la demande est déposée à partir du 1er juillet 2024. Le même régime s'applique lorsque le maître d'ouvrage ne dispose pas d'éléments montrant que l'installation classée a été régulièrement réhabilitée, hypothèse fréquente sur les friches anciennes.

Le message est net pour l'investisseur : le coût de la conversion d'usage lui revient par principe. Toute négociation qui postule l'inverse doit se traduire par une stipulation contractuelle expresse, et non par une référence implicite au droit commun.

Information précontractuelle et actions ouvertes à l'acquéreur

L'article L. 512-18 impose à l'exploitant d'une installation relevant des catégories visées à l'article L. 516-1 de mettre à jour, à chaque changement notable des conditions d'exploitation, un état de la pollution des sols, transmis au préfet, au maire, le cas échéant au président de l'EPCI et au propriétaire. Surtout, « le dernier état réalisé est joint à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente des terrains sur lesquels est sise l'installation classée ». Le périmètre de cette obligation suit celui de L. 516-1 : il ne couvre donc plus l'ensemble des ICPE autorisées depuis la réduction opérée en 2023 et 2024. Ne pas trouver cet état en data room n'est pas, à soi seul, un manquement.

L'article L. 514-20 impose au vendeur d'un terrain sur lequel a été exploitée une installation soumise à autorisation ou à enregistrement d'en informer par écrit l'acheteur, ainsi que, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants résultant de l'exploitation. Si le vendeur est l'exploitant, il indique par écrit si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité. À défaut, les sanctions ne sont pas automatiques : elles supposent qu'« une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat » et doivent être exercées « dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution ». L'acheteur a alors le choix entre la résolution de la vente et la restitution d'une partie du prix ; il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur « lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente ».

Deux enseignements de rédaction d'acte. D'abord, la destination précisée au contrat conditionne l'action : une clause de destination vague prive l'acquéreur de son grief. Ensuite, le plafond implicite de la réhabilitation aux frais du vendeur est le prix de vente lui-même, ce qui neutralise largement le remède sur un actif acquis avec forte décote. Pour les terrains situés en secteur d'information sur les sols, l'article L. 125-7 ouvre des sanctions comparables, en retenant depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 la destination contractuelle « ou, à défaut, l'usage envisagé au sens de l'article L. 556-1 A », avec le même délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution.

Ce que la documentation peut, et ne peut pas, faire

Les clauses de prise en charge du passif environnemental, garanties de passif spécifiques, séquestres indexés sur la production des attestations, clauses de non-recours, assurances de risques environnementaux, règlent les rapports entre vendeur et acquéreur. Elles ne modifient pas la désignation du redevable au titre de la police des installations classées, qui résulte des articles L. 512-6-1, L. 512-21 et L. 556-3. L'articulation entre la stipulation contractuelle et la décision administrative relève d'une appréciation jurisprudentielle qu'il faut aborder avec prudence dans la négociation : un acquéreur devenu dernier exploitant ne peut pas opposer au préfet une clause mettant le coût à la charge du cédant. Il peut seulement se retourner contre lui, et la valeur de ce recours dépend de la solvabilité du cédant à l'horizon où le passif se révèle. Sur la répartition contractuelle du coût de dépollution, voir notre analyse de la garantie de passif environnemental dans l'acquisition d'un actif immobilier.

Deux leviers complètent utilement le dispositif lorsque le cédant appartient à un groupe. L'article L. 516-2 oblige l'exploitant d'une installation relevant des catégories de L. 516-1 à informer le préfet en cas de modification substantielle de ses capacités techniques et financières, le préfet pouvant imposer la constitution ou la révision des garanties. Et l'article L. 512-17, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, permet au liquidateur, au ministère public ou au préfet de saisir le tribunal ayant ouvert la liquidation judiciaire de la filiale exploitante pour faire établir « l'existence d'une faute commise par la société mère qui a contribué à une insuffisance d'actif de la filiale » et mettre à sa charge tout ou partie du financement des mesures de réhabilitation, l'action pouvant remonter d'un échelon supplémentaire si la société condamnée n'est pas en mesure de financer. La condition de faute caractérisée exigée par la version antérieure a disparu. Pour un créancier institutionnel comme pour un acquéreur, cette évolution modifie l'appréciation du risque de défaillance de l'exploitant sortant.

Conclusion

Le passif de remise en état d'un site ICPE n'est pas un risque de prix, c'est un risque de qualification. Tout se joue sur trois questions. L'activité classée a-t-elle déjà été arrêtée ou réduite sous les seuils, auquel cas la cessation d'activité ICPE est déjà en cours sans que l'acquéreur en ait été informé ? L'opération fait-elle de l'acquéreur le dernier exploitant, et donc le redevable principal au sens de l'article L. 556-3 ? L'usage projeté excède-t-il l'usage dû par le cédant, qui n'est que celui de la dernière période d'exploitation ?

La garantie financière ICPE, elle, ne joue plus le rôle de filet qu'on lui prête encore. Son champ est désormais limité aux quatre catégories de l'article R. 516-1, et son assiette n'inclut pas la réhabilitation pour les sites de la liste L. 515-36. Compter dessus pour couvrir une dépollution revient à sous-provisionner le deal.

Notre recommandation est opérationnelle. Avant de signer, exigez du cédant la production datée des trois attestations par entreprise certifiée prévues aux articles L. 512-6-1 et L. 512-7-6, du mémoire de réhabilitation et, le cas échéant, de la proposition de maintien sur site de pollutions concentrées. Faites de leur transmission une condition de réalisation et non une obligation post-closing, séquestrez le delta entre l'usage dû et l'usage projeté, et arbitrez avant signature, et non après, entre la voie du tiers demandeur par anticipation et celle d'une réhabilitation au standard légal assortie d'une décote.

Questions fréquentes

Qui supporte la remise en état d'un site ICPE après une cession : le vendeur ou l'acquéreur ? L'obligation pèse sur le dernier exploitant de l'installation, selon les articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 et L. 512-12-1 du code de l'environnement. L'article L. 556-3, II, confirme cette priorité et ne permet de se tourner vers le propriétaire de l'assise foncière qu'à titre subsidiaire, en l'absence de responsable au titre du 1°, et seulement s'il est démontré qu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'est pas étranger à cette pollution. Si l'acquéreur reprend l'exploitation ou la société exploitante, il devient le dernier exploitant et endosse le passif à titre principal. Les clauses contractuelles de répartition règlent les rapports entre parties, pas la désignation du redevable devant l'administration.

Toutes les ICPE autorisées doivent-elles constituer une garantie financière ? Non. Depuis la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023 et le décret n° 2024-742 du 6 juillet 2024, l'article R. 516-1 limite l'obligation à quatre catégories : installations de stockage de déchets hors déchets inertes, carrières, installations figurant sur la liste prévue à l'article L. 515-36, sites de stockage géologique de dioxyde de carbone. La catégorie des installations autorisées susceptibles d'être à l'origine de pollutions importantes des sols ou des eaux a été supprimée. Un audit qui raisonne encore sur l'ancienne liste surestime la protection dont dispose l'acquéreur.

Quel est le délai pour notifier une cessation d'activité ICPE et transmettre le mémoire de réhabilitation ? L'article R. 512-39-1 impose de notifier au préfet la date d'arrêt définitif des installations trois mois au moins avant celle-ci, avec la liste des terrains concernés, ce délai étant porté à six mois pour les installations mentionnées à l'article R. 512-35. Le mémoire de réhabilitation est transmis dans les six mois qui suivent l'arrêt définitif, délai que le préfet peut prolonger pour tenir compte des circonstances particulières. Il est accompagné de l'attestation d'adéquation des mesures proposées, établie par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués.

Le vendeur doit-il dépolluer au standard de l'usage que l'acquéreur projette ? Non, sauf accord contraire. À défaut d'accord entre l'exploitant, le maire ou le président d'EPCI compétent en urbanisme et le propriétaire, le standard légal est un usage futur comparable à celui de la dernière période d'exploitation. L'article R. 512-39-3 le confirme en exigeant des mesures de gestion permettant un usage au moins comparable à celui de la dernière période d'exploitation. Le surcoût lié à un changement d'usage incombe, en application de l'article L. 556-1 et du R. 512-39-4, au maître d'ouvrage à l'initiative de ce changement.

Le transfert de l'autorisation environnementale est-il automatique au closing ? Cela dépend de la catégorie. Pour les installations de l'article R. 516-1, le changement d'exploitant est soumis à autorisation préfectorale avec production des capacités techniques et financières et de la constitution des garanties financières ; le silence de trois mois vaut autorisation pour les stockages de déchets et les carrières, mais refus pour les installations de la liste L. 515-36 et les sites de stockage de CO2. Pour les autres installations, l'article R. 181-47 prévoit une déclaration du nouveau bénéficiaire dans les trois mois qui suivent le transfert, avec des régimes dérogatoires d'information préalable et de droit d'opposition du préfet dans un délai de deux mois pour certaines installations.

Un acquéreur peut-il agir contre le vendeur qui ne l'a pas informé du passé industriel du terrain ? L'article L. 514-20 ouvre une action, mais sous conditions. Il faut qu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement ait été exploitée sur le terrain, que l'information écrite n'ait pas été délivrée, et qu'une pollution constatée rende le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat. L'action doit être exercée dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution. L'acheteur peut alors demander la résolution de la vente, la restitution d'une partie du prix, ou la réhabilitation aux frais du vendeur lorsque son coût ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.

Que se passe-t-il si le tiers demandeur chargé de la réhabilitation fait défaut ? Depuis la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023, le VII de l'article L. 512-21 dispose qu'en cas de défaillance du tiers demandeur et d'impossibilité de mettre en œuvre ses garanties financières, le dernier exploitant demeure responsable de la mise en sécurité de l'installation concernée. La responsabilité résiduelle du cédant porte donc sur la mise en sécurité, et non sur la réhabilitation pour l'usage envisagé par le tiers. Cet arbitrage doit être intégré dans le calibrage des garanties exigées du tiers demandeur et dans la documentation d'acquisition.