Pré-état daté et état daté : les informations dont dépend la répartition des charges à la vente d'un lot

Un bailleur institutionnel qui cède à la découpe, une foncière qui arbitre un immeuble résidentiel, un créancier qui réalise un actif saisi : dans tous ces cas, le prix est négocié sur la base d'un actif supposé net, alors que la charge réelle du lot continue de courir jusqu'à l'approbation des comptes de l'exercice en cours. Entre la promesse et l'acte, deux documents distincts fixent l'information et le décompte : le pré-état daté de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH), remis à l'acquéreur, et l'état daté de l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, adressé par le syndic au notaire. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 a réécrit ces deux pièces du dispositif, articles 5 et 6-2 du décret de 1967, dans leur rédaction en vigueur depuis le 25 décembre 2025. Ce guide traite la question du côté du cédant et du syndicat des copropriétaires : ce que ces documents engagent réellement, quelles charges restent au vendeur après le transfert de propriété, et sur quel terrain se noue le contentieux de répartition qui suit la vente.

Deux documents, deux régimes : ne pas confondre pré-état daté et état daté

La pratique désigne couramment par « pré-état daté » le jeu de documents et d'informations du II de l'article L. 721-2 du CCH. Ce document relève du droit de l'information de l'acquéreur : il est remis à ce dernier au plus tard à la date de signature de la promesse, et son champ est celui défini au I de l'article L. 721-2, soit la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot, dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation soumis au statut de la copropriété.

L'état daté obéit à une logique différente. Aux termes de l'article 5 du décret du 17 mars 1967, le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4 du même décret, l'adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le ou les lots objets d'une même mutation. C'est une pièce comptable de liquidation de la situation du cédant à l'égard du syndicat, destinée au rédacteur de l'acte, non une notice d'information destinée à éclairer le consentement de l'acquéreur.

La conséquence opérationnelle est simple pour un cédant institutionnel. Les deux documents ne se substituent pas l'un à l'autre, ne sont pas demandés au même moment, ne sont pas adressés aux mêmes destinataires et n'emportent pas les mêmes sanctions. Un dossier de cession qui ne comporte que l'état daté expose la purge du délai de rétractation ; un dossier qui ne comporte que le pré-état daté laisse le notaire sans décompte pour arrêter le compte du vendeur.

Le pré-état daté : ce que le vendeur doit avoir produit avant la promesse

Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble

Le 1° du II de l'article L. 721-2 vise la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s'ils ont été publiés, et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure de les obtenir auprès du syndic. Cette réserve sur les procès-verbaux est la seule tolérance du texte : elle suppose que le cédant puisse démontrer la demande et son absence de suite.

Le II poursuit avec le carnet d'entretien de l'immeuble (3°), une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat (4°), le cas échéant les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1 du CCH (5°), le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l'article 14-2 de la loi de 1965 (6°) et, à défaut, le projet de plan pluriannuel de travaux mentionné au premier alinéa du I de l'article 14-2 s'il a été élaboré (7°). Ces deux derniers points, issus de l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, s'appliquent depuis le 1er janvier 2024 : un dossier de cession construit sur l'ancienne liste, qui s'arrêtait aux conclusions du DTG, est incomplet. Les incidences de ces documents pour l'acquéreur, au jour de la signature, sont détaillées dans notre article consacré au plan pluriannuel de travaux et au DTG.

Deux exceptions atténuent la charge documentaire. Les documents mentionnés aux 1° et 3° à 7° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété, configuration fréquente dans les cessions à la découpe où le locataire occupant ou un investisseur présent dans l'immeuble se porte acquéreur. Les documents mentionnés au c du 1° et aux 3° à 7° ne sont pas exigés en cas de vente d'un lot annexe, l'article L. 721-2 citant notamment l'emplacement de stationnement, la cave, le grenier, le débarras, le placard, la remise, le garage ou le cellier.

Les informations financières du 2° : le cœur du risque de répartition

Le 2° du II énumère quatre blocs d'informations financières :

• a) le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
• b) les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
• c) l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• d) lorsque le syndicat dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Le texte précise que les informations des a, c et d sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente. Cette temporalité est déterminante : l'information due porte sur un état arrêté, pas sur une situation en temps réel. Le contenu de ces informations financières est précisé par arrêté du ministre chargé du logement, dont le texte applicable doit être vérifié à la date de l'opération.

Par exception, lorsque le syndicat relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, les informations mentionnées aux b et c ne sont pas exigées. Les petites structures concernées sortent donc de l'obligation de communiquer la situation d'endettement globale du syndicat, ce qui déplace la due diligence de l'acquéreur vers l'examen des procès-verbaux.

Vente sans promesse et vente publique

Lorsque l'acte authentique n'est pas précédé d'une promesse, le III de l'article L. 721-2 impose de joindre au projet d'acte authentique notifié ou remis à l'acquéreur, conformément au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du CCH, les documents et informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 7° du II. En cas de vente publique, le IV impose l'annexion au cahier des charges des documents et informations mentionnés aux 1° à 7° du II. Pour un créancier poursuivant ou un vendeur qui réalise un actif par adjudication, la constitution du cahier des charges suppose donc d'avoir obtenu du syndic l'intégralité du bloc documentaire, y compris les informations financières.

La sanction du défaut de remise : un délai de rétractation qui ne court pas

L'article L. 721-3 du CCH ne prononce aucune nullité. Il décale le point de départ du délai : lorsque les documents et informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

Lorsque les documents et les informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l'article L. 721-2 ne sont pas joints au projet d'acte authentique conformément aux dispositions du III de l'article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

La communication est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l'acte authentique prévues à l'article L. 271-1. L'exposition du vendeur est donc une exposition de calendrier, pas une exposition à l'anéantissement de la vente : tant que la remise n'est pas complète et prouvée, la faculté de rétractation reste ouverte, y compris à la veille de la réitération. Sur un programme de vente à la découpe comportant plusieurs dizaines de lots, cette incertitude se traduit par un risque de décalage en chaîne du calendrier d'encaissement.

La preuve de la remise est traitée par le texte lui-même : l'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique, soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et date de sa main. La remise peut s'opérer sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé, sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. Cette acceptation expresse doit être formalisée : une plateforme de data room ouverte sans accord documenté ne constitue pas, à elle seule, la preuve exigée.

L'état daté : structure en trois parties et portée réelle de l'engagement du syndic

L'article 5 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue de l'article 2 du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, organise l'état daté en trois parties.

Première partie. Le syndic y indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues au syndicat par le copropriétaire cédant, pour chaque lot considéré, au titre des provisions exigibles du budget prévisionnel (a), des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (b), des charges impayées sur les exercices antérieurs (c), des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 (d), des avances exigibles (e), du montant restant dû par le copropriétaire vendeur qui participe à l'emprunt souscrit au titre de l'article 26-4 de la loi de 1965 (f), et du montant versé par l'établissement de cautionnement mentionné aux articles 26-7 et 26-12 de la même loi en cas de défaillance du copropriétaire vendeur dans le paiement du remboursement de l'emprunt ou de sa contribution à ce remboursement (g). Les deux dernières rubriques sont nouvelles : un cédant ayant adhéré à un emprunt collectif ne peut plus considérer que sa situation s'arrête aux appels de charges. Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

Deuxième partie. Le syndic y indique, selon la même réserve d'approximation et d'apurement, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du cédant, au titre des avances mentionnées à l'article 45-1 du décret et des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi de 1965. C'est la partie que les cédants institutionnels négligent le plus souvent, alors qu'elle conditionne la restitution d'avances constituées parfois de longue date.

Troisième partie. Y figurent les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire : reconstitution des avances de l'article 45-1, d'une manière même approximative, provisions non encore exigibles du budget prévisionnel, provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Une annexe à cette troisième partie indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel, et mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Cette dernière mention est stratégique pour les deux parties. Un contentieux de construction, une action en paiement contre un copropriétaire débiteur significatif ou un litige avec un prestataire figurent à l'annexe et deviennent, de ce fait, un élément du dossier de négociation. Côté cédant, l'absence de déclaration d'une procédure connue ne fait pas disparaître le risque de discussion sur l'information délivrée.

La portée de l'état daté doit être mesurée à la formule du texte lui-même. Les sommes sont données « d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes » : le document photographie un compte en cours d'exercice, il ne liquide pas définitivement la position du cédant. La question de savoir dans quelle mesure il engage le syndic ou le syndicat à l'égard des parties relève de l'appréciation des juridictions et non du texte ; elle ne peut être tranchée a priori dans un acte de cession.

Quant au coût, l'annexe 1 du décret de 1967, qui fixe le contrat type de syndic, range les prestations liées à la mutation parmi les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, de sorte que leur coût est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat. Le montant facturable au titre de l'état daté fait l'objet d'un plafonnement réglementaire dont le texte applicable doit être vérifié à la date de la prestation. Attention au régime transitoire : l'annexe 1 dans sa rédaction issue de l'article 20 du décret n° 2025-1292 s'applique aux contrats de syndic conclus postérieurement à son entrée en vigueur et, pour les contrats en cours, sous réserve de la conclusion d'un avenant ayant pour objet d'introduire la prestation mentionnée au 16° bis du VI de l'annexe 2. Deux copropriétés voisines peuvent donc, à la même date, relever de deux grilles tarifaires différentes.

La règle de répartition des charges à la vente d'un lot : l'article 6-2 du décret de 1967

C'est l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction en vigueur depuis le 25 décembre 2025, qui gouverne la répartition entre cédant et cessionnaire. Il pose trois règles, et uniquement trois.

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa du I de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

La modification apportée en décembre 2025 est rédactionnelle : le renvoi vise désormais le troisième alinéa du I de l'article 14-1, la règle de fond demeurant identique. Le mécanisme se lit en combinaison avec l'article 14-1 de la loi de 1965, dont le I prévoit que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant fixer des modalités différentes, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Le II précise que les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Trois conséquences pour un cédant.

D'abord, la provision du budget prévisionnel exigible reste intégralement à sa charge, sans proratisation à la date du transfert de propriété. Un cédant qui signe l'acte authentique au cours d'un trimestre entamé a supporté la provision de ce trimestre en totalité, sauf accord contraire entre les parties sur le plan économique. Le texte ne prévoit aucune répartition pro rata temporis.

Ensuite, pour les dépenses hors budget prévisionnel, c'est la date d'exigibilité telle que fixée par la résolution d'assemblée générale qui désigne le débiteur, et non la date du vote, ni la date de réalisation des travaux, ni la date de la facture. Une assemblée générale peut voter un programme de ravalement en fin d'exercice et prévoir des appels échelonnés : chaque appel suit la propriété au jour de son exigibilité. C'est le point le plus souvent mal anticipé dans les cessions signées entre la tenue de l'assemblée et le premier appel de fonds.

Enfin, le trop ou moins perçu révélé par l'approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. Si l'exercice au cours duquel la vente est intervenue est approuvé après le transfert de propriété, c'est l'acquéreur qui bénéficie de la régularisation favorable ou qui en supporte le complément, alors même que les dépenses correspondantes ont été engagées pour partie sous la propriété du cédant. Un vendeur institutionnel qui cède en fin d'exercice un lot dans une copropriété ayant dépassé son budget transfère ainsi mécaniquement le solde débiteur de régularisation.

Les parties stipulent fréquemment des clauses de réfaction du prix ou de compte entre elles pour corriger ces effets. L'article 6-2 ne les envisage pas : il organise la répartition sans renvoyer à la convention des parties. L'effet de telles stipulations à l'égard du syndicat, tiers à l'acte, doit donc être expertisé au cas par cas et ne peut être tenu pour acquis.

Le recouvrement du syndicat sur le prix : avis de mutation, opposition et hypothèque légale

L'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 organise le recouvrement du syndicat à l'occasion de la mutation. Son I pose une alternative simple pour le cédant.

Si le vendeur présente au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, le mécanisme d'avis et d'opposition ne se déclenche pas. À défaut, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

Le syndic dispose alors, avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, de la faculté de former opposition au versement des fonds, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. L'opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Ses effets sont limités au montant ainsi énoncé.

Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation de ces dispositions est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. Enfin, l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1 de la loi de 1965. La terminologie antérieure du privilège immobilier spécial n'a plus cours.

La lecture stratégique est symétrique. Côté syndicat, l'opposition est une saisie du prix entre les mains du notaire, à condition d'être formée dans les quinze jours, par acte extrajudiciaire, et chiffrée dans ses causes : la rédaction approximative de l'acte est la première cause de nullité. Côté cédant, la production d'un certificat de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation neutralise le dispositif et sécurise la libération du prix, ce qui suppose d'avoir apuré sa position avant la signature et non d'attendre l'état daté pour découvrir un arriéré.

Le filtre de l'article 20 II : la situation de l'acquéreur conditionne la vente

Le II de l'article 20, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, ajoute une condition qui pèse directement sur le calendrier du cédant. Préalablement à l'établissement de l'acte authentique, le cas échéant après renonciation du titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme, le notaire notifie au syndic le nom du candidat acquéreur ou, lorsque l'acquéreur est une société civile immobilière ou une société en nom collectif, le nom des mandataires sociaux et des associés, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant soit que ces personnes ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation, soit, si l'une d'elles l'est, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. Si l'acquéreur n'est pas à jour au sens de ce texte, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente. Lorsqu'un avant-contrat a été signé, les intéressés disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette ; à défaut de production d'un certificat attestant du règlement des charges à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

Pour un vendeur institutionnel qui cède à des investisseurs structurés en SCI, ce filtre n'est pas une formalité. Il impose d'identifier en amont la chaîne des associés et mandataires sociaux, de vérifier leur situation dans la copropriété concernée, et d'intégrer au rétroplanning un délai d'instruction d'un mois côté syndic, auquel peut s'ajouter un délai de régularisation de trente jours. Sur une opération de cession par lots, c'est la variable la plus susceptible de désorganiser un calendrier d'encaissement.

Le contentieux de répartition après la vente : où se situe réellement le risque

Le contentieux postérieur à la mutation se concentre sur trois points, qui procèdent tous de la même source : l'état daté arrête une situation provisoire, tandis que l'article 6-2 répartit en fonction d'événements qui, pour certains, surviennent après la vente.

Le premier point est le décalage entre le montant porté à la première partie de l'état daté et la position réelle du cédant après apurement. Le texte énonce lui-même que les sommes sont indiquées de manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes. Le cédant qui a réglé la somme indiquée ne tient donc pas quitus : la question de l'étendue de son obligation résiduelle et des recours ouverts, contre le syndicat comme contre le syndic, se règle au cas par cas, en fonction de l'origine de l'écart.

Le deuxième point est l'exigibilité des appels hors budget prévisionnel. Le débat porte en pratique sur la date d'exigibilité fixée par la résolution d'assemblée générale, souvent imprécise, et sur l'identification du copropriétaire à cette date lorsque la vente et l'appel sont proches. Pour le syndicat, qui poursuit le copropriétaire inscrit, l'enjeu est de ne pas être arbitre d'un conflit entre cédant et cessionnaire. Pour le cédant, l'enjeu est de disposer de la résolution dans son libellé exact, et non d'un simple appel de fonds, pour opposer la règle du 2° de l'article 6-2.

Le troisième point est la régularisation annuelle. Le 3° de l'article 6-2 désigne le copropriétaire au jour de l'approbation des comptes, ce qui produit des effets contre-intuitifs lorsque la vente intervient quelques semaines avant l'assemblée générale annuelle. Une clause de l'acte peut organiser un compte entre les parties, mais elle ne modifie pas l'imputation comptable opérée par le syndic en application du texte.

Dans tous les cas, le syndicat conserve ses leviers propres : l'opposition de l'article 20, I sur le prix lorsque le certificat de moins d'un mois n'a pas été produit, et l'hypothèque légale de l'article 19-1 dont l'opposition régulière vaut mise en œuvre. Le créancier institutionnel inscrit sur le lot a, pour sa part, intérêt à obtenir communication des indications de la première partie de l'état daté, que le texte invite expressément le syndic ou le cédant à porter à la connaissance des créanciers inscrits. Sur l'assiette, l'inscription et le rang de cette sûreté, voir notre analyse de l'hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires.

Conclusion

Le pré-état daté et l'état daté ne protègent pas le vendeur : ils documentent l'opération. Ce qui détermine la charge finale, c'est l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, dont les trois critères, exigibilité de la provision du budget prévisionnel, exigibilité des appels hors budget, et date d'approbation des comptes, ne coïncident jamais exactement avec la date du transfert de propriété. Un cédant qui raisonne en proratisation se trompe de règle ; un syndicat qui néglige les délais de l'article 20 perd son levier le plus efficace sur le prix.

La recommandation est de déplacer le traitement de ces questions en amont de la promesse. Avant toute signature, trois vérifications s'imposent : obtenir du syndic un certificat attestant que le cédant est libre de toute obligation, afin de neutraliser l'avis de mutation et l'opposition ; se faire communiquer le libellé exact des résolutions ayant voté des dépenses hors budget prévisionnel, avec leurs dates d'exigibilité, et non les seuls appels de fonds ; positionner la date prévisionnelle de l'acte par rapport à celle de l'assemblée générale annuelle d'approbation des comptes, et, si l'écart est faible, négocier expressément dans l'acte le sort de la régularisation. Sur une opération par lots, ces trois contrôles doivent être industrialisés dès la constitution du dossier de commercialisation.

Questions fréquentes

Quelle différence entre le pré-état daté et l'état daté en copropriété ? Le pré-état daté correspond aux documents et informations du II de l'article L. 721-2 du CCH, remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente. L'état daté relève de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 : le syndic l'adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de celui-ci ou du copropriétaire cédant, avant l'établissement de l'acte. Le premier informe l'acquéreur, le second liquide la situation comptable du cédant à l'égard du syndicat. Les deux sont requis dans une vente de lot à usage d'habitation.

Qui paie la provision du budget prévisionnel lorsque la vente intervient en cours de trimestre ? Le 1° de l'article 6-2 du décret de 1967 met le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel à la charge du vendeur, en application du troisième alinéa du I de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Le texte ne prévoit aucune proratisation à la date du transfert de propriété. Une répartition différente relève de la seule convention entre les parties, dont l'effet à l'égard du syndicat doit être vérifié.

Qui supporte un appel de fonds travaux voté avant la vente mais exigible après ? Le 2° de l'article 6-2 du décret de 1967 met le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel à la charge de celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité. Ces sommes sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, conformément au II de l'article 14-1 de la loi de 1965. La date du vote et la date de réalisation des travaux sont donc indifférentes. Il faut se reporter au libellé exact de la résolution pour identifier la date d'exigibilité.

Que risque le vendeur s'il ne remet pas les documents du pré-état daté à la promesse ? L'article L. 721-3 du CCH ne prévoit pas la nullité de la vente. Lorsque les documents et informations des 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 ne sont pas remis au plus tard à la date de signature de la promesse, le délai de rétractation de l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de leur communication à l'acquéreur. Le risque est donc un risque de calendrier : la faculté de rétractation reste ouverte tant que la remise n'est pas intervenue et prouvée.

Comment le syndicat peut-il récupérer les charges impayées sur le prix de vente ? Si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation, le notaire donne avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception dans les quinze jours du transfert de propriété. Le syndic peut alors former opposition au versement des fonds, par acte extrajudiciaire, au domicile élu, avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis. L'opposition doit, à peine de nullité, énoncer le montant et les causes de la créance, et contenir élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble. Elle vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1 de la loi de 1965.

La vente peut-elle être bloquée si l'acquéreur est déjà copropriétaire débiteur dans l'immeuble ? Oui. En application du II de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, le notaire notifie au syndic le nom du candidat acquéreur, et, pour une SCI ou une SNC, celui des mandataires sociaux, des associés et de leurs conjoints ou partenaires de PACS. Le syndic délivre dans un délai d'un mois un certificat de moins d'un mois. Si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble et a fait l'objet d'une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente ; l'intéressé dispose de trente jours pour s'acquitter, faute de quoi l'avant-contrat est réputé nul et non avenu à ses torts.

Qui supporte le coût de l'état daté ? L'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, qui fixe le contrat type de syndic, range les prestations liées à la mutation parmi les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires : le coût est donc imputable au seul copropriétaire concerné, et non au syndicat. Le montant facturable au titre de l'état daté fait l'objet d'un plafond réglementaire dont le texte applicable doit être vérifié à la date de la prestation. L'annexe 1 issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 s'applique aux contrats de syndic conclus après son entrée en vigueur et, pour les contrats en cours, seulement sous réserve d'un avenant introduisant la prestation mentionnée au 16° bis du VI de l'annexe 2.