Attestation d'accessibilité ERP : l'obligation qui conditionne l'exploitabilité d'un actif commercial

Un local commercial en pied d'immeuble haussmannien, un retail park repris à la barre, un immeuble de bureaux dont le rez-de-chaussée accueille une agence bancaire : dans chacun de ces cas, la valeur de l'actif dépend de sa capacité à recevoir du public dans la durée. Or la conformité aux règles d'accessibilité ne se lit ni dans le bail, ni dans le dossier de diagnostic technique, et elle ne fait l'objet d'aucune obligation légale de remise à l'acquéreur. Elle se vérifie dans un document précis, l'attestation d'accessibilité prévue au deuxième alinéa de l'article L164-2 du code de la construction et de l'habitation, et dans le sort réservé à l'agenda d'accessibilité programmée lorsque l'établissement n'était pas conforme. Ce guide traite la question du point de vue du propriétaire bailleur et de l'acquéreur : quelle pièce exiger, qui supporte l'obligation déclarative, qui supporte le coût des travaux en bail commercial, et quelle est l'exposition réelle en cas de contrôle.

Le socle : une obligation d'accessibilité attachée à l'établissement, pas à son exploitant

L'article L164-1 du CCH pose la règle pour le bâti existant : les installations ouvertes au public existantes et les établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant sont rendus accessibles, dans les parties ouvertes au public, selon des conditions particulières à leur type et leur catégorie et un registre public d'accessibilité y est tenu. L'obligation est double : une obligation matérielle de mise en accessibilité, et une obligation documentaire de tenue d'un registre.

L'article L164-2 ajoute le volet déclaratif. Le propriétaire ou l'exploitant d'un ERP ou d'une installation ouverte au public existant au 31 décembre 2014 transmet à l'autorité administrative un document établissant la conformité de l'établissement aux exigences d'accessibilité. À défaut, il devait soumettre un agenda d'accessibilité programmée dans les conditions du chapitre V.

Cette alternative structure encore aujourd'hui l'analyse d'un actif commercial. Un ERP existant au 31 décembre 2014 se trouve nécessairement dans l'une des trois situations suivantes : il était conforme et une attestation d'accessibilité a été transmise ; il ne l'était pas et un Ad'AP a été déposé, puis exécuté ou non ; ou bien rien n'a été fait, et l'actif porte un passif administratif latent. La première question de l'audit n'est donc pas « l'établissement est-il accessible ? » mais « quel document a été transmis, à qui, et quand ? ».

L'attestation d'accessibilité : contenu, forme et destinataires (art. R165-3)

Le II de l'article R165-3 nomme le document prévu par l'article L164-2 : il est dit "attestation d'accessibilité". Le texte en fixe le contenu obligatoire, et c'est ce contenu qui permet de juger, en due diligence, si la pièce produite par le vendeur a une valeur ou non.

L'attestation précise la dénomination de l'établissement, sa catégorie et son type, le nom et l'adresse du propriétaire ou de l'exploitant et son numéro SIREN/SIRET ou, à défaut, sa date de naissance. Elle indique ensuite les pièces qui établissent la conformité, lesquelles doivent être jointes. Une exception substantielle existe pour les ERP de cinquième catégorie, qui représentent l'essentiel du commerce de pied d'immeuble : l'attestation peut consister en une déclaration sur l'honneur de conformité, sans pièce justificative.

Cette exception est le principal angle mort pour un acquéreur. Une déclaration sur l'honneur produite par un exploitant en 2015 n'établit rien sur l'état réel du local onze ans plus tard, et elle n'a jamais fait l'objet d'un contrôle technique. Elle atteste d'une démarche, pas d'une conformité vérifiée.

La conformité s'apprécie à une date précise, fixée par le I de l'article R165-3 : au 31 décembre 2014 pour les établissements accessibles à cette date, à la date du dépôt de la demande d'autorisation de travaux pour les établissements rendus accessibles depuis le 1er janvier 2015. Des travaux d'aménagement intervenus depuis, un changement de cloisonnement, la création d'un sas d'entrée ou la reprise d'un comptoir d'accueil peuvent avoir rompu la chaîne de cheminement sans que l'attestation initiale n'en porte trace.

Quant aux destinataires, le III et le IV de l'article R165-3 sont précis : transmission au préfet du département d'implantation, et copie à la commission pour l'accessibilité prévue à l'article L2143-3 du code général des collectivités territoriales de la commune, qui la transfère le cas échéant à la commission intercommunale compétente. En pratique, une attestation retrouvée dans les archives du vendeur mais dont aucun accusé de transmission préfectoral ne peut être produit doit être traitée comme une attestation non transmise.

Ad'AP : un dispositif fermé dont le contentieux porte désormais sur l'exécution

L'agenda d'accessibilité programmée n'est plus une porte de sortie. Le I de l'article L165-2 fixait le dépôt du projet d'Ad'AP dans les douze mois suivant la publication de l'ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014, avec des prorogations limitées (trois ans maximum pour difficultés financières liées à l'évaluation ou à la programmation des travaux, douze mois pour difficultés techniques, six mois en cas de rejet d'un premier agenda). Ces délais sont expirés depuis longtemps.

La conséquence opérationnelle est simple : un acquéreur qui découvre un ERP non conforme et sans attestation ne peut pas régulariser la situation en déposant aujourd'hui un Ad'AP. Il hérite d'une non-conformité nue, qu'il devra traiter par la voie des travaux et d'une autorisation de travaux ERP, sans bénéficier du calendrier protecteur qu'offrait l'agenda.

Lorsqu'un Ad'AP a été approuvé, sa durée ne peut excéder trois ans à compter de son approbation, et, pour les patrimoines éligibles, jusqu'à trois périodes de trois ans chacune au maximum (art. L165-3). Les agendas les plus longs ont donc achevé leur dernière période. Le contentieux actuel ne porte plus sur le dépôt mais sur l'exécution, l'achèvement et le constat de carence.

L'attestation d'achèvement, pièce distincte à ne pas confondre

Deux documents coexistent et sont régulièrement confondus dans les data rooms. L'attestation d'accessibilité de l'article R165-3 constate une conformité initiale. L'attestation d'achèvement de l'article R165-17 clôt un Ad'AP.

Le régime de cette seconde pièce est plus exigeant. Le I de l'article R165-17 impose qu'elle soit établie par un contrôleur technique titulaire d'un agrément l'habilitant à intervenir sur les bâtiments, ou par un architecte au sens de l'article 2 de la loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture. Pour les travaux soumis à permis de construire, l'attestation prévue par l'article L122-9 en tient lieu. Le II réserve aux seuls ERP de cinquième catégorie la faculté pour le propriétaire ou l'exploitant d'établir lui-même l'attestation, à condition de l'accompagner de toutes pièces justifiant la réalisation des travaux et actions prévus par l'agenda.

Le III fixe le calendrier : transmission au préfet ayant approuvé l'agenda et à chacune des commissions pour l'accessibilité de l'article L2143-3 CGCT, dans les deux mois qui suivent l'achèvement de l'ensemble des travaux lorsque l'agenda ne concerne qu'un seul établissement ou une seule période. Pour les agendas multi-établissements et multi-périodes, la transmission intervient à l'occasion du point de situation à l'issue de la première année, du bilan à mi-parcours et du bilan de fin d'agenda. Le préfet qui estime insuffisamment probantes les pièces produites par un ERP de cinquième catégorie peut exiger une attestation établie selon les modalités du I, dans les deux mois de sa demande.

Propriétaire ou exploitant : qui porte l'obligation (art. R165-2)

C'est l'article pivot pour un bailleur institutionnel, et il est souvent mal lu.

Le I de l'article R165-2 désigne le propriétaire comme responsable de la transmission de l'attestation d'accessibilité, du dépôt de la demande d'approbation de l'Ad'AP, des demandes de prorogation, de la transmission des éléments de suivi de l'article R165-16 et de l'attestation d'achèvement de l'article R165-17. Le principe est donc l'imputation au propriétaire.

Le II organise l'exception :

Ces obligations incombent toutefois à l'exploitant de l'établissement ou de l'installation lorsque le contrat de bail ou la convention de mise à disposition lui transfère les obligations de mise en accessibilité faites au propriétaire.

Deux enseignements. D'abord, la clause de bail produit ici un effet réglementaire explicite : contrairement à une idée répandue, le texte lui-même admet que le bail déplace la charge déclarative vers le preneur. Ensuite, cet effet suppose que le bail transfère les obligations de mise en accessibilité, et non seulement les travaux de mise en conformité en général ou une clause générale de prise des lieux en l'état. Un bailleur qui entend se décharger doit viser l'obligation d'accessibilité dans des termes exprès, sauf à conserver la charge déclarative par défaut.

Le III ferme une échappatoire : lorsque plusieurs personnes s'engagent à participer, notamment financièrement, aux travaux et autres actions prévus par un Ad'AP, elles peuvent cosigner cet agenda, sans que cette circonstance ait pour effet d'exonérer le propriétaire ou l'exploitant des obligations qui lui sont faites. Une convention de partage de coûts entre bailleur et enseigne ne vaut donc pas transfert d'obligation.

Ce que la clause de transfert ne règle pas

Le transfert de l'obligation déclarative n'emporte pas transfert automatique du coût des travaux. Ce sont deux questions distinctes, régies par des textes différents. Par ailleurs, l'articulation de la clause de l'article R165-2 II avec le régime d'ordre public des charges en bail commercial et avec l'obligation de délivrance de l'article 1719 du code civil relève de l'appréciation des juridictions. Un bailleur qui s'appuie exclusivement sur une clause de transfert pour refuser tout financement s'expose à une contestation du preneur sur le terrain contractuel, même si l'administration s'adresse à l'exploitant.

Le coût des travaux en bail commercial : ce que l'article R145-35 interdit réellement

L'affirmation selon laquelle « les travaux d'accessibilité sont à la charge du bailleur » est inexacte. Le texte applicable est plus étroit.

L'article R145-35 du code de commerce énumère les charges non imputables au locataire. Son 2° vise les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent, c'est-à-dire des grosses réparations de l'article 606 du code civil. La distinction entre grosses réparations et réparations locatives est développée dans notre article consacré à l'article 606 du code civil en bail commercial.

La condition est cumulative : il faut à la fois une mise en conformité réglementaire et un rattachement aux grosses réparations. Un travail d'accessibilité qui ne relève pas de l'article 606 échappe à l'interdiction et peut donc, par stipulation contractuelle, être supporté par le preneur. La qualification concrète, selon qu'il s'agit d'une rampe d'accès amovible, de la reprise d'un seuil, de la création de sanitaires adaptés ou de l'installation d'un ascenseur, relève de l'appréciation des juges du fond au cas par cas. C'est précisément cette incertitude de qualification qui doit être traitée en amont, dans la rédaction du bail et dans le prix.

Second point de calendrier, souvent décisif : le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 n'est applicable qu'aux contrats conclus ou renouvelés à compter de sa publication. Un bail ancien non renouvelé depuis échappe à l'article R145-35, et la clause de transfert de charges qu'il contient conserve sa portée contractuelle. Dans un portefeuille de locaux commerciaux, l'exposition du bailleur n'est donc pas homogène : elle se mesure bail par bail, en fonction de la date de conclusion ou de renouvellement.

Information du preneur et traçabilité des travaux

L'article L145-40-2 du code de commerce impose, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec indication de leur répartition entre bailleur et locataire. Il impose également, lors de la conclusion du contrat puis tous les trois ans, la communication d'un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années suivantes assorti d'un budget prévisionnel, et d'un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Sur l'encadrement issu de la loi Pinel et les charges non transférables au preneur, voir notre tableau de répartition des charges du bail commercial.

Ces deux états constituent, pour un acquéreur, une source d'information directe sur le traitement réservé à l'accessibilité par le vendeur. Un état prévisionnel triennal muet sur des travaux de mise en accessibilité dans un immeuble manifestement non conforme est un signal à exploiter en négociation.

Enfin, l'article 1719 du code civil demeure le socle : le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur. Lorsqu'un local est donné à bail pour une exploitation en ERP et qu'il ne peut recevoir du public dans des conditions conformes, le contentieux se noue sur ce fondement, indépendamment de la répartition conventionnelle des charges. La question de l'exigibilité de cette obligation pendant toute la durée du bail fait l'objet d'un développement distinct dans notre article sur le défaut de délivrance en bail commercial.

L'exposition en cas de contrôle : trois étages de sanctions

Sanctions pécuniaires forfaitaires (art. L165-6)

L'absence non justifiée de dépôt du projet d'Ad'AP dans les délais de l'article L165-2 est sanctionnée par une sanction pécuniaire forfaitaire de 1 500 € quand l'agenda porte sur un seul établissement dont l'effectif du public est inférieur au seuil mentionné au II de l'article L165-3, et de 5 000 € dans les autres cas. La durée du dépassement s'impute sur la durée de l'agenda.

L'absence non justifiée de transmission des documents de suivi, la transmission de documents de suivi manifestement erronés et l'absence de transmission de l'attestation d'achèvement sont sanctionnées par une sanction forfaitaire de 1 500 € ou 2 500 € selon le même critère. Ces sanctions sont recouvrées comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine.

Le constat de carence (art. L165-7)

C'est l'étage le plus lourd pour un détenteur de patrimoine. L'autorité administrative qui a approuvé l'Ad'AP peut engager une procédure de constat de carence en l'absence de tout commencement d'exécution, en cas de retard important dans l'exécution des engagements pour les périodes échues, ou lorsqu'au terme de l'échéancier les engagements n'ont pas été tenus.

Les mesures sont graduées par le II : abrogation de la décision approuvant l'Ad'AP et signalement au procureur de la République en l'absence de tout commencement d'exécution ; constitution d'une provision comptable correspondant au montant des travaux non réalisés en cas de retard important ; au terme de l'échéancier, nouvel échéancier dans la limite de douze mois supplémentaires, mise en demeure assortie d'une provision comptable, ou sanction pécuniaire.

Le III fixe le quantum : la sanction pécuniaire peut être comprise entre 5 % et 20 % du montant des travaux restant à réaliser, sans pouvoir excéder 5 % de la capacité d'autofinancement pour une personne morale de droit privé ou un établissement public, ni 5 % du revenu fiscal de référence de la pénultième année pour une personne physique. Point à noter pour un détenteur structuré en société : l'administration peut demander les documents établissant la capacité d'autofinancement, et en l'absence de réponse, le plafond n'est pas applicable. Le refus de communiquer n'est donc pas une stratégie.

L'assiette mérite attention : elle se calcule sur les travaux restant à réaliser, non sur la valeur de l'actif. Plus le programme de mise en accessibilité est lourd, plus l'exposition est élevée, ce qui inverse l'intuition selon laquelle une non-conformité massive serait mieux tolérée qu'une non-conformité marginale.

Risque pénal sur les attestations elles-mêmes (art. R165-21)

L'article R165-21 punit de l'amende prévue pour les contraventions de la 5e classe à l'article 131-13 du code pénal le fait de produire une attestation d'accessibilité non conforme aux deuxième et troisième alinéas du II de l'article R165-3, de produire une attestation d'achèvement établie par une personne autre que celles mentionnées aux I et II de l'article R165-17 ou d'en faire usage, et, pour un ERP de cinquième catégorie, de produire une attestation d'achèvement non accompagnée de toutes les pièces justificatives. La juridiction peut prononcer la peine d'affichage et de diffusion de la décision dans les conditions de l'article 131-35 du code pénal, et le maximum est majoré en cas de récidive au titre des articles 132-11 et 132-15.

La peine d'affichage est l'élément à retenir pour un bailleur institutionnel ou une enseigne : le risque est autant réputationnel que financier. Par ailleurs, le CCH prévoit un volet délictuel pour le propriétaire ou l'exploitant n'ayant pas rempli les obligations des articles L164-1 à L164-3 ; la rédaction applicable de la disposition qui en fixe le montant fait l'objet d'une modification, et le quantum doit être vérifié au cas par cas avant toute analyse de risque chiffrée. L'article L183-3, en vigueur, sanctionne quant à lui de trois mois d'emprisonnement et 45 000 € d'amende la continuation des travaux nonobstant la décision judiciaire ou l'arrêté en ordonnant l'interruption.

Le registre public d'accessibilité, premier point de contrôle

L'article R164-6 met l'élaboration du registre à la charge de l'exploitant de tout établissement recevant du public au sens de l'article R. 143-2. Le registre contient une information complète sur les prestations fournies, la liste des pièces administratives et techniques relatives à l'accessibilité, et la description des actions de formation des personnels chargés de l'accueil des personnes handicapées avec leurs justificatifs. Il doit être mis à disposition de l'ensemble du public et mis à jour régulièrement.

Pour un bailleur, ce registre a une double utilité : il est la première pièce qu'un agent de contrôle demande, et il constitue, lors d'une acquisition, l'inventaire le plus rapide des pièces d'accessibilité détenues par l'exploitant. Son absence ou son indigence est un indicateur fiable de l'état réel du dossier.

Dérogations : un actif valorisé sur une dérogation est un actif fragile

L'article L164-3 énumère quatre motifs de dérogation : impossibilité technique, disproportion manifeste entre les améliorations apportées et leurs coûts ou leurs effets sur l'usage du bâtiment et de ses abords, contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural, et refus des copropriétaires par délibération motivée prise dans les conditions de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour l'ouverture d'un ERP dans un bâtiment d'habitation existant. Les dérogations sont accordées après avis de la commission compétente et s'accompagnent obligatoirement de mesures de substitution pour les ERP remplissant une mission de service public.

L'article R164-3 détaille la mise en œuvre par le préfet et ajoute notamment, au titre de la disproportion manifeste, le cas où le coût ou la nature des travaux les rend impossibles à financer ou produit un impact négatif critique sur la viabilité économique de l'établissement, établi notamment par le dépassement de seuils fixés par arrêté.

Le point d'alerte pour un investisseur figure au dernier alinéa du I. Si le bâtiment ou l'installation ayant bénéficié d'une dérogation fait l'objet d'une demande de permis de construire ou d'autorisation de travaux modifiant l'aménagement ou les équipements objet de cette dérogation, son maintien est subordonné à l'introduction d'une demande en ce sens. En l'absence de demande de maintien ou de nouvelle demande, la dérogation antérieurement accordée est réputée caduque à la date d'ouverture du chantier.

La séquence est fréquente : acquisition d'un local dérogatoire, repositionnement de l'enseigne, travaux d'aménagement, et perte de la dérogation au premier coup de pioche. La dérogation doit donc être traitée comme un actif conditionnel, à sécuriser dans le calendrier des autorisations avant toute campagne de travaux. Pour le cas particulier du refus des copropriétaires, l'article L164-3 précise que lorsque le propriétaire ou l'exploitant de l'ERP prend à sa charge l'intégralité du coût des travaux, le refus ne peut être opposé que sur justification d'au moins un des motifs d'impossibilité technique, de disproportion manifeste ou de patrimoine architectural.

Travaux et autorisations : la simplification issue de la loi du 26 mai 2026

Les travaux conduisant à la création, l'aménagement ou la modification d'un ERP ne peuvent être exécutés qu'après autorisation de l'autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d'accessibilité de l'article L161-1 et, lorsque l'effectif du public et la nature de l'établissement le justifient, aux règles de sécurité incendie (art. L122-3). La vérification de la conformité aux règles d'accessibilité n'est pas exigée lorsque les travaux n'ont pas d'incidence sur l'accessibilité du cadre bâti. Lorsque les travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu d'autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de la même autorité.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en vigueur depuis le 28 mai 2026, a introduit une voie allégée au deuxième alinéa de l'article L122-3. Pour les établissements de moins de 300 mètres carrés disposant d'un système d'extinction adapté au risque d'incendie ou situés dans une gare, lorsqu'ils conservent la même activité, l'autorisation de travaux est remplacée par une déclaration de conformité des travaux aux règles d'accessibilité et de sécurité incendie. Cette déclaration, certifiée par un tiers présentant des garanties de compétence et d'indépendance, est adressée avant le début des travaux à l'autorité administrative, qui peut s'y opposer. Les conditions d'application sont précisées par décret en Conseil d'État.

Le gain de calendrier est réel pour les opérations de retail de petite surface, mais la contrepartie l'est aussi : le contrôle se déplace de l'administration vers un tiers certificateur, et la responsabilité du maître d'ouvrage sur l'exactitude de la déclaration s'en trouve renforcée. Avant de retenir cette voie, il faut vérifier que les trois conditions sont réunies, singulièrement celle du maintien de la même activité, qui exclut les opérations de repositionnement d'enseigne avec changement de destination ou de type d'ERP.

Ce que l'acquéreur doit exiger avant signature

Aucun texte lu n'impose la remise de l'attestation d'accessibilité ou de l'Ad'AP à l'acquéreur lors d'une vente : ces pièces ne figurent pas au dossier de diagnostic technique. Leur obtention relève donc de la négociation et de la due diligence, et leur absence doit être traitée par une condition suspensive, une garantie spécifique ou un ajustement de prix, non par une présomption de conformité.

La liste minimale à réclamer, actif par actif :

• l'attestation d'accessibilité et, surtout, la preuve de sa transmission au préfet et à la commission d'accessibilité communale
• la décision préfectorale d'approbation de l'Ad'AP, les éléments de suivi transmis et l'attestation d'achèvement de l'article R165-17, avec vérification de la qualité de son auteur
• toute décision de dérogation, avec identification des aménagements qu'elle couvre et vérification de son maintien après les derniers travaux
• le registre public d'accessibilité de chaque exploitant, dans son contenu de l'article R164-6
• les autorisations de travaux ERP délivrées depuis 2015 et les attestations d'achèvement correspondantes
• pour chaque bail, sa date de conclusion ou de renouvellement, la clause de travaux et de charges, et la présence ou non d'une clause transférant expressément les obligations de mise en accessibilité au sens du II de l'article R165-2
• les états prévisionnel et récapitulatif triennaux de l'article L145-40-2

Un point reste à traiter contractuellement : le sort de l'Ad'AP et des dérogations en cas de cession de l'immeuble ou du fonds n'est pas réglé par les textes précités. L'acquéreur prudent fait déclarer par le vendeur l'état exact de la situation administrative et obtient un engagement de coopération pour les démarches postérieures à la vente.

Conclusion

L'accessibilité n'est plus un sujet de conformité réglementaire périphérique : c'est une composante de l'exploitabilité de l'actif, au même titre que la performance énergétique ou la sécurité incendie. Le dispositif Ad'AP étant fermé, la non-conformité ne se régularise plus par un calendrier négocié avec le préfet, elle se traite par des travaux, sous autorisation, avec une exposition pécuniaire assise sur le montant des travaux restant à réaliser et non sur la valeur de l'actif. Notre lecture est qu'un défaut d'accessibilité pèse aujourd'hui davantage sur la liquidité de l'actif et sur la négociation du prix que sur le risque de sanction immédiat : un acquéreur averti décote, un prêteur s'interroge, un preneur de qualité renonce.

Deux recommandations opérationnelles. Pour un bailleur détenant un portefeuille de locaux commerciaux, faites cartographier bail par bail la présence d'une clause transférant expressément les obligations de mise en accessibilité au sens du II de l'article R165-2, en distinguant les contrats conclus ou renouvelés avant et après la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 : c'est cette double entrée qui détermine votre exposition réelle, et non la rédaction générale de la clause de travaux. Pour un acquéreur, ne vous contentez jamais d'une attestation d'accessibilité produite en copie : exigez la preuve de sa transmission au préfet, et faites vérifier par un contrôleur technique agréé ou un architecte que les aménagements réalisés depuis n'ont pas rompu la conformité attestée.

Questions fréquentes

Un ERP de 5e catégorie peut-il se contenter d'une déclaration sur l'honneur ? Oui. Le II de l'article R165-3 du CCH prévoit que l'attestation d'accessibilité indique les pièces établissant la conformité, qui sont jointes, ou, pour les ERP de cinquième catégorie, contient une déclaration sur l'honneur de cette conformité. Cette tolérance porte sur la forme de l'attestation, pas sur l'obligation de fond : l'établissement doit être effectivement accessible. Pour un acquéreur, une déclaration sur l'honneur ancienne ne vaut pas audit technique et ne protège contre aucun contrôle.

Peut-on encore déposer un Ad'AP en 2026 pour régulariser un ERP non conforme ? Non. Le I de l'article L165-2 imposait le dépôt du projet d'agenda dans les douze mois suivant la publication de l'ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014, avec des prorogations limitées (trois ans pour difficultés financières, douze mois pour difficultés techniques, six mois après rejet d'un premier agenda). Ces délais sont expirés. La mise en conformité passe désormais par des travaux soumis à autorisation ERP au titre de l'article L122-3, sans calendrier protecteur.

Une clause de bail peut-elle transférer au preneur l'obligation de transmettre l'attestation d'accessibilité ? Oui, dans les termes du II de l'article R165-2 du CCH : les obligations déclaratives incombent à l'exploitant lorsque le contrat de bail ou la convention de mise à disposition lui transfère les obligations de mise en accessibilité faites au propriétaire. La clause doit viser expressément ces obligations. Elle ne règle pas pour autant la charge financière des travaux, qui obéit à l'article R145-35 du code de commerce et aux stipulations du bail.

Tous les travaux d'accessibilité sont-ils à la charge du bailleur ? Non. L'article R145-35, 2° du code de commerce interdit seulement d'imputer au locataire les dépenses de travaux de mise en conformité avec la réglementation dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil. Les travaux d'accessibilité qui ne relèvent pas de cette qualification peuvent être mis contractuellement à la charge du preneur. Ce texte ne s'applique qu'aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

Quel est le montant maximal de la sanction en cas de non-respect d'un Ad'AP ? Le III de l'article L165-7 du CCH fixe une sanction pécuniaire comprise entre 5 % et 20 % du montant des travaux restant à réaliser, plafonnée à 5 % de la capacité d'autofinancement pour une personne morale de droit privé et à 5 % du revenu fiscal de référence de la pénultième année pour une personne physique. Si la personne concernée ne transmet pas les documents établissant sa capacité d'autofinancement malgré la demande de l'administration, le plafond n'est pas applicable. S'y ajoutent les sanctions forfaitaires de l'article L165-6.

Une dérogation d'accessibilité survit-elle à une campagne de travaux ? Pas automatiquement. Le I de l'article R164-3 prévoit que si le bâtiment fait l'objet d'une demande de permis de construire ou d'autorisation de travaux modifiant l'aménagement ou les équipements objet de la dérogation, le maintien de celle-ci est subordonné à une demande expresse. En l'absence de demande de maintien ou de nouvelle demande, la dérogation est réputée caduque à la date d'ouverture du chantier. Ce point doit être traité avant le dépôt de l'autorisation, pas après.

Qui doit tenir le registre public d'accessibilité ? L'article R164-6 du CCH met son élaboration à la charge de l'exploitant de tout ERP au sens de l'article R143-2. Il doit contenir une information complète sur les prestations fournies, la liste des pièces administratives et techniques relatives à l'accessibilité et la description des actions de formation des personnels d'accueil avec leurs justificatifs, être mis à disposition de l'ensemble du public et faire l'objet d'une mise à jour régulière. Pour un bailleur, c'est la pièce à réclamer en premier lors d'un audit d'actif commercial.