Plan pluriannuel de travaux et DTG : ce que l'acquéreur d'un immeuble de rapport hérite au jour du closing

Un investisseur qui acquiert des lots dans une copropriété parisienne des années 1960 achète rarement un immeuble neutre sur le plan technique. Il achète un échéancier de travaux déjà voté, une trésorerie de fonds de travaux qu'il ne récupérera jamais, et un calendrier d'appels de fonds dont la ventilation entre vendeur et acquéreur se joue au moment de l'exigibilité, pas au moment du vote. Depuis que le dispositif issu de la loi Climat et résilience s'applique à toutes les tailles de copropriétés, le plan pluriannuel de travaux a cessé d'être un document de syndic pour devenir une ligne de passif latent, chiffrée, datée et opposable. Ce guide traite le plan pluriannuel de travaux en copropriété, le diagnostic technique global et le fonds de travaux comme des paramètres de valorisation : ce que l'acquéreur hérite exactement au jour du transfert de propriété, ce qu'il peut négocier, et ce qu'il doit sécuriser par clause à l'acte.

Le PPT n'est plus une faculté de gestion : ce que l'article 14-2 impose réellement

Le plan pluriannuel de travaux est régi par l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Le déclencheur est purement chronologique :

A l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.

Deux points de vigilance pour l'acquéreur. D'abord, le critère n'est pas l'âge apparent du bâti ni l'état de dégradation : c'est la date de réception des travaux de construction. Ensuite, l'actualisation décennale signifie qu'un PPT élaboré sous la première vague d'entrée en vigueur sera révisé, et qu'une révision peut faire apparaître des postes absents de la version remise au stade de la promesse.

Le contenu du projet de plan est fixé en quatre rubriques par le I de l'article 14-2 : la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ; une estimation du niveau de performance que ces travaux permettent d'atteindre ; une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ; une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années. C'est cette quatrième rubrique qui intéresse directement la modélisation financière de l'opération : elle donne une chronique de décaissements à dix ans, quote-part par quote-part.

Deux votes, deux majorités, deux conséquences patrimoniales distinctes

L'article 14-2 organise deux votes qu'il faut soigneusement dissocier en due diligence.

Les modalités d'élaboration du projet de plan sont inscrites à l'ordre du jour par le syndic et votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, soit la majorité de l'article 24. À ce stade, la copropriété n'engage que le coût de l'étude.

L'adoption de tout ou partie du projet de plan est, elle, soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, celle de l'article 25. C'est ce vote qui transforme un document prospectif en programme de travaux et qui fait basculer le fonds de travaux dans un régime de cotisation renforcé.

Le II de l'article 14-2 ajoute un mécanisme de relance permanent : au regard des décisions prises par l'assemblée à laquelle le projet a été présenté, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet, s'il n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan adopté. Autrement dit, un projet de PPT non adopté ne s'éteint pas : il revient chaque année. Un acquéreur qui achète en se fondant sur l'absence d'adoption achète en réalité une probabilité annuelle de vote, dont il ne maîtrise ni le calendrier ni le quantum.

Le pouvoir de substitution de l'autorité administrative

Le III de l'article 14-2 permet à l'autorité administrative compétente, dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, de demander à tout moment au syndic la transmission du plan pluriannuel de travaux adopté. À défaut de transmission dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants, l'autorité peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan, en lieu et place du syndicat et aux frais de ce dernier. Le syndic convoque alors l'assemblée, qui se prononce sur l'adoption de tout ou partie de ce projet.

Pour un investisseur positionné sur un actif dégradé, ce pouvoir de substitution change la nature du risque : la programmation des travaux peut échapper à la gouvernance de la copropriété, et le coût de l'élaboration d'office entre dans les charges du syndicat.

DTG, DPE collectif et PPT : trois documents, trois régimes

La confusion la plus fréquente consiste à présenter le PPT comme la suite logique du diagnostic technique global. Les textes en vigueur disent autre chose.

Le socle obligatoire du projet de PPT est le diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, sauf lorsque l'exemption prévue au deuxième alinéa de ce même article s'applique. Cet article, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dispose que tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d'un DPE, renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C. Les obligations attachées au DPE collectif et à l'audit énergétique sont analysées dans notre article consacré à l'exploitabilité d'un immeuble de rapport.

Le diagnostic technique global, lui, n'est repris le cas échéant que dès lors que ce dernier a été réalisé. Et sa réalisation n'est pas de droit commun : l'article L. 731-1 CCH prévoit seulement que l'assemblée générale se prononce sur la question de faire réaliser un DTG, la décision et ses modalités étant approuvées à la majorité de l'article 24. Un diagnostic technique global de copropriété peut donc parfaitement ne pas exister dans un immeuble ancien, sans aucune irrégularité.

Deux hypothèses rendent néanmoins le DTG incontournable, et elles concernent directement l'investisseur :

• l'article L. 731-4 CCH : Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1. L'acquéreur d'un immeuble de rapport en bloc qui envisage une division doit intégrer ce coût et ce délai dans son plan de marche ;
• l'article L. 731-5 CCH : dans le cadre des procédures du chapitre Ier du titre Ier du livre V, l'autorité administrative peut demander au syndic de produire le DTG pour un immeuble présentant des désordres potentiels ; à défaut de production dans un délai d'un mois après notification, elle peut le faire réaliser d'office en lieu et place du syndicat et à ses frais.

Le contenu du DTG a été renforcé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, qui a ajouté au 2° de l'article L. 731-1 l'état technique de l'immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction. Le DTG comporte par ailleurs une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale, et un DPE. Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. L'article L. 731-2 CCH prévoit sa présentation à la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision.

Une seule articulation produit une dispense, et elle est d'interprétation stricte : si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de PPT. Cette dispense ne vaut que pour le PPT. Elle ne dispense pas le syndicat de constituer un fonds de travaux.

Le fonds de travaux : une trésorerie définitivement perdue pour le vendeur

C'est le point le plus mal traité dans les négociations de prix, et le plus facile à chiffrer.

L'article 14-2-1 de la loi de 1965 impose au syndicat des copropriétaires, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, de constituer un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble. Le seuil est donc décennal, là où le PPT se déclenche à quinze ans. Le fonds est destiné à couvrir l'élaboration du projet de PPT et, le cas échéant, du DTG, la réalisation des travaux prévus dans le plan adopté, les travaux décidés par le syndic en cas d'urgence et les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan.

Le quantum de la cotisation annuelle obligatoire dépend directement de l'adoption du plan. Lorsque l'assemblée a adopté le PPT, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. À défaut d'adoption d'un plan, le plancher est de 5 % du budget prévisionnel. L'assemblée, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.

La conséquence sur la modélisation est mécanique : l'adoption d'un PPT portant sur un programme lourd relève le plancher de cotisation pour toute la durée du plan. Un acquéreur qui signe une promesse alors que le projet de plan est inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée doit modéliser le scénario d'adoption, pas seulement le statu quo.

Le II de l'article 14-2-1 encadre la respiration du dispositif : l'assemblée se prononce sur la question de la suspension des cotisations lorsque le montant du fonds excède le budget prévisionnel et, lorsqu'un plan a été adopté, lorsque ce montant excède en outre 50 % du montant des travaux prévus dans le plan.

Le III de l'article 14-2-1 : la clause de rachat du fonds, faculté et non créance

Le texte est sans ambiguïté :

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.

Trois enseignements de négociation. Premièrement, le vendeur n'a aucune créance de restitution contre le syndicat : la trésorerie accumulée est perdue pour lui s'il ne la monétise pas dans la vente. Deuxièmement, le rachat par l'acquéreur est une faculté contractuelle, jamais un dû : la pratique de certains vendeurs consistant à présenter la quote-part du fonds comme un supplément de prix automatique n'a aucun fondement dans le texte. Troisièmement, cette quote-part est connue avant la promesse, puisque le d du 2° du II de l'article L. 721-2 CCH impose la communication du montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et du montant de la dernière cotisation versée par le vendeur au titre de son lot.

La position d'acquéreur est donc la suivante : accepter le rachat n'a de sens que si la quote-part du fonds est effectivement affectée à des travaux figurant au plan et déjà engagés, et si le prix principal a été, en contrepartie, ajusté du coût résiduel du programme. Le traitement fiscal d'un versement en sus du prix au titre de l'assiette des droits de mutation mérite d'être arbitré avec le notaire, texte en main, avant la rédaction de la promesse.

Due diligence : ce que l'article L. 721-2 CCH met sur la table, et ce qu'il n'y met pas

Depuis la réforme, l'information précontractuelle de l'acquéreur d'un lot de copropriété intègre explicitement le PPT. Le II de l'article L. 721-2 CCH impose la remise, au plus tard à la date de signature de la promesse :

• du 5° : le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1 ;
• du 6° : le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l'article 14-2 ;
• du 7° : à défaut de plan adopté, le projet de plan pluriannuel de travaux […] s'il a été élaboré ;
• du d du 2° : la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et la dernière cotisation versée par le vendeur ;
• du 3° : le carnet d'entretien de l'immeuble.

Ce dernier point est sous-exploité en pratique. L'article 14-2 prévoit que les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le DTG, sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble prévu à l'article 18. Le carnet d'entretien permet donc de recouper le PPT remis par le vendeur et de détecter une version obsolète ou tronquée.

Deux exceptions limitent la portée du dispositif, et elles visent exactement les configurations d'investisseur : les documents des 1° et 3° à 7° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété, et les documents du c du 1° et des 3° à 7° ne sont pas exigés en cas de vente d'un lot annexe (emplacement de stationnement, cave, grenier, débarras, placard, remise, garage, cellier). L'investisseur qui renforce sa position dans une copropriété où il détient déjà un lot ne bénéficie donc d'aucune remise automatique du PPT : il doit l'exiger contractuellement, par une clause d'information à la charge du vendeur assortie d'une condition suspensive.

La sanction du défaut de remise est plus étroite qu'on ne le dit

L'article L. 721-3 CCH ne reporte le point de départ du délai de rétractation de l'article L. 271-1 qu'en cas de défaut de remise des documents mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 et, au stade de l'acte authentique non précédé d'une promesse, du 1° et du c du 2°. Les 5° à 7°, donc les conclusions du DTG, le PPT adopté et le projet de PPT, ne sont pas visés par ce mécanisme de report.

La conséquence stratégique est claire : la protection légale ne couvre pas le cœur du risque technique. L'acquéreur averti ne compte pas sur le report du délai de rétractation. Il érige la remise du PPT et, s'il existe, du DTG en condition suspensive de la promesse, avec un délai de revue et une faculté de renégociation si le coût résiduel du programme dépasse un seuil convenu.

Répartition vendeur/acquéreur : l'exigibilité commande, pas la date du vote

C'est le piège classique du closing. La règle supplétive figure à l'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025. À l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

• le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ;
• le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
• le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Les appels de fonds du PPT relèvent de la deuxième catégorie. Le II de l'article 14-1 de la loi de 1965 précise en effet que les dépenses du syndicat pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Le critère est donc la date d'exigibilité de l'appel, fixée par l'assemblée, et non la date du vote des travaux. Un programme voté deux ans avant le closing, dont les appels deviennent exigibles après le transfert de propriété, pèse en totalité sur l'acquéreur à défaut de stipulation contraire. Inversement, un échéancier calé sur une exigibilité anticipée laisse la charge au vendeur alors même que l'acquéreur captera la valeur des travaux. Sur la répartition des charges entre vendeur et acquéreur, y compris pour les travaux votés avant la cession, voir notre analyse de la régularisation des charges de copropriété en cas de vente.

Ce que doit contenir la clause de répartition

La répartition de l'article 6-2 est supplétive. Trois stipulations méritent d'être systématiquement discutées dans un acte portant sur un lot grevé d'un PPT adopté :

• une clause de répartition du coût résiduel du programme par date de vote ou par date d'exécution, et non par date d'exigibilité, avec ventilation poste par poste de l'échéancier du plan ;
• une clause de séquestre d'une fraction du prix entre les mains du notaire, libérée au fur et à mesure des appels de fonds afférents aux travaux votés antérieurement au closing ;
• une clause de prise en charge des appels afférents à des travaux votés entre la promesse et l'acte, assortie d'une obligation d'information immédiate du vendeur sur toute convocation d'assemblée générale pendant la période intercalaire et, le cas échéant, d'un mandat de vote.

L'état daté, document de valorisation et non formalité

L'article 5 du décret de 1967, réécrit par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, structure l'état daté en trois parties. La première recense les sommes pouvant rester dues au syndicat par le copropriétaire cédant : provisions exigibles du budget prévisionnel, provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, charges impayées sur les exercices antérieurs, sommes mentionnées à l'article 33 de la loi de 1965, avances exigibles, montant restant dû par le vendeur qui participe à l'emprunt souscrit au titre de l'article 26-4, et montant versé par l'établissement de cautionnement mentionné aux articles 26-7 et 26-12 en cas de défaillance du vendeur.

La troisième partie est celle que l'acquéreur doit lire en premier : elle indique les sommes qui devraient lui incomber, dont les provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. C'est à cette ligne qu'apparaît le coût résiduel du PPT voté, par lot. L'annexe à cette troisième partie indique en outre, pour les deux exercices précédents, la quote-part afférente à chaque lot dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel, et mentionne s'il y a lieu l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. Un contentieux de construction pendant au nom du syndicat change l'analyse du programme de travaux : il peut en différer l'exécution comme en modifier le financement.

Les deux risques de closing tirés de l'article 20

Le I de l'article 20 de la loi de 1965 organise l'opposition du syndic. Si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, le notaire donne avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Le syndic peut, avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, former opposition au versement des fonds par acte extrajudiciaire, avec élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonciation du montant et des causes de la créance. Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1. La terminologie du privilège immobilier spécial n'a plus cours. Le régime de l'hypothèque légale spéciale du syndicat, de son assiette à sa mise en œuvre lors de la vente du lot, est détaillé dans notre article qui lui est consacré.

Le II de l'article 20 crée un risque propre à l'investisseur multi-lots. Avant l'acte authentique, le notaire notifie au syndic le nom du candidat acquéreur ou, pour une société civile immobilière ou une société en nom collectif, le nom des mandataires sociaux et des associés, ainsi que celui de leurs conjoints ou partenaires de PACS. Si l'une de ces personnes est déjà copropriétaire de l'immeuble et a fait l'objet d'une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente. Un délai de trente jours à compter de cette notification est ouvert pour s'acquitter de la dette ; à défaut de certificat produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

Une cotisation au fonds de travaux impayée sur un autre lot détenu par la même structure, ou par un associé de la SCI acquéreuse, suffit donc à faire échouer l'opération, aux torts de l'acquéreur. L'audit préalable doit couvrir la situation de charges de l'ensemble des entités et personnes visées par le II de l'article 20, et pas seulement celle du lot acquis.

Acquisition en bloc et division : une zone à sécuriser avant l'offre

Les articles 14-2 et 14-2-1 visent les immeubles soumis à la présente loi. L'acquisition d'un immeuble de rapport détenu en monopropriété ne se place donc pas, à la date de l'acquisition, dans le champ du PPT ni du fonds de travaux. L'articulation avec un projet de division mérite cependant une analyse dédiée, dossier par dossier, car l'article L. 731-4 CCH impose qu'une mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans soit précédée d'un diagnostic technique global. À quoi s'ajoute, en monopropriété comme en copropriété, l'obligation de DPE collectif de l'article L. 126-31 CCH pour tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

Un investisseur qui acquiert pour diviser doit donc budgéter le DTG en amont de la mise en copropriété, puis le déclenchement du fonds de travaux et, selon la date de réception de l'immeuble, l'élaboration d'un projet de PPT. Le coût de ces obligations ne disparaît pas avec la monopropriété : il est reporté sur la phase de division.

Calendrier d'application : toutes les copropriétés sont concernées en 2026

Le VI de l'article 171 de la loi n° 2021-1104 a échelonné l'entrée en vigueur du dispositif : le 1er janvier 2023 pour les syndicats comprenant plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ; le 1er janvier 2024 pour ceux comprenant entre cinquante et un et deux cents lots ; le 1er janvier 2025 pour ceux comprenant au plus cinquante lots.

Le VII décale d'un an l'obligation d'information de l'acquéreur : 1er janvier 2024 au-delà de deux cents lots, 1er janvier 2025 entre cinquante et un et deux cents lots, 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au plus cinquante lots. En octobre 2026, l'intégralité du parc est donc couverte, mais une promesse signée en 2024 ou 2025 sur un petit immeuble ne pouvait être critiquée au titre des 6° et 7° de l'article L. 721-2. Ce décalage reste pertinent pour apprécier la régularité d'opérations antérieures encore dans le délai de prescription.

Conclusion : traiter le PPT comme une ligne de dette, pas comme une annexe

Le plan pluriannuel de travaux adopté est une dette de quote-part à dix ans, dont l'exigibilité est fixée par un tiers, l'assemblée générale, sur lequel l'acquéreur minoritaire n'a pas la main. Le fonds de travaux est, symétriquement, une trésorerie déjà sortie du patrimoine du vendeur et acquise au syndicat, que l'article 14-2-1 III autorise à monétiser mais n'oblige jamais à racheter. Entre les deux, la règle supplétive de l'article 6-2 du décret de 1967 fait peser sur l'acquéreur tout appel exigible après le transfert de propriété, y compris pour des travaux votés bien avant lui.

Le bon arbitrage n'est donc pas d'écarter les immeubles porteurs d'un PPT lourd : ceux-là sont souvent les mieux documentés, donc les plus modélisables. Il est de refuser de payer deux fois, une fois par le prix et une fois par les appels de fonds. Trois réflexes avant toute offre ferme : chiffrer le coût résiduel du programme à partir de l'échéancier du plan et de la troisième partie de l'état daté, recouper ce chiffrage avec le carnet d'entretien et les procès-verbaux des trois dernières assemblées, puis négocier une clause de répartition par date de vote assortie d'un séquestre. Si le vendeur refuse la clause, c'est que le passif est dans le prix : faites-le sortir du prix avant de signer la promesse, pas après.

Questions fréquentes

À partir de quand un plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire dans une copropriété ? L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose l'élaboration d'un projet de plan pluriannuel de travaux à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la loi de 1965. Le plan est ensuite actualisé tous les dix ans. Le dispositif est entré en vigueur par vagues, le 1er janvier 2023 au-delà de deux cents lots, le 1er janvier 2024 entre cinquante et un et deux cents lots, le 1er janvier 2025 pour les copropriétés d'au plus cinquante lots.

Le diagnostic technique global est-il obligatoire avant d'acheter dans une copropriété ancienne ? Non. L'article L. 731-1 CCH prévoit seulement que l'assemblée générale se prononce sur la question de faire réaliser un diagnostic technique global, à la majorité de l'article 24. Il n'est imposé que dans deux cas : toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans (article L. 731-4 CCH) et sur demande de l'autorité administrative, qui peut le faire réaliser d'office aux frais du syndicat à défaut de production dans un délai d'un mois (article L. 731-5 CCH). Le socle obligatoire du projet de PPT est le DPE collectif de l'article L. 126-31 CCH, pas le DTG.

Le vendeur peut-il exiger le remboursement de sa quote-part du fonds de travaux ? Non. Le III de l'article 14-2-1 dispose que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat, et qu'elles ne donnent pas lieu à remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot. Le même texte prévoit que l'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent en sus du prix. Il s'agit d'une faculté de négociation, jamais d'une créance du vendeur.

Qui paie les appels de fonds de travaux votés avant la vente mais appelés après ? À défaut de clause contraire, l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 met le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel à la charge de celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité. Le critère est donc la date d'exigibilité de l'appel, fixée par l'assemblée en application du II de l'article 14-1, et non la date du vote des travaux. Une clause de répartition par date de vote, assortie d'un séquestre chez le notaire, est le seul moyen de renverser cette règle.

L'absence de PPT dans le dossier de promesse proroge-t-elle le délai de rétractation ? Non. L'article L. 721-3 CCH ne reporte le point de départ du délai de l'article L. 271-1 qu'en cas de défaut de remise des documents des 1° et 2° du II de l'article L. 721-2, et au stade de l'acte authentique non précédé de promesse, du 1° et du c du 2°. Le PPT adopté (6°), le projet de PPT (7°) et les conclusions du DTG (5°) ne figurent pas parmi les documents dont l'absence déclenche ce report. La protection doit donc être organisée contractuellement, par condition suspensive.

Un investisseur déjà propriétaire d'un lot reçoit-il le PPT lors d'une nouvelle acquisition dans la même copropriété ? Pas de plein droit. Le II de l'article L. 721-2 CCH prévoit que les documents mentionnés aux 1° et 3° à 7°, dont le PPT et le projet de PPT, ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété. La même exception joue pour les lots annexes, notamment un emplacement de stationnement, une cave, un grenier ou un garage. L'investisseur multi-lots doit donc stipuler l'obligation de remise dans la promesse.

Une dette de charges sur un autre lot peut-elle bloquer l'acquisition ? Oui. Le II de l'article 20 de la loi de 1965 impose au notaire de notifier au syndic le nom du candidat acquéreur ou, pour une SCI ou une SNC, celui des mandataires sociaux et des associés, ainsi que de leurs conjoints ou partenaires de PACS. Si l'une de ces personnes est déjà copropriétaire de l'immeuble et a fait l'objet d'une mise en demeure restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours, le notaire notifie l'impossibilité de conclure la vente, et l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur faute de régularisation dans les trente jours.