La défaillance d'un preneur à bail commercial place le bailleur dans une position inconfortable : il détient un actif occupé, une créance de loyers qui court, une caution dont il ignore si elle tiendra, et un interlocuteur, le liquidateur, qui n'a aucune obligation de lui répondre spontanément. L'article L. 641-12 du code de commerce organise cette séquence, mais il la organise contre l'intuition du bailleur : la liquidation judiciaire ne résilie pas le bail, elle neutralise une partie des clauses du contrat et impose au bailleur d'attendre avant d'agir. Ce guide traite le sujet du point de vue du bailleur institutionnel et du créancier : quel levier, à quelle date, avec quel rang, et que reste-t-il de l'engagement de la caution une fois le bail résilié ou cédé.
Le bail survit au jugement : ce que l'article L. 641-12 neutralise
Le jugement de liquidation judiciaire n'emporte aucune résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise. Le bail est un contrat en cours, soumis au régime de l'article L. 641-11-1 du code de commerce, dont le liquidateur a seul la faculté d'exiger l'exécution. La conséquence est immédiate pour le bailleur : tant qu'aucune des causes de résiliation énumérées par l'article L. 641-12 n'est réalisée, il reste tenu de délivrer les lieux et ne peut ni reprendre possession, ni relouer.
Le texte prive par ailleurs d'effet une série de clauses que les baux institutionnels stipulent systématiquement. La clause qui prévoit la résiliation de plein droit en cas d'ouverture d'une procédure collective est réputée non écrite par application de l'article L. 641-11-1, II. La clause d'exploitation continue est également neutralisée :
Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la liquidation judiciaire dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas résiliation du bail.
Un local rideau baissé depuis le jugement ne fournit donc aucun motif de résiliation, alors même que la fermeture dégrade la valeur locative de l'ensemble immobilier et, dans un centre commercial, l'attractivité du site. Le bailleur qui délivre un commandement visant la clause d'exploitation après le jugement s'expose à une nullité et à des dommages et intérêts.
Reste une distinction à opérer d'emblée. L'article L. 641-12 vise les immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise. Un bail portant sur des locaux étrangers à l'exploitation, ou un bail déjà résilié avant le jugement par une décision passée en force de chose jugée, échappe à ce régime : la résiliation est alors acquise, et le bailleur n'est plus qu'un créancier d'indemnité d'occupation et de dommages et intérêts.
Le calendrier du bailleur : quatre séquences et deux délais fatals
La question n'est pas de savoir si le bailleur peut agir, mais quand. La liquidation judiciaire impose une chronologie stricte, dans laquelle deux délais sont sanctionnés par une perte de droit.
Dès la publication du jugement : sécuriser la créance antérieure
La créance de loyers, charges et accessoires échus avant le jugement d'ouverture doit être déclarée au passif dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC, porté à quatre mois pour les créanciers domiciliés hors de France métropolitaine (article L. 622-24 du code de commerce). Le bailleur titulaire d'un bail publié au fichier immobilier, hypothèse fréquente pour les baux de plus de douze ans et les baux en état futur d'achèvement, doit être averti personnellement : le délai court alors à compter de la notification. Passé le délai, le relevé de forclusion de l'article L. 622-26 suppose de démontrer que la défaillance n'est pas due au fait du créancier, et il est lui-même enfermé dans un délai de six mois.
La déclaration doit être exhaustive : loyers échus, charges, taxes récupérables, intérêts de retard arrêtés au jour du jugement, indemnité de résiliation contractuelle à titre provisionnel lorsque le bail la stipule. Une déclaration minimaliste ferme définitivement la porte à un complément.
La mise en demeure du liquidateur de prendre parti
Le liquidateur peut laisser le bail se poursuivre sans rien dire, en particulier lorsqu'il espère céder le droit au bail ou réaliser le fonds. Le bailleur dispose d'un levier direct : la mise en demeure prévue à l'article L. 641-11-1, III, 1°. Le liquidateur doit prendre parti dans le délai d'un mois, prorogeable par le juge-commissaire sans pouvoir excéder deux mois. À défaut de réponse dans ce délai, le contrat est résilié de plein droit.
C'est l'acte le plus efficace dont dispose le bailleur dans les premières semaines, et le plus souvent oublié. Il oblige le liquidateur à arbitrer publiquement entre la conservation du droit au bail, qui suppose de payer les loyers postérieurs à leur échéance, et son abandon, qui libère l'actif. La mise en demeure doit être adressée au liquidateur, par lettre recommandée avec avis de réception, et viser expressément le texte et le délai.
Trois mois après le jugement : la résiliation pour loyers postérieurs impayés
L'article L. 641-12, 2° renvoie aux dispositions de l'article L. 622-14 relatives au défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement. Le mécanisme est celui d'une période de carence : le bailleur ne peut demander la résiliation ou faire constater la résiliation de plein droit qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement de liquidation judiciaire. Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.
Deux conséquences pratiques. D'une part, les échéances impayées des trois prem
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Congé, renouvellement, indemnité d’éviction : tout se joue sur des dates et sur la forme des actes.
