Résiliation judiciaire du bail commercial : quand la préférer à la clause résolutoire

Un bailleur institutionnel qui constate un impayé de trois trimestres, une sous-location non autorisée ou un local fermé depuis six mois dispose rarement d'une seule voie de sortie. Il en a au moins deux : faire jouer la clause résolutoire par commandement, ou assigner en résiliation judiciaire. Le réflexe consiste à privilégier la première, réputée plus rapide et automatique. Depuis la réécriture de l'article L. 145-41 du code de commerce par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, cet arbitrage mérite d'être reposé : les conditions d'octroi des délais de grâce se sont durcies, mais le formalisme du commandement, lui, reste aussi sanctionnateur qu'avant. Cette analyse compare les deux leviers du point de vue du bailleur : quel délai réel, quelle exposition au risque procédural, quelle date d'effet, et dans quelles configurations la résiliation judiciaire reste la meilleure option.

Trois voies de rupture, trois régimes de risque

Le droit commun des contrats, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, distingue clairement les fondements. L'article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Trois leviers, donc, mais pas trois équivalents en matière de bail commercial.

La clause résolutoire repose sur la volonté des parties : le manquement a été prédéfini au contrat, le juge n'a en principe pas à en apprécier la gravité, il constate. En contrepartie, le statut des baux commerciaux encadre strictement son déclenchement.

La résiliation judiciaire repose sur l'article 1227 du code civil : La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. La formule en toute hypothèse est déterminante pour le bailleur : l'existence d'une clause résolutoire au bail ne prive pas le créancier de la voie judiciaire. Le bailleur conserve donc un droit d'option, et ce droit d'option est l'objet même de l'arbitrage développé ci-après.

La résolution unilatérale par notification de l'article 1226 du code civil constitue la troisième voie. Elle est, en pratique, à écarter en matière de bail commercial à forts enjeux. Le texte l'autorise à ses risques et périls, impose sauf urgence une mise en demeure préalable mentionnant expressément la faculté de résoudre, puis une notification motivée. Surtout, le débiteur peut à tout moment saisir le juge, et le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. Pour un bailleur institutionnel, cela revient à supporter la charge de la preuve devant un juge saisi par le preneur, après avoir déjà repris possession ou cessé d'exécuter. L'exposition est disproportionnée au gain de temps.

Le commandement visant la clause résolutoire : un formalisme qui ne pardonne pas

Le socle de l'article L. 145-41, inchangé

Le premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce demeure le verrou central.

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Deux conséquences opérationnelles. D'abord, la clause résolutoire bail commercial ne produit jamais d'effet instantané : un mois sépare la délivrance du commandement de l'acquisition de la clause. Ensuite, l'omission de la mention du délai est sanctionnée par la nullité du commandement de payer bail commercial, ce qui anéantit la séquence entière et oblige à recommencer.

Ce régime est d'ordre public. L'article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, répute non écrits les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec notamment aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41. Aucune rédaction de bail, si favorable soit-elle au bailleur, ne peut donc raccourcir le délai d'un mois ni neutraliser le pouvoir judiciaire de suspension. Les clauses résolutoires rédigées en termes d'effet immédiat sont, sur ce point, inopérantes.

Au-delà de la mention du délai, les exigences de forme et de contenu du commandement (signification par commissaire de justice, visa précis de la clause invoquée et de chaque manquement reproché, décompte des sommes réclamées) relèvent d'une construction jurisprudentielle exigeante. La règle pratique vaut d'être rappelée : un commandement vise ce qu'il vise. Un manquement non énoncé dans l'acte ne pourra pas fonder l'acquisition de la clause. De même, la condition de bonne foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause est un terrain de contestation classique du preneur, sans texte mais avec une jurisprudence fournie. Les mentions dont dépend l'acquisition de la clause et les causes de caducité de l'acte sont détaillées dans notre article consacré au formalisme du commandement visant la clause résolutoire.

Ce que change la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026

La deuxième phrase de l'article L. 145-41 permet aux juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, de suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires en accordant des délais, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Et la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Jusqu'au 27 mai 2026, ce pouvoir de suspension s'exerçait sans condition légale autre que le renvoi aux formes de l'article 1343-5. La loi du 26 mai 2026 y ajoute une phrase qui modifie l'économie du contentieux :

L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Deux conditions cumulatives, donc, pour le seul non-paiement des loyers : une capacité démontrée à apurer l'arriéré, et une reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Le pouvoir du juge n'est plus présentable comme un pouvoir discrétionnaire et inconditionné. Pour le bailleur, le levier contentieux se déplace : il ne s'agit plus seulement de démontrer l'impayé, mais de documenter l'absence de reprise du courant et l'incapacité financière du preneur à tenir un échéancier.

Les modalités d'appréciation de ces deux conditions ne sont pas définies par le texte et ne disposent, à ce jour, d'aucune grille jurisprudentielle publiée. La capacité à régler la dette locative devrait logiquement s'apprécier sur pièces comptables, et la reprise du versement intégral sur relevés bancaires à la veille de l'audience, mais ces lectures restent à confirmer. Un bailleur prudent constituera dès la délivrance du commandement un dossier de suivi des encaissements, échéance par échéance, pour être en mesure d'établir à l'audience que la condition de reprise n'est pas remplie.

L'application dans le temps : c'est la demande de suspension qui commande

Le texte règle lui-même son applicabilité :

Le présent article s'applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.

Le critère n'est ni la date de conclusion du bail, ni la date du commandement, ni la date de naissance de la créance : c'est la date d'introduction de la demande de suspension. Un commandement délivré sous l'empire du texte antérieur donnera donc lieu, si le preneur sollicite la suspension après le 28 mai 2026, à l'application du régime durci. L'article est en outre déclaré applicable dans les îles Wallis et Futuna.

Mesurer l'exposition : les délais de l'article 1343-5

Le renvoi de l'article L. 145-41 aux formes et conditions de l'article 1343-5 du code civil doit être lu intégralement, car il détermine le pire scénario pour le bailleur.

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années. Il peut ordonner que les sommes reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputent d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette, ce qui ouvre au bailleur un terrain de négociation à l'audience : sûreté complémentaire, garantie bancaire, caution.

Deux effets méritent d'être intégrés au calcul d'exposition. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Et les majorations d'intérêts ou pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé, toute stipulation contraire étant réputée non écrite. Autrement dit, l'échéancier gèle l'exécution et neutralise la clause pénale de retard sur la période. Un bailleur qui raisonne en rendement actualisé doit valoriser ce gel : jusqu'à deux années de portage, sans intérêts de retard majorés, avec un actif immobilisé.

C'est précisément ce risque qui justifie, dans certaines configurations, de ne pas emprunter la voie de la clause résolutoire.

La résiliation judiciaire : le levier des manquements non pécuniaires

Les fondements

La résiliation judiciaire bail commercial s'appuie sur le droit commun du louage et des contrats. L'article 1728 du code civil énonce les deux obligations principales du preneur : user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1729 précise que si le preneur n'use pas de la chose raisonnablement, ou l'emploie à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le périmètre est donc large : changement de destination non autorisé, sous-location ou cession irrégulière, défaut d'assurance, travaux structurels réalisés sans accord, dégradation du local, nuisances exposant le bailleur à un contentieux de copropriété, défaut d'exploitation. Pour chacun de ces manquements du preneur, la question n'est pas de savoir s'ils figurent au bail comme cause de résiliation de plein droit, mais s'ils sont suffisamment graves pour justifier la rupture. Cette appréciation est casuistique et relève intégralement du juge du fond.

L'aléa : le pouvoir modérateur du juge

L'article 1228 du code civil est la disposition que tout bailleur doit lire avant d'assigner :

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge n'est donc pas tenu de prononcer la résiliation dès lors que le manquement est établi. Il peut ordonner l'exécution, assortie d'un délai, ou se borner à indemniser le bailleur. C'est l'aléa structurel du levier judiciaire, et il doit être arbitré en connaissance de cause : une action en résiliation mal calibrée sur un manquement mineur peut se solder par un jugement qui maintient le bail et consacre, de facto, la tolérance du bailleur.

Corollaire stratégique : la demande doit être formulée en ordre subsidiaire complet (résiliation à titre principal, à défaut exécution sous astreinte et dommages et intérêts), et le dossier de preuve doit être constitué avant l'assignation, non pendant l'instance. Constats de commissaire de justice, correspondances de mise en demeure, pièces de copropriété, attestations d'assurance manquantes : la gravité se démontre par l'accumulation documentée, rarement par un fait isolé.

La date d'effet, souvent sous-estimée

L'article 1229 du code civil fixe le point d'effet : la résolution prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Pour un bail, contrat à exécution successive, le texte précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure, et la résolution est qualifiée de résiliation. Pas de rétroactivité, donc, mais une date d'effet qui peut remonter au jour de l'assignation. Cette rétroaction relative à l'assignation est un argument sous-exploité : elle réduit l'écart économique entre la voie de la clause (effet un mois après commandement infructueux) et la voie judiciaire (effet potentiel au jour de l'assignation, même si le jugement intervient bien plus tard). Le sort de l'indemnité d'occupation, du dépôt de garantie et de la clause pénale après résiliation ne relève pas des textes précités et se règle au contrat et en jurisprudence.

Grille d'arbitrage : quel levier, dans quelle configuration

La clause résolutoire reste le levier de référence lorsque le manquement est pécuniaire, liquide et documenté, et que le preneur n'a manifestement pas la capacité de se libérer. Le commandement de payer bail commercial est rapide, peu coûteux, et produit un effet d'incitation au paiement parfois suffisant à lui seul. Le durcissement de 2026 renforce sa portée en matière d'impayés, puisque la suspension n'est plus acquise au preneur qui n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.

La résiliation judiciaire s'impose en revanche dans plusieurs configurations.

• Le manquement est non pécuniaire et n'est pas visé par la clause résolutoire du bail, ou l'est en termes trop imprécis pour supporter un commandement.
• Le manquement est pécuniaire mais entremêlé de contestations (charges refacturées, travaux relevant du bailleur, compensation invoquée) : un commandement contesté expose à une nullité et à des dommages et intérêts, tandis que l'instance au fond permet de purger l'ensemble.
• Le bailleur veut cumuler, dans une même instance, la rupture et la réparation du préjudice, y compris sur des manquements anciens.
• Le preneur dispose manifestement de la capacité financière d'obtenir des délais, et la voie de la clause risquerait d'aboutir à un échéancier sur deux années avec gel des procédures d'exécution.
• Le bailleur a laissé passer du temps et craint un reproche de tolérance : la mise en demeure préalable à l'assignation, suivie d'une action au fond, permet de reconstruire une chronologie de non-renonciation.

Rien n'interdit de combiner : délivrer le commandement et, en parallèle ou subsidiairement, agir au fond en résiliation judiciaire pour manquements non pécuniaires. L'article 1227 l'autorise en toute hypothèse.

Sur la compétence, l'article R. 145-23 du code de commerce réserve au président du tribunal judiciaire statuant sur mémoire les seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé ; les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire, celui du lieu de situation de l'immeuble. Le statut n'organise donc pas de voie de référé spécifique à la clause résolutoire : la saisine du juge des référés pour faire constater l'acquisition de la clause relève du droit commun procédural et de la jurisprudence.

Procédure collective : l'arbitrage s'inverse

Dès l'ouverture d'une procédure, les deux leviers sont neutralisés puis réorganisés.

L'article L. 622-13, I, du code de commerce pose que, nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde, et que le défaut d'exécution des engagements antérieurs n'ouvre droit qu'à déclaration au passif. L'article L. 145-45 ajoute que le redressement et la liquidation judiciaires n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

Pour les loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, l'article L. 622-14, 2°, impose au bailleur d'attendre : il ne peut agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement, et si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation. Le même article ajoute que, nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation dans un ou plusieurs immeubles loués n'entraîne pas résiliation du bail. Le manquement non pécuniaire par excellence que constitue la fermeture du local est donc neutralisé pendant l'observation.

En liquidation judiciaire, l'article L. 641-12 distingue deux séquences. Pour les causes antérieures au jugement de liquidation (ou, si elle l'a précédée, au jugement d'ouverture de la sauvegarde ou du redressement), le bailleur doit, s'il ne l'a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire. Ce délai est un couperet opérationnel : un bailleur institutionnel qui apprend tardivement la publication perd le bénéfice des causes antérieures. Pour les impayés postérieurs, le renvoi est fait aux conditions de l'article L. 622-14. Sur le calendrier du bailleur et le rang de sa créance, voir notre analyse du sort du bail commercial en liquidation judiciaire du preneur.

Conséquence pratique : la surveillance du BODACC et du calendrier des procédures collectives relève, pour un portefeuille de baux, du dispositif de contrôle de premier niveau, pas de la veille occasionnelle.

Les alternatives à ne pas écarter

Le refus de renouvellement pour motif grave et légitime

Lorsque le bail approche de son terme, la rupture anticipée n'est pas toujours la meilleure option. L'article L. 145-17, I, 1°, du code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Le texte encadre strictement la voie : s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. Les motifs légitimes de refus sans indemnité font l'objet d'un développement distinct dans notre article sur le non-renouvellement du bail commercial et l'indemnité d'éviction.

Ce délai d'un mois n'a rien à voir avec celui du commandement de l'article L. 145-41 : il court après une mise en demeure d'un autre objet, dans une autre finalité, et exige la reproduction littérale du texte. La confusion entre les deux actes est une cause classique de perte de dossier.

Le paiement mensuel de droit, nouveauté 2026 à intégrer au suivi

L'article L. 145-32-1, créé par l'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dispose que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable. La demande prend effet à compter de l'échéance suivante prévue par le bail, et le texte s'applique aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi.

Deux lectures pour le bailleur. D'une part, la mensualisation réduit le montant unitaire de l'arriéré et modifie le rythme de détection du défaut : le déclenchement du commandement doit être recalé sur un pas mensuel. D'autre part, la réserve d'absence d'arriérés non contestés fait de l'existence d'une dette locative un motif de refus de la mensualisation, ce qui suppose un état des comptes à jour et opposable. Enfin, l'article L. 145-15 range désormais L. 145-32-1 parmi les textes auxquels aucune clause ne peut faire échec.

Délais pour agir et exécution

Le choix du fondement commande le délai. L'article L. 145-60 du code de commerce prescrit par deux ans toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre, tandis que l'article 2224 du code civil fixe la prescription de droit commun à cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La qualification de l'action en résiliation judiciaire fondée sur le droit commun des contrats, et donc le régime de prescription qui lui est applicable, relève de la jurisprudence et n'est pas tranchée par les textes. En pratique, le bailleur raisonnera sur l'hypothèse la plus courte lorsqu'il structure son calendrier.

Sur l'expulsion, une précaution s'impose. L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution subordonne l'expulsion à un délai de deux mois suivant le commandement lorsqu'elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef. Le texte vise le lieu habité : il ne s'applique pas mécaniquement à un local purement commercial. Mais l'article L. 145-45 rappelle que le bail commercial peut inclure des locaux dépendant de l'immeuble et servant à l'habitation du débiteur ou de sa famille. Dans cette configuration mixte, fréquente en pied d'immeuble parisien, le calendrier d'exécution doit être recalculé.

Conclusion : arbitrer sur le risque, pas sur la vitesse apparente

La clause résolutoire n'est pas le levier rapide que son intitulé suggère, et la résiliation judiciaire n'est pas le levier lent qu'on décrit. La première impose un mois incompressible, un formalisme sanctionné par la nullité, et expose à un échéancier judiciaire pouvant atteindre deux années avec suspension des procédures d'exécution. La seconde expose à l'aléa de l'article 1228, mais permet de traiter en une instance l'ensemble des manquements du preneur, de cumuler rupture et indemnisation, et de faire remonter l'effet de la résiliation au jour de l'assignation.

Notre position est la suivante. Sur un impayé net, liquide, sans contestation sérieuse et avec un preneur insolvable, le commandement visant la clause résolutoire reste le bon outil, d'autant que la loi du 26 mai 2026 a durci les conditions de la suspension. Dès qu'un manquement non pécuniaire sérieux existe, ou que l'arriéré est contesté, l'action en résiliation judiciaire offre un meilleur rapport entre délai réel et sécurité du résultat.

Avant tout acte, trois vérifications s'imposent : relire la clause résolutoire du bail pour établir la liste exacte des manquements qu'elle vise, vérifier l'absence de procédure collective ouverte et la date de publication de tout jugement, et faire chiffrer par le gestionnaire l'exposition économique d'un échéancier de deux années sur l'actif concerné. Le levier se choisit après ce chiffrage, pas avant.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il agir en résiliation judiciaire alors que le bail contient une clause résolutoire ? Oui. L'article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L'existence d'une clause résolutoire ne prive pas le bailleur de la voie judiciaire. Le choix est stratégique : la clause suppose un commandement et un délai d'un mois, mais évite en principe le débat sur la gravité ; l'action judiciaire expose au pouvoir d'appréciation du juge prévu à l'article 1228, qui peut ordonner l'exécution du contrat ou n'allouer que des dommages et intérêts.

Qu'a changé la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 pour la suspension des effets de la clause résolutoire ? L'article L. 145-41 du code de commerce ajoute que l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le pouvoir du juge n'est donc plus inconditionné en matière d'impayés. Le texte précise lui-même qu'il s'applique aux demandes de suspension introduites à compter de son entrée en vigueur, soit le 28 mai 2026, indépendamment de la date du bail ou du commandement.

Quelle est la sanction d'un commandement de payer qui omet le délai d'un mois ? La nullité. L'article L. 145-41 énonce que la clause de résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'acte nul ne fait pas courir le délai et n'emporte pas acquisition de la clause : la séquence doit être reprise à zéro. L'article L. 145-15 interdit par ailleurs toute clause du bail qui ferait échec à cette règle.

Jusqu'à quand le juge peut-il suspendre les effets d'une clause résolutoire déjà acquise ? L'article L. 145-41 limite la suspension au cas où la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Tant que cette autorité n'est pas acquise, le juge peut accorder des délais dans les formes et conditions de l'article 1343-5 du code civil, soit un report ou un échelonnement dans la limite de deux années. Si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire ne joue pas.

Quel délai le bailleur doit-il respecter en cas de procédure collective du preneur ? Pour les loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, l'article L. 622-14 du code de commerce prévoit que le bailleur ne peut agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement, et que si le paiement intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation. En liquidation judiciaire, l'article L. 641-12 impose d'introduire la demande fondée sur des causes antérieures dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.

Le défaut d'exploitation du local justifie-t-il la résiliation pendant une période d'observation ? Non. L'article L. 622-14 du code de commerce dispose que, nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas résiliation du bail. Hors procédure collective, le défaut d'exploitation peut en revanche être invoqué, soit au soutien d'une action en résiliation judiciaire sur le fondement des articles 1728 et 1729 du code civil, soit comme motif grave et légitime de refus de renouvellement dans les conditions de l'article L. 145-17.

Résiliation judiciaire : à quelle date le bail prend-il fin ? L'article 1229 du code civil prévoit que la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. S'agissant d'un contrat dont les prestations ont trouvé leur utilité au fur et à mesure, le texte précise qu'il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure et que la résolution est qualifiée de résiliation. L'effet potentiel au jour de l'assignation réduit sensiblement l'écart économique avec la voie de la clause résolutoire.