Référé préventif avant travaux : constater l'état des avoisinants avant d'ouvrir un chantier

Une restructuration lourde en zone dense, surélévation, création de niveaux de sous-sol, reprise en sous-œuvre, démolition partielle, expose le maître d'ouvrage à une catégorie de réclamations qu'aucune garantie de construction ne couvre : celles des voisins. Fissures apparues « pendant le chantier », tassements différentiels d'un immeuble mitoyen en pan de bois, désordres allégués par un syndicat des copropriétaires contigu, perte d'exploitation d'un commerce riverain. Dans la quasi-totalité de ces dossiers, le débat ne porte pas sur la réalité du désordre mais sur sa date d'apparition, et celui qui ne peut pas prouver l'état antérieur de l'avoisinant perd ce débat. Le référé préventif avant travaux, mesure d'instruction in futurum sollicitée par le maître d'ouvrage lui-même avant l'ouverture du chantier, est l'outil qui fige cette preuve et qui, accessoirement, dissuade une partie des réclamations opportunistes. Ce guide détaille son fondement, son périmètre, la rédaction de la mission, le calendrier de saisine et ses limites réelles.

Ce que recouvre le référé préventif, et ce qu'il n'est pas

Un fondement textuel commun avec le référé-expertise, une logique inverse

Le référé préventif ne dispose pas d'un texte propre. Il s'appuie sur l'article 145 du code de procédure civile :

« S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

La parenté avec le référé-expertise classique s'arrête là. Dans sa configuration habituelle, l'article 145 CPC est l'arme de la victime : un acquéreur découvre des infiltrations, un copropriétaire constate des désordres en façade, un maître d'ouvrage subit des malfaçons, et chacun saisit le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un expert après la survenance du dommage. La mesure est curative, orientée vers l'établissement d'une responsabilité déjà potentiellement engagée. Le motif légitime, le cadrage de la mission et le coût de la mesure curative sont exposés dans notre article consacré au référé-expertise de l'article 145 du code de procédure civile.

Le référé préventif renverse cette logique sur trois points. L'initiative appartient à celui qui est, par hypothèse, le futur défendeur : le maître d'ouvrage. Le fait à établir n'est pas un désordre mais une absence de désordre, c'est-à-dire l'état initial des constructions voisines. Et la mesure est demandée avant tout dommage, ce qui suppose un calendrier procédural contraint par le planning de chantier et non par la découverte d'un sinistre.

Cette inversion a une conséquence pratique immédiate : le motif légitime ne se démontre pas de la même façon. Il ne s'agit pas d'exposer un désordre, mais d'établir la probabilité d'un litige futur, laquelle se déduit de la nature des travaux projetés, de la configuration du bâti riverain et de la densité du tissu urbain. Un dossier de saisine sérieux comporte donc la notice descriptive des travaux, les plans de masse et de coupe, le descriptif des méthodes constructives envisagées (micropieux, parois berlinoises ou moulées, rabattement de nappe, reprise en sous-œuvre), les éventuelles études géotechniques déjà disponibles et le relevé des mitoyennetés.

Ce qu'un constat de commissaire de justice ne permet pas d'obtenir

Beaucoup de maîtres d'ouvrage se contentent d'un constat d'état des lieux avoisinants dressé unilatéralement par un commissaire de justice avant démarrage. La démarche n'est pas inutile, elle est insuffisante. Un constat non contradictoire n'a, à l'égard du voisin qui n'y a pas été appelé, que la valeur d'un élément de preuve soumis à la libre appréciation du juge. Le voisin pourra toujours soutenir que le constatant n'a pas eu accès aux parties pertinentes, que les photographies sont partielles, que les fissures relevées sont postérieures à un désordre ancien non documenté.

L'expertise préventive judiciaire produit un effet différent. Elle est contradictoire au sens des articles 16 et 160 et suivants du code de procédure civile, elle est opposable à toutes les parties régulièrement appelées à l'instance, et l'expert désigné reste saisi pendant toute la durée du chantier. Ce dernier point est souvent sous-estimé : lorsqu'un incident survient en cours de travaux, le maître d'ouvrage n'a pas à introduire une nouvelle instance. Il saisit le juge chargé du contrôle des expertises d'une demande d'extension de mission, et l'expert déjà sur place intervient dans des délais sans commune mesure avec ceux d'une désignation nouvelle. Sur le déroulement des accédits, les dires et la contestation du pré-rapport, voir notre analyse de la conduite des opérations d'expertise judiciaire immobilière.

Pour les actifs à forte valeur et les chantiers longs, la combinaison des deux outils reste la plus solide : constat de commissaire de justice sur la voirie, les espaces publics et les locaux dont l'accès est refusé, expertise judiciaire pour tout ce qui est accessible et contradictoirement examinable.

Le risque que le dispositif vient neutraliser : une responsabilité de plein droit

L'article 1253 du code civil depuis la loi du 15 avril 2024

La théorie des troubles anormaux de voisinage, longtemps purement prétorienne, est désormais codifiée. La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de responsabilité civile aux enjeux actuels a inséré dans le code civil un article 1253 ainsi rédigé :

« Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui cause un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Le maître d'ouvrage est expressément visé par le texte. La responsabilité est objective : le voisin demandeur n'a ni faute ni manquement à démontrer. Il lui suffit d'établir un trouble, son caractère anormal et un lien de causalité avec le chantier. La force majeure et le fait du tiers ou de la victime restent les seules causes d'exonération classiques, auxquelles s'ajoute le régime d'antériorité prévu par l'article 1253 pour certaines activités préexistantes, sans portée utile pour un chantier de restructuration.

Il en résulte une asymétrie probatoire que le référé préventif corrige. Sans état initial documenté, le maître d'ouvrage se retrouve à devoir démontrer un fait négatif, à savoir que les fissures invoquées préexistaient. Avec un état initial contradictoire, la charge se déplace : c'est au voisin de démontrer l'aggravation par rapport à un référentiel qu'il a lui-même validé, ou à tout le moins auquel il a été appelé à participer.

La diffusion de la responsabilité vers les constructeurs

La jurisprudence admet de longue date que les constructeurs intervenant sur le chantier sont des voisins occasionnels et peuvent être recherchés directement par le riverain sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, au même titre que le maître d'ouvrage. Ce dernier dispose en retour de recours contre les entreprises et les locateurs d'ouvrage. Ces recours ne se jouent pas sur le terrain de la responsabilité objective mais sur celui de la faute ou du contrat, ce qui suppose d'identifier précisément le manquement technique à l'origine du désordre : méthode de terrassement inadaptée, défaut de blindage, vibrations excédant les seuils contractuels, rabattement de nappe non maîtrisé.

C'est précisément ce que permet une mission d'expertise préventive bien rédigée. L'expert ayant visé en amont les méthodes constructives et suivi leur exécution, le maître d'ouvrage dispose, le jour du recours, d'un matériau technique produit contradictoirement en présence des entreprises. À défaut, le recours se heurte à des constats reconstitués après coup, toujours plus fragiles.

Identifier le périmètre des avoisinants à assigner

Le défaut le plus fréquent et le plus coûteux d'un référé préventif avant travaux est l'oubli d'une partie. Une expertise n'est opposable qu'à ceux qui y ont été régulièrement appelés. Un voisin omis conserve l'intégralité de ses moyens, et l'ordonnance obtenue ne lui sera pas opposable, quelle que soit la qualité du travail de l'expert.

Le périmètre se construit à partir d'un relevé foncier et non d'une appréciation visuelle. Il comprend généralement :

• les propriétaires des fonds mitoyens et des immeubles situés dans la zone d'influence géotechnique des travaux, qui dépasse le seul contact physique dès lors qu'il y a terrassement profond, rabattement de nappe ou battage ;
• les syndicats des copropriétaires voisins, assignés en la personne de leur syndic, auxquels s'ajoutent, lorsque des parties privatives sont concernées, les copropriétaires individuellement ;
• les locataires et exploitants, notamment les preneurs à bail commercial en rez-de-chaussée, dont le préjudice d'exploitation est distinct de celui du bailleur ;
• les concessionnaires et gestionnaires de réseaux et d'infrastructures : distributeurs d'électricité et de gaz, opérateurs d'eau et d'assainissement, opérateurs de télécommunications, et selon la localisation, les exploitants de réseaux de transport souterrains ;
• la collectivité territoriale au titre de la voirie, des plantations d'alignement et du mobilier urbain ;
• le cas échéant, l'architecte des Bâtiments de France n'étant pas une partie, le propriétaire d'un immeuble protégé riverain, dont la sensibilité justifie un traitement spécifique dans la mission.

La consultation préalable des déclarations de projet de travaux et déclarations d'intention de commencement de travaux, prévues par le décret n° 2011-1241 du 5 octobre 2011 relatif à l'exécution de travaux à proximité de certains ouvrages souterrains, aériens ou subaquatiques, fournit une cartographie fiable des exploitants de réseaux à attraire. Elle ne dispense pas d'un état hypothécaire et d'une vérification de la propriété réelle des fonds riverains, les registres de copropriété étant souvent décalés par rapport aux mutations récentes.

Lorsqu'une partie est identifiée tardivement, l'intervention forcée en cours d'expertise reste possible dans les conditions des articles 331 et suivants du code de procédure civile, par assignation en déclaration d'ordonnance commune. Mieux vaut l'anticiper : une partie appelée après l'achèvement du gros œuvre n'aura pas participé à l'état des lieux initial, ce qui prive le dispositif de l'essentiel de son effet.

Construire la mission de l'expert : le cœur de l'efficacité du dispositif

La valeur d'un référé préventif se joue à la rédaction de la mission, non à l'audience. Une mission standardisée produit un rapport standardisé, c'est-à-dire un album photographique daté, utile mais pauvre. Une mission construite en fonction des méthodes constructives retenues produit un outil de pilotage du chantier.

L'état des lieux initial

Le socle reste le constat d'état des lieux avoisinants : description des façades, pignons, murs mitoyens, planchers, caves, cours, clôtures, avec relevé et repérage des fissures, désaffleurements, déformations et désordres préexistants. Deux exigences techniques méritent d'être expressément demandées au juge, car elles ne figurent pas toujours dans les missions types : la pose de témoins sur les fissures significatives, avec relevé contradictoire de leur ouverture initiale, et l'établissement d'un référentiel topographique et de nivellement permettant de mesurer ultérieurement les tassements différentiels. Sans référentiel de nivellement, un tassement de quelques millimètres sera indémontrable, dans un sens comme dans l'autre.

Sur des bâtis anciens, la mission gagne à prévoir un examen des structures porteuses et des fondations existantes lorsque l'accès le permet, ainsi qu'un relevé de l'état des réseaux enterrés mitoyens, source classique de contentieux différé en cas de fuite révélée des mois après la fin du chantier.

L'avis sur les méthodes et le suivi du chantier

La seconde branche de la mission transforme l'expertise préventive en dispositif de prévention. L'expert est invité à prendre connaissance des méthodes constructives projetées, des études géotechniques, du phasage et des dispositions de protection des avoisinants, et à formuler toute observation utile avant démarrage. Cette phase a un effet opérationnel direct : il n'est pas rare qu'elle conduise à modifier un phasage de terrassement, à renforcer un blindage, à substituer une technique de forage à un battage, ou à imposer une instrumentation complémentaire.

Il faut ensuite prévoir le suivi : visites périodiques calées sur les phases sensibles, relevés contradictoires des témoins et des nivellements, et surtout une clause de saisine en urgence permettant à toute partie d'alerter l'expert en cas d'incident, à charge pour lui de se déplacer dans un délai bref. C'est ce mécanisme qui évite qu'un désordre apparu en semaine 12 ne soit constaté qu'en semaine 40.

Les points généralement omis

Trois éléments méritent d'être ajoutés lorsqu'ils sont pertinents. Les mesures vibratoires, avec définition d'un seuil de vitesse particulaire à ne pas dépasser et instrumentation en continu sur les ouvrages les plus sensibles, car le débat sur les vibrations est sinon purement déclaratif. Le suivi piézométrique en cas de rabattement de nappe, les désordres liés à la modification du niveau des eaux souterraines pouvant se manifester à distance du chantier et longtemps après. Enfin, l'état des lieux de sortie, qui doit être expressément prévu dans la mission : un référé préventif qui ne se clôt pas par un constat final contradictoire laisse ouverte toute la période postérieure à la dernière visite.

Le calendrier de décision : quand saisir le juge

Avant tout procès, avant tout désordre

L'article 145 du code de procédure civile exige que la mesure soit sollicitée avant tout procès. Un juge du fond déjà saisi du litige neutralise la voie du référé préventif. Il en résulte une règle simple pour le maître d'ouvrage : la fenêtre se referme dès qu'un voisin assigne, et elle se referme pratiquement dès qu'un désordre apparaît, puisque le constat devient alors curatif et perd sa valeur de référentiel initial.

L'anticipation doit donc être intégrée au calendrier de l'opération au même titre que la purge des recours contre le permis de construire. La saisine suppose un dossier technique déjà constitué, une identification foncière complète des avoisinants et la signification d'assignations à un nombre parfois élevé de défendeurs. L'audience de référé, la désignation de l'expert, la consignation mise à la charge du demandeur en application de l'article 269 du code de procédure civile, puis l'organisation des premières réunions d'expertise et la réalisation effective des constats sur site représentent plusieurs mois. Engager la démarche après la signature des marchés de travaux expose à un décalage de l'ordre de service, dont le coût dépasse en général très largement celui de la procédure.

L'articulation avec les assurances et les financements

Le référé préventif est rarement une exigence légale. Il est fréquemment une exigence contractuelle. Les polices tous risques chantier et les garanties dommages aux existants et avoisinants subordonnent souvent leur mobilisation à la réalisation d'un état des lieux contradictoire préalable. Les prêteurs finançant une opération de restructuration lourde, notamment en contexte de reprise d'actif décoté, l'inscrivent régulièrement parmi les conditions suspensives ou les engagements de l'emprunteur. Négliger ce point revient à créer une exposition non assurée sur le poste de risque le plus volatil du chantier. Le périmètre de cette police et son articulation avec la dommages-ouvrage font l'objet d'un développement distinct dans notre article sur la couverture réelle de l'assurance tous risques chantier.

Le coût de l'expertise préventive se budgète donc en amont, dans l'enveloppe des frais de maîtrise d'ouvrage, et non comme un aléa procédural. Il est financièrement arbitré contre une exposition indemnitaire qui, en tissu urbain dense, porte sur des reprises structurelles, des pertes d'exploitation commerciale et, dans les hypothèses les plus lourdes, un arrêt de chantier ordonné en référé sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile.

Ce que le référé préventif ne règle pas

L'outil a des limites qu'il faut énoncer clairement, car le maître d'ouvrage qui le considère comme un quitus se trompe de lecture.

L'ordonnance ne purge aucune responsabilité. Elle organise la preuve, elle ne décide rien au fond. Un voisin qui démontre une aggravation par rapport à l'état initial obtiendra réparation, et le rapport d'expertise servira alors contre le maître d'ouvrage avec la même force qu'il l'aurait servi.

L'état des lieux n'appréhende que les atteintes matérielles. Les troubles de jouissance, bruit, poussière, vibrations ressenties, restriction d'accès, perte de vue ou d'ensoleillement pendant la durée du chantier, relèvent d'une logique différente. Ils s'apprécient au regard de la durée, de l'intensité et du respect des règles de police du bruit de chantier, notamment les articles R. 1336-10 et suivants du code de la santé publique et les arrêtés préfectoraux ou municipaux applicables. Un commerce riverain qui invoque une perte d'exploitation ne sera pas utilement contredit par un album de fissures. Lorsque ce risque est identifié, la mission doit comporter un volet spécifique de constatation des nuisances et des conditions d'accès, visite par visite.

Enfin, le refus d'accès d'un voisin reste une difficulté réelle. L'expert dresse alors un procès-verbal de carence. Le maître d'ouvrage peut saisir le juge pour qu'il ordonne l'accès, le cas échéant sous astreinte, la jurisprudence admettant par ailleurs un droit de tour d'échelle au bénéfice de celui qui doit exécuter des travaux nécessaires sur son propre fonds. Mais ces incidents consomment du temps. En pratique, le procès-verbal de carence constitue un élément à décharge sérieux le jour où le même voisin réclame l'indemnisation de désordres dont il a lui-même empêché la constatation initiale, sans pour autant valoir exonération automatique.

Un arbitrage économique autant que juridique

Le référé préventif avant travaux n'est pas une formalité de dossier. C'est un instrument de transfert de la charge de la preuve, et à ce titre un poste d'investissement dont le rendement se mesure au regard de l'exposition indemnitaire du chantier. Sur une opération en tissu urbain dense, avec sous-œuvre, terrassement profond ou mitoyennetés anciennes, l'absence d'état des lieux contradictoire ne se traduit pas par une économie mais par un report de coût, majoré du risque d'arrêt de chantier et de la perte des recours contre les entreprises.

Deux recommandations opérationnelles en découlent. D'abord, traitez la saisine comme un jalon du planning, positionné après l'obtention du permis purgé de recours et avant la signature des marchés de travaux, et non comme une réaction à la première réclamation. Ensuite, ne vous contentez pas d'une mission type : faites rédiger la mission par un conseil travaillant avec la maîtrise d'œuvre et le bureau d'études géotechnique, en y intégrant le nivellement de référence, l'instrumentation vibratoire, le suivi périodique, la saisine en urgence et l'état des lieux de sortie. C'est la mission, et non l'ordonnance, qui détermine la valeur défensive du dispositif.

Questions fréquentes

Le référé préventif est-il obligatoire avant d'ouvrir un chantier ? Aucun texte ne l'impose au maître d'ouvrage. L'obligation est le plus souvent d'origine contractuelle : polices tous risques chantier et garanties avoisinants qui subordonnent leur mobilisation à un état des lieux contradictoire préalable, engagements souscrits auprès d'un prêteur, ou stipulations du cahier des clauses administratives particulières. En pratique, sur une restructuration lourde en mitoyenneté, s'en dispenser revient à accepter une exposition non couverte sur les troubles anormaux de voisinage, dont l'article 1253 du code civil, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, fait une responsabilité de plein droit.

Quelle différence avec un référé-expertise classique de l'article 145 CPC ? Le fondement textuel est identique : l'article 145 du code de procédure civile. La finalité est inversée. Le référé-expertise classique est engagé par la victime après l'apparition d'un désordre, pour établir une responsabilité. Le référé préventif est engagé par le maître d'ouvrage avant l'ouverture du chantier, pour établir l'état initial des avoisinants et se ménager une preuve défensive. Il suppose donc une saisine avant tout procès et avant toute survenance de dommage.

Combien de temps faut-il prévoir entre la décision de saisir le juge et le démarrage effectif des travaux ? Il faut compter l'identification foncière complète des avoisinants, la constitution du dossier technique, la signification des assignations à l'ensemble des défendeurs, l'audience de référé, la consignation prévue à l'article 269 du code de procédure civile, puis les premières réunions d'expertise et les constats sur site. Sur une opération comportant plusieurs immeubles riverains, des syndicats de copropriétaires et des concessionnaires de réseaux, l'ensemble se compte en mois. La démarche doit être engagée avant la signature des marchés de travaux.

Qui supporte le coût de l'expertise préventive ? La consignation est mise à la charge du demandeur, donc du maître d'ouvrage, en application de l'article 269 du code de procédure civile. Le coût se budgète dans les frais de maîtrise d'ouvrage. Il peut faire l'objet, au stade d'une instance ultérieure au fond, d'une discussion sur sa prise en charge finale au titre des dépens ou des frais irrépétibles, mais ce n'est pas l'hypothèse de travail à retenir au moment de l'arbitrage budgétaire.

Un voisin peut-il refuser l'accès à l'expert désigné ? Matériellement, oui. L'expert dresse alors un procès-verbal de carence. Le maître d'ouvrage peut saisir le juge chargé du contrôle des expertises ou le juge des référés pour obtenir l'accès, le cas échéant sous astreinte. Le refus ne vaut pas exonération automatique de responsabilité, mais il constitue un élément de défense sérieux lorsque le même voisin réclame ultérieurement l'indemnisation de désordres dont il a empêché la constatation initiale.

Faut-il assigner les locataires des immeubles voisins ou seulement les propriétaires ? Les deux, lorsque les locaux sont occupés. L'expertise n'est opposable qu'aux parties régulièrement appelées. Un preneur à bail commercial en rez-de-chaussée invoquera un préjudice d'exploitation distinct de celui de son bailleur, et l'article 1253 du code civil vise expressément le locataire et l'occupant parmi les titulaires de l'action en troubles anormaux de voisinage. Omettre l'exploitant revient à laisser subsister le risque indemnitaire le plus élevé du dossier.

Le référé préventif couvre-t-il les nuisances sonores et la perte d'exploitation des commerces riverains ? Pas dans sa version standard, centrée sur le constat d'état des lieux avoisinants et les atteintes matérielles. Ces troubles de jouissance s'apprécient au regard de leur durée et de leur intensité, ainsi que du respect des règles de police du bruit de chantier, notamment les articles R. 1336-10 et suivants du code de la santé publique. Lorsque le risque est identifié, il faut demander au juge d'intégrer à la mission un volet de constatation des nuisances, des conditions d'accès et de l'activité des commerces riverains, relevé à chaque visite.