Carnet d'information du logement : l'obligation qui suit l'actif à la revente (art. L. 126-35-2 CCH)

Un actif résidentiel acquis en 2021, rénové en 2024 avec remplacement de la production de chauffage et isolation des combles, remis sur le marché en 2026 : au moment de la signature, le notaire réclame le carnet d'information du logement. Le vendeur dispose des factures, parfois des fiches techniques, rarement d'un dossier constitué. Depuis l'article 167 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, le carnet d'information du logement (CIL) n'est pas une formalité de chantier : c'est une obligation qui se transmet avec l'actif, à chaque mutation, et qui porte la traçabilité des capex énergétiques engagés. Ce guide expose ce que le vendeur doit avoir constitué au titre de l'art. L. 126-35-2 CCH, ce que l'acquéreur hérite effectivement, et l'exposition contentieuse qui résulte d'un carnet absent ou lacunaire, en l'absence de toute sanction spéciale prévue par le texte.

Le carnet d'information du logement naît d'un fait générateur, non d'une qualité du logement

La première erreur d'analyse, fréquente côté vendeur comme côté acquéreur, consiste à raisonner comme si tout logement devait disposer d'un carnet. Le texte dit autre chose.

Deux faits générateurs limitativement définis

L'article L. 126-35-2 CCH, qui ouvre la section 5 bis du chapitre VI du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation (articles L. 126-35-2 à L. 126-35-11), énonce que le carnet est établi lors de la construction, au sens du 8° de l'article L. 111-1, d'un logement ou à l'occasion de la réalisation de travaux de rénovation d'un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique, appréciée conformément au 1° de l'article L. 171-1.

Deux événements, donc, et deux seulement. La construction, au sens du 8° de l'article L. 111-1 CCH, recouvre l'édification d'un bâtiment nouveau ou l'extension d'un bâtiment existant. Une surélévation ou une extension générant un logement entre dans ce périmètre ; une simple restructuration intérieure n'est pas une construction au sens du texte. Second fait générateur : des travaux de rénovation ayant une incidence significative sur la performance énergétique, ce qui exclut par construction les travaux d'embellissement, de mise aux normes électriques isolée ou de reprise de second œuvre sans effet thermique.

La finalité du carnet, affichée par le même article, éclaire son contenu : faciliter et accompagner les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l'installation d'équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie. Le CIL est un outil de préparation des capex futurs, pas un état des lieux technique du bien.

Le filtre temporel du 1er janvier 2023

L'article L. 126-35-4 CCH fixe un seuil d'application dans le temps qu'il faut appliquer avec rigueur avant toute mise en vente. Le carnet est établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation visés à l'art. L. 126-35-2 CCH font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023. Lorsque les travaux ne sont subordonnés ni à un permis ni à une déclaration préalable, le carnet est établi lorsque ces travaux font l'objet d'un devis accepté à compter du 1er janvier 2023 ou, à défaut de devis, lorsqu'ils débutent à compter du 1er janvier 2023.

La conséquence opérationnelle pour une revente de logement est directe : un bien n'ayant connu, depuis cette date, ni construction ni travaux de rénovation énergétique relevant du texte n'a pas de carnet à transmettre. Inversement, un actif rénové en 2024 ou 2025 sur devis accepté après le 1er janvier 2023 déclenche l'obligation, même sans autorisation d'urbanisme. Le critère n'est donc pas la date d'achèvement des travaux, mais celle du dépôt de l'autorisation, de l'acceptation du devis ou du démarrage du chantier. Dans un portefeuille résidentiel arbitré lot par lot, c'est cette date qui doit être tracée, et non la date de facture.

Un périmètre de biens plus large que le logement d'habitation classique

L'article L. 126-35-3 CCH définit largement la notion de logement au sens de la section. Constituent des logements les locaux destinés à l'habitation et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés donnés en location dans les conditions prévues à l'article L. 632-1.

Trois enseignements pour l'investisseur. Les chambres de service et annexes d'un immeuble haussmannien sont dans le champ. Les logements inclus dans un bail commercial, hypothèse fréquente dans les immeubles mixtes ou les actifs hôteliers résidentiels, y figurent expressément. Les meublés relevant de l'article L. 632-1 CCH y sont également. Un arbitrage portant sur un immeuble de rapport suppose donc une revue lot par lot, et non un raisonnement global sur la destination dominante de l'immeuble. Sur les autres documents énergétiques propres à ces actifs, voir notre analyse du DPE collectif et de l'audit énergétique d'un immeuble de rapport.

Les six catégories de travaux qui déclenchent la création du carnet

Le décret n° 2022-1674 du 27 décembre 2022 a inséré les articles R. 126-32 à R. 126-34 CCH. Le I de l'article R. 126-33 CCH énumère les travaux de rénovation d'un logement existant qui donnent lieu à la création du carnet et doivent y figurer :

• travaux d'isolation thermique des toitures ;
• travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
• travaux d'isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur ;
• travaux d'isolation thermique des planchers bas ;
• travaux d'installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de refroidissement, en y incluant les systèmes de ventilation économiques et performants qui y sont, le cas échéant, associés, ou de production d'eau chaude sanitaire ;
• travaux d'installation d'équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.

Ces catégories ne suffisent pas à elles seules. Le texte ajoute que les travaux doivent répondre à des caractéristiques fixées, pour chacune de ces catégories, par arrêté du ministre en charge de la construction, l'article L. 126-35-11 CCH renvoyant au pouvoir réglementaire pour les critères de détermination des travaux, matériaux et équipements concernés. La qualification d'un chantier passé suppose donc de confronter le descriptif de travaux aux caractéristiques fixées par voie d'arrêté, exercice qui relève de l'analyse technique autant que juridique. Un remplacement de chaudière ne vaut pas, par principe, déclenchement du carnet : encore faut-il vérifier que l'opération répond aux caractéristiques réglementaires.

Qui constitue le carnet, qui l'alimente, sous quel format

L'article L. 126-35-5 CCH est sans ambiguïté sur le débiteur de l'obligation : Le carnet d'information du logement est établi et mis à jour par le propriétaire du logement. Ni le notaire, ni le diagnostiqueur, ni l'agent immobilier ne constituent le carnet. C'est une responsabilité d'asset manager, pas une prestation externalisable au stade de la vente.

Le même article organise en revanche une chaîne d'alimentation. Les personnes réputées constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil, soit l'architecte, l'entrepreneur, le technicien lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, le vendeur après achèvement d'un ouvrage qu'il a construit ou fait construire, et le mandataire accomplissant une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage, transmettent au propriétaire les éléments du carnet au plus tard à la réception des travaux de construction ou de rénovation. Pour les travaux de rénovation, l'Agence nationale de l'habitat, les guichets d'accompagnement à la rénovation énergétique au sens de l'article L. 232-2 du code de l'énergie et les opérateurs agréés au sens de l'article L. 232-3 du même code transmettent certains éléments, mais seulement sous réserve de leur non-transmission par les personnes qui ont la qualité de constructeur. Enfin, lorsque le propriétaire n'est pas le maître d'ouvrage, hypothèse courante en VEFA ou en acquisition d'un actif rénové par un promoteur-marchand, les éléments lui sont transmis par le maître d'ouvrage au plus tard à la livraison du logement ou à la réception des travaux.

Cette chaîne commande la rédaction contractuelle en amont. Un maître d'ouvrage investisseur a intérêt à stipuler dans les marchés de travaux, les contrats de maîtrise d'œuvre et les contrats de promotion immobilière une obligation de remise documentaire calée sur l'article L. 126-35-5 CCH, avec livrables identifiés et, le cas échéant, retenue conditionnée à la remise. Récupérer un plan d'exécution ou une notice d'équipement trois ans après la réception, auprès d'une entreprise disparue ou d'un sous-traitant introuvable, relève de l'exercice vain.

Sur le format, l'article L. 126-35-9 CCH prévoit que les éléments sont transmis au propriétaire dans un format numérique répondant à un standard ouvert, au sens de l'article 4 de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l'économie numérique, le propriétaire pouvant demander une transmission dans un format autre que numérique. Aucune plateforme officielle unique n'est imposée par ces textes : l'exigence porte sur l'ouverture du format, donc sur la lisibilité pérenne des fichiers, pas sur un support propriétaire déterminé.

Le contenu : trois socles documentaires à distinguer

Le carnet ne contient pas les mêmes pièces selon qu'il est né d'une construction ou d'une rénovation énergétique. La distinction est structurante pour auditer un carnet avant revente.

Socle construction (art. L. 126-35-6 CCH)

Pour les constructions, le carnet comporte les plans de surface et les coupes du logement, les plans, schémas et descriptifs des réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et d'aération du logement, ainsi que les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des ouvrages ayant une incidence directe sur la performance énergétique. Le texte ajoute une exigence souvent négligée : Il est indiqué pour chaque plan, schéma et descriptif s'il correspond à la conception ou à l'exécution. Un carnet composé des seuls plans de conception, sans mention de cette qualification, est incomplet au regard du texte, et surtout inexploitable pour chiffrer une intervention future sur les réseaux.

Socle rénovation énergétique (art. L. 126-35-7 CCH)

Pour les travaux de rénovation énergétique visés à l'art. L. 126-35-2 CCH, le carnet comporte les dates et la description des travaux ainsi réalisés. Formulation brève, mais c'est précisément elle qui fonde la traçabilité des capex : dates et description forment l'historique opposable des opérations successives conduites sur l'actif.

Socle commun (art. L. 126-35-8 CCH et articles R. 126-32 à R. 126-34 CCH)

L'article L. 126-35-8 CCH ajoute, dans les deux hypothèses, la liste et les caractéristiques des matériaux ayant une incidence directe sur la performance énergétique, les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des équipements au sens du 11° de l'article L. 111-1 CCH ayant une telle incidence, et les documents permettant d'attester la performance énergétique du logement et de connaître les moyens de l'améliorer, lorsqu'ils ont été établis.

Le périmètre des matériaux et équipements est précisé par voie réglementaire. Pour les constructions, l'article R. 126-32 CCH vise les matériaux mis en œuvre pour l'isolation thermique de la toiture, des murs donnant sur l'extérieur, des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur et des planchers bas, ainsi que les principaux éléments des systèmes de chauffage, de refroidissement, de ventilation associée ou de production d'eau chaude sanitaire et leurs éléments de régulation, et des systèmes utilisant une source d'énergie renouvelable. Pour les rénovations, les II et III de l'article R. 126-33 CCH renvoient aux matériaux d'isolation des quatre premières catégories et aux principaux éléments des systèmes des deux dernières.

Quant aux documents attestant la performance énergétique, le I de l'article R. 126-34 CCH en donne une liste fermée : le diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-26 CCH, le document attestant la prise en compte de la réglementation thermique lorsqu'il est exigé en application de l'article R. 122-24 CCH, le document attestant la prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale lorsqu'il est exigé en application de l'article R. 122-24-3 CCH, les attestations de labels ou de certifications mettant en exergue les qualités du bâtiment en matière de performance énergétique, et tout audit énergétique respectant les conditions de l'audit prévu à l'article L. 126-28-1 CCH. Le II précise que les documents attestant la réalisation des opérations d'entretien permettant de conserver la performance énergétique des systèmes de chauffage peuvent être joints : ils sont facultatifs. Un carnet enrichi de ces justificatifs d'entretien est un argument de négociation, pas une obligation.

La transmission à la mutation : l'obligation suit l'actif

C'est le cœur du dispositif pour un vendeur comme pour un acquéreur.

Le carnet d'information est transmis à l'acquéreur lors de toute mutation du logement tel qu'il est au moment de la mutation. Cette transmission a lieu au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique. L'acquéreur en atteste dans l'acte authentique. (art. L. 126-35-10 CCH)

Trois éléments doivent être lus à la lettre. D'abord, la transmission concerne toute mutation, sans distinction tirée de la nature de l'opération. Ensuite, le carnet est transmis tel qu'il est au moment de la mutation : le texte n'impose pas au vendeur de reconstituer rétroactivement ce qu'il n'a jamais reçu, mais il transmet l'état réel du dossier, avec ses lacunes. Enfin, l'échéance est fixée au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique, et l'acquéreur en atteste dans l'acte authentique.

Il en résulte une précision que les praticiens doivent intégrer : l'article L. 126-35-10 CCH n'impose pas l'annexion du carnet à la promesse de vente, ni sa remise lors de la première visite. Cette règle de remise anticipée existe en droit positif, mais pour l'audit énergétique mentionné au 6° du I de l'article L. 271-4 CCH, qui est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite. Transposer cette exigence au carnet serait une erreur de qualification. Pour autant, un acquéreur averti n'a aucune raison d'attendre la réitération : la négociation du prix se joue avant la promesse, et c'est à ce stade que la demande de communication du carnet doit être formulée, et formalisée dans les conditions suspensives ou dans les déclarations du vendeur. La portée de ce document dans la discussion du prix est analysée dans notre article consacré à l'audit énergétique obligatoire à la vente.

Le carnet n'est pas une pièce du dossier de diagnostic technique

La liste du I de l'article L. 271-4 CCH, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, comporte douze items : plomb, amiante, termites, gaz, état des risques, DPE et le cas échéant audit énergétique, électricité, assainissement non collectif, mérule, plan d'exposition au bruit, conformité de l'appareil de chauffage au bois en zone de plan de protection de l'atmosphère, arrêtés de police de la sécurité et de la salubrité. Le carnet d'information du logement n'y figure pas.

La conséquence est juridiquement décisive. Les sanctions civiles du II de l'article L. 271-4 CCH, impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante en l'absence de certains documents, faculté pour l'acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix en l'absence d'autres, ne sont pas applicables de plein droit au CIL. Le carnet relève d'un régime distinct, logé dans la section 5 bis, et non du régime du DDT. Les conditions de validité d'une stipulation écartant la garantie du vendeur sont détaillées dans notre article consacré à la clause de non-garantie des vices cachés.

L'exposition contentieuse : aucune sanction spéciale, donc le droit commun

Aucun des articles L. 126-35-2 à L. 126-35-11 CCH ne prévoit de sanction en cas de carnet absent, incomplet ou erroné. Ni amende, ni nullité, ni résolution de plein droit. Affirmer le contraire serait inexact. L'exposition réelle est ailleurs : elle se situe sur le terrain du droit commun des contrats, et elle est loin d'être théorique pour une opération à fort enjeu.

Le devoir précontractuel d'information (art. 1112-1 du code civil)

L'article 1112-1 du code civil impose à la partie qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre de l'en informer, dès lors que cette dernière ignore légitimement cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Deux caractéristiques rendent ce fondement redoutable à la revente.

La charge de la preuve, d'abord : Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Une fois le caractère déterminant établi, c'est au vendeur de démontrer qu'il a transmis. Le caractère d'ordre public, ensuite : Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Une clause de renonciation générale insérée dans l'acte ne neutralise pas le grief. Le texte prévoit, outre la responsabilité du débiteur de l'information, la possibilité d'une annulation du contrat dans les conditions des articles 1130 et suivants du code civil.

Dans une opération où l'acquéreur achète précisément un actif présenté comme rénové, l'existence, la nature et la performance des travaux énergétiques réalisés depuis 2023 présentent un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. L'argument est disponible.

Le dol par dissimulation intentionnelle (art. 1137 al. 2 du code civil)

Le second alinéa de l'article 1137 du code civil qualifie de dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Un carnet volontairement expurgé des pièces révélant une non-conformité, ou présenté comme complet alors que le vendeur sait qu'il ne l'est pas, se situe sur ce terrain. La différence avec le simple manquement à l'information tient à l'élément intentionnel, dont la démonstration conditionne l'issue.

L'obligation de délivrance des accessoires (art. 1615 du code civil)

Enfin, l'article 1615 du code civil énonce que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. Le rattachement du carnet aux accessoires documentaires de l'immeuble est une analyse défendable, cohérente avec la logique de l'article L. 126-35-10 CCH qui fait suivre le carnet à l'actif lors de toute mutation. Elle n'est pas consacrée par un texte spécial et doit être présentée comme telle, mais elle offre un fondement supplémentaire à une demande de communication sous astreinte après la vente.

Ces trois fondements n'ouvrent pas les mêmes remèdes ni les mêmes délais. Leur choix relève d'une stratégie procédurale, arbitrée en fonction de ce que l'acquéreur recherche réellement : obtenir les pièces, réduire le prix, ou sortir de l'opération.

Ce que l'acquéreur hérite réellement

Le carnet transmis tel qu'il est au moment de la mutation devient le patrimoine documentaire de l'acquéreur, avec ses forces et ses trous. Trois conséquences économiques en découlent.

La première tient au chiffrage des capex résiduels. Un carnet complet, intégrant les caractéristiques des matériaux d'isolation et les notices des systèmes de chauffage, permet d'établir un plan de travaux sans campagne de sondages ni mission de diagnostic préalable. Un carnet vide reporte ce coût sur l'acquéreur, qui doit le valoriser dans son prix.

La deuxième tient à la démonstration de l'historique énergétique. Les dates et la description des travaux (art. L. 126-35-7 CCH) constituent la preuve, année après année, de ce qui a été fait sur l'actif. Dans la perspective d'une revente ultérieure, d'un refinancement adossé à des critères extra-financiers ou d'une discussion avec un prêteur, cette traçabilité a une valeur propre, distincte de celle du DPE, qui photographie un état sans en restituer la genèse.

La troisième tient à la continuité de l'obligation. Devenu propriétaire, l'acquéreur devient débiteur de l'établissement et de la mise à jour du carnet au sens de l'article L. 126-35-5 CCH pour les travaux qu'il engagera lui-même, et le transmettra à son tour lors de la mutation suivante. La chaîne documentaire est cumulative : une interruption dans un maillon se paie à tous les maillons suivants.

Méthode d'audit avant mise en vente

La revue à conduire, en amont de la commercialisation plutôt que trois jours avant l'acte authentique, tient en quelques opérations :

• identifier, pour chaque lot, toute construction ou tout chantier de rénovation énergétique dont le permis ou la déclaration préalable a été déposé, le devis accepté ou les travaux démarrés à compter du 1er janvier 2023 ;
• confronter le descriptif des travaux aux six catégories du I de l'article R. 126-33 CCH et aux caractéristiques fixées par arrêté ;
• reconstituer la chaîne de transmission prévue à l'article L. 126-35-5 CCH, en interrogeant les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil et, s'agissant d'un actif acquis neuf ou rénové, le maître d'ouvrage ;
• vérifier la présence des pièces des articles L. 126-35-6 à L. 126-35-8 CCH, y compris la mention conception ou exécution pour chaque plan, schéma et descriptif ;
• contrôler la liste fermée des documents de performance énergétique du I de l'article R. 126-34 CCH ;
• s'assurer que les fichiers sont dans un format numérique répondant à un standard ouvert (art. L. 126-35-9 CCH), condition de leur lisibilité par l'acquéreur et ses conseils ;
• documenter la remise, sa date et son contenu, en cohérence avec l'attestation que l'acquéreur portera dans l'acte authentique.

Conclusion

Le carnet d'information du logement souffre d'une réputation de formalité parce que le législateur ne l'a assorti d'aucune sanction propre. C'est une lecture courte. L'absence de sanction spéciale ne protège pas le vendeur : elle renvoie le contentieux vers l'article 1112-1 du code civil, dont la charge de la preuve pèse sur celui qui devait l'information et dont le caractère d'ordre public interdit toute clause de neutralisation. Le risque n'est donc pas administratif, il est contractuel, et il se matérialise là où il coûte le plus cher, dans la négociation post-acte ou devant le juge.

Pour un investisseur, un bailleur institutionnel ou un dirigeant arbitrant un actif résidentiel, la conduite à tenir est double. Côté vendeur, constituez et vérifiez le carnet avant la mise en commercialisation, et non à la signature : la reconstitution tardive auprès d'entreprises défaillantes est le scénario qui génère le report de signature. Côté acquéreur, exigez la communication du carnet au stade de l'audit, avant la promesse, et faites traduire ses lacunes en ajustement de prix ou en condition, plutôt que d'attester sans réserve dans l'acte authentique d'une remise dont vous n'aurez plus les moyens de contester le contenu.

Questions fréquentes

Tout logement mis en vente doit-il être accompagné d'un carnet d'information du logement ? Non. L'article L. 126-35-2 CCH ne crée le carnet que dans deux hypothèses : la construction au sens du 8° de l'article L. 111-1 CCH, soit l'édification d'un bâtiment nouveau ou l'extension d'un bâtiment existant, et la réalisation de travaux de rénovation d'un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. L'article L. 126-35-4 CCH ajoute un filtre temporel : permis de construire ou déclaration préalable déposé à compter du 1er janvier 2023, ou, hors autorisation d'urbanisme, devis accepté à compter de cette date ou, à défaut de devis, travaux débutant à compter de cette date. Un logement n'ayant connu aucune de ces opérations n'a pas de carnet à transmettre.

À quel moment le carnet doit-il être remis à l'acquéreur ? L'article L. 126-35-10 CCH prévoit une transmission au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique, l'acquéreur en attestant dans cet acte. Le texte n'impose ni l'annexion à la promesse de vente ni une remise lors de la première visite. Cette obligation de remise anticipée existe, mais pour l'audit énergétique mentionné au 6° du I de l'article L. 271-4 CCH. En pratique, un acquéreur a intérêt à obtenir le carnet avant la promesse, puisque c'est à ce stade que le prix se négocie.

Le carnet fait-il partie du dossier de diagnostic technique ? Non. La liste du I de l'article L. 271-4 CCH, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, comprend douze documents, parmi lesquels le DPE et le cas échéant l'audit énergétique, mais pas le carnet d'information du logement. Les sanctions civiles du II de ce même article, non-exonération de la garantie des vices cachés, résolution ou diminution du prix, ne lui sont donc pas applicables de plein droit.

Quelle sanction en cas de carnet absent ou incomplet à la vente ? Aucun article de la section 5 bis du code de la construction et de l'habitation ne prévoit d'amende, de nullité ou de résolution spécifique. L'exposition relève du droit commun : manquement au devoir précontractuel d'information de l'article 1112-1 du code civil, dont la preuve de l'exécution pèse sur celui qui en était débiteur et qui ne peut être ni limité ni exclu, dol par dissimulation intentionnelle au sens du second alinéa de l'article 1137 du code civil, ou défaut de délivrance des accessoires au titre de l'article 1615 du code civil. Ces qualifications relèvent de l'appréciation du juge et doivent être présentées comme des leviers, non comme des règles acquises.

Qui doit constituer le carnet : le propriétaire, le notaire ou le diagnostiqueur ? Le propriétaire. L'article L. 126-35-5 CCH dispose que le carnet est établi et mis à jour par lui. Les personnes réputées constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil lui transmettent les éléments au plus tard à la réception des travaux ; l'ANAH, les guichets d'accompagnement de l'article L. 232-2 du code de l'énergie et les opérateurs agréés de l'article L. 232-3 du même code n'interviennent que sous réserve de la non-transmission par les constructeurs ; lorsque le propriétaire n'est pas le maître d'ouvrage, celui-ci transmet au plus tard à la livraison du logement ou à la réception des travaux.

Un logement inclus dans un bail commercial ou une chambre de service est-il concerné ? Oui, dès lors que le fait générateur et la condition de date sont réunis. L'article L. 126-35-3 CCH définit comme logements les locaux destinés à l'habitation et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés donnés en location dans les conditions prévues à l'article L. 632-1. Une revue lot par lot s'impose donc sur un immeuble de rapport ou un actif mixte.

Quels documents de performance énergétique doivent figurer au carnet ? La liste du I de l'article R. 126-34 CCH est limitative : le DPE de l'article L. 126-26 CCH, l'attestation de prise en compte de la réglementation thermique lorsqu'elle est exigée en application de l'article R. 122-24 CCH, l'attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale lorsqu'elle est exigée en application de l'article R. 122-24-3 CCH, les attestations de labels ou certifications, et tout audit énergétique respectant les conditions de l'article L. 126-28-1 CCH. Les justificatifs d'entretien des systèmes de chauffage, visés au II, sont facultatifs.