Chiffrer l'indemnisation d'une malfaçon : coût de reprise, perte d'exploitation, moins-value

Un maître d'ouvrage qui découvre des infiltrations en façade, un plancher qui fléchit ou une installation de climatisation sous-dimensionnée raisonne spontanément en coût de travaux. C'est la première erreur de chiffrage. Pour un investisseur, le coût de reprise ne représente souvent qu'une fraction de l'exposition réelle : la vacance locative pendant les travaux, la perte d'exploitation du preneur répercutée par voie de recours, la décote résiduelle de l'actif à la revente pèsent fréquemment davantage que le devis de l'entreprise. Encore faut-il que ces postes soient demandés, documentés, et surtout intégrés à la mission de l'expert judiciaire avant le dépôt du rapport. Ce guide détaille les postes de préjudice effectivement retenus par les juridictions, ceux qu'elles écartent, et la manière dont l'expertise judiciaire conditionne le montant final de l'indemnité pour malfaçon.

Le fondement de responsabilité détermine l'assiette indemnisable

Avant de chiffrer, il faut qualifier. Le périmètre de l'indemnisation malfaçon travaux varie selon le régime mobilisé, et cette qualification commande à la fois le débiteur, le délai et l'assiette.

Les désordres réservés à la réception relèvent de la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du Code civil, qui oblige l'entrepreneur à réparer pendant un an les réserves consignées au procès-verbal et les désordres signalés postérieurement. Cette garantie porte sur la reprise en nature. Elle n'exclut pas une action indemnitaire parallèle pour les préjudices annexes, mais elle ne les couvre pas en elle-même.

Les éléments d'équipement dissociables relèvent de la garantie de bon fonctionnement de l'article 1792-3, pendant deux ans à compter de la réception. Les désordres de gravité décennale, c'est-à-dire ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, relèvent des articles 1792 et 1792-2, assortis de la présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs et de la prescription décennale de l'article 1792-4-3. La répartition des désordres entre ces régimes est exposée dans notre article sur le choix entre décennale, biennale ou parfait achèvement selon la nature du désordre.

Reste une catégorie décisive en pratique : les désordres intermédiaires, c'est-à-dire ceux qui apparaissent après réception sans atteindre le seuil de gravité décennale et sans affecter un élément d'équipement soumis à la biennale. Ils relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun de l'article 1231-1 du Code civil, ce qui impose au maître d'ouvrage de démontrer une faute, et non plus seulement un désordre. L'enjeu de chiffrage est direct : sur ce fondement, l'article 1231-3 limite en principe la réparation aux dommages prévisibles lors de la conclusion du contrat, sauf faute lourde ou dolosive, et l'article 1231-4 exige que le préjudice soit la suite immédiate et directe de l'inexécution. Un investisseur qui réclame une perte d'exploitation sur un désordre intermédiaire rencontrera donc une résistance que n'oppose pas le régime décennal.

Ce que la dommages-ouvrage préfinance, et ce qu'elle laisse à la charge de l'investisseur

L'assurance dommages-ouvrage de l'article L. 242-1 du Code des assurances préfinance, hors recherche de responsabilité, le coût des travaux de réparation des désordres de nature décennale. Elle offre un avantage de trésorerie considérable, avec des délais contraints : l'assureur doit notifier sa position sur le principe de la garantie dans les soixante jours de la déclaration de sinistre, et présenter une offre d'indemnité dans les quatre-vingt-dix jours. Sur la mise en œuvre de ces délais, voir notre analyse de la mobilisation de la garantie dommages-ouvrage et de la sanction du silence de l'assureur.

Mais la dommages-ouvrage ne couvre, dans sa garantie obligatoire, que le coût des travaux. Les préjudices immatériels, perte de loyers, perte d'exploitation, frais de relogement, ne sont indemnisés qu'au titre d'extensions facultatives, dont il faut vérifier la souscription et les plafonds dans les conditions particulières. Pour un investisseur dont le coût de reprise est modeste mais dont l'actif est entièrement bloqué pendant huit mois, cette distinction est structurante : la récupération des immatériels passera par la responsabilité civile décennale des constructeurs et de leurs assureurs, pas par la dommages-ouvrage.

Le coût de reprise : le poste principal, et le plus discuté techniquement

Le coût de reprise est le socle de toute indemnité pour malfaçon. Il se chiffre par référence à une solution technique arrêtée par l'expert judiciaire, et non par simple addition de devis produits par le maître d'ouvrage.

Réparation ou réfection : la solution technique commande le montant

La discussion la plus coûteuse porte rarement sur le prix unitaire des prestations, mais sur le choix entre une réparation ponctuelle et une réfection complète. Un défaut d'étanchéité localisé peut appeler une reprise par injection ou la dépose intégrale du complexe d'étanchéité, avec un rapport de un à dix sur le montant. Les constructeurs défendent systématiquement la solution minimale, le maître d'ouvrage la solution pérenne.

C'est précisément le terrain où se gagne le chiffrage. Le maître d'ouvrage doit obtenir que l'expert se prononce sur la pérennité de la solution proposée, sur les garanties qu'elle mobilisera, et sur le risque de réapparition du désordre. Une solution de reprise non assurable, ou qui ne permet pas de redémarrer un cycle de garantie, n'est pas une solution. Faire acter ce point par l'expert, par voie de dire, vaut mieux que de le plaider après le dépôt du rapport.

Vétusté, plus-value, TVA : trois décotes à neutraliser ou à anticiper

Trois abattements sont systématiquement sollicités en défense.

La vétusté d'abord. Les juridictions écartent en principe tout abattement lorsque le remplacement de l'ouvrage est rendu nécessaire par le désordre lui-même, au nom du principe de réparation intégrale : la victime doit être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si le désordre ne s'était pas produit, sans perte ni profit. L'abattement redevient discutable lorsque les travaux de reprise procurent au maître d'ouvrage un ouvrage objectivement supérieur à celui qui lui était contractuellement dû.

La plus-value ensuite. Si la reprise impose la mise en œuvre d'une solution technique supérieure, ou intègre une mise aux normes postérieure au marché initial, la part correspondant à cette amélioration peut être déduite. L'argument prospère notamment lorsque la reprise emporte une amélioration de la performance énergétique de l'actif, sujet devenu central dans les discussions d'expertise sur les immeubles tertiaires.

La TVA enfin, poste fréquemment négligé et pourtant immédiatement chiffrable. L'indemnité répare un préjudice effectif. Un maître d'ouvrage assujetti à la TVA et en droit de la déduire ne subit pas la charge de la taxe : l'indemnisation est alors fixée hors taxes. Un bailleur de locaux d'habitation, non assujetti sur ses loyers, obtiendra en revanche une indemnité toutes taxes comprises. Pour un investisseur ayant opté pour l'assujettissement de ses loyers commerciaux, l'écart doit être intégré en amont dans l'évaluation de l'exposition nette.

L'actualisation du coût au jour de la décision

Le préjudice s'apprécie au jour où le juge statue. Entre le devis produit pendant l'expertise et le jugement au fond, deux à quatre ans peuvent s'écouler, période durant laquelle les indices du bâtiment ont évolué. Le maître d'ouvrage a donc intérêt à solliciter de l'expert une évaluation indexée, par référence à l'indice BT01 ou à un indice de spécialité, et à réactualiser les devis avant l'audience de plaidoirie. À défaut, l'indemnité obtenue ne couvrira pas le coût réel des travaux.

Il faut également distinguer le coût des travaux de reprise des frais connexes qu'ils génèrent : maîtrise d'œuvre de reprise, bureau de contrôle, coordination SPS, déménagement et stockage du mobilier, installations provisoires, remise en état des finitions impactées. Ces postes se chiffrent séparément et sont régulièrement oubliés dans les demandes initiales.

Les préjudices immatériels : perte d'exploitation et perte de loyers

C'est sur ce terrain que l'écart se creuse entre un dossier bien instruit et un dossier mal préparé.

La perte d'exploitation se chiffre en marge, jamais en chiffre d'affaires

Lorsque le maître d'ouvrage exploite lui-même le bien, hôtel, commerce, site logistique, bureaux occupés, l'immobilisation partielle ou totale génère une perte d'exploitation. La règle de chiffrage est constante : le préjudice indemnisable correspond à la perte de marge brute, c'est-à-dire au chiffre d'affaires perdu diminué des charges variables non exposées, augmentée le cas échéant des charges fixes demeurées à la charge de l'exploitant sans contrepartie.

Une demande fondée sur le chiffre d'affaires est systématiquement réduite. Le chiffrage suppose la production de liasses fiscales sur plusieurs exercices, de balances analytiques, d'un comparatif avec une période de référence, et d'une analyse des facteurs exogènes susceptibles d'expliquer tout ou partie de la baisse d'activité. En pratique, ce travail relève d'un sapiteur comptable ou financier désigné par l'expert sur le fondement de l'article 278 du Code de procédure civile, qui autorise le technicien à s'adjoindre le concours d'un spécialiste d'une autre discipline. Demander cette désignation suppose d'avoir anticipé le poste dès la mission.

Le bailleur : perte de loyers, franchises consenties, recours du preneur

Pour un bailleur, la perte d'exploitation prend la forme d'une perte de revenus locatifs, qui se décline en plusieurs postes distincts.

• Les loyers non perçus pendant la période d'indisponibilité du local, justifiés par les baux, les quittances et les appels de fonds.
• Les franchises ou réductions de loyer consenties au preneur pour compenser la gêne, dès lors qu'elles sont formalisées par avenant et causalement rattachées au désordre.
• Le départ anticipé du preneur et la vacance locative subséquente, sous réserve de démontrer que la résiliation procède bien du désordre et non d'un arbitrage propre du locataire.
• Le surcoût de commercialisation d'un lot resté vacant, honoraires de recommercialisation, mesures d'accompagnement consenties au nouveau preneur.
• Les sommes que le bailleur est condamné à verser au preneur au titre de son obligation de délivrance, qu'il répercute ensuite par voie de recours sur les constructeurs.

Ce dernier point mérite attention. Un preneur commercial dont le local est rendu partiellement inexploitable agira contre son bailleur, débiteur de l'obligation de délivrance et de jouissance paisible, sans avoir à démontrer de faute des constructeurs. Le bailleur doit donc appeler en garantie l'ensemble des locateurs d'ouvrage et leurs assureurs dans la même instance, faute de quoi il supportera seul une condamnation qu'il peinera ensuite à recouvrer dans un second procès.

Le préjudice de jouissance : une évaluation par référence à la valeur locative

Le préjudice de jouissance indemnise la privation ou la restriction d'usage du bien, indépendamment de toute perte de revenu. Il concerne le maître d'ouvrage occupant, mais aussi l'investisseur qui conserve un lot vacant ou un local dont l'usage est dégradé sans être interrompu.

La méthode d'évaluation retenue repose sur trois paramètres : la valeur locative de référence du bien, le pourcentage de surface ou d'utilité affectée, et la durée de la gêne. Une infiltration qui rend une pièce inutilisable sur un plateau de bureaux se chiffre en appliquant à la valeur locative mensuelle le ratio de surface neutralisée, multiplié par le nombre de mois écoulés depuis l'apparition du désordre jusqu'à la reprise effective.

Deux points de vigilance commandent le montant retenu.

Le premier tient à la durée. Le préjudice de jouissance court jusqu'à la réalisation des travaux de reprise, période d'exécution comprise. Il faut donc demander une indemnisation pour la période écoulée, mais aussi pour la période future correspondant au chantier de reprise, estimée par l'expert. Omettre la période future revient à abandonner plusieurs mois d'indemnisation.

Le second tient au non-cumul. Un bailleur ne peut obtenir simultanément la perte des loyers d'un local et un préjudice de jouissance sur ce même local pour la même période : il s'agirait d'une double indemnisation du même chef. La ventilation doit être rigoureuse, lot par lot et période par période. En revanche, le cumul est admis lorsque les assiettes diffèrent, par exemple une perte de loyers sur les plateaux loués et un préjudice de jouissance sur les parties communes ou sur un lot occupé par le propriétaire.

La moins-value de l'actif : un poste résiduel, pas un poste alternatif

La dépréciation de l'actif est le poste le plus mal compris et le plus souvent rejeté, parce qu'il est généralement présenté à tort comme une alternative au coût de reprise.

La logique est la suivante. Lorsque la reprise intégrale est techniquement possible, l'indemnisation du coût des travaux rétablit la valeur de l'actif : réclamer en outre une moins-value revient à demander deux fois la réparation du même dommage. Le poste n'a donc d'autonomie que dans trois configurations.

Première configuration : le désordre n'est pas réparable, ou sa reprise suppose une démolition-reconstruction dont le coût est manifestement disproportionné au regard de l'utilité réelle pour le maître d'ouvrage. Les juridictions admettent alors de limiter l'indemnisation à la dépréciation subie par l'ouvrage. Le maître d'ouvrage investisseur doit mesurer ce risque : sur un désordre esthétique ou de non-conformité contractuelle mineure, la demande de réfection peut être rejetée au profit d'une indemnité de dépréciation nettement inférieure.

Deuxième configuration : la reprise laisse subsister une dépréciation résiduelle, parfois qualifiée de préjudice de stigmate. Un immeuble ayant subi des désordres structurels lourds, même parfaitement repris, peut supporter une décote à la revente, que l'acquéreur négociera en connaissance du sinistre dès lors que les éléments figureront dans le dossier de diligences. Ce poste est indemnisable mais exige une démonstration chiffrée, généralement par un sapiteur évaluateur, et non une simple affirmation.

Troisième configuration : le désordre affecte durablement l'exploitabilité de l'actif, par exemple en réduisant définitivement la surface utile, en dégradant la performance énergétique dans un contexte d'obligations de rénovation du parc tertiaire, ou en empêchant une destination projetée. La moins-value se mesure alors par la différence de valeur vénale entre l'actif conforme et l'actif livré, méthode par capitalisation des revenus ou par comparaison.

Les postes que les juridictions écartent

Un chiffrage crédible suppose de savoir ce qui ne passe pas, pour ne pas affaiblir l'ensemble de la demande par des postes manifestement excessifs.

• Le préjudice hypothétique ou éventuel. Une perte de loyers calculée sur un bail en cours de négociation jamais signé, une perte d'exploitation projetée sur un plan d'affaires non réalisé, un projet de revente abandonné sans mandat ni promesse : ces demandes sont rejetées faute de certitude. Elles peuvent parfois être requalifiées en perte de chance, mais alors affectées d'un coefficient de probabilité qui en réduit fortement le montant.
• Les préjudices indirects. L'article 1231-4 du Code civil n'indemnise que les suites immédiates et directes. Une cascade de conséquences économiques éloignées, perte d'un financement, renchérissement d'une opération tierce, est régulièrement écartée pour rupture du lien de causalité.
• Les coûts internes non justifiés. Le temps passé par les équipes du maître d'ouvrage à gérer le sinistre, chiffré forfaitairement, est admis avec parcimonie et suppose une justification précise des temps et des coûts horaires.
• Le préjudice moral de la personne morale. Il n'est pas exclu par principe, mais son indemnisation suppose la démonstration d'une atteinte caractérisée à l'image ou d'un trouble commercial, ce qu'un simple désordre de construction n'établit pas.
• Les postes aggravés par l'inaction prolongée. Le droit français n'impose pas à la victime de limiter son dommage dans l'intérêt du responsable. Les juridictions apprécient toutefois strictement le lien de causalité lorsque l'aggravation résulte d'une carence du maître d'ouvrage, qui a laissé un désordre d'étanchéité se propager pendant plusieurs années sans mesure conservatoire. Mettre en place une solution d'attente, et en faire constater le coût par l'expert, protège le poste principal.

Il faut enfin distinguer les préjudices indemnisables des frais de procédure. Les frais d'expertise judiciaire entrent dans les dépens au sens de l'article 695 du Code de procédure civile et suivent le sort de l'article 696. Les honoraires d'avocat relèvent de l'article 700. En revanche, les frais d'assistance technique engagés par le maître d'ouvrage, expert d'assuré, maître d'œuvre missionné pour le suivi de l'expertise, bureau d'études sollicité pour contredire une hypothèse de l'expert, constituent un préjudice indemnisable distinct dès lors qu'ils étaient nécessaires à la défense des intérêts du maître d'ouvrage.

L'expertise judiciaire : le véritable lieu du chiffrage

Dans un contentieux de construction, le montant de l'indemnisation se détermine en expertise, pas à l'audience de plaidoirie. Le rapport constitue la pièce centrale du dossier, et les juridictions s'en écartent rarement sur le quantum, même si l'article 246 du Code de procédure civile leur en laisse la faculté et si l'article 238 interdit à l'expert de porter des appréciations d'ordre juridique.

Le référé expertise art. 145 CPC : la mission conditionne tout

L'article 145 du Code de procédure civile permet d'obtenir, avant tout procès au fond, une mesure d'instruction dès lors qu'existe un motif légitime de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige. Le référé expertise art. 145 CPC est l'acte fondateur du dossier, et sa qualité commande l'issue économique. Le régime de cette mesure d'instruction est détaillé dans notre article consacré au référé-expertise avant un litige immobilier ou de construction.

La mission doit être rédigée par le demandeur, pas reprise d'un modèle. Outre les chefs classiques, constater les désordres, en rechercher les causes, déterminer les responsabilités techniques, décrire les travaux de reprise et en chiffrer le coût, elle doit impérativement comporter des chefs de mission relatifs aux préjudices immatériels : évaluer la durée d'immobilisation du bien pendant les travaux de reprise, déterminer les surfaces et usages affectés, fournir tous éléments permettant d'apprécier la perte de jouissance, la perte de loyers et la perte d'exploitation, et le cas échéant la dépréciation résiduelle de l'actif après reprise. Le demandeur doit également solliciter l'autorisation donnée à l'expert de s'adjoindre un sapiteur.

Une mission silencieuse sur ces points produit un rapport silencieux. Obtenir ensuite une extension de mission suppose une nouvelle saisine du juge du contrôle, une consignation complémentaire et plusieurs mois de délai.

Appeler toutes les parties dès l'origine

Le rapport d'expertise n'est opposable qu'aux parties appelées aux opérations. Le maître d'ouvrage doit donc attraire dans le même référé l'ensemble des intervenants potentiellement responsables, entreprises, maître d'œuvre, bureau d'études, contrôleur technique, constructeur de maison individuelle ou vendeur en l'état futur d'achèvement, ainsi que leurs assureurs et l'assureur dommages-ouvrage. Toute omission se paie au stade du fond, sous la forme d'un débat sur l'inopposabilité et d'un risque de condamnation partielle laissant une quote-part de préjudice sans débiteur solvable.

Les dires sont la seule arme procédurale pendant l'expertise

L'article 276 du Code de procédure civile impose à l'expert de prendre en considération les observations et réclamations des parties et, lorsqu'elles sont écrites, de les joindre à son avis en mentionnant la suite qu'il leur a donnée. Le dire est donc l'instrument de construction du chiffrage.

Un dire efficace ne discute pas en termes généraux : il produit les pièces, propose une méthode, cite les postes omis et formule une demande précise. Sur les immatériels, il joint les baux, les états locatifs, les liasses fiscales, les attestations comptables, les avenants de franchise, les courriers des preneurs. Attendre le pré-rapport pour soulever un poste de préjudice est une faute de stratégie procédurale : l'expert a déjà arrêté sa méthode.

Le référé provision en parallèle

Lorsque la responsabilité ne souffre pas de contestation sérieuse, notamment après un pré-rapport ou un rapport clair, le maître d'ouvrage peut solliciter une provision sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile devant le président du tribunal judiciaire, ou de l'article 873 alinéa 2 devant le juge consulaire. Cette voie permet de financer les travaux de reprise et de faire cesser le préjudice de jouissance sans attendre le jugement au fond. Pour un investisseur, l'arbitrage est économique autant que juridique : arrêter l'hémorragie locative plutôt que laisser le préjudice courir pour grossir la demande.

Conclusion

Le chiffrage d'une indemnité pour malfaçon ne se joue pas au fond, il se joue dans les quinze jours qui précèdent l'assignation en référé. Un maître d'ouvrage investisseur qui limite sa mission au constat technique obtiendra un coût de reprise et rien d'autre, alors même que son exposition réelle se situe sur la perte de loyers, la perte d'exploitation et la dépréciation de l'actif. Notre position est constante : la rédaction de la mission d'expertise est l'acte le plus rentable de tout le dossier, et il doit être préparé avec les éléments comptables et locatifs déjà rassemblés, pas après.

Trois réflexes concrets avant d'engager la procédure. Faites établir, avant l'assignation, un état locatif et un comparatif d'exploitation sur une période de référence, qui serviront de base au sapiteur. Intégrez dans la mission des chefs explicites sur l'immobilisation, la jouissance, les loyers, l'exploitation et la dépréciation résiduelle, ainsi que l'autorisation de recourir à un sapiteur. Et faites vérifier par un conseil indépendant la liste des parties à appeler aux opérations, assureurs compris : une omission à ce stade ne se rattrape pas sans perte de temps ni de valeur.

Questions fréquentes

Quels postes de préjudice peut-on réclamer au titre d'une malfaçon ? Le maître d'ouvrage peut réclamer le coût des travaux de reprise et leurs frais connexes, maîtrise d'œuvre de reprise, bureau de contrôle, déménagement et stockage, les préjudices immatériels, perte de loyers, perte d'exploitation évaluée en marge brute, préjudice de jouissance, ainsi que les frais d'assistance technique engagés pour la défense de ses intérêts. Une moins-value de l'actif n'est indemnisable que si le désordre est irréparable, si sa reprise est manifestement disproportionnée, ou si une dépréciation résiduelle subsiste après travaux. Le préjudice hypothétique et le préjudice indirect, au sens de l'article 1231-4 du Code civil, sont écartés.

Comment se calcule le préjudice de jouissance pour un bien immobilier ? L'évaluation repose sur la valeur locative de référence du bien, le pourcentage de surface ou d'utilité affectée par le désordre, et la durée de la gêne. Le préjudice court jusqu'à l'achèvement effectif des travaux de reprise, période de chantier comprise, ce qui impose de demander également une indemnisation pour la période future estimée par l'expert. Un bailleur ne peut cumuler, sur le même lot et pour la même période, une perte de loyers et un préjudice de jouissance.

Peut-on obtenir l'indemnité sans réaliser les travaux de reprise ? Les dommages-intérêts sont en principe librement disponibles et leur allocation n'est pas subordonnée à l'affectation effective des fonds à la réparation. Les juridictions apprécient toutefois la réalité du préjudice au jour où elles statuent : la revente de l'actif avant toute reprise, à un prix non affecté par le désordre, est une circonstance susceptible de conduire au rejet ou à la réduction de la demande. Pour un investisseur en phase d'arbitrage, la chronologie entre cession et procédure doit être examinée avant d'assigner.

L'indemnité pour malfaçon est-elle fixée hors taxes ou toutes taxes comprises ? Elle est fixée hors taxes lorsque le maître d'ouvrage est assujetti à la TVA et en droit de la déduire, puisqu'il ne supporte pas la charge de la taxe. Elle est fixée toutes taxes comprises lorsqu'il n'est pas assujetti, cas usuel du bailleur de locaux d'habitation. Un investisseur ayant opté pour l'assujettissement de ses loyers commerciaux doit intégrer cet écart dans son évaluation de l'exposition nette dès la phase d'expertise.

Quel est l'intérêt d'un référé expertise art. 145 CPC avant d'assigner au fond ? L'article 145 du Code de procédure civile permet d'obtenir une mesure d'instruction avant tout procès, dès lors qu'existe un motif légitime d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Il interrompt le déroulement du sinistre en organisant un constat contradictoire, fait désigner un technicien qui déterminera causes, responsabilités techniques et coût de reprise, et permet d'appeler simultanément tous les intervenants et leurs assureurs pour rendre le rapport opposable. La qualité de la mission, notamment ses chefs relatifs aux préjudices immatériels, conditionne directement le montant qui pourra être obtenu au fond.

La dommages-ouvrage indemnise-t-elle la perte de loyers ? Non au titre de la garantie obligatoire de l'article L. 242-1 du Code des assurances, qui ne préfinance que le coût des travaux de réparation des désordres de nature décennale. Les préjudices immatériels ne sont couverts qu'au titre d'extensions facultatives, dont il faut vérifier la souscription et les plafonds dans les conditions particulières. À défaut d'extension, la récupération de la perte de loyers et de la perte d'exploitation suppose une action contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale.

Dans quel délai agir contre les constructeurs après réception ? Les actions en responsabilité contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 du Code civil et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux, en application de l'article 1792-4-3. La garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 est limitée à un an après réception, la garantie de bon fonctionnement de l'article 1792-3 à deux ans. En matière de vente en l'état futur d'achèvement, l'action en garantie des vices apparents obéit à un calendrier distinct, articulé autour des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil, qu'il faut vérifier dès la réception du procès-verbal de livraison.