DPE et capex énergétiques en bail commercial : l'argument énergétique dans la fixation de la valeur locative

Les baux de bureaux et de commerces signés avant 2014 arrivent à renouvellement dans un parc dont une part significative n'atteindra pas, en l'état, le premier palier du dispositif éco énergie tertiaire fixé à 2030. Le bailleur institutionnel qui engage les travaux veut les valoriser dans le loyer renouvelé ; le preneur qui subit un actif énergivore veut en tirer un abattement, ou au moins faire porter le capex sur le propriétaire. Le juge des loyers commerciaux, lui, ne dispose d'aucun critère énergétique autonome : il n'a que la grille de l'article L. 145-33 du code de commerce et les textes réglementaires qui en précisent la consistance. Cette analyse traite de l'usage contentieux du diagnostic de performance énergétique et des travaux de mise aux normes, non de l'obligation réglementaire elle-même : par quel critère l'argument entre dans le débat, qui supporte économiquement le capex, et comment ce partage se retourne sur la fixation du prix.

Le DPE n'existe dans le débat locatif qu'à travers les cinq critères de l'article L. 145-33

Le point de départ est restrictif et doit être posé d'emblée. L'article L. 145-33 dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d'accord, est déterminée d'après :

• 1° Les caractéristiques du local considéré ;
• 2° La destination des lieux ;
• 3° Les obligations respectives des parties ;
• 4° Les facteurs locaux de commercialité ;
• 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La performance énergétique n'y figure pas. Un mémoire qui construit sa démonstration sur l'étiquette du diagnostic de performance énergétique comme s'il s'agissait d'un sixième critère se condamne. L'argument énergétique n'est recevable que s'il est rattaché à l'un de ces éléments, en pratique au 1° et au 3°, accessoirement au 5° lorsque les termes de comparaison produits portent sur des actifs de performance hétérogène.

Caractéristiques propres au local : l'état des équipements (R. 145-3, 4° et 5°)

L'article R. 145-3 énumère les éléments d'appréciation des caractéristiques propres au local. Deux rubriques intéressent directement le débat énergétique : le 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail et le 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

C'est par cette porte que passe l'essentiel de l'argumentation du preneur. Une centrale de traitement d'air hors d'âge, une production de chaud et de froid non régulée, une enveloppe non isolée, des menuiseries simple vitrage : ce ne sont pas des considérations environnementales, ce sont des faits de vétusté et d'état des équipements mis à disposition, c'est-à-dire des éléments du 1° de l'article L. 145-33. Formulé ainsi, l'argument devient opérant. Formulé comme un reproche climatique, il reste hors sujet.

La conséquence pratique est importante pour le bailleur. Un DPE dégradé n'emporte aucun abattement par lui-même ; il constitue un indice, parmi d'autres, d'une vétusté des équipements. Inversement, le bailleur qui a repris les installations techniques ne gagne rien à produire une étiquette améliorée sans décrire précisément les équipements livrés : c'est l'état des équipements, et non la lettre du classement, que le juge apprécie.

Obligations respectives des parties : le texte décisif est R. 145-8

L'article R. 145-8 est l'article le plus souvent sous-exploité des mémoires en fixation de loyer. Il traite les obligations respectives des parties et comporte, pour notre sujet, deux phrases décisives.

Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

La première phrase ferme la porte à une prétention fréquente : des travaux énergétiques financés par le preneur ne majorent pas la valeur locative au renouvellement. Le bailleur qui n'a assumé la charge des améliorations ni directement, ni indirectement, ne peut en capter la valeur dans le loyer renouvelé. L'exception est explicite et doit être lue comme telle : l'acceptation d'un loyer réduit en contrepartie des travaux vaut prise en charge indirecte. Un accord de franchise ou de loyer minoré consenti pour financer un remplacement de systèmes n'est donc pas neutre : il réintègre les améliorations dans l'assiette, à charge pour le bailleur de documenter cette contrepartie dans l'acte.

La seconde phrase est le fondement textuel du capex énergétique dans le débat sur le prix. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Le dispositif éco énergie tertiaire est une obligation découlant de la loi. Elle est génératrice de charges. Elle est postérieure à la dernière fixation du prix dans la très grande majorité des baux renouvelés aujourd'hui. Reste à établir qui, du bailleur ou du preneur, en est tenu, et c'est à ce stade que bascule l'arbitrage.

L'article R. 145-8 ajoute un troisième levier, cette fois à sens unique : les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, de même que les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Une clause de bail qui transfère au preneur un programme de travaux lourd sans aucune contrepartie économique expose donc le bailleur à un abattement, c'est-à-dire exactement l'inverse de l'effet recherché.

Ce que le DPE prouve, et ce qu'il ne prouve pas (L. 126-26, L. 126-29, D. 126-19)

Le diagnostic de performance énergétique est défini par l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation : il comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment, et une classification permettant de comparer la performance. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques.

Deux mentions appellent une lecture attentive dans un contentieux de fixation de loyer. La première est l'utilisation standardisée : le DPE ne reflète pas la consommation réelle de l'exploitation du preneur. Opposer un DPE à des relevés de consommation réels revient à comparer deux grandeurs différentes. La seconde est la nature des recommandations. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, l'article L. 126-29 énonce que le diagnostic est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière, et que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n'ont qu'une valeur informative.

La réforme de 2021 a donc restreint le champ de l'inopposabilité : ce sont les recommandations, et elles seules, qui n'ont qu'une valeur informative. La formule antérieure, qui privait le locataire de toute prévalence sur les informations contenues dans le diagnostic, n'est plus celle du texte en vigueur. En pratique, un preneur peut appuyer une démonstration de vétusté sur les données du diagnostic ; il ne peut pas réclamer l'exécution des travaux que le diagnostiqueur suggère.

Dernier filtre, trop souvent négligé : la validité. L'article D. 126-19 fixe la durée de validité du diagnostic à dix ans, les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ayant été valides jusqu'au 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 jusqu'au 31 décembre 2024. En 2026, seul un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 peut donc être utilement produit. Écarter un DPE périmé d'un mémoire adverse est un réflexe élémentaire, et souvent suffisant pour neutraliser la pièce centrale de la partie adverse.

Qui supporte le capex : la ligne de partage de l'article R. 145-35

Le débat sur la valeur locative est, en réalité, un débat sur le financement du capex. L'article R. 145-35, issu du décret du 3 novembre 2014, délimite ce qui ne peut être imputé au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.

La condition finale est déterminante et fréquemment mal lue. Tous les travaux de mise en conformité réglementaire ne sont pas, par principe, à la charge du bailleur : ils ne lui reviennent impérativement que dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations. Or l'article 606 du code civil définit ces dernières de manière étroite : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier ; toutes les autres réparations sont d'entretien.

La typologie du capex énergétique se répartit donc de part et d'autre d'une frontière qui n'est pas celle, intuitive, du « vert » et du « non vert » :

• une isolation par l'extérieur affectant les gros murs ou une réfection de couverture entière intégrant l'isolation se rattachent naturellement au périmètre de l'article 606 ;
• le remplacement d'une chaufferie, d'un groupe froid, d'une centrale de traitement d'air, d'un système de gestion technique du bâtiment ou d'un éclairage relève d'une analyse au cas par cas, sans rattachement automatique aux grosses réparations ;
• le pilotage, la régulation, le commissionnement et l'optimisation d'exploitation, qui portent une part réelle des gains exigés par le dispositif éco énergie tertiaire, échappent largement à cette qualification.

Ce découpage conditionne tout l'arbitrage. Le bailleur a intérêt à ce que le programme énergétique soit construit autour d'actions d'exploitation et d'équipements imputables ; le preneur a intérêt à démontrer que le programme procède d'une vétusté structurelle et d'une mise en conformité relevant du clos et du couvert. L'application dans le temps mérite un contrôle : ces dispositions s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

La validité des clauses de transfert au preneur des travaux imposés par le dispositif éco énergie tertiaire, dans les baux dits verts, n'est pas tranchée par les textes. La frontière entre une mise en conformité relevant ou non de l'article 606 relève de l'appréciation des juridictions du fond. Rédiger une clause globale de transfert sans ventilation par nature de travaux, c'est prendre le risque qu'elle soit partiellement privée d'effet, et, par application de R. 145-8, qu'elle fonde un abattement de valeur locative si elle n'est assortie d'aucune contrepartie. La répartition des capex énergétiques entre bailleur et preneur dans l'annexe environnementale du bail vert est traitée dans notre article consacré à ce sujet.

Décret tertiaire : une obligation légale que le bail, et non la loi, répartit

L'article L. 174-1 du code de la construction et de l'habitation fixe l'objectif : une réduction de la consommation d'énergie finale d'au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010, ou un niveau de consommation fixé en valeur absolue en fonction de la consommation des bâtiments nouveaux de la catégorie considérée. Le champ est défini par l'article R. 174-22 : sont assujettis les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail de tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m², des parties de bâtiment à usage mixte hébergeant des activités tertiaires sur une surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m², ou de tout ensemble de bâtiments sur une même unité foncière ou un même site atteignant ce cumul. L'assujettissement perdure même si les surfaces tertiaires deviennent ensuite inférieures à 1 000 m². Ce seuil ne doit pas être confondu avec celui de l'annexe environnementale, fixé à plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces par l'article L. 125-9 du code de l'environnement.

Le II de l'article L. 174-1 est le texte qui commande l'arbitrage bailleur/preneur :

Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l'obligation prévue au I pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations.

La loi ne tranche pas la répartition : elle renvoie au bail. Elle ajoute que les parties définissent ensemble les actions destinées à respecter l'obligation et que chacune assure annuellement la transmission des consommations la concernant. Elle prévoit enfin que l'évaluation du respect de l'obligation est annexée au contrat de bail à titre d'information. Cette qualification mérite d'être retenue : aucun texte lu ne confère à cette annexe une valeur probatoire particulière devant le juge des loyers commerciaux, et une partie qui en ferait la pièce maîtresse de son mémoire s'exposerait à ce que sa portée soit relativisée. Sur la répartition entre bailleur et preneur des obligations issues du DPE et du décret tertiaire en bail commercial, voir notre présentation d'ensemble de ce dispositif.

La modulation pour coûts disproportionnés comme instrument de négociation

L'article L. 174-1 permet de moduler les objectifs en fonction de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, d'un changement d'activité ou de son volume, et de coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus en termes de consommation d'énergie finale. L'article R. 174-26 précise que cette dernière modulation est mise en œuvre sur la base d'une argumentation technique et financière, un arrêté déterminant les durées de retour sur investissement au-delà desquelles les coûts sont disproportionnés, et que la modulation fait l'objet d'un dossier technique établi sous la responsabilité du propriétaire et, le cas échéant, du preneur.

Ce dossier technique a une double fonction. Il sécurise la position de l'assujetti au regard du dispositif. Il constitue aussi, dans la négociation de renouvellement, une pièce économique opposable : il chiffre le capex, il objective le retour sur investissement, il documente les contraintes du bâti. Pour un bailleur qui entend soutenir que le programme engagé excède ce que le marché locatif peut absorber, ou pour un preneur qui entend démontrer que l'actif est structurellement dégradé, c'est la pièce la plus substantielle du dossier.

Déplafonnement : l'argument énergétique à l'épreuve de la « modification notable »

L'article L. 145-34 pose que, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier. L'indice du coût de la construction n'est plus visé par le texte en vigueur : s'y référer dans un mémoire est une erreur immédiatement sanctionnée.

Deux observations commandent la stratégie du bailleur. D'abord, la modification notable doit porter sur les éléments des 1° à 4°. Un programme de travaux énergétiques financé par le bailleur, transformant l'état des équipements au sens de R. 145-3 5°, se discute sur le terrain du 1°. Mais aucun texte ne consacre qu'un diagnostic dégradé, ou qu'une mise aux normes énergétique, constitue par lui-même une modification notable. C'est une question d'appréciation souveraine des juges du fond, décidée au vu de l'ampleur matérielle des travaux et de leur incidence sur les caractéristiques du local, non au vu d'une étiquette.

Ensuite, le gain économique du déplafonnement est bridé. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Un bailleur qui engage un capex lourd en escomptant une récupération immédiate par le loyer renouvelé doit donc modéliser un rattrapage étalé, et non un saut de valeur.

En révision triennale, la voie est pratiquement fermée

L'article L. 145-38 écarte plus nettement encore l'argument. Le déplafonnement y suppose la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Des travaux énergétiques sur l'immeuble ne sont pas un facteur local de commercialité. Le texte ajoute que en aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. Un preneur qui a financé la rénovation de ses installations en cours de bail ne risque donc rien en révision ; symétriquement, un bailleur qui a investi n'a pas, par cette voie, de levier utile. L'échéance pertinente pour la valorisation du capex énergétique est le renouvellement, pas la révision.

Conduire le dossier devant le juge des loyers commerciaux

La compétence est fixée par l'article R. 145-23 : les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, qui statue sur mémoire, la juridiction territorialement compétente étant celle du lieu de la situation de l'immeuble. La procédure sur mémoire impose une discipline probatoire : la démonstration énergétique doit être structurée par critère légal, pièce par pièce, et non exposée comme un récit technique. La construction du mémoire et le déroulement de l'instance font l'objet d'un développement distinct dans notre article sur la fixation judiciaire de la valeur locative en renouvellement.

Trois jeux de pièces portent l'essentiel de la démonstration. Le premier est l'information travaux de l'article L. 145-40-2 : lors de la conclusion du contrat, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel et un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût, outre l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges et leur répartition. Ces documents établissent qui a assumé la charge au sens de R. 145-8, avec des montants. Le bailleur qui ne les a pas délivrés se prive de son propre moyen de preuve.

Le deuxième est l'annexe environnementale, lorsque le bail porte sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces. L'article D. 174-19 du code de la construction et de l'habitation met à la charge du bailleur la liste, le descriptif complet et les caractéristiques énergétiques des équipements existants relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage, ainsi que les consommations annuelles réelles des équipements dont il a l'exploitation. L'article D. 174-20 impose au preneur un inventaire symétrique pour les équipements qu'il a mis en place et les consommations des systèmes dont il a l'exploitation. C'est la meilleure documentation disponible sur l'état des équipements au sens de R. 145-3 5°, et elle est contradictoire par construction. Le 2 de l'article L. 125-9 du code de l'environnement ajoute que les parties se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques et que le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique : un refus d'accès documenté affaiblit durablement la position du preneur qui invoque ensuite la vétusté.

Le troisième est le dossier technique de modulation de l'article R. 174-26, lorsqu'il existe, et les devis et marchés de travaux correspondants.

Reste la voie amiable. L'article L. 145-35 prévoit que les litiges nés de l'application des articles L. 145-34 et L. 145-38, ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux, peuvent être soumis à une commission départementale de conciliation, qui rend un avis et est dessaisie si elle n'a pas statué dans un délai de trois mois. Cette rédaction englobe explicitement les travaux : pour un différend portant sur la ventilation d'un programme énergétique, c'est un passage utile, mais le délai de trois mois doit être intégré au calendrier procédural, la juridiction saisie parallèlement ne pouvant statuer tant que l'avis n'est pas rendu.

Conclusion : le capex énergétique se négocie à la signature, pas devant le juge

Le droit positif aboutit à une asymétrie que les investisseurs sous-estiment. Le preneur dispose d'un contre-levier solide et textuel : la vétusté des équipements au titre de R. 145-3, les obligations transférées sans contrepartie au titre de R. 145-8, l'interdiction d'imputation de R. 145-35 pour ce qui relève de l'article 606. Le bailleur, lui, ne dispose que d'un levier conditionnel, subordonné à la preuve qu'il a assumé la charge des améliorations, à l'ampleur matérielle des travaux, à la qualification de modification notable et, en cas de succès, au lissage à 10 % par an de l'article L. 145-34. L'économie du capex énergétique ne se récupère donc pas devant le juge des loyers commerciaux : elle se construit en amont, dans la ventilation contractuelle des actions du dispositif éco énergie tertiaire, dans la traçabilité des contreparties consenties et dans la rigueur de l'information travaux triennale.

Trois décisions à prendre avant la prochaine échéance de renouvellement. Faites auditer la ventilation des travaux prévus entre ce qui relève de l'article 606 et ce qui n'en relève pas, poste par poste, avant d'arrêter le programme. Documentez par écrit toute contrepartie accordée au preneur qui finance des améliorations, faute de quoi vous ne pourrez pas invoquer R. 145-8 au renouvellement. Vérifiez enfin que l'état prévisionnel et l'état récapitulatif des travaux de l'article L. 145-40-2 ont bien été délivrés : un bailleur qui ne les a pas émis depuis trois ans vient au contentieux sans la pièce qui porte sa propre démonstration.

Questions fréquentes

Un DPE classé F ou G permet-il au preneur d'obtenir une baisse de loyer au renouvellement ? Pas par lui-même. Le diagnostic de performance énergétique n'est pas un critère de la valeur locative au sens de l'article L. 145-33 du code de commerce. Il ne peut être invoqué qu'à l'appui d'une démonstration portant sur les caractéristiques propres au local, notamment l'état d'entretien et de vétusté et la nature et l'état des équipements mis à disposition (article R. 145-3, 4° et 5°), ou sur les obligations respectives des parties (article R. 145-8). Le DPE est un indice probatoire, jamais un fondement autonome.

Des travaux énergétiques payés par le preneur augmentent-ils le loyer du bail renouvelé ? Non. L'article R. 145-8 énonce que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Un investissement intégralement supporté par le preneur reste hors assiette. En revanche, si le bailleur a consenti une franchise ou un loyer minoré en contrepartie, la prise en charge indirecte est caractérisée et les améliorations réintègrent le débat.

Les travaux du décret tertiaire peuvent-ils être mis à la charge du locataire par une clause du bail ? Le II de l'article L. 174-1 du code de la construction et de l'habitation soumet propriétaires et, le cas échéant, preneurs à bail à l'obligation « pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations » : c'est donc le bail qui répartit. Mais cette liberté est bornée par l'article R. 145-35, qui interdit d'imputer au locataire les dépenses de mise en conformité avec la réglementation « dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations » de l'article 606 du code civil. La validité d'une clause globale de transfert n'est pas tranchée par les textes et relève de l'appréciation des juridictions du fond ; une ventilation poste par poste est indispensable.

Quel est le seuil d'assujettissement au dispositif éco énergie tertiaire ? L'article R. 174-22 du code de la construction et de l'habitation vise une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m², qu'il s'agisse d'un bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires, de parties d'un bâtiment à usage mixte en cumul, ou d'un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site. L'assujettissement est maintenu si les surfaces tertiaires deviennent ensuite inférieures à ce seuil. Ce seuil ne doit pas être confondu avec celui de l'annexe environnementale, fixé à plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces par l'article L. 125-9 du code de l'environnement.

Peut-on obtenir un déplafonnement du loyer grâce à une rénovation énergétique lourde ? L'article L. 145-34 autorise le déplafonnement en cas de « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ». Des travaux financés par le bailleur, qui transforment l'état des équipements mis à disposition, se discutent sur ce terrain, mais aucun texte ne consacre qu'une rénovation énergétique constitue en soi une modification notable : c'est une question de fait soumise à l'appréciation du juge. À supposer le déplafonnement acquis, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Un DPE de 2019 est-il encore utilisable dans un mémoire en 2026 ? Non. L'article D. 126-19 du code de la construction et de l'habitation fixe la durée de validité du diagnostic à dix ans, mais prévoit un régime transitoire : les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n'étaient valides que jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 jusqu'au 31 décembre 2022. En 2026, seul un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 peut être utilement produit.

Devant quelle juridiction se discute la fixation du loyer renouvelé ? Depuis le 1er janvier 2020, l'article R. 145-23 du code de commerce confie les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, quel que soit le montant du loyer, au président du tribunal judiciaire ou au juge qui le remplace, statuant sur mémoire, dans le ressort du lieu de situation de l'immeuble. Les litiges nés de l'application des articles L. 145-34 et L. 145-38 ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux peuvent préalablement être soumis à la commission départementale de conciliation, qui est dessaisie si elle n'a pas statué dans un délai de trois mois.