État des lieux de sortie en bail commercial : chiffrer et recouvrer la remise en état

La restitution d'un local commercial est le moment où le bailleur découvre le coût réel de l'exploitation qu'il a autorisée : cloisons percées, réseaux modifiés, enseigne déposée sans reprise de façade, locaux techniques laissés hors service. Entre la remise des clés et la relocation, chaque semaine d'immobilisation pèse sur le rendement de l'actif, et la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique enferme désormais la restitution du dépôt de garantie dans un délai de trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des seules sommes dûment justifiées. Autrement dit : le temps dont dispose le bailleur pour constater, chiffrer et documenter la remise en état est contraint par la loi. Ce guide traite la sortie du preneur sous l'angle du bailleur institutionnel : constituer la preuve par l'état des lieux de sortie, chiffrer le coût imputable en distinguant dégradation et vétusté, imputer sur le dépôt de garantie dans les formes, et recouvrer le solde.

L'état des lieux de sortie : un acte probatoire, pas une formalité

Ce qu'impose l'article L. 145-40-1 du code de commerce

Issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, l'article L. 145-40-1 vise deux moments : la prise de possession et la restitution des locaux. Les états des lieux en bail commercial ne se limitent donc pas à l'entrée. Le texte impose que l'état des lieux soit établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. À défaut, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le texte en vigueur emploie toujours cette dénomination.

Deux conséquences pratiques pour une direction immobilière. D'abord, le partage légal des frais par moitié neutralise l'argument de coût : rien ne justifie de renoncer au constat parce que le preneur refuse de le financer. Ensuite, l'initiative appartient à la partie la plus diligente, ce qui désigne, en pratique, le bailleur dès lors que le preneur n'a plus d'intérêt économique à documenter l'état du local qu'il quitte.

La sanction du bailleur négligent : une privation de présomption

Le dernier alinéa de L. 145-40-1 est précis dans sa portée :

Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

Il s'agit d'une privation de présomption, non d'une nullité du congé ni d'une déchéance de l'action en remise en état des locaux commerciaux. L'article 1731 du code civil dispose que, en l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Le bailleur négligent perd donc ce confort probatoire, mais conserve la possibilité d'agir sur le fondement de l'article 1732 du code civil, à charge pour lui d'établir les dégradations par d'autres moyens. Ce que recouvre exactement la notion de toutes diligences relève de l'appréciation des juridictions : convocation écrite du preneur à une date précise, relance, saisine d'un professionnel habilité à dresser constat en cas de carence, sont les éléments que l'on retrouve dans les dossiers bien tenus. Les conséquences, pour le bailleur, de l'absence d'acte contradictoire sont développées dans notre article consacré à l'état des lieux en bail commercial.

La lecture inverse mérite d'être soulignée pour les arbitrages internes : un bailleur qui a diligenté le constat et dispose d'un état des lieux d'entrée se place sur le terrain de l'article 1730, bien plus favorable que celui de la présomption.

Une obligation qui n'est pas listée à l'article L. 145-15

L'article L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403, répute non écrites les clauses faisant échec au droit de renouvellement et aux articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, au premier alinéa de L. 145-42 et aux articles L. 145-47 à L. 145-54. L'article L. 145-40-1 n'y figure pas. L'article L. 145-40, relatif au dépôt de garantie, y figure en revanche, et la nouveauté 2026 consiste en l'ajout de la référence à L. 145-32-1. Cette asymétrie structure la négociation : le régime du dépôt de garantie est verrouillé, celui de l'état des lieux ne l'est pas au même titre, ce qui laisse place à une rédaction contractuelle soignée des modalités de restitution (préavis de convocation, périmètre du constat, désignation du professionnel, remise des plans et des attestations de conformité des installations).

Le cas du bail dérogatoire

L'article L. 145-5 autorise les parties à déroger au statut à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Le même article impose un état des lieux lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement, à défaut par huissier de justice à frais partagés par moitié. Le raisonnement probatoire développé ci-après vaut donc aussi pour les occupations courtes, souvent les plus mal documentées en pratique (pop-up stores, occupations précaires de pieds d'immeuble).

La chronologie de sortie vue comme un calendrier de décision

La remise des clés est devenue le point de départ d'un délai légal. L'organisation de la sortie doit donc être pensée en amont, et non traitée comme une tâche de gestion locative postérieure au départ.

• Trois à six mois avant l'échéance : pré-visite technique du local, récupération de l'état des lieux d'entrée, des avenants et des autorisations de travaux données en cours de bail, identification des aménagements réalisés par le preneur.
• Convocation écrite du preneur à l'état des lieux de sortie, à date et heure fixes, avec rappel du partage des frais par moitié en cas de recours à un professionnel.
• Jour de la restitution : constat contradictoire exhaustif, photographies datées, relevés de compteurs, inventaire des équipements, vérification des installations techniques, mention expresse des réserves et des postes litigieux.
• Remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au bailleur ou à son mandataire : c'est l'évènement qui déclenche le délai de trois mois de l'article L. 145-40.
• Dans les jours suivants : consultation d'entreprises, obtention de devis, établissement d'un décompte contradictoire chiffré, mise en demeure du preneur.

Lorsque le preneur refuse de se présenter ou abandonne les lieux sans restituer les clés, une mesure probatoire avant tout procès reste disponible sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. Attention au point procédural : depuis le décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025, applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025, lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente. Le demandeur ne conserve plus le choix entre la juridiction du fond et celle du lieu d'exécution dans cette hypothèse. Pour un portefeuille national géré depuis Paris, la saisine doit être localisée, sous peine de perdre plusieurs semaines sur une exception d'incompétence. Sur la condition de motif légitime et le déroulement d'une telle mesure, voir notre analyse du référé-expertise avant un litige immobilier ou de construction.

Enfin, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attendant le paiement de l'indemnité d'éviction, l'article L. 145-28 pose qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue, et qu'il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, l'indemnité d'occupation étant déterminée conformément aux sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. La sortie effective, donc l'état des lieux de sortie, est alors reportée à la libération réelle des locaux : le chiffrage de la remise en état doit s'apprécier à cette date, et non à celle de l'expiration du bail.

Chiffrer la remise en état : la grille 1730, 1732, 1755

Le socle : la comparaison entrée/sortie

L'article 1730 du code civil est la base du chiffrage lorsqu'un état des lieux d'entrée existe : s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le coût imputable est donc un différentiel, poste par poste, entre deux descriptions. La qualité du chiffrage dépend directement de la granularité de l'état des lieux d'entrée : un document de deux pages mentionnant un local en bon état général ne permet pas de discuter sérieusement le remplacement d'un sol technique ou la reprise d'une centrale de traitement d'air.

La charge de la preuve de l'absence de faute pèse sur le preneur

L'article 1732 renverse utilement le débat : le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Une fois le différentiel établi, c'est au preneur de démontrer l'origine non fautive du désordre. Ce mécanisme explique l'importance de la datation des constats : un désordre apparu après la remise des clés, dans un local vacant sous la garde du bailleur, ne relève plus de la jouissance du preneur.

Les déductions obligatoires : vétusté, force majeure, grosses réparations

Trois limites encadrent le décompte et doivent être intégrées dès le chiffrage interne, faute de quoi le décompte perd sa crédibilité devant le juge.

L'article 1755 pose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Un revêtement de sol en fin de vie après une occupation longue ne se facture pas au preneur comme une dégradation.

L'article 1754 énumère les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire : la liste est supplétive, et en bail commercial la stipulation contractuelle prévaut largement. D'où l'intérêt d'une clause d'entretien et de restitution précise, rédigée par corps d'état plutôt que par formule générale.

L'article R. 145-35 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, interdit d'imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué, dès lors qu'ils relèvent de ces grosses réparations. C'est la limite à ne pas franchir : un décompte de remise en état qui finance en réalité une mise à niveau technique de l'immeuble s'expose à une contestation frontale sur l'ensemble de ses postes.

Le sort des aménagements réalisés par le preneur

La question la plus coûteuse en sortie de bail n'est pas celle des dégradations, mais celle des travaux d'aménagement autorisés en cours de bail : mezzanines, cloisonnements lourds, réseaux dédiés, descentes de charges. Deux fondements se croisent. Les stipulations du bail, d'une part, organisant soit l'accession des aménagements au bailleur en fin de bail, soit la remise en état primitif aux frais du preneur. L'article 555 du code civil, d'autre part, qui ouvre au propriétaire du fonds le choix entre conserver la propriété des constructions et ouvrages, ou obliger leur auteur à les enlever, la suppression étant alors exécutée aux frais de celui-ci et sans aucune indemnité pour lui ; s'il préfère conserver, il doit, à son choix, rembourser soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement.

L'articulation entre une clause d'accession sans indemnité et l'article 555 relève de la jurisprudence et appelle de la prudence : aucune disposition du statut ne la régit. En pratique, le bailleur institutionnel doit arbitrer avant la remise des clés, et non après, car l'option exercée détermine à la fois le montant réclamé et le calendrier de relocation. Conserver un agencement adapté à la demande du marché peut valoir mieux qu'une remise à blanc intégrale facturée au preneur, puis refinancée en capex pour le preneur entrant.

Imputer sur le dépôt de garantie : le nouveau régime de l'article L. 145-40

Un délai de restitution de trois mois depuis la loi du 26 mai 2026

L'article L. 145-40, dans sa rédaction issue de l'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dispose désormais :

Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

L'exigence est double : un délai maximal, et une justification des retenues. Un décompte interne non appuyé sur des pièces ne constitue pas une justification. La pratique à sécuriser consiste à produire, dans le délai, l'état des lieux de sortie, l'état des lieux d'entrée, les devis d'entreprises et, lorsque les travaux ont déjà été engagés, les factures correspondantes, ainsi que le décompte locatif arrêté (loyers, charges, taxes imputables, indemnité d'occupation le cas échéant).

L'article ajoute, pour les locaux mentionnés à l'article L. 145-32-1, c'est-à-dire les locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, que les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre, de même que la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail, et que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur. La lettre du texte limite ce plafond à ces locaux : toute généralisation aux bureaux ou aux entrepôts appelle vérification.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ; la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature visées au deuxième alinéa et oblige le cédant à restituer au preneur les documents afférents et à procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Point à intégrer dans toute documentation d'acquisition d'un actif loué : la dette de restitution suit l'actif.

Les dispositions transitoires de l'article 62 II

Elles ne doivent pas être mélangées. Le plafonnement trimestriel, issu du deuxième alinéa du 4° du I, est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026. Les règles sur la mutation, issues du troisième alinéa du même 4°, s'appliquent aux mutations intervenant à l'expiration d'un délai de trois mois après la promulgation. La restitution dans un délai maximal de trois mois, issue du dernier alinéa, s'applique aux baux en cours d'exécution à la date de la promulgation lorsque la remise des clés intervient à l'expiration d'un délai de trois mois après cette date. L'article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.

Conséquence opérationnelle immédiate : pour les sorties intervenant à l'automne 2026, le délai de trois mois s'applique y compris aux baux anciens. Les procédures internes de gestion locative doivent être alignées sur ce calendrier.

Compensation : des créances certaines, liquides et exigibles

L'imputation du coût de remise en état sur le dépôt de garantie est une compensation. L'article 1347-1 du code civil rappelle qu'elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Une créance de travaux encore indéterminée dans son montant n'est pas liquide. D'où la méthode : faire chiffrer les postes par des entreprises, notifier un décompte motivé, et ne retenir que ce qui est justifié. Le même raisonnement vaut pour l'articulation entre indemnité d'occupation et dépôt de garantie lorsque le preneur s'est maintenu dans les lieux : tant que l'indemnité d'occupation n'est pas fixée, la retenue correspondante n'a pas le caractère liquide requis, ce qui plaide pour une provision contractuellement encadrée plutôt que pour une rétention globale. Les règles de fixation, l'abattement de précarité et les modalités de recouvrement font l'objet d'un développement distinct dans notre article sur l'indemnité d'occupation en bail commercial.

Le texte ne prévoit pas de sanction expresse du dépassement du délai de trois mois. Cela ne doit pas conduire à le traiter comme une recommandation : une rétention non justifiée expose le bailleur à une demande de restitution et au débat sur le préjudice causé au preneur.

Recouvrer le coût de remise en état au-delà du dépôt de garantie

Mise en demeure puis exécution aux frais du preneur

Le dépôt de garantie couvre rarement une remise en état lourde. Le bailleur dispose alors de l'article 1222 du code civil : après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation et demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut également demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution. La mise en demeure est un préalable, non une précaution facultative : l'article 1344 précise que le débiteur est mis en demeure soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. Le bailleur ne peut pas engager les travaux aux frais du preneur sans ce préalable.

Deux garde-fous figurent dans le texte lui-même : le délai et le coût doivent être raisonnables. Un marché de travaux attribué sans mise en concurrence, incluant des postes de valorisation de l'actif, fragilise la demande de remboursement.

Le panel des sanctions et les dommages et intérêts

L'article 1217 permet notamment de poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation et de demander réparation des conséquences de l'inexécution, les sanctions non incompatibles pouvant être cumulées, des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. L'article 1231-1 fonde la condamnation du débiteur au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, sauf force majeure. C'est sur ce terrain que se discute le préjudice d'immobilisation du local pendant les travaux de remise en état, poste que les bailleurs institutionnels réclament fréquemment. Aucun texte spécifique du statut ne l'organise : le fondement est de droit commun et son appréciation relève des juridictions. Il doit donc être documenté comme un préjudice réel (durée technique des travaux, mandat de commercialisation, offres perdues) et non présenté comme un multiple automatique du loyer.

De même, la méthode de chiffrage retenue par les juges, coût sur devis ou sur facture, abattement pour vétusté, exigence ou non de la réalisation effective des travaux, n'est fixée par aucun texte. La position défensive la plus solide reste celle du bailleur qui a réellement engagé les travaux et produit les factures.

Prescription : une qualification à ne pas négliger

L'article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. L'article 2224 du code civil fixe à cinq ans la prescription des actions personnelles, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La qualification de l'action du bailleur en indemnisation des travaux de remise en état, fondée sur le statut ou sur le droit commun du contrat, est discutée et n'est pas tranchée par les textes. Conséquence de gestion : raisonner sur l'hypothèse la plus courte et agir dans les deux ans de la restitution, plutôt que d'exposer la créance à une fin de non-recevoir.

L'exploitabilité de l'actif, véritable enjeu de la sortie

La remise en état n'est pas seulement une créance à recouvrer, c'est un préalable à la relocation. Le bailleur institutionnel arbitre entre trois scénarios. Exiger la remise en état intégrale, ce qui maximise la créance mais immobilise le local pendant la durée des travaux et peut détruire des aménagements commercialisables. Conserver tout ou partie des agencements et négocier une indemnité transactionnelle, ce qui réduit le délai de vacance. Ou conditionner la libération du dépôt de garantie à la réalisation des travaux par le preneur lui-même avant la remise des clés, option contractuelle à prévoir dès la rédaction du bail.

Ce choix doit être fait avant l'état des lieux de sortie, parce qu'il détermine le contenu du constat. Un état des lieux rédigé sans stratégie de relocation décrit des désordres ; un état des lieux rédigé avec cette stratégie identifie ce qui sera déposé, ce qui sera conservé et ce qui sera facturé. L'écart de valeur se mesure en mois de vacance, pas en postes de peinture.

Conclusion

La loi du 26 mai 2026 a déplacé le centre de gravité du contentieux de sortie. Le bailleur n'est plus jugé seulement sur le bien-fondé de ses demandes, mais sur sa capacité à les documenter dans un délai de trois mois à compter de la remise des clés. L'état des lieux de sortie cesse d'être un acte de gestion pour devenir la pièce maîtresse du dossier de recouvrement : il conditionne le bénéfice de la comparaison de l'article 1730, la liquidité de la créance au sens de l'article 1347-1, et la justification des retenues exigée par l'article L. 145-40.

La recommandation est simple et opérationnelle. Constituez un protocole de sortie standardisé pour l'ensemble du portefeuille : convocation écrite du preneur au moins un mois avant l'échéance, constat exhaustif par corps d'état avec photographies datées, consultation d'au moins deux entreprises dans les trois semaines suivant la remise des clés, notification d'un décompte motivé accompagné des pièces avant l'expiration du délai de trois mois, et mise en demeure sur le fondement de l'article 1344 avant tout engagement de travaux aux frais du preneur. Et avant la signature du prochain bail, faites relire vos clauses de restitution et d'accession au regard du nouvel article L. 145-40 : le plafonnement trimestriel des garanties pour les locaux visés à l'article L. 145-32-1 s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026.

Questions fréquentes

L'état des lieux de sortie est-il obligatoire en bail commercial ? L'article L. 145-40-1 du code de commerce prévoit qu'un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. À défaut, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour sa réalisation ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. L'obligation s'applique également au bail dérogatoire de l'article L. 145-5.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie en bail commercial depuis 2026 ? Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l'article L. 145-40 impose la restitution des sommes payées à titre de garantie dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Les déductions ne sont admises que pour les sommes restant dues et celles dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai s'applique aux baux en cours d'exécution à la date de la promulgation lorsque la remise des clés intervient à l'expiration d'un délai de trois mois après cette date.

Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie pour financer la remise en état ? Oui, mais l'imputation suppose une créance qui remplit les conditions de la compensation : des obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles au sens de l'article 1347-1 du code civil. S'y ajoute l'exigence de justification posée par l'article L. 145-40. Concrètement, la retenue doit être adossée à un état des lieux de sortie comparé à l'état des lieux d'entrée et à des devis ou factures, notifiés au preneur dans le délai de trois mois.

Que peut-on facturer au preneur au titre de la remise en état des locaux commerciaux ? Le périmètre résulte de la comparaison entrée/sortie prévue à l'article 1730 du code civil, le preneur devant rendre la chose telle qu'il l'a reçue excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'article 1755 exclut les réparations occasionnées par la seule vétusté ou la force majeure. L'article R. 145-35 du code de commerce interdit par ailleurs d'imputer au locataire les grosses réparations de l'article 606 du code civil et les travaux remédiant à la vétusté ou de mise en conformité dès lors qu'ils relèvent de ces grosses réparations.

Le bailleur peut-il faire réaliser les travaux et en demander le remboursement ? L'article 1222 du code civil l'autorise, mais seulement après mise en demeure, et dans un délai et à un coût raisonnables. Le bailleur peut alors demander au débiteur le remboursement des sommes engagées, ou demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires. La mise en demeure obéit à l'article 1344 : sommation, acte portant interpellation suffisante, ou seule exigibilité de l'obligation si le contrat le prévoit.

Quelle prescription s'applique à l'action en remise en état ? L'article L. 145-60 du code de commerce soumet à une prescription de deux ans toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, tandis que l'article 2224 du code civil fixe cinq ans pour les actions personnelles à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits. La qualification de l'action du bailleur en indemnisation des travaux de remise en état est discutée. Par prudence, il est recommandé d'agir dans les deux ans de la restitution des locaux.

Devant quelle juridiction saisir un juge pour une expertise avant procès sur l'état du local ? L'article 145 du code de procédure civile permet d'obtenir une mesure d'instruction avant tout procès en cas de motif légitime. Depuis le décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025, applicable aux instances introduites à compter du 1er septembre 2025, lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente. Le demandeur ne dispose plus, dans cette hypothèse, du choix entre la juridiction du fond et celle du lieu d'exécution.